Решение № 18390 от 11.10.2024, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 18390 гр. София, 11.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ при участието на секретаря РУЖА Й. АЛЕКСАНДРОВА като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело № 20231110120751 по описа за 2023 година

„Имотен център България 2021“ ООД е предявило срещу А. П. П. установителен иск по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК с правна квалификация чл. 51 ТЗ, вр. чл. 79, ал.1 ЗЗД, с искане да се признае за установено в отношенията между страните, че ответникът дължи на ищеца сумата от 12673.77 лева, представляваща неплатено възнаграждение по чл. 6.2 от договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 25.05.2022 г., ведно със законна лихва за период от 18.08.2022 г. до изплащане на вземането, за която сумa е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 44623/2022г. по описа на СРС, 39 състав. В условията на евентуалност е предявен осъдителен иск с правна квалификация чл. 51 ТЗ, вр. чл. 79, ал.1 ЗЗД за осъждането на ответника да заплати сумата от 12673.77 лева, представляваща неплатено възнаграждение по неформален договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 22.05.2022 г., ведно със законна лихва за период от 21.04.2023 г. до изплащане на вземането.

Ищецът твърди, че между него и ответника като възложител на 25.05.2022 г. е сключен договор за посредничество при покупка на недвижим имот. Съгласно условията на договора ищецът следва да посредничи за покупка на недвижим имот, а именно ап.4, находящ се в /административен адрес/ срещу възнаграждение в размер на 2% без ДДС от цената на сделката, но не по-малко от 500 евро – чл. 6.2 от договора. Съгласно чл. 6.3 от договора възнаграждението следва да бъде платено при подписване на окончателния договор.

Поддържа, че на 22.05.2023г. ответникът извършил оглед на процесния имот, организиран от ищеца, като в деня на огледа на имота служител на последния е изпратил по вайбър процесния договор на М. М. П., тъй като ответникът не е искал да предоставя личните си данни, като договорът е бил върнат в офиса на ищеца, разписан от ответника с попълнени лични данни. Впоследствие ответникът заявил, че желае да закупи имота и да се организира сключването на предварителен договор. Ищецът твърди, че на 03.05.2022 г. бил сключен посреднически договор между собственика на имота и ищеца за ексклузивна продажба на същия, като ищецът е изпълнил всички свои задължения по него, за което получил дължимото възнаграждение от собственика, и на 02.06.2022г. бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на имота между собственика като продавач и ответника, заедно с М. М. П. като купувачи. Поддържа, че имотът е продаден на цена от 528074.10 лв., 1 като ищецът е посредничил на ответника при извършването на сделката в изпълнение на задълженията си по договора от 25.05.2022г. с ответника, но не получил дължимото възнаграждение от 2 % без ДДС от договорената цена или това е сумата от 12673.77 лв.

Поддържа, че ако се установи неавтентичност на писмения договор, то е налице неформален такъв, сключен между страните, като размерът на възнаграждението се определя съобразно правилото на чл. 51 ТЗ. Моли съда да уважи предявения иск. Претендира разноски. Пред съда процесуалния представител на страната уточнява исковата молба с писмена молба от 15.01.2024 г. и претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК, като в условията на евентуалност прави възражение за прекомерност на възнаграждението на насрещната страна.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба.

Поддържа, че ответникът не е сключвал такъв договор, като личните данни, посочени в процесния договор за възложителя, не са на ответника и А. П. П. неправилно е конституиран като страна по делото. Твърди, че договорът за посредничество от 25.05.2022г. е нищожен поради липса на основание, тъй като страна по сделката, а и представляващ ответника, е адв. М. П., и на ответника не е била необходима помощта на ищеца при сключването на сделката и съпътстващите я преди това действия. Лишено от житейска и правна логика е ползването услугите на ищеца при възможност за ползване на квалифицирана помощ в лицето на горепосочения адвокат. Изтъква, че предварителният договор е създаден и изпратен на продавача на 24.05.2022г., ден преди сключването на процесния договор за посредничество, т.е. не е съществувала необходимост от такова. Поддържа, че приложените от ищеца документи са създадени за целите на производството, като изтъква, че процесният договор е сключен след извършването на самия оглед и след като вече е избран имот, а съгласно чл. 4.2 и 4.3 ищецът следва да проучва пазара по зададени от възложителя критерии. Навежда възражение за нищожност на договора поради липса на предмет. Твърди, че за идентични услуги ищецът е получил възнаграждение от собственика на имота и неправомерно се домогва да получи плащане за аналогични услуги, за които вече му е платено. Според ответника договорът е нищожен и поради липса на съгласие, тъй като няма индиция ответникът е да искал и да се е съгласявал за сключването на такъв договор. Твърди се нищожност поради и противоречие с добрите нрави, тъй като възнаграждението е прекомерно с оглед дължимата престация от ищеца. Според ответника договорът е с невярно съдържание и е съставен единствено за целите на производството, като ищецът е злоупотребил. Твърди и наличие на неравноправна клауза, а именно чл.3 от договора.

Оспорва сключването на неформален договор за посредничество. Евентуално, навежда доводи за неизпълнение на задълженията по процесния договор от страна на ищеца, който не е представил отчет за свършената работа. Счита, че в случая са приложени разпоредбите на чл. 280 и сл. ЗЗД, а не чл. 51 ТЗ. Моли съда да отхвърли иска. Претендира разноски. Пред съда процесуалния представител на страната поддържа отговора на исковата молба и претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК, като в условията на евентуалност прави възражение за прекомерност на възнаграждението на насрещната страна.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото е представен договор за посредничество при покупка на недвижим имот 25.05.2022 г. сключен между А. П. П. в качеството му на възложител и ЮЛ, съгласно който на ищеца се възлага да съдейства за покупка на недвижим имот, а именно: апартамент № ****, находящ се в сграда, построена в /административен адрес/, заедно с мазе № ***.

Съгласно чл. 2 срокът на договора е до прехвърляне на правото на собственост. В чл. 3 от договора от 25.05.2022 г. е посочено, че ищецът има право на възнаграждение в размер на 2% без ДДС от цената, на която е извършена покупката. Съгласно чл. 6.2 възложителят е длъжен да заплати на ищеца посредническо възнаграждение в размер на 2 % без ДДС от договорената покупна цена за закупен имот, но не по-малко от 500 евро. В чл. 6.3 е посочено, че възнаграждението било дължимо от възложителя при подписване на окончателен договор между него и продавача на предложения от ищеца недвижим имот, за който било отбелязано извършването на оглед съгласно приложение № 1 от настоящия 2 договор.

Представено е и приложение № 1 към договор, в което е отбелязано, че на 22.05.2022 г. бил извършен оглед от възложителя на апартамент № ***, находящ се в сграда, построена в /административен адрес/, заедно с мазе № **.

Представен е посреднически договор за ексклузивна продажба на недвижим имот от 03.05.2022 г., сключен между Р. С. Д., в качеството й на възложител и ЮЛ, съгласно който възложителят в качеството си на носител на правото на собственост или друго ограничено вещно право възлага, а изпълнителят приемал да посредничи срещу възнаграждение от 3 % при продажбата на имот, а именно в/административен адрес/ при цена в диапазон от 290000 до 320000 евро.

С платежно нареждане от 16.06.2022 г. Р. С. Д. е заплатила на ЮЛ сумата от 15842 лв., с основание посреднически договор за продажба на недвижим имот от 03.05.2022 г.

По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 02.06.2022 г., сключен между Р. С. Д., като продавач и А. П. П. и М. М. П., като купувачи, съгласно който продавачът се е задължил да прехвърли на купувачите, чрез договор сключен в нотариална форма, собствеността върху свой собствен недвижим имот: апартамент № 4, находящ се в сграда, построена в /административен адрес/, заедно с мазе № 4 за сумата в размер на 270000 евро или левова равностойност от 528074.10 лв., като е предвидено окончателния договор да се сключи до 30.06.2022 г.

От представения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 41 от 15.06.2022 г., том II, рег. № 3454, н. д. № 185/2022 г. се установява, че Р. С. Д. продава на А.

П. П. и М. М. П., сления свой собствен недвижим имот, а именно самостоятелен обект в сграда с идентификатор *************, с адрес на имота /административен адрес/, заедно с мазе № 4 за сумата в размер на 270000 евро равняваща се на 528074.10 лв.

Представена е справка от Служба по списвания – София за периода 01.01.1998 г. до 17.08.2022 г. за самостоятелен обект в сграда с идентификатор ************* , с адрес г/административен адрес/ от която се установява, че ответникът е придобил собствеността върху имота заедно с М. М. П. посредством покупко-продажба на 15.06.2022 г.

С платежно нареждане от 25.05.2022 г. М. М. П. е заплатила на Р. С. Д. сумата от 1000 лв., с основание капаро за покупка на /административен адрес/.

Представена е кореспонденция по електронната поща между М. М. П. и Р. С. Д., както и между М. М. П. и Мариана Кондакова.

Представено е удостоверение по чл. 87, ал. 6 от ДОПК на А. П. П..

Представена е лична карта на ответника А. П. П..

Като свидетел по делото е разпитан Р. Д., която посочва, че била собственик на имот на ул. „Тинтява“, който имот бил продаден преди 2 години на А. и М. П.. Била се обърнала към агенция, която доколкото си спомняла се казвала ЮЛ, която довела няколко клиенти, като тя работела само с тази агенция работих. Твърди, че цялата организация по сделката била извършена от г-жа П., като тя държала да уведоми агенцията, но те не направили нищо повече освен да й доведат двама, трима потенциални клиенти. Свидетелката посочва, че не си спомняла точно кой бил довел А., предполага, че бил доведен от агенцията, тъй като тя водела клиентите и предполага, че и тези са доведени от нея. Посочва, че на първоначалния оглед присъствал и брокер, но не си спомняла дали А. бил присъствал, като още присъствал и бащата на г-жа П.. Договорът на свидетелката й бил представен от агенцията, като нямало спомен какво пишеш в него, но трябвало да водят клиенти и да помогнат за финализиране на евентуална сделка, като тя им била заплатила възнаграждение, но агенцията не била съдействала за продажбата на имота.

Разпитан е и свидетелят Т. Т., в качеството му на служител на ищеца от 04.05.2022 г., като задълженията му включвали посредничество при покупко-продажба, организиране на огледи и преговори, и посредничество при сделка. Посочва, че предлагали апартамент на /административен адрес/ и той водех сделката, тъй като имали Р. Д., като били проведени няколко огледа с различни хора. След 4-5 огледа, с него се свързала М. П., която била страна по сделката, като на огледа присъствали М., А. и възрастен човек, който 3 бил баща на М. или на А.. Посочва, че били харесали жилището, като след излизане от сградата започнали преговори, след като разбрали, че работят с комисиона, се възпротивили и отказали да заплатят. Впоследствие се успокоили и пожелали да погледнат предварителния договор, като комисионната била намалена от 3 % на 2 %, като казали, че по-късно с него щял се свърже А.. По-късно свидетелят разговарял по телефона с А., който му казал, че не искал съпругата му да разбира, че бил съгласен да заплати комисионна за закупуването апартамента. Били организирали и втора среща и на излизане от апартамента на вратата дали визитка на собственика, като превели капаро, за да се спре имота от продажба и след като започнали преговорите напълно игнорирали свидетеля. Игнорираха, но бил присъствал на предварителния и на окончателния договор. Посочва, че собственикът на агенцията Петър Китанов подписвал всички договори. Ответникът го бил помолил да изпратя договора за посредничество, като той трябвало да го разпише и да го върне в агенцията, и договорът бил донесен физически в офиса, два- три дни след огледите. Посочва, че незнае кой бил донесъл договора, тъй като не бил в офиса. Посочва, че имал среща два пъти с ответника с цел оглед, като втората среща в имота била на следващия ден или на по-следващия след първата среща. Твърди, че той бил свързал А. П. и Р. Д. относно продажбата на имота, като те не се познаваха преди това, като А. П. се бил съгласил няколко пъти пред него да заплати комисионна.