Решение № 4950 от 30.07.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4950 гр. София, 30.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-23 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Божана Желязкова при участието на секретаря Ива Ат. И. като разгледа докладваното от Божана Желязкова Гражданско дело № 20221100108261 по описа за 2022 година

Предявен е иск с правно основание чл. 135, ал.1 от ЗЗД за признаване за недействителен по отношение на ищеца на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между ответниците, с който първият продава на вторият апартамент № В 303, разположен на 3 -ти жилищен етаж, кота + 8,55, със застроена площ на апартамента от 53,04/петдесет и три цяло и нула четири стотни/ квадратни метра, състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс, стая, склад, баня с тоалетна и тераса, при съседи: вътрешен двор, коридор, апартамент 8302 и апартамент 8304, заедно с припадащите му се 1,50 % идеални части от общите части на РЗПТО на сградата, понастоящем с идентификатор ***. 2.15 за сумата от 76 200 лева. с ДДС, а без ДДС е 63 500 лв. с нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № 148, том I, peг. № 2823, дело № 127/ 05.03.2021 г. на нотариус Р.Р..

ИЩЕЦЪТ - В. Л. М., ЕГН **********, чрез С. П., пълномощник, твърди, че на 02.03.2016г. е сключила с „Я.“ ЕООД предварителен договор за покупко - продажба и строеж на следните недвижими имоти, находящи се в новоизграждаща се жилищна сграда в град София, кв.Дървеница, в УПИ 1-197,198,1460, в кв.15в, с административен адрес: гр. София, ул. „********, както следва: апартамент № в 303 /в, триста и три/, разположен на 3 –ти жилищен етаж, кота + 8,55, със застроена площ на апартамента от 53,04/петдесет и три цяло и нула четири стотни/ квадратни метра, състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс, стая, склад, баня с тоалетна и тераса, при съседи: вътрешен двор, коридор, апартамент 8302 и апартамент 8304, заедно с припадащите му се 1,50 % идеални части от общите части на РЗПТО на сградата, понастоящем с идентификатор ***. 2.15; гараж № 17 /седемнадесет/, находящ се на партерния етаж на сградата, кота -0,40, с реална застроена 1 площ от 20,98 /осемнадесет цяло и нула осем стотни/ кв.м., заедно с 0,59 % идеални части от общите части на РЗП-то на сградата, понастоящем с идентификатор ***; гараж № 18 /осемнадесет/, находящ се на партерния етаж на сградата, кота -0,40, с реална застроена площ от 18,08 /осемнадесет цяло и нула осем стотни/ кв.м., заедно с 0,51 % идеални части от общите части на РЗП-то на сградата, понастоящем с идентификатор ***. Поддържа, че описаните имоти е следвало да бъдат построени от „Я.“ ЕООД за общата сума от 62 700 евро с ДДС. Плащането на цената било уговорено на няколко транша и както следва: 31 350 евро при подписване на договора; 18 810 евро в 7дневен срок след подписването на Акт обр.14 за сградата след писмено уведомяване от страна на продавача на адрес и електронна поща; 12 540 евро в 7-дневен срок след подписването на Акт обр.15 за сградата, след уведомяване от страна на продавача по същия ред. Сочи, че продавачът следвало да й предаде имотите, предмет на предварителния договор, в срок от 39 месеца от влизането в сила на разрешението за строеж (29.10.2015г.), който е изтекъл на 29.01.2019г. Излага, че в нито един момент от действието на договора не е била уведомявана от страна на продавача за издаването на съответния акт за етапа на строителство на сградата, но въпреки това е плащала дължимата от нея продажна цена.

Имотите обаче не й били предадени в уговорения срок, като тя не се е възползвала от правото си да развали договора, тъй като е приела, че вероятно са налице някакви форсмажорни причини за забавянето предвид икономическата обстановка. В края на месец февруари 2021 г. установила, че сградата е въведена в експлоатация и така, както плащала предходните вноски, изплатила и остатъка от дължимата продажна цена на 01.03.2021 г.

Била много изненадана обаче, когато продавачът й върнал 15 000 лв. от заплатената сума от 24 060 лв. като в основанието било посочено, че договорът, по който е извършено плащането, е прекратен. Предвид това предявила иск за обявяване на договора за окончателен, по който било образувано гр.д. № 2854/2021 г. по описа на СГС и било допуснато обезпечение в нейна полза. Така установила и че всъщност апартамент В 303 е бил продаден на трето лице – ХЕБРОС ГРУП ЕООД на 05.03.2021 г. При така изложеното ищецът поддържа, че двамата ответници са сключили процесната възмездна сделка с цел да я увредят, съответно, че към момента на сключването й и двамата са знаели, че така ще накърнят правата й. Излага подробно становище в подкрепа на твърденията си. Моли съда да уважи предявения иск, претендира разноски за производството.

ОТВЕТНИКЪТ- „Я.” ЕООД, ЕИК 126092366, чрез адвокат Л. Н. В., оспорва предявения иск като неоснователен. Излага, че на 02.03.2016 г. е развалил сключения с ищцата предварителен договор от 22.02.2021 г. Едва след това е сключен договора за покупкопродажба с „Хеброс Груп“ ЕООД, като последният е изплатил изцяло продажната цена.

Оспорва при сключването на втората сделка и двете страни по нея да са били недобросъвестни, както и че с нея се цели увреждане на ищеца. Излага подробно становище в подкрепа на възраженията си, като изрично уточнява, че ищцата е знаела за издаването на всеки акт по етапа на строителството. Претендира разноски за производството.

ОТВЕТНИКЪТ – „ХЕБРОС ГРУП“ ЕООД, ЕИК 126713079, чрез адвокат С.Л.М. оспорва 2 предявения иск. Излага, че към момента на сключване на сделката не е знаел, че по отношение на имота има сключен друг предварителен договор. Научил е за предявен иск по отношение на праводателя му едва след това. Изплатил е продажната цена така, както е посочена в нотариалния акт и на 01.06.2021г. е подписал предварителен договор за покупкопродажба с купувача А. А.. Твърди, че се явява добросъвестен приобретател, предвид което намира за напълно неоснователни твърденията на ищеца, че придобиването на имота от негова страна е с цел да му се навреди. Претендира разноски за производството.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди направените доводи, намира за установено следното:

От представените писмени доказателства се установя, че на 02.03.2016г. ищцата В. Л. М. е сключила с „Я.“ ЕООД предварителен договор за покупко - продажба и строеж на следните недвижими имоти, находящи се в новоизграждаща се жилищна сграда в град София, кв.Дървеница, в УПИ 1-197,198,1460, в кв.15в, с административен адрес: гр. София, ул.

„********, както следва: апартамент № в 303 /в, триста и три/, разположен на 3 –ти жилищен етаж, кота + 8,55, със застроена площ на апартамента от 53,04/петдесет и три цяло и нула четири стотни/ квадратни метра, състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс, стая, склад, баня с тоалетна и тераса, при съседи: вътрешен двор, коридор, апартамент 8302 и апартамент 8304, заедно с припадащите му се 1,50 % идеални части от общите части на РЗПТО на сградата, понастоящем с идентификатор ***. 2.15; гараж № 17 /седемнадесет/, находящ се на партерния етаж на сградата, кота -0,40, с реална застроена площ от 20,98 /осемнадесет цяло и нула осем стотни/ кв.м., заедно с 0,59 % идеални части от общите части на РЗП-то на сградата, понастоящем с идентификатор ***; гараж № 18 /осемнадесет/, находящ се на партерния етаж на сградата, кота -0,40, с реална застроена площ от 18,08 /осемнадесет цяло и нула осем стотни/ кв.м., заедно с 0,51 % идеални части от общите части на РЗП-то на сградата, понастоящем с идентификатор ***. Поддържа, че описаните имоти е следвало да бъдат построени от „Я.“ ЕООД за общата сума от 62 700 евро с ДДС. Плащането на цената било уговорено на няколко транша както следва: 31 350 евро при подписване на договора; 18 810 евро в 7дневен срок след подписването на Акт обр.14 за сградата след писмено уведомяване от страна на продавача на адрес и електронна поща; 12 540 евро в 7-дневен срок след подписването на Акт обр.15 за сградата, след уведомяване от страна на продавача по същия ред. Посочено е, че продавачът следвало да й предаде имотите, предмет на предварителния договор, в срок от 39 месеца от влизането в сила на разрешението за строеж. Посочени са адресите, на които следна да бъдат изпращани всички съобщения между страните по настоящия договор, като за ищцата, като купувач е посочен адрес в гр.София, ул.“Проф. д-р ********, посочен е E-mail ************, както и телефон.

Безспорно е, че във връзка с този предварителен договор плащането на цената било уговорено на няколко транша както следва: 31 350 евро при подписване на договора; 18 810 евро в 7-дневен срок след подписването на Акт обр.14 за сградата след писмено уведомяване от страна на продавача на адрес и електронна поща; 12 540 евро в 7-дневен срок след 3 подписването на Акт обр.15 за сградата.

Представено е уведомление за разваляне на договор от 22.02.2021, ведно с товарителница от куриер и разпечатка от електронна поща от 22.02.2021г. за уведомяване на В. М. на електронния адрес, посочен в чл. 19 от предварителния договор. В уведомлението е посочено като основание за разваляне на договора неплащане на дължима сума, забава повече от една година.

Представен е нотариален акт № 148, том I, per. №2823, дело 127/21 от 05.03.2021, вх. № 12500 от 05.03.2021г., дело № 9262/21 на помощник нотариус Д.Г., от който е видно, че ответникът „Я.“ ЕООД продава на ответника „Херос Груп“ ЕООД процесния недвижим имот за сумата от 76 200 лева. С приемо-предавателен протокол от 05.03.2021 е предадено владението на купувача, като цялата продажна цена е платена до 05.04.2021г.

От ответника са представени и писмени даказателства: Акт, обр. 14; разпечатка от вайбър от 24.02.2020 за уведомяване за акт 15 и за разпечатка за изпращане на електронна поща; банкови извлечения от 02.03.2021 за връщане на 15 000 лева, за връщане на 24 060 лева от 26.02.2021, за връщане на 9060 лева от 02.03.2021.

По делото е приета заключение на ССЕ, според което във вр. със сключения предварителен договор между ищцата и ответника “Я.“ ЕООД същата е изплатила на последния следните суми: на 22.03.2016г. - 12000евро; на 10.06.2016г. - 20 000евро; на 08.05.2018г. – 18 406.51 евро; на 01.03.2021г. -12 301.68 евро; или общо е изплатила цялата уговорена цена-62 708.19 евро. Посочено е, че изплащането на цената на имота от „Хеброс груи" ЕООД на „Я." ЕООД е извършено както следва: на 05.03.2021- 20 000 лева, на 01.04.2021- 20 000 лева, на 02.04.2021- 20 000 лева, на 05.04.2021- 16 200 лева.

По делото са събрани и гласни доказателства.

Разпитаният свидетел А. Н. А. твърди, че „Хеброс Груп“ е фирма на Д. (Д.Т.Д.). С него са семейни приятели от гр. Хасково. Живял е в негов имот, но не знае дали имотът е бил на фирмата. Не са му плащали наем. След това се появил този апартамент, той им казал, че има апартамент, който те могат да закупят, този апартамент, за който се водят делата, и те се съгласили, защото чакали дете. Не знае дали предишният имот е на „Хеброс“. Те си наели адвокат да провери целия имот. Оказало се, че има някакви забрани или възбрана на имота, някаква тежест върху имота и тогава с Д. се разбрали да подпишат предварителен договор и когато отпаднат тези неща, тогава да се пристъпи към финализиране и да закупят имота.

Като излязло това нещо ги питал и двата, защото ги познава, имат си някакви техни търкания, но какви са точно... Те не закупили имота, на предварителен договор са спрели нещата. Не знае за предварителен договор по отношение на този апартамент между „Я.“ и В.

М., само знае, че е имало някакви търкания. Не знае какви са били взаимоотношенията между „Я.“, С. С. и В. М.. В момента живее в имота, без да плаща наем, на приятелски отношения. В съседния вход са живеели под наем, там имало друг имот. Не знае дали апартаментът е бил на „Хеброс груп“. В ап. 303 не са живяли, в съседния вход живяли и излязъл този апартамента, за който сключили предварителен договор, излязъл като оферта 4 да го купят.

Разпитаният свидетел Н. В. Ц. сочи, че е инженер- геодезист в геодезическа фирма. Работи канцеларска работа – издаване, представителство пред агенция, всякакви дейности, свързани с геодезията и до някаква степен със строителството. Работи към фирма „Геомобайл“. Имала пълномощно от „Хеброс груп“, даже самата сделка я извършила тя от името на Д.