Решение № 3335 от 15.07.2023, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 3335 гр. Пловдив, 15.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XIV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Тоско П. Ангелов при участието на секретаря Росица П. Марджева като разгледа докладваното от Тоско П. Ангелов Гражданско дело № 20225330111910 по описа за 2022 година

Предявени са осъдителни искове с правна квалификация чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл.

92 ЗЗД от Етажна собственост на сграда с адрес: *****, представлявана от Б. К. Р. срещу „Глобал трейд“ ЕООД за сумата от 1500 лева – неустойка по чл. 11, ал. 2 от договор за наем от 30.04.2018 г. и сумата от 6696 лева – месечни наеми за периода месец 08.2019 г. – месец декември 2020 г. по договор за наем от 30.04.2018 г., ведно със законната лихва върху главниците от датата на депозиране на исковата молба в съда – 18.08.2022 г. до окончателното изплащане на вземането.

Ищецът твърди, че с ответника бил сключен договор за наем за наем на общи части в избения етаж и прокараните тръбопроводи и аспирационна тръба по северната страна на фасадата. Ответникът не плащал месечните наеми и договорът бил прекратен. В чл. 11 от договора било уговорено премахването на съоръженията от ответника в 5-дневен срок от прекратяването, като при неизпълнение се дължала неустойка в размер на 1500 лева. Твърдят, че след прекратяването на договора тези задължения също не били изпълнение.

Предвид горното се иска присъждането на посочените суми.

Ответникът, в срока по чл. 131 ГПК, е подал отговор на исковата молба, с който оспорва същата както по основание, така и по размер. Действително, между страните бил сключен договор за наем на 30.04.2018 г., с който ЕС предоставя на наемателя общите части в избения етаж под партера на*****, прокаран в избения етаж 1 тръбопровод за обратни води, както и аспирационната тръба, разположена на северната страна на фасадата на блока за месечен наем в размер на 510 лева. Излага съображения за извършването на ремонтни работи по инсталация за собствена сметка, както и за това, че не отговаря за премахването на тръбите и аспирацията.

На следващо място, на основание чл. 306 ТЗ ответното дружество уведомило ЕС, че спира изпълнението по договора за наем предвид обявеното в страната извънредно положение през 2020 г. Счита, че уговореният в договора наем е фиксиран и не следва да се променя при промяна на минималната работна заплата. Възразява и срещу редовното свикване и провеждане на ОС. Иска отхвърляне на исковете.

Претендират се разноски.

След преценка на събраните по делото доказателства и във връзка със становищата на страните, съдът установява следното:

От протокола от проведеното на 14.07.2022 г. ОС на ЕС (след отлагане поради липса на кворум), се установява, че е било взето решение за предявяването на искове за неплатени наеми, неустойка и демонтиране на прокарани от дружеството инсталации, като е упълномощен управителят на ЕС- Борис Рангелов да представлява собствениците и да упълномощи адвокат.

Съгласно чл. 23, ал. 4 ЗУЕС председателят на управителния съвет /управителят/ представлява пред съда собствениците в етажната собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по този закон. Разпоредбата изисква упълномощаване на председателя на управителния съвет /управителя/ от общото събрание за осъществяване на процесуално представителство пред съд по искове срещу трети лица.

Предвид това, следва да се приеме, че предявяването на искове с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД срещу трето лице във връзка с общите части, попада в обхвата на делата по чл. 23, ал. 4, предл. 2 ЗУЕС, по които етажните собственици се представляват от управителя с изричното му овластяване от общото събрание. В случая е налице взето решение на общото събрание на етажните собственици за предприемане на действия за защита на техните права по отношение на наемателя и изрично упълномощаване по смисъла на чл. 23, ал. 4 ЗУЕС. В такава насока Определение № 59 от 27.03.2019 г. на ВКС по ч. гр. д. № 4776/2018 г., I г. о.

Ето защо управителят на етажната собственост е легитимиран да предяви претенцията срещу третото лице.

Възраженията на ответника за пороци при свикването и провеждането на ОС не могат да бъдат взети предвид. В настоящото производство не могат да бъдат разглеждани аргументи за незаконосъобразност и нищожност на решенията на ОС.

Предмет на делото не е оспорване на самите решения, за което съществува друг ред от 2 заинтересованите лица, а това дали съществуват вземания в полза на ищеца. Съдът в настоящото производство не разполага с правомощия да проверява законосъбразността на решението на ОС, защото за това има изрично предвиден самостоятелен ред за отмяна- чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. В тежест на ответника е да представи доказателства за отмяна по съдебен ред на взетите решения (доказва се положителният факт на подаване на искова молба и постановеното по нея съдебно решение). От негова страна не бяха наведени твърдения за това решенията да се били оспорени, съответно отменени по молба на заинтересована страна. Поради това за целите на настоящото производство решенията на ОС следва да се считат за стабилизирани. (В този смисъл Решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., I г. о., ГК) По иска с правна квалификация чл. 232, ал. 2 ЗЗД:

С доклада по делото на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК като признати и ненуждаещи се от доказване са отделени обстоятелствата, че между страните е сключен договор за наем от 30.04.2018 г. , по който е била предадена вещта. Тези обстоятелства се установяват и от представените по делото доказателства, и конкретно предприетото от ответника поведения по плащане на дължимите месечни наеми.

В представения договор страните са уговорили, че наемодателя предоставя на наемателя за ползване по предназначение и срещу заплащане общи части на етажната собственост под партера на****, прокараните в избения етаж тръбопроводи, както и аспирационна тръба, разположена на северната страна на фасадата на блока. Срещу така предоставеното ползване наемателят- ответник, се е съгласил да заплаща месечен наем в размер на минималната работна заплата за страната, която към датата на подписване на договора била 510 лева.

Предвид горното между страните е възникнало валидно облигационно правоотношение, по което ищецът е изпълнил задълженията си, като е предал държането на наетата вещ/площ на ответника и за последния е възникнало задължение за заплащането на уговорената цена.

Между страните съществува спор относно размера на наемната цена, който следва да бъде решен чрез тълкуване на договора. Във всички случаи действителната воля на страните следва да се извлича чрез тълкуване по реда на чл. 20 ЗЗД. В Решение № 1/24.07.2010 г. по гр. д. № 777/10 г. на ВКС, I ГО е прието, че тълкуването може да се осъществи не само въз основа на самия договор, но и с оглед обстоятелствата, изявленията и поведението на страните при сключване на договора, както и според обкръжаващите сключването на договора факти, други сделки между страните или с трети лица, когато от самия текст не може да се открие точната воля. Сходни са и разсъжденията в Решение № 349 от 21.05.2012 г. по гр. д. № 453/2010 г. на ВКС, I ГО.

В случая следва да се съобрази разпоредбата на чл. 13 от договора, която определя месечния наем в размер на минималната работна заплата за страната, която 3 към датата на сключването е 510 лева. В договора няма други уговорки, от които да се съди за постигнатото между страните съгласие, поради което следва да се съобрази поведението на страните. На първо място следва да се има предвид взетото от ОС на ЕС решения от 28.03.2018 г., в което е записано „при заплащането на месечен наем в размер на една минимална работна заплата“, без да се посочва изричен размер. На следващо място за преценката на това обстоятелство е релевантно поведението на страните към момента на първата твърдяна автоматична промяна, а именно от 01.01.2019 г., когато съгласно ПМС № 320/20.12.2018 г. минималната работна заплата е увеличена на 560 лева. След приспадането на удържания от наемателя данък в размер на 10%, сумата претендирана от ищеца се равнява на 504 лева месечно. От представената от ищеца справка за извършени плащания, се установява, че до месец април 2019 г. наемателят е погасявал задълженията си в този размер. След това се установява забавено изпълнение на три месечни вноски за периода май-юли 2019 г. За тях е изпратена нотариална покана от 25.07.2019 г., с която се претендира плащане на 1512 лева за неами (3 по 504 лева) и 226.80 лева неустойка за забава. Поканата е връчена на 30.07.2019 г., а в приложената по делото справка за погасяванията по договора е удостоверено плащане на тези задължения по банкова сметка. Конкретното платежно нареждане не е представено, но начинът на отчитането не е оспорен от ответника, като не са въведени възражения за погасяване на други задължения в друг размер. Следващото плащане направено от ответника е от 13.02.2020 г. и е в размер на 2412 лева, за които е посочил основание „наем м. 10-12, 2019, м 01,2020 м 02,2020“.

Тази сума разпределена поравно за посочения период се равнява на 482.40 лева на месец, която стойност е по-висока от тази която ответникът твърди, че дължи- 459 лева, при фиксиран наем от 510 лева, след приспадане на дължимия данък от 10%.

Предвид установеното по делото, логично е да се мисли, че с постигната в договора уговорка страните са включили и автоматичната промяна на уговорената наемна цена, съгласно изменението на минималната работна заплата в страната. Този извод следва от самата формулировка на клаузата- „наем в размер на минималната работна заплата за страната“. Доколкото неговата конкретна стойност е била известна на страните към онзи момент, единствената причина за включването на фразата в договора е, за да се обвърже размера на наема със стойността на минималното възнаграждение. Този извод се потвърждава от поведението на ответника, който след настъпването на първата промяна в началото на 2019 г., е погасявал задълженията си в увеличения размер, а след получаването на нотариалната покана от 25.07.2019 г. отново е платил претендираните суми, без да направи възражения. С оглед на това поведение на ответника и обективираната в договора воля, следва да се приеме, че с клаузата на чл. 13 страните са постигнали съгласие месечният наем да бъде обвързан от размера на минималната работна заплата в страната.

Критерият е обективен, защото не зависи от волята на никоя от страните по сделката и 4 следва да бъде взет предвид при изчисляването на задълженията.

Както бе посочено по-горе, размерът на минималната работна заплата за 2019 г. е 560 лева. От тази стойност следва да бъде приспаднат дължимия данък в размер на 10%, съгласно чл. 14 от договора. Така дължимото на етажната собственост възнаграждение е в размер на 504 лева на месец. Следващото изменение е настъпило на 01.01.2020 г., от когато, съгласно ПМС № 350/19.12.2019 г. минималната работна заплата в страната е увеличена на 610 лева. От тази стойност отново следва да бъде приспаднат внасяния от наемателя данък, от което следва, че задължението към етажната собственост е в размер на 549 лева. Такива са и стойностите претендирани за процесния период, поради което искът е основателен и следва да бъде уважен.

Възраженията на ответника по отношение на собствеността на инсталациите не могат да доведат до неоснователност на претенцията, защото за възникването и съществуването на наемното правоотношение е без значение правото на собственост върху предоставената за ползване вещ. Правоотношението възниква между страните и само те има права и задължения по него. Ако трети лица са засегнати от сключения договор, те разполагат възможност да защитят правата си по съответния ред.

Неоснователно е възражението на ответника, че същият следва да се освободи от отговорност поради непреодолима сила по смисъла на чл. 306 ТЗ. Пандемията сама по себе си не може да бъде окачествявана като непреодолима сила, без оглед на конкретните обстоятелства, които са препятствали ответника да изпълнява ангажиментите си, а такива конкретни възражения не са въведени, нито се доказват от разпитания свидетел. Следва да се има предвид, че посочената от ответника забрана обхваща единствено посещаването на обектите от клиенти. Липсва забрана на самата търговска дейност на ответника, като съгласно изречение второ на т. 1 от заповед № РД-01-124 от 13.03.2020 г. на ресторантите и заведенията за бързо обслужване се разрешават доставки на адрес при строго спазване на санитарно-хигиенните изисквания.