Решение № 436 от 15.10.2026, Окръжен съд - Плевен

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 436 гр. Плевен, 15.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, ІІІ ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осми октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ЕКАТЕРИНА Т. Г.А-ПАНОВА

Членове:

МЕТОДИ Н. ЗДРАВКОВ

ЖАНЕТА Д. Г.А при участието на секретаря ДАРИНА В. ДИМИТРОВА като разгледа докладваното от ЕКАТЕРИНА Т. Г.А-ПАНОВА Въззивно гражданско дело № 20264400500820 по описа за 2026 година Производството е по реда на чл. 258 и сл. От ГПК .

С решение № 813 от 28.05.26 г по гр. Дело № 6868/25 г по описа на РС – Плевен състав на същия съд е ПРОГЛАСИ Л НИЩОЖНОСТТА на основание чл.26, ал.1, предложение първо ЗЗД по искът, предявен от В. П. Л., ЕГН**********, гр.Плевен, ул.**** против Вивамед ЕООД, ЕИК****, със седалище и адрес на управление: гр.Плевен, ***, вх.Б и Бета хикс ЕООД, ЕИК****, със седалище и адрес на управление: гр.Плевен, ***, вх.Б на клаузата на чл. 2 от Договор за наем, сключен на 27.05.2022 г. между „ВИВАМЕД“ ЕООД като наемодател и „БЕТА ХИКС“ ЕООД като наемател, вписан в АП- СВ Плевен №6439/31.05.2022 г., том VII, акт 16 със срок на договора 5 години, считано от 01.10.2022г., в ЧАСТТА за срока над три години до пет години, считано от 01.10.2025г до 01.10.2027г., поради противоречие със закона.

ПРОГЛАСИЛ Е СЪЩО ТАКА НИЩОЖНОСТТА на основание чл.26, ал.1, предложение второ ЗЗД по искът, предявен от В. П. Л., ЕГН**********, гр.Плевен, ул.**** против Вивамед ЕООД, ЕИК****, със седалище и адрес на управление: гр.Плевен, ***, вх.Б и 1

Бета хикс ЕООД, ЕИК****, със седалище и адрес на управление: гр.Плевен, ***, вх.Б на Договор за наем, сключен на 16.10.2025г. между „ВИВАМЕД“ ЕООД като наемодател и „БЕТА ХИКС“ ЕООД като наемател, вписан в АП-СВ Плевен №11445/16.10.2025 г., том VIII, акт 296, поради заобикаляне на закона.

ПРОГЛАСИЛ Е СЪЩО ТАКА НИЩОЖНОСТТА на основание чл.26, ал.1, предложение второ ЗЗД по искът, предявен от В. П. Л., ЕГН**********, гр.Плевен, ул.**** против Вивамед ЕООД, ЕИК****, със седалище и адрес на управление: гр.Плевен, ***, вх.Б и Бета хикс ЕООД, ЕИК****, със седалище и адрес на управление: гр.Плевен, ***, вх.Б на Договор за наем, сключен на 16.10.2025 г. между „ВИВАМЕД“ ЕООД като наемодател и „БЕТА ХИКС“ ЕООД като наемател, вписан АП-СВ Плевен №11607/21.10.2025 г., том IX, акт 13, поради заобикаляне на закона. Съдът се е произнесъл и по въпроса за разноските.

Въззивна жалба срещу решението е постъпила от Вивамед ЕООД и Бета хикс ЕООД като се възразява, че решението е неправилно , немотивирано, незаконосъобразно. Възразява се, че в случая договорът за наем е търговска сделка и не се прилага ограничението по чл. 229 ал.2 от ЗЗД.

Възразява се, че неправилно РС е приел, че и последващите след първоначалния договор за наем договори за наем за по три години са нищожни поради заобикаляне на закона. Според въззивника сключването на последователни договори за наем всеки до три години, е валидно. Възразява се, че не е налице нито една от предпоставките за наличието на самостоятелна предпоставка за нищожност – заобикаляне на закона. Възразява се, че РС механично е приел наличието на няколко договора за заобикаляне на закона без да анализира дали е налице забранен от закона резултат. Претендира се отмяна на решението и отхвърляне на предявените искове.

Въззиваемата страна взема становище за потвърждаване на атакуваното решение като правилно и законосъобразно. В постъпилия отговор се утвърждава, че правилото на чл. 229 ал.2 от ЗЗД се прилага и по отношение на търговските сделки като се сочи съдебна практика. Възразява се, че правилно РС е приел наличието на нищожност на последващите два договора за наем за по три години, тъй като същите в съвкупност и с първоначалния 2 договор постиган забранен правен резултат – отдаване под наем на земеделски земи за повече от три години.

Въззивният съд, като обсъди оплакванията в жалбата,взе предвид направените доводи, прецени събраните доказателства и се съобрази със законовите изисквания, намира за установено следното:

СПОРНИТЕ ВЪПРОСИ касаят наличието на основания за нищожност на процесните договори за наем, прилага ли се ограничението на чл. 229 ал.2 от ЗЗД по отношение на търговските сделки, налице ли е заобикаляне на закона на последващите два договора

ЖАЛБАТА е ДОПУСТИМА, НО Е НЕОСНОВАТЕЛНА

РС е приел за установено от Нотариален акт за дарение, вписан в АП-СВ Плевен вх. Рег.№ 12047 от 29.10.2025 г., акт № 109, том 28, дело 6427/2025 г. и Нотариален акт за покупко-продажба, вписан в АП-СВ Плевен вх. Рег.№ 12049 от 29.10 2025 г акт № 111, том 28, дело 6429/2025 г., че В. П.

Л. притежава 21/72 ид. части от 1.Нива с площ от 44,318 дка, находяща се в землището на с. ****, съставляваща имот №***; 2.Нива с площ от 36,030 дка, находяща се в землището на с. ****, съставляваща имот №***; 3. Нива с площ от 10,006 дка, находяща се в землището на с.

****, съставляваща имот № ***; 4. Нива с площ от 8,555 дка, находяща се в землището на с. ****, съставляваща имот №555765.150.70 и 5.Нива с площ от 1,243 дка, находяща се в землището на с. ****, съставляваща имот № ***. Ответниците пред първата инстанция са оспорили притежаваното от ищеца право на собственост в процесните имоти в отговора на исковата молба. Оспорването е бланкетно, като не са изложени никакви конкретни възражения срещу представените нотариални актове по делото, а само са изложени съображения за правната природа на нотариалния акт, както и за неговата формална и материална доказателствена сила. Липсват изложени твърдения, че праводателите на ищеца не са били собственици, нито за каквито и да било пороци при съставянето на нотариалните актове или обективираните в тях сделки. Не са предявени искове, нито в това производство, нито в друго такова за оспорване правото на собственост на ищеца. Не е било спорно между страните и се установява от Нотариален акт за 3 дарение, вписан в АП-СВ Плевен вх. Рег.№ 13296 от 10.12.2019 г„ акт № 105, том 35, дело 7711/2019 г. и Нотариален акт за покупко-продажба, вписан в АП СВ Плевен вх. Рег.№ 13306 от 10.12.2019 г., акт № 112, том 35, дело 7718/2019 г., че „ВИВАМЕД“ ЕООД притежава 12/36 ид. части от имотите гореописаните имоти, предмет на процесните договори за наем. Не се е спорило между страните и се установява от представените копия от договорите за наем,според РС, че „ВИВАМЕД“ ЕООД, в качеството му на наемодател е сключил с Бета Хикс ЕООД в качеството му на наемател Договор за наем от 27.05.2022 г. с нотариално заверени подписи, вписан в АП-СВ Плевен №6439/31.05.2022 г. том VII, акт 16. Съгл. чл. 2 от договора, същият е сключен за срок от 5 години и включва периода 01.10.2022 г. до 01.10.2027 г.

Предмет на договора са съсобствените между страните и посочени по-горе земеделски земи. „ВИВАМЕД“ ЕООД, в качеството му на наемодател е сключил с Бета Хикс ЕООД в качеството му на наемател Договор за наем от 16.10.2025 г. с нотариално заверени подписи, вписан в АП-СВ Плевен №11445/16.10.2025 г. том VIII, акт 296. Съгл. чл. 2 от договора, същият е сключен за срок от 3 години и включва периода 01.10.2027 г. до 01.10.2030 г.

Предмет на договора са съсобствените между страните и посочени по-горе земеделски земи. „ВИВАМЕД“ ЕООД, в качеството му на наемодател е сключил с Бета Хикс ЕООД в качеството му на наемател Договор за наем от 21.10.2025 г. с нотариално заверени подписи, вписан в АП-СВ Плевен №11607/21.10.2025 г. том IX, акт 13. Съгл. чл. 2 от договора, същият е сключен за срок от 3 години и включва периода 01.10.2030 г. до 01.10.2033 г. Предмет на договора са съсобствените между страните и посочени по-горе земеделски земи.

Според РС съгласно разпоредбата на чл. 124, ал.1 от ГПК всеки може да предяви иск, за да установи съществуването или несъществуването на едно правно отношение, когато има интерес от това. Исковете за прогласяване нищожност на клауза от договор на основание чл.26, ал.1, предложение първо ЗЗД и чл.26, ал.1, предложение второ ЗЗД като противоречаща на закона и като заобикаляща закона са установителни. Нищожният договор или конкретна клауза от него няма действие по право и изначално за страните и за третите лица, всеки може да се позове на нищожността, съдът е длъжен служебно да следи за нищожност, установяването на нищожността на договора или конкретна клауза от него може да се иска от всеки заинтересуван 4 и по всяко време (няма погасителна давност), договорът не може да бъде саниран. Ответниците пред първата инстанция са оспорили исковете поради липса на правен интерес, с твърдения, че ищецът не е съсобственик в имотите, предмет на договорите за наем. За предявяването на установителен иск за нищожност на договор или клауза от договор наличието на правен интерес е положителна процесуална предпоставка за съществуването на правото на иск, за която съдът следи служебно както при подаването на исковата молба, така и в хода на процеса до неговото приключване. Наличието или липсата на правен интерес се преценява според твърденията на ищеца относно спорните отношения между него и ответника в исковата молба и в зависимост от тези твърдения съдът определя съществува ли правен спор, кои са надлежните страни по него и съществува ли за ищеца правен интерес от търсената защита.

Установителният иск съществува като правна възможност за всеки, който има интерес от него. Правният интерес обаче винаги е конкретен и се преценява за всеки конкретен случай от съда с оглед твърденията на страните и обстоятелствата по спора. Съгласно т.1 от ТР № 8/27.11.2013 г. на ВКС по тълк.д. № 8/2012 г., ОСГТК, въпросът за евентуалното наличие, респективно липсата на самостоятелно право на ищеца е свързан с преценката на съда за правния интерес от установяването, т. е. за допустимостта на иска като абсолютна процесуална предпоставка за разглеждането му, но не е част от предмета на претенцията, като наличието на правен интерес се преценява конкретно, въз основа на обосновани твърдения, наведени в исковата молба, като при оспорването им ищецът следва да докаже фактите, от които те произтичат, а съдът е длъжен да провери допустимостта на иска още с предявяването му и да следи за правния интерес при всяко положение на делото, като, когато констатира, че ищецът няма правен интерес, съдът прекратява производството по делото, без да се произнася по основателността на претенцията - дали ответникът притежава или не претендираното от него и отричано от ищеца право. Предмет на исковете по чл.26, ал.1, предложение първо ЗЗД и чл.26, ал.1, предложение второ ЗЗД в случая е валидността на клаузата на чл. 2 от Договор за наем от 27.05.2022 г. с нотариално заверени подписи, вписан в АП-СВ Плевен №6439/31.05.2022 г. том VII, акт 16, касаеща срока на договора, който е уговорен за 5 години, както и нищожността на другите два посочени договора за наем, като заобикалящи закона. Правният интерес от решаване на правния спор винаги произтича от конкретните 5 обстоятелства, в които спорът се изразява и, чрез които, всеки от спорещите твърди, че се засяга правната му сфера. Всякога, когато ищецът има интерес да внесе яснота в отношенията си с дадено лице, като установи, с влязло в законна сила решение, че между тях съществува или не съществува определена правна връзка, предявеният установителен иск е допустим процесуален способ за предявяване нищожност на договор и релевиране на последиците на този вид начална недействителност. Последиците в случая на такава недействителност на текста от договора, касаеща срока, за който е сключен, са от значение с оглед охраняване интересите на съсобствениците, вкл. правото им да ползват съсобствен имот, както и да вземат решения относно управлението на същия.

РС е приел, че ищецът има правен интерес от предявените искове, тъй като и трите договора рефлектират пряко върху правната сфера на ищеца.

Разпоредбата на чл. 4а, ал. 1 от ЗСПЗЗ е обща и касае всички договори за наем, без значение на срока, за който са сключени. С ал. 2 се поставя специално изискване към договорите за наем, които са със срок над една година – те трябва да бъдат сключени от съсобственик (съсобственици), притежаващи най-малко една четвърт идеална част от имота. Тълкуването на тази норма води до извод, че за да отговаря на изискванията на чл. 4а, ал. 1, т. 3 ЗСПЗЗ, договорът за наем за срок над една година, който касае съсобствен имот, трябва да е сключен при спазване на поставеното от ал. 2 условие. Спорният момент по делото е свързан с допустимия в закона срок за отдаване под наем на земеделска земя в хипотезата, при която договорът не е сключен от всички съсобственици. Следва да се отчете, че както Законът за собствеността и ползването на земеделските земи, така и Законът за арендата се явяват специални спрямо Закона за собствеността и Закона за задълженията и договорите, като последните се прилагат когато законодателят не е предвидил специални правила. В чл. 4а, ал. 1 ЗСПЗЗ е предвидена възможността земеделската земя да се отдава под наем. Разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ регламентира, че договорът за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. Разпоредбата на чл. 4а ЗСПЗЗ, обаче не изключва приложението на чл. 229, ал. 2 и 3 ЗЗД. Макар 6 съсобствениците, притежаващи повече от 25% от вещта, да могат да сключват договор за наем с трето лице, обвързващ всички съсобственици, срокът на този договор не може да надхвърля 3 години, тъй като в този случай те извършват действие на обикновено управление, а ако договорът е сключен за по- дълъг срок, на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД същият има действие за останалите съсобственици за три години./ Решение № 545 от 17.09.2024 г. на ВКС по гр. д. № 1062/2023 г., I г. о., ГК/. Разпоредбите на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД намират приложение и спрямо договора за наем на земеделска земя, сключен при условията на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ. Ответниците са противопоставили възражение, че и двете страни по сделката са търговци, поради което считат, че за тях е неприложимо ограничението на чл.229 ЗЗД.