Решение № 460 от 06.07.2023, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 460 гр. София, 06.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 9-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на седми юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Светла Станимирова

Членове:

Рени Ковачка

Васил Василев при участието на секретаря Ваня Ил. Иванова като разгледа докладваното от Рени Ковачка Въззивно търговско дело № 20231001000397 по описа за 2023 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл.258 и следв. от ГПК .

Образувано е по въззивна жалба, подадена от „Ей.Кей.Авиейшън Сървисис“ ЕООД срещу Решение № 352/15.03.2023год., постановено по т.д.№ 365/2022год. по описа на СГС, В ЧАСТТА МУ, с която е отхвърлен предявения от жалбоподателя срещу „Зет проект „ ЕООД иск с правна квалификация чл.92, ал.1 от ЗЗД за сумата от 7 350 евро , представляваща уговорена неустойка в чл.7.1 от предварителния договор от 30.08.2019год.

В жалбата се поддържа ,че в обжалваната част решението е незаконосъобразно и неправилно, постановено в нарушение на материалния закон, при съществени нарушения на съдопроизводствените правила и е необосновано. Прави се искане в тази си част решението да бъде отменено и постановено ново, с което предявеният от „ Ей.Кей.Авиейшън Сървисис“ ЕООД иск по чл.92 от ЗЗД да бъде уважен изцяло .

В жалбата се сочи като неправилен извода на съда, че не е доказано по делото наличието на предвидените в чл.7.1 от сключения между страните договор условия за дължимост на договорената неустойка. Твърди се , че така направения извод е неправилен, не съответства на съдържанието на договора и е направен при неправилно тълкуване на клаузата на чл.71.1 от договора. Поддържа се ,че клаузата на чл.7.1 от договора следва да бъде тълкувана във връзка с характера на договора и с клаузата на чл.4.6 от договора ,където било предвидено задължение за ответника да прехвърли на ищеца собствеността върху имотите необременени с вещни и облигационни тежести, ипотеки, възбрани, както и всякакви други права на трети лица,които могат да се противопоставят на купувача. От последната следвало , че продавачът бил поел задължение да прехвърли имота без възбрана върху него, а възбраната създавала противопоставими права на купувача.По делото били налични данни за наложена възбрана върху процесните имоти ,както и такива за публични задължения на купувача към НАП, което също следвало да се счита за налични противопоставими на купувача права и на държавата, но същите не били обсъдени от първоинстанционния съд. Поддържа се също така ,че предвиденият размер на неустойката в размер на 10 % от продажната цена кореспондирало на обичайната практика и с 1 оглед наличието на предвидените в клаузата на чл.7.1 от договора условия, същата се явява дължима.

Ответната страна - „Зет проект“ ЕООД не е депозирал писмен отговор в срока по чл.

263,ал.1 от ГПК.

Въззивната жалба е подадена в процесуално- преклузивния срок по чл.259, ал.1 от ГПК, срещу валиден и допустим съдебен акт и от надлежно легитимирана страна с правен интерес от обжалването, поради което е процесуално допустима.

Пред СГС е предявен иск от „ Ей.Кей. Авиейшън Сървисис“ ЕООД срещу „ Зет Проект „ ЕООД с правно основание чл.55, ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата 73 500 евро, платена от ищеца на ответника цена по предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижими имоти от 30.08.2019год, който договор е развален по вина на ответника, както и иск по чл.92 от ЗЗД за заплащане на сума в размер на 7 350 евро, представляваща дължима неустойка по чл.7.1 от предварителния договор,ведно с лихва за забава върху дължимите суми от завеждане на делото до окончателното им изплащане.

В исковата молба се твърди, че на 30.08.2019год. между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижими имоти,с предмет изграждане на описаните в исковата молба обекти, по който договор ищецът - купувач е заплатил пълната договорена продажна цена в размер на 73 500 евро.Твърди се, че ответника като изпълнител е неизправна страна по договора - не бил прехвърлил собствеността на върху построените обекти на купувача в уговорения срок и при условията на чл. 4.6 от договора -необременени с вещни и облигационни тежести, ипотеки , възбрани, вписани искови молби,както и всякакви права на трети лица, които могат да се противопоставят на купувача, поради което с изпратено от купувача уведомление и на основание чл. 87, ал.2 от ЗЗД договорът бил развален по вина на продавачаответник. С оглед на това се сочи ,че за продавача е възникнало задължение да възстанови на купувача платените по договора суми, както и да заплати съгласно уговореното в чл.7.1 от договора неустойка в размер на 10 % от договорената цена. Поддържа се , че са налице условията на клаузата на чл.7.1 от договора за дължимост на претендираната неустойка,тъй като по изп.дело № 20229210400001 по описа на ЧСИ С. П. била наложена възбрана върху процесните имоти, а съгласно чл.4.6 от предварителния договор продавачът бил поел задължение, което не бил изпълнил, да прехвърли собствеността върху имотите с окончателен договор , необременен с вещни и облигационни тежести, ипотеки, възбрани , вписани искови молби, както и всякакви права на трети лица,които могат да бъдат противопоставени на купувача.

В подаден писмен отговор на ответника са изложени доводи за неоснователност на исковите претенции. Твърди се, че окончателния договор не бил сключен на уговорената между страните дата 10.12.2022год. поради предявени нови парични претенции на купувача / тоест по негова вина/ и че към този момент- 1012.2022год. имотите не са били обременени с абсолютно никакви тежести –възбрани , ипотеки и т.н.

В допълнителна искова молба на ищеца се оспорва твърдението и се излагат доводи за това , че ищецът няма вина за това , че на 10.12.2021год. окончателния договор не е бил сключен и че такъв не бил сключен по вина на продавача на останалите запазени часове за изповядване на сделката- на 25.11.2021год., и 16.12.2021год.

В допълнителен писмен отговор на ответника се поддържа твърдението ,че на уговорената дата 10.12.2022год. окончателния договор не бил сключен по вина на купувача и че към този момент не са съществували пречките за това, посочени в клаузата на чл.4.6 от договора.

По така предявените искове СГС се е произнесъл с Решение № 352/15.03.2023год., с което е уважил предявения иск с правно основание чл.55, ал.1 от ЗЗД и е отхвърлил иска с правно основание чл.92 от ЗЗД. За да уважи иска по чл. 55, ал.1 от ЗЗД първоинстанционния съд е приел ,че продавача по предварителния договор е неизправна страна , че договорът е прекратен в следствие на отправено и достигнало до продавача волеизявление за разваляне на договора ,поради което продавача дължи връщане на получената по разваления договор престация. За да отхвърли иска по чл.92 от ЗЗД първоинстанционният съд е приел ,че по делото не са представени доказателства трети лица да притежават права върху процесните имоти и че вписаната върху имота възбрана не представлява право върху имотите на трето лице по смисъла на клаузата на чл.7.1 от договора.

2

Така постановеното решение се обжалва единствено в частта му , с която е отхвърлен иска по чл.92 от ЗЗД. В останалата си част, решението не е обжалвано и е влязло в сила.

Решението , в обжалваната му част, е неправилно.

От фактическа страна се установяват следните релевантни за спора факти:

На 30.08.2019год. между „ Зет Проект“ ЕООД като продавач и „ Ей Кей Авиейшън Сървисис“ ЕООД като купувач е сключен договор за покупко- продажба и строителство , по силата на който продавачът се е задължил да построи, продаде и предаде на купувача конкретно посочени в договора обекти, а купувачът- да заплати за тях сума в размер на 73 500 евро по описана в договора схема на плащане. В чл. 5.1 от договора продавачът е поел задължение да построи обектите в срок до 2 години,считано от датата на акт образец 2 за откриване на строителна площадка и ниво на строежа , а в чл.4.8-страните са се задължили да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт в срок от 30 дни от подписване на акт образец 16 за сградата и заплащане на последната вноска от продажната цена. В чл.4.6 от договора продавачът е поел задължение да прехвърли собствеността върху имотите с окончателен договор необременен с вещни и облигационни тежести, ипотеки , възбрани ,вписани искови молби,както и всякакви права на трети лица, които могат да бъдат противопоставени на купувача, а в чл.7.1 от договора страните са договори , че ако имотите ,предмет на договора или части от тях принадлежат на трети лица или трети лица имат правата върху имотите ,които могат да противопоставят на купувача, то той има право на неустойка в размер на 10 % от продажната цена на недвижимите имоти, предмет на този договор.

Не е спорно между страните , а и от данните по делото е видно ,че на 06.01.2022год. по изпълнително дело № 202292210400001 по описа на ЧСИ С. П. и в полза на взискателя Н. Г. Н. е вписана възбрана върху обектите, предмет на сключения между страните договор.

При тази фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:

Спорният по делото въпрос е за това дали са налице условията на клаузата на чл.7.1 от сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижими имоти от 30.08.2019год., за да е дължима претендираната от купувача по договора- „ Ей Кей Авиейшън Сървисиз“ ЕООД неустойка.

Първоинстанционният съд е приел,че тези условия не са налице , който извод не се споделя от настоящия състав на въззивната инстанция,тъй като е направен в резултат на буквално и стеснително тълкуване на разписаното в клаузата на чл.7.1 от сключения между страните договор ,без да се държи сметка на вложения в нея смисъл и действителната воля на страните.

В клаузата на чл.7.1 от договора е постигната договореност между страните ако имотите ,предмет на договора или части от тях принадлежат на трети лица, или трети лица имат правата върху имотите, които могат да се противопоставят на купувача, последният да може да развали договора , в който случай има право да получи възстановяване на платените до момента суми, както и да получи неустойка в размер на 10 % от продажната цена на недвижимите имоти, предмет на този договор. Настоящият съдебен състав счита ,че цитираната клауза изразява волята на страните продавача да носи отговорност за неизпълнение на задължението си да прехвърли на купувача собствеността върху процесните имоти необременен с вещни и облигационни тежести, ипотеки , възбрани, вписани искови молби,както и всякакви права на трети лица,които могат да бъдат противопоставени на купувача, задължение за което е поел с клаузата на чл. 6.4 от договора.

От постигнатата в този смисъл договореност е явна и волята на купувача да придобие процесните имоти единствено и само ако те са необременени с вещни тежести,в частност върху тях няма наложена възбрана и права на трети лица ,които могат да му бъдат противопоставени.

Гореизложеното налага извода ,че уговорената в клаузата на чл. 7.1 от договора неустойка е уговорена за да обезщети купувача за вреди ,настъпили в резултат на неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността на процесните имоти върху купувача / което е установено по делото /, което неизпълнение не се дължи само на причините , посочени в цитираната клауза - поради това ,че имотите,предмет на договора или части от тях принадлежат на трети лица и поради това ,че трети лица имат правата върху имотите,кои то могат да противопоставят на купувача, но и по причини , посочени в клаузата на чл.4.6 от договора.

Приемането на противното би обезсмислило обективираната в клаузата на чл.4.6 от договора договореност и вложения в нея смисъл и би била несъвместима с целта на всеки купувач на 3 недвижим имот-да придобие такъв чист от вещни и облигационни тежести,които биха препятствали възможността да упражнява правото си на собственост, респ. да се разпорежда с него. Установеното по делото неизпълнение от страна на продавача на поетото от него задължение да не обременява имотите –предмет на договора с вещна тежест,/а в случая върху тях е наложена възбрана / е дало основание на първоинстанционния съд да приеме ,че купувача има установеното в чл.87 от ЗЗД право да развали договора, което е и сторил с изпратеното и достигнало до продавача изявление в този смисъл. Същевременно съдът изключва неизпълнението на задължението на продавача да продаде на купувача необременен с възбрана недвижим имот като основание за дължимост на уговорената в клаузата на чл.7.1 от договора неустойка.Горното е нелогично с оглед на формулировката на клаузата на чл.7.1 от договора, доколкото в същата са предвидени едни и същи условия , при настъпването на които за изправната по договора страна се поражда правото да развали договора и същевременно да претендира уговорената неустойка.