Решение № 514 от 23.01.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 514 гр. София, 23.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-29 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мая Й. Михайлова при участието на секретаря Вяра Евг. Баева като разгледа докладваното от Мая Й. Михайлова Гражданско дело № 20231100110180 по описа за 2023 година

Ищцата А. П. П. е предявила срещу ответника „ГРИЙНЛАЙФ – ПРОПЪРТИ“ ЕООД конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на предварителен договор обявяване на окончателен сключен предварителен договор за покупко–продажба на недвижим имот от 04.03.2020 г. – АПАРТАМЕНТ 23, находящ се във вх. „Б“, на пети етаж, кота +12.93 м., с чиста застроена площ от 58.35 кв.м., състоящ се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, склад, балкон, при съседи: апартамент 24, външен зид, апартамент 22, коридор, отгоре – апартамент 29, отдолу – апартамент 17, заедно с части от общите части на сградата, равняващи се на 10.77 кв.м., с обща площ 69.12 кв.м., заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ Поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-1832/01.04.2016 г. на изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр.

София, район „Възраждане“, ул. ********, с площ 10 611 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, при съседи: ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, и

1

ПАРКОМЯСТО 74, находящо се в Сградата, сутерен -2, кота – 7,15 м, с площ 12.44 кв.м., при съседи: паркомясто 75, външен зид, рампа, зона за маневриране, ведно с идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата.

В чл. 3 от предварителния договор били установени срокове за плащане на сумите. Всички суми били платени в срок. Окончателен договор не бил сключен, а обектът бил изграден при степен на завършеност „груб строеж“.

Моли за уважаване на иска. Претендира разноски.

Ответникът „ГРИЙНЛАЙФ – ПРОПЪРТИ“ ЕООД в законоустановения срок по чл. 131, ал. 1 ГПК, е депозирал писмен отговор на исковата молба, с който оспорва предявения иск като неоснователен. Не оспорва, че е сключен предварителен договор с ищцата за описания имот. Навежда доводи,че не са налице предпоставките за упражняване на правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Не бил издаден все още Акт образец 16, поради което не било настъпило договорното условие за сключване на окончателен договор. Ищецът не бил заплатил пълния размер на продажната цена към момента, поради което същият се явявал неизправна страна. Моли за отхвърляне на иска, Претендира разноски.

В срока за отговор на исковата молба ответникът „ГРИЙНЛАЙФ – ПРОПЪРТИ“ ЕООД е предявил насрещен иск. С определение от 29.01.2024 г. е приет за съвместно разглеждане в производството предявения от „ГРИЙНЛАЙФ – ПРОПЪРТИ“ ЕООД иск срещу А. П. П. за изменение по реда на чл. 307 ТЗ на предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот от 04.03.2020 г., сключен между „ГРИЙНЛАЙФ – ПРОПЪРТИ“ ЕООД и А. П. П. в частта относно продажната цена, като същата да бъде увеличена от 67 900.00 евро на 101 850.00 евро.

Искът е предявен при условията на евентуалност, ако съдът уважи иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Ищецът по насрещния иск сочи, че с чл. 2 от предварителния договор била уговорена продажната цена. В хода на строителните дейности „ГРИЙНЛАЙФ – ПРОПЪРТИ“ ЕООД е уведомил ответника, че поради настъпило съществено изменение на обстоятелствата, които не са били предвидени, е необходимо предоговаряне на продажната цена поради разразилата се коронавирусна инфекция, която на 11.03.2020 г. е обявена за пандемия от Световната здравна организация, както и поради обявеното на 13.03.2020 г. от НС на Република България извънредно 2 положение във връзка със същата, които съставляват извънредни обстоятелства, които са настъпили след възникване на договорните отношения между страните и не са могли да бъдат предвидени. Налице е сериозен ръст в цените, както на всички видове основни строителни материали, включително металните изделия (арматура, стоманени заготовки, ламарина), изделията от пластмаса (тръби и фитинги), дървения материал, цимента и бетоновите изделия, кабелите, изолационните материали, оборудването за отопление и гипсокартони, така и на цената на труда.

Позовава се на Методика за изменение на цената на договор за обществена поръчка. Намира, че реалната цена при довършването на строителството е близо с 50 % по-висока от първоначалната. Моли за уважаване на иска.

Претендира разноски.

В срока за отговор на насрещния иск е постъпил отговор от А. П. П..

Намира иска за недопустим и неоснователен. Навежда доводи, че настъпилите след сключване на договора обстоятелства не били непредвидими и непредотвратими. Естеството на облигационното отношение предполагало придобиване на имуществото на преференциални цени. Неприложима била в случая Методологията за индексиране на цените по договорите за изпълнение на обществени поръчки. Твърденията за нееквивалентност на престациите, противоречие с добрите нрави и справедливостта били неоснователни.

Търговецът следвало да предвиди предстоящото развитие на пазарните условия. Моли за отхвърляне на предявения насрещен иск.

Съдът, като прецени относимите доказателства и доводите на страните, приема за установено следното:

С определение от 23.01.2025 г. са отделени за безспорни и признати между страните следните обстоятелства, че:

- на 04.03.2020г. между ищеца и ответника е сключен предварителен договор за покупко-продажба на описаните в исковата молба недвижими имоти,

- към настоящия момент не е издаден акт образец №16 относно сградата, в която се намират обектите,

- изплащане от ищеца на ответника по така сключения договор на първите две вноски от продажната цена, като не е заплатена от ищеца третата вноска в размер на 6 790 евро и

3

- към настоящия момент и двата обекта, предмет на предварителния договор са построени в степен на „груб строеж“.

Установява се от представения по делото предварителен договор от 04.03.2020 г. (лист 19 – 24 от делото), че между А. П. П. като бъдещ купувач и „ГРИЙНЛАЙФ – ПРОПЪРТИ“ ЕООД като продавач – обещател, е сключен предварителен договор на 04.03.2020 г. за покупко-продажба и строителство на недвижим имот – АПАРТАМЕНТ 23, находящ се във вх. „Б“, на пети етаж, кота +12.93 м., с чиста застроена площ от 58.35 кв.м., състоящ се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, склад, балкон, при съседи: апартамент 24, външен зид, апартамент 22, коридор, отгоре – апартамент 29, отдолу – апартамент 17, заедно с части от общите части на сградата, равняващи се на 10.77 кв.м., с обща площ 69.12 кв.м., заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ Поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район „Възраждане“, ул. ********, с площ 10 611 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, при съседи:

ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, и

ПАРКОМЯСТО 74, находящо се в Сградата, сутерен -2, кота – 7,15 м, с площ 12.44 кв.м., при съседи: паркомясто 75, външен зид, рампа, зона за маневриране, ведно с идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата.

С предварителния договор страните са се уговорили за сключването на окончателния договор в срок до 31.07.2022 г.

Дружеството-продавач е поело задължение до изтичането на посочения срок да построи със собствени средства гореописания имот и да прехвърли правото на собственост върху купувача, който от своя страна се е задължил да заплати продажната цена в размер на 67 900.00 евро. Дружеството-обещател се е задължило да построи и предаде владението на имота в съответното състояние, описано като степен на завършеност в Приложение № 1 към предварителния договор.

4

Представено е удостоверение № 10/10.02.2023 г. от главния архитект на Столична община, от което се установява, че жилищната сграда, в която се намира и процесните недвижими имот, отговаря на изискванията за завършен етап „груб строеж“ съгласно § 5, т. 46 ДР на ЗУТ.

От приетото по делото заключение по съдебно-техническа експертиза с вещо лице инж. Д. М., се установява, че при извършен оглед на място вещото лице е констатирало, че първият етап от строителството на сградата е завършен. Съгласно заключението пазарната стойност на процесния апартамент възлиза на сумата от 298 360.00 лв., а на процесното паркомясто – на сумата от 37 180.00 лв. Към 17.01.2024 г., процесните два обекта са били напълно изградени в степен на завършеност, описана в Приложение № 1, към сключения между страните предварителен договор. Съгласно заключението след 17.01.2024 г., в процесните два обекта не е следвало да бъдат извършвани каквито и да било допълнителни строителни работа, до издаването на Разрешение за ползване №СТ - 05- 488/19.09.2024 г. на сградата.

По иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД

Предварителният договор по арг. на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД, имащ за предмет прехвърляне право на собственост или ограничено вещно право, представлява двустранен договор, по силата на който едно лице наричано обещател (продавач) поема задължението да прехвърли по нотариален ред притежавано от него право на собственост или ограничено вещно право срещу насрещното задължение на друго лице - купувач да заплати договорената цена, като уговорката може да бъде плащането да се извърши изцяло или отчасти в/до определен срок.

Целта на предварителния договор е да подготви сключването на окончателния договор между страните в съответната форма, а именно под формата на нотариален акт, чл. 18 ЗЗД. Когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, какъвто е настоящият случай, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота – чл. 363 ГПК, както и дали е налице самостоятелен обект на правото на собственост, годен да бъде предмет на разпоредителна сделка.

Сключеният между страните предварителен договор има смесен 5 характер - инкорпорира в себе си предварителен договор за продажба на недвижим имот и договор за изработка – за извършване строителството на имота от продавача, който в този случай се явява и изпълнител.

От представения по делото предварителен договор се установява, че купувачът е поел задължението да заплати уговорената цена, както следва: а) сума в размер на 16 975 евро – при подписване на предварителен договор; б) сума в размер на 44 135 евро, дължима в срок до 7 дни от уведомление от ответното дружество, че е монтирана дограма в имота, предмет на настоящия договор; в) сума в размер на 6 790 евро, дължима в срок от 7 дни от уведомление от ответното дружество, че е получило акт образец 16 – разрешение за въвеждане в експлоатация на сградата.

По делото са представени платежни документи за платени суми, от които се установява, че преди предявяване на исковата молба ищцата е изплатила на ответното дружество левовата равностойност на уговорените първа и втора вноска, а на 22.10.2024 г. – и уговорената трета вноска.

Съгласно чл. 4, ал. 1 от предварителния срокът за подписване на окончателния договор под формата на нотариален акт е 31.07.2022 г. При спиране на строителството, вследствие настъпването на форсмажорни обстоятелства (непреодолима сила), като война, природни бедствия, законодателни промени, засягащи инвестиционния процес, като действия или бездействие на органи на местната и държавна власт, възпрепятстващи изпълнението на строителните работи, предвидените срокове за подписване на окончателен договор и получаване на разрешение за ползване на сградата, в която се намира имотът, спират да текат до момента на отстраняване или отпадане на обстоятелството.