Решение № 313 от 08.07.2026, Софийски окръжен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 313 гр. София, 08.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Ирина Р. Славчева

Членове:

Ивайло П. Георгиев

Лилия М. Руневска при участието на секретаря Теодора Р. Вутева като разгледа докладваното от Лилия М. Руневска Въззивно гражданско дело № 20251800501196 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

С решение № 152 /122/ от 15.07.2025 г. 01.02.2022 г., постановено по гр. д. № 816/2021 г. по описа на РС - Самоков, са отхвърлени предявените от „ДММ Консулт“ ЕООД срещу „ПЪРВА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА“ АД и „А и Л Корпорация“ ООД /н./ субективно съединени искове за установяване по отношение на ответниците, че в полза на ответника „ПИБ“ АД не съществува ипотечно право по учредената договорна ипотека с нотариален акт № 197, том ІІІА, рег. № 3957, дело № 573/2007 г. на нотариус Б.лав Механджийски върху следните имоти, находящи се в сграда, разположена в поземлен имот с идентификатор № ***: самостоятелен обект, находящ се в к. к. „Боровец“, община Самоков, апартаментен хотел „Кокиче“, представляващ студио С30 с идентификатор № ***, находящо се на втория етаж на апартаментен хотел „Кокиче“ в к. к.“ Боровец“, с площ от 47.71 кв. м.; самостоятелен обект, находящ се в к. к. „Боровец“, община Самоков, апартаментен хотел „Кокиче“, представляващ студио С32 с идентификатор № ***, находящо се на втория етаж на апартаментен хотел „Кокиче“ в к. к. „Боровец“, с площ от 47.49 кв. м. С 1 решението са присъдени е разноски в полза на ответника „ПИБ“ АД.

Настоящото производство е по реда на чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по въззивна жалба на „ДММ Консулт“ ЕООД. Жалбоподателят счита решението за неправилно поради нарушение на материалния закон и на съдопроизводствените правила, като излагат подробни съображения, основани на анализ на съдържанието на правоотношенията между страните по делото.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от „Първа инвестиционна банка“ АД, с който жалбата се оспорва, като също се излагат подробни съображения, основани на анализ на съдържанието на правоотношенията между страните по делото.

Постъпил е в срок и отговор от „А и Л Коропорация” ООД /н./, в който жалбата се оспорва и се излагат съображения за потвърждаване на решението.

Исковете се основават на твърдения, че ипотечното право е погасено поради погасяване на обезпеченото вземане с изтеглянето от страна на „Първа инвестиционна банка“ АД от банковата сметка на „А и Л Корпорация“ ООД на сумата 6882000 лв., представляваща продажна цена на хотел „Кокиче“, и с изтеглянето от страна на „Първа инвестиционна банка“ АД на сумата 1356800 лв. от разплащателна сметка в „Първа инвестиционна банка“ АД с IBAN BG68FINV9150101679619 с титуляр „Айсберг Боровец“ ООД, която сума е трябвало да бъде отнесена по специална сметка с IBAN BG23FINV91501016743042 с титуляр „Първа инвестиционна банка“ АД за обслужване на дълга по договор за кредит, договор за встъпване в дълг и договор за финансов лизинг, като с усвояването е следвало да бъде намалено задължението и заличена ипотеката на върху процесния имот.

В отговора на исковата молба ответникът „Първа инвестиционна банка“ АД е оспорил исковете и е изложил подробни съображения. Твърди се, че обезпеченият дълг не е погасен с посочените в исковата молба плащания, тъй като по силата на споразумение от 05.02.2016 г. е уговорена поредност на погасяване на задължения на кредитополучателя „А и Л Корпорация“ ООД по договори за банков кредит, посочени в отговора на исковата молба, като с получаване на посочените в исковата молба суми по договор за продажба на УПИ и 63 самостоятелни обекта длъжникът е погасил съответни изискуеми задължения по цялата си кредитна експозиция в банката – ответник, а не само 2 по договора за кредит, във връзка с който е учредена процесната ипотека.

Съответно не били налице основания за заличаване на ипотеката.

Ответникът „А и Л Корпорация“ ООД /н./ не е депозирал отговор на исковата молба.

Софийският окръжен съд, като прецени събраните доказателства и доводите на страните, намира следното: по делото

Предявени са установителни искове с претенция, че не съществува ипотечно право по учредената с нотариален акт № 197, том IIIA, рег. № 3957, дело № 573/2007 г. на нотариус Б.лав Механджийски договорна ипотека върху собствени на ищеца недвижими имоти, описани по-горе.

Исковете са допустими, доколкото ищецът отрича претендирано от първия ответник „Първа инвестиционна банка“ АД ипотечно право на основание учредена договорна ипотека върху собствени на ищеца недвижими имоти.

Същите са с правна квалификация чл. 179, ал. 1 ЗЗД.

По същество въззивният съд прие следното:

Между ответниците по исковете, въззиваеми във въззивното производство, е сключен договор № 00КР-АА-2978/30.05.2007 г. за банков кредит, по силата на който „Първа инвестиционна банка“ АД е предоставила на „Търговска къща Йолов“ ЕООД /понастоящем „А и Л Корпорация“ ООД/ банков кредит в размер 3000000 € за изграждане на апартаментен хотел/ресторант, ски гардероб, магазин, пиано-бар, спа център с басейн, дискотека, боулинг и хотелски апартаменти, който ще се изгради в поземлен имот с идентификатор *** от кв. 21 по плана на к. к. „Боровец“, община Самоков съгласно разрешение за строеж № 158/17.05.2007 г. на главния архитект на Община Самоков и одобрени на 17.05.2007 г. архитектурни проекти за изграждане на сградата.

Вземането на банката е обезпечено с договорна ипотека, учредена на 15.06.2007 г. с нотариален акт № 197, т. ІІІа, рег. № 3957, д. № 573/2007 г. на нотариус Б. Механджийски с район на действие съдебния район на РС – Самоков, върху собствения на кредитополучателя поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в к. к. „Боровец“, община Самоков, с площ 4201 кв. м. и върху правото на строеж за построяване в този имот на 3 сграда, независимо от етапа на нейното изграждане, представляваща апартаментен хотел/ресторант, ски гардероб, магазин, пиано-бар, спа център с басейн, дискотека, боулинг и хотелски апартаменти със ЗП 1135 кв. м. и РЗП 5584 кв. м., чието изграждане е предвидено съгласно ПУП-ПЗ, одобрен със заповед № РД-02-14-503 от 27.07.2006 г. на МРРБ, одобрен на 17.05.2007 г. инвестиционен проект с комплексен доклад към него и горепосоченото разрешение за строеж, която се предвижда да се състои от изброените в този нотариален акт обекти. В нотариалния акт са посочени размерът на главницата по кредита, размерите на годишната лихва и на лихвата при просрочие, крайният срок за погасяване на кредита, предпоставките за обявяване на предсрочната му изискуемост, както и че ипотеката обезпечава всяко от вземанията на банката по този кредит. Не са налице и не се констатират и от настоящата инстанция основания за недействителност на ипотеката.

В т. 5 от описания нотариален акт № 197, т. ІІІа, рег. № 3957, д. № 573/2007 г. на нотариус Б. Механджийски за учредяване на договорната ипотека е посочено, че при прехвърляне на собствеността върху обекти, изградени в апартаментния хотел в поземлен имот ***, независимо дали това ще стане като прехвърляне на право на строеж, в „груб строеж“ или в завършен вид кредитополучателят се задължава да погасява части от кредита, равни на стойността на прехвърлените обекти, изчислена на база 600 евро за квадратен метър продадена площ за апартаментите (включително и мезонета) и студиата и по 900 евро за квадратен метър при продажбата на търговските помещения, включително и за общите части от сградите, като при продажбата на такива самостоятелни обекти площта им се изчислява съгласно таблица за предварително определяне на застроените площи (таблица за площообразуване). В такъв случай кредиторът „Първа инвестиционна банка“ АД се е задължила след изпълнение на тези задължения на кредитополучателя да даде необходимото съгласие за частично заличаване на договорната ипотека само за продадения недвижим имот, за който кредитополучателят е погасил стойността му при горепосочените условия.

С договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 58, т. IIIА, рег. № 4900, дело № 426/2009 г. на нотариус Б. Механджийски ищецът е придобил правото на собственост върху гореописаните студиа С-30 и С-32 от „Търговска къща Йолов“ ЕООД /понастоящем „А и Л Корпорация“ ООД/.

4

Учредената с н. а. № 197/2007 г. договорна ипотека има действие по отношение на процесните самостоятелни обекти в сграда, представляващи студио С30 с идентификатор № *** и студио С32 с идентификатор № ***, тъй като тези обекти попадат в сградата – апартаментен хотел, построена в поземлен имот с идентификатор ***. Не е спорно между страните, че тази ипотека не е заличена, а е подновена през 2017 г. по реда на чл. 172, ал. 1 от ЗЗД преди изтичане на 10годишния срок на действието на вписването й.

В тежест на въззивника – ищец е да докаже погасяване на ипотечното право, материализирано в учредената с н. а. № 197/2007 г., вкл. и върху имотите – негова собственост. От събраните по делото доказателства не се налага извод, че ипотечното право не съществува, тъй като нито е погасено обезпеченото вземане, нито са настъпили специалните основания за погасяване на ипотеката върху процесния имот - собственост на ищците.

Налице са две групи възможни, но неосъществени в случая основания за погасяване на ипотечното право поради погасяване на обезпеченото вземане:

1. Частно, относимо за конкретен имот от хотела, основание за погасяване на ипотечното право, установено в чл. 5 от н. а. № 197/2007 г. и анексите му с плащане на цената, която кредитополучателят получава при продажба на имота, което при определени договорно-установени условия поражда за ипотекарния кредитор задължение да заличи ипотеката само върху този имот с едностранно писмено изявление в нотариално заверена форма по реда на чл.

179, ал. 1 ЗЗД;

2. Общо основание за погасяване на ипотечното право - при пълно погасяване на вземането, което съгласно общото правило на чл. 150, ал. 1 ЗЗД има за последица погасяване на ипотечното право върху всички обекти, за които ипотеката поражда действие /вкл. за процесните недвижими имоти, собственост на ищеца/.

На първо място, макар в ЗЗД да не съществува уредба на т. нар.

„частично“ заличаване на ипотека, т. е. заличаване на ипотека върху определен самостоятелен обект в сградата, върху която тежи ипотеката, с оглед принципа на договорната свобода то е допустимо да се извърши с волеизявление на кредитора при договорно установени предпоставки. В случая такива са визирани в т. 5 от нотариалния акт, с който ипотеката е 5 учредена и в т. 20, буква „н“ от договора за кредит от 30.05.2007 г., сключен между ответниците, а именно – при прехвърляне на самостоятелен обект в сградата, в случая – 2 студиа, прехвърлителят - кредитополучател да погаси част от кредита, равна на стойността на тези обекти, като за целите на погасяването на кредита тази стойност следва да не е по-ниска от цена 600 € за квадратен метър продадена площ, включително и за общите части. Видно от съдържанието на тази уговорка, тя предвижда частично погасяване извън погасителния план и независимо и отделно от него като основание за възникване на задължение за действие на кредитора по заличаване на ипотеката върху прехвърления обект. За процесните имоти, собственост на ищеца, такова частно основание за погасяване на ипотечното право не е настъпило.

В тежест на ищеца - въззивник е да докаже, а не се установява от събраните по делото доказателства, за собствените му самостоятелни обекти, а именно студио С30 и студио С32 ответникът „А и Л Корпорация“ ООД като кредитополучател да е извършил плащания на уговорената сума на ответника - кредитор „Първа инвестиционна банка“ АД. Само в случай на такива именно плащания, каквито по делото не са установени, за ипотекарния кредитор би възникнало договорно задължение да поиска заличаване на ипотеката върху конкретните продадени обекти в сградата, а във всички останали хипотези на частично погасяване на кредита за ипотекарния кредитор такова задължение не възниква. В гражданския процес правилата на доказателствената тежест установяват в чия сфера настъпват неблагоприятните последици от недоказване на факт, на който страната основава своите искания или възражения. При положение, че ищецът - въззивник не установява с необходимото пълно доказване да е настъпило установеното в чл. 5 от нотариален акт № 197, т. ІІІа, рег. № 3957, д. № 573/2007 г. на нотариус Б.