Определение № 2326 от 30.07.2026, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2326 гр. София, 30.07.2026 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ТО 4-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на девети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Костадинка Недкова

Членове:

Николай Марков

Красимир Машев като разгледа докладваното от Красимир Машев Касационно търговско дело № 20268002901005 по описа за 2026 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Д. Т. П., чрез адв. М. Д. от АКВарна, с надлежно учредена по делото представителна власт, срещу решение № 16/16.01.2026 г., постановено по в. т. д. № 183/2025 г. по описа на Варненския апелативен съд, ІІІ състав, с което е потвърдено решение № 520/16.12.2024 г., постановено по т. д. № 1/2023 г. по описа на Окръжен съдВарна, в частта, в която е отхвърлен предявеният от Д. Т. П. срещу „Спасов” ЕООД конститутивен иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на сключен на 19.04.2018 г. договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот, удостоверен в нотариален акт, вписан в АВ под акт № 163, т.

XXII, дело № 4678, дв. вх. рег. № 9226/2018 г. - в частта му на клаузата по т.

3.4, съгласно която Д. Т. П. получава право на строеж за 1/16 идеална част от правото на собственост върху подземен паркинг с площ от 335,68 м2 с 16 бр. паркоместа, със застроена площ само на паркинга от 159,68 м2, с право на ползване за: паркомясто № 6 със застроена площ 11,00 м2, находящо се на сутеренен етаж на сградата в покрит гараж за 16 автомобила с обща площ от 159,68 м2, при граници: калкан и маневрена площ, заедно с 9,98 м 2идеални части от маневрената площ на покрития гараж и 0.8026% ид. ч., равняващи се 1 на 2,21 м2 идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, поради неизпълнение на поетите задължения от изпълнителя (строителя).

Като необжалвано въззивното решение е влязло в сила в частта, в която е уважен предявеният от Д. Т. П. срещу „Спасов” ЕООД осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД за заплащане на сумата от 15750 евро, представляваща разликата между дължимата като обезщетение между застроената площ и действително получената (35 м2 по-малко получена застроена площ), уговорена по чл. 6 от предварителен договор от 24.08.2015г. доплащане на превишението по определената с предварителния договор цена от 450 евро/м2, ведно със законната мораторна лихва върху главницата от подаване на исковата молба – 13.12.2022 г. до окончателното заплащане.

Касаторът поддържа, че въззивното решение е неправилно поради допуснато нарушение на съдопроизводствените правило, довело до неправилно прилагане на материалния закон. Без да е обсъдил в своята съвкупност събраните по делото доказателства, апелативният съд е обосновал незаконосъобразния правния извод, че конститутивният иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на процесния договор, удостоверен в нотариална форма, в частта му на клаузата по т. 3.4, съгласно която Д. Т. П. получава право на строеж за 1/16 идеална част от подземен паркинг с площ от 335,68 м2 с 16 бр. паркоместа, със застроена площ само на паркинг от 159,68 м2, с право на ползване за: паркомясто № 6 със застроена площ 11,00 м 2, е неоснователен само по наведените от ищцата в исковата молба фактически и правни твърдения: тъй като тя е съсобственик на процесния УПИ и не ответникът, а останалите съсобственици са учредили право на строеж, неточното в качествено отношение изпълнение на насрещната непарична престация, която е следвало да осъществи строителят, представлява ирелевантен факт, който не обуславя „прекратяването/загубването“ – с обратна сила или занапред, на придобитите от ищцата вещни права, по отношение на който и да е обект в построената в нейния имот сграда. Счита за неправилно и правното съждение на въззивния съд, че придобитото от нея вещно право не е функционално свързано с дължимата за учредената суперфиция насрещна престация на строителя „Спасов“ ЕООД, съставляваща комплекс от задължения, поети с предварителния и окончателния договор, 2 удостоверен в нотариална форма, по начин, по който една престация да е основание за изпълнение на насрещната престация. В този смисъл, твърди, че в противоречие с действително постигнатите от страните по договора за учредяване на суперфициарно право уговорки (вкл. относно поетото насрещно задължение от строителя и носител на учреденото право на строеж да изгради сградата със собствени средства и да я въведе в експлоатация съобразно конкретните клаузи, уговорени в предварителния договор), апелативният съд е обосновал неправилния правен извод, че извън обема на учреденото право на строеж на ответното търговско дружество не е сключена прехвърлителна сделка, подлежаща на разваляне, тъй като съсобствениците (съучредители) на земята, запазвайки си правото на строеж за собствените обекти, придобиват по правилото на приращението (чл. 92 ЗС) собствеността върху тях след построяването на сградата – съобразно притежаваните от тях идеални части от правото на собственост върху дворното място.

Искането за допускане на въззивното решение до касационно обжалване, съдържащо се в изложението по чл. 284, ал. 1, т. 3 ГПК, касаторът обосновава както със специалните процесуални предпоставки, регламентирани в чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК, така и със самостоятелното селективно основание, уредено в чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК – решението е очевидно неправилно, като поставя следните процесуалноправни и материалноправни въпроси: 1. „Длъжен ли е съдът да обсъди събраните по делото доказателства, извършвайки съпоставка на доказателствения материал с фактите по спорното материално право, като се произнесе по всички искания, възражения и доводи на страните в рамките на предмета на делото и да изложи правните си доводи?“ (твърди се противоречие както със задължителната практика - тълкувателните разяснения по т. 7 на ППВС № 1/1953 г., така и с казуалната практика: решение № 57/2.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1416/2010 г., ІІІ; решение № 37/29.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 241/2011 г., І г. о.; решение № 536/19.12.2012 г. на ВКС по гр. д. № 89/2012 г;

ІV г. о.; решение № 326/20.12.2012 г. на ВКС по гр. д. № 177/2012 г., III г. о.; решение № 422/03.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 805/2009 г., I г. о.; решение № 92/22.02.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1863/2010 г., IV г. о.; решение № 212/01.02.2012 г. на ВКС по т. д. № 1106/2010 г., II т. о.; решение № 24/28.01.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4744/2008 г. на I г. о.; решение № 331/04.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1649/2010 г., IV г. о.; решение № 3

126/09.05.2011 г. на ВКС по гр. д. № 421/2009 г., IV г. о.; решение № 223/19.06.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1006/2012 г., IV г. о.; решение № 118/15.05.2012 г. на ВКС по гр. д. № 588/2011 г., III г. о.; решение № 108/16.05.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1814/2009 г., IV г. о. и решение № 60/25.03.2013 г. на ВКС по т. д. № 475/2012 г., II т. о.) и 2. „При учредена по единен договор в нотариална форма суперфиция за сграда, в която е предвидено изграждане на самостоятелни обекти, за част от които собствениците на земята са си запазили правото на строеж, а за строителяпредприемач са учредили за част от предвидените за изграждане обекти в бъдещата сграда, който е поел задължение да я построи и въведе в експлоатация съобразно уговореното за това изпълнение в предварителен договор, на което страните са се позовали и в съдържанието на нотариалния акт (каквато е хипотезата в настоящия случай), и след упражняване на правото на строеж за сградата, налице ли е връзка на обусловеност между предварителния договор и договора, с който е учредено правото на строеж, която при пълно неизпълнение от суперфициаря на задължението му за построяване на подземен паркинг в уговорения обем и предназначение, т.е. при липсата на самостоятелен обект с описаното предназначение, от който ищцата не е придобила идеалната си част (от подземен паркинг, за който си е запазила право на строеж със същия договор), да доведе до разваляне от ищцата на процесния в нотариална форма договор в неизпълнената част, и съответно, възстановяване на нанесената вреда чрез заплащане на парично обезщетение за неполучената престация по пазарната й цена?“ (твърди се, че правният отговор на този материалноправен въпрос ще допринесе за точното прилагане на закона и за развитието на правото).

Ответникът по касационната жалба не е подал в законоустановения срок писмен отговор.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, ІІ отделение, след като разгледа касационната жалба и извърши преценка на предпоставките на чл.

280, ал. 1 ГПК, констатира следното:

Касационната жалба е редовна - подадена е от надлежна страна, чрез пълномощник - с надлежно учредена по делото представителна власт, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт в преклузивния срок по чл.

283 ГПК и отговаря по съдържание на изискванията на чл. 284 ГПК.

4

За да постанови обжалваното решение – в обжалваната пред касационната инстанция част, въззивният съд е изяснил, че, за да обоснове предявения конститутивен иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, в обстоятелствената част на исковата молба и уточнителните молби ищцата е навела фактически твърдения, че на място не съществува и не може да бъде изграден обектът, предмет на договора, удостоверен в нотариалния акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот от 19.04.2018 г., в частта по т. 3.4, а именно: за 1/16 ид. част от подземен паркинг с площ от 335,68 м2 с 16 броя паркоместа, със застроена площ само на паркинг от 159,68 м2, с право на ползване за: паркомясто № 6 със застроена площ от 11 м2, находящо се на сутеренен етаж на сградата в покрит гараж за 16 автомобила с обща площ от 159,68 м2, при граници: калкан и маневрена площ, заедно с 9,98 м 2 идеални части от маневрената площ на покрития гараж и 0,8026% ид. ч., равняващи се на 2,21 м2 идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място. Петитумът на този иск е за разваляне на сключения на 19.04.2018 г. между Д. Т. П. и изпълнителя „Спасов” ЕООД договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот - в частта му по т. 3.4, в която е договорено правото на строеж за самостоятелни обекти от бъдещата сграда (съобразно клаузите, уговорени в предварителния договор от 24.08.2015 г.) - поради неизпълнение на поетите договорни задължения от изпълнителя.

След като е очертал предмета на въззивното производство, апелативният съд е приел за безспорно между страните, че съгласно клаузите на процесния окончателен договор за учредяване на суперфициарно право ищцата Д. Т. П., заедно с другите двама съсобственици на урегулирания поземлен имот (Калина Иванова Иванова и Марин Георгиев Арнаудов) взаимно са си учредили право на строеж за бъдещи самостоятелни обектите от предвидената за изграждане жилищна сграда съгласно издаденото от главния архитект на Община Варна разрешение за строеж. Според разпределението на обектите в бъдещата сградата, съсобственикът Д. Т. Спасова е следвало да получи в изключителна собственост следните обособени обекти от сградата: 1) апартамент № 2, на втори етаж на сградата, със застроена площ 50,59 м2; 2) апартамент № 7, на трети етаж на сградата, със застроена площ 68,03 м2; 3) апартамент № 11, на четвърти етаж на сградата, със застроена площ 68,03 м2 и 5

4) 1/16 ид. част от подземен паркинг с площ от 335,68 м2 с 16 броя паркоместа, със застроена площ само на паркинга от 159,68 м2, с право на ползване за: паркомясто № 6 със застроена площ 11 м2, находящо се на сутеренен етаж на сградата в покрит гараж за 16 автомобила с обща площ от 159,68 м2, заедно с 9,98 м2 идеални части от маневрената площ на покрития гараж и 0,8026% ид. ч., равняващи се на 2,21 м2 идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място. В клаузата на раздел ІІ от нотариалния акт ответникът „Спасов“ ЕООД е поел задължение да изгради със собствени средства и завърши всички обекти в предвидената за изграждане жилищна сграда, включително за обектите, описани в Раздел I, точки 1, 2, 3 - за съсобствениците Д. Т. П., Калина Иванова Иванова и Марин Георгиев Арнаудов, както и всички общи части на сградата и да я въведе в експлоатация. Всички съществени уговорки, касаещи срока на изпълнение, степента на завършеност на сградата и др., са установени в сключените между страните договори: предварителен договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот; възлагането на проектирането и строителството на жилищна сграда и прехвърляне на собственост върху идеални части от поземлен имот от 24.08.2015 г.; Допълнително споразумение № 1 към Договор от 24.08.2015 г., подписано на 21.06.2017 г., и Анекс към допълнително споразумение № 1 от предварителен договор от 24.08.2015 г., подписан на 27.01.2018 г. Не било спорно, че 14.02.2022 г. процесната сграда е въведена в експлоатация.