Решение № 3681 от 01.06.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3681 гр. София, 01.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Красимир Мазгалов

Членове:

Райна Мартинова

Виктория Р. Митева при участието на секретаря Йорданка В. Петрова като разгледа докладваното от Виктория Р. Митева Въззивно гражданско дело № 20251100509217 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 6949/17.04.2025 г., постановено по гр.д. № 26773/2024 г. по описа на Софийския районен съд, 151 състав, е отхвърлен предявеният от Р. А. К. срещу „Доза здраве“ ЕООД иск с правно основание чл. 109 ЗС за осъждане на ответното дружество да премахне изградената в източната част на съсобствения на ищцата недвижим имот с идентификатор *** метална конструкция от 30 кв.м., покрита с декинг, върху която са поставени 3 броя маси и 8 броя столове, както и да възстанови зелената площ и да засади 3 броя борови дръвчета върху посочената площ.

Със същото решение е уважен предявеният в условията на евентуалност иск с правно основание чл. 108 ЗС, като е признато за установено по отношение на „Доза здраве“ ЕООД, че Р. А. К. е собственик на 1/2 идеална част от реална част с площ от 22,24 кв.м., находяща се в източната част на имот с идентификатор ***, пред вх. „Г“, върху която е изградено съоръжение, състоящо се от дървена платформа – декинг, представляваща правоъгълник с размери 590 см/290 см и долепен до него трапец с размери на основите 290 см и 250 см и височина 190 см, с метална конструкция, очертана в червено на скицата – приложение към заключението на съдебно-техническата експертиза, приподписана от съдията-докладчик като неразделна част от решението, и „Доза здраве“ ЕООД е осъдено да предаде на Р. А. К. владението върху описаната реална част от имота. С решението са присъдени и разноски съобразно изхода на спора пред първата инстанция.

Срещу решението в частта, с която е уважен искът по чл. 108 ЗС, е подадена въззивна жалба от ответника „Доза здраве“ ЕООД. В жалбата се поддържа, че решението е неправилно, постановено в нарушение на материалния закон и съдопроизводствените правила. Навеждат се доводи, че процесната реална част от имота не е била отдавана под наем от ищцата, че липсва извършено разпределение на 1 ползването между съсобствениците, поради което ревандикация на конкретна реална част от съсобствен имот е недопустима, както и че договорът за наем, въз основа на който ответното дружество е ползвало процесната площ, е прекратен, като с приемопредавателен протокол от 28.02.2025 г. държането било предадено обратно на наемодателите. Иска се отмяна на решението в обжалваната част и отхвърляне на иска по чл. 108 ЗС.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от Р. А.

К., с който жалбата се оспорва. Поддържа се, че първоинстанционното решение е правилно в обжалваната част, тъй като договорът за наем, сключен от ответното дружество с част от съсобствениците, не е противопоставим на ищцата, която не е страна по него и не е изразявала съгласие за предоставяне на процесната част за търговско ползване.

В срока по чл. 263, ал. 2 ГПК е постъпила насрещна въззивна жалба от Р. А. К. срещу решението в частта, с която е отхвърлен искът по чл. 109 ЗС. Ищцата моли, в случай че въззивният съд приеме въззивната жалба на „Доза здраве“ ЕООД за основателна и отмени решението в частта, с която е уважен искът по чл. 108 ЗС, да разгледа по същество насрещната въззивна жалба срещу отхвърлителния диспозитив по чл. 109 ЗС. В насрещната въззивна жалба се поддържа, че решението в отхвърлителната част по чл. 109 ЗС е неправилно. Жалбоподателката излага съображения, че е съсобственик на процесния имот при квота 1/2 идеална част, а процесното съоръжение е поставено без нейно знание и съгласие, като сключеният от ответното дружество договор за наем с част от останалите съсобственици не е противопоставим, тъй като последните не формират мнозинство по чл. 32, ал. 1 ЗС, тя не е участвала в сключването на договора, не е упълномощавала останалите съсобственици и не е получавала наемни плащания. Според жалбоподателката това поведение съставлява неоснователно въздействие върху съсобствения имот, осъществено чрез поставяне на метална конструкция върху зелена площ, предназначена за общо ползване и озеленяване, поради което са налице предпоставките на негаторния иск.

В срока по чл. 263, ал. 3 ГПК е постъпил отговор на насрещната въззивна жалба от „Доза здраве“ ЕООД, с който същата се оспорва като неоснователна. Ответното дружество поддържа, че първоинстанционното решение е правилно, обосновано и законосъобразно в частта, с която искът по чл. 109 ЗС е отхвърлен, като съдът е обсъдил всички относими възражения, доводи и доказателства. Излагат се съображения, че по делото е установено наличие на правно основание за поставяне на процесната дървена скара, както и че не са налице твърдените нарушения на материалния закон и съдопроизводствените правила.

Софийски градски съд, като съобрази доводите на страните, събраните по делото доказателства и приложимия закон, намира следното:

Въззивната жалба е процесуално допустима – подадена е в законоустановения срок, от легитимирана страна, срещу подлежащ на въззивно обжалване съдебен акт и при наличие на правен интерес от обжалване.

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо в обжалваната част.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, по допустимостта му – в обжалваната част, а по правилността – в рамките на наведените във въззивната жалба оплаквания, като служебно следи за приложението на императивни материалноправни норми.

Предявеният иск е с правно основание чл. 108 ЗС. За уважаването му ищецът следва да установи, че е носител на правото на собственост върху вещта, че ответникът упражнява фактическа власт върху вещта, респ. върху индивидуализирана 2 реална част от нея, и че тази фактическа власт се упражнява без правно основание, противопоставимо на собственика. Съгласно трайната практика на ВКС ревандикационният иск съдържа установително искане относно принадлежността на правото на собственост и осъдително искане за предаване на фактическата власт върху вещта. В същия смисъл е прието, че ищецът по чл. 108 ЗС може да иска вещта не само от владелеца, но и от държателя, когато последният не разполага с основание, противопоставимо на собственика. /Тълкувателно решение № 4/14.03.2016 г. по тълк.д.

№ 4/2014 г. на ОСГК на ВКС; Тълкувателно решение № 3/05.01.2022 г. по тълк.д. № 3/2020 г. на ОСГК на ВКС/.

По делото е установено, че ищцата Р. А. К. е собственик на 1/2 идеална част от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. София, ж.к.

„Студентски град“, ул. „Акад. Стефан Младенов“, с площ от 2654 кв.м. Правото на собственост е придобито по наследствено правоприемство от нейните родители, като това обстоятелство не е спорно между страните и се установява от приетите по делото писмени доказателства.

Установено е също, че в източната част на процесния имот, пред вход „Г“, е разположено съоръжение, представляващо дървена платформа – декинг с метална конструкция, с обща площ от 22,24 кв.м. Същата реална част е индивидуализирана по местоположение, площ, размери и графично отразяване в скицата – приложение към заключението на съдебно-техническата експертиза, приподписана от съдиятадокладчик като неразделна част от първоинстанционното решение. От заключението на вещото лице и от събраните гласни доказателства се установява, че съоръжението се ползва като външна търговска площ към стопанисвания от ответното дружество обект, като върху него се поставят маси и столове.

Ответникът „Доза здраве“ ЕООД не твърди собствени вещни права върху процесната реална част. За да обоснове правото си да я държи, дружеството се позовава на договор за наем, сключен с Г.С.Б. и Б.С.Б., които също притежават идеални части от процесния имот. По силата на договора за наем от 06.02.2024 г. същите са предоставили на ответното дружество за временно и възмездно ползване площ от 25 кв.м. от имота, като са дали съгласие върху нея да бъде поставена дървена площадка и да се разположат маси и столове.

Този договор обаче не съставлява основание, противопоставимо на ищцата. С него на трето лице е предоставена конкретна реална част от съсобствен имот за търговско ползване, без да се установява между съсобствениците да е извършено доброволно или съдебно разпределение на ползването, при което именно тази част да е отредена на наемодателите. Р. К. не е страна по договора, не е давала съгласие за предоставяне на процесната площ за търговско ползване, не е упълномощавала останалите съсобственици да я представляват и не се установява да е приела последиците на договора чрез получаване на наемни плащания или чрез други конклудентни действия. Ето защо договорът поражда действие само между страните по него, но не легитимира ответника да държи процесната реална част въпреки противопоставянето на ищцата.

В този смисъл е практиката на ВКС, според която договорът за ползване на реална част от съсобствен имот, сключен само от част от съсобствениците, е непротивопоставим на останалите съсобственици, ако те не са страни по него и не са го приели изрично или мълчаливо. При съсобствените вещи такова конклудентно действие може да съставлява получаването на ежемесечни парични суми, пропорционални на идеалната част от правото на собственост на съответния съсобственик в общата вещ, и невъзстановяването на тези суми на платеца. В тази насока е и решение № 50055/09.03.2023 г. по гр. д. № 919/2022 г. на ВКС, ГК, IV ГО.

3

В Решение № 181/22.11.2023 г. по гр.д. № 649/2023 г. на ВКС, III г.о., е прието, че договорът, който има характер на действие по управление на общата вещ, може да обвърже останалите съсобственици само при наличие на предпоставките на чл. 32, ал.

1 ЗС или при приемане на последиците му от страна на съсобственика. Съгласно Решение № 452/14.07.2025 г. по гр.д. № 1424/2024 г. на ВКС, I г.о., когато ползването между съсобствениците не е разпределено, договорът за наем на реална част от съсобствен имот е непротивопоставим на останалите съсобственици, които не са страни по него. Изрично е посочено, че реално обособена част от имот може да се отдава под наем на трето лице от съсобственик само след като ползването е разпределено и тази площ е отредена за ползване на съответния съсобственик. ВКС е приел, че при липса на такова разпределение третото лице-наемател държи идеалната част на несъгласния съсобственик без основание, поради което искът по чл. 108 ЗС е основателен и в осъдителната му част. /Решение № 452/14.07.2025 г. на ВКС по гр.д.

№ 1424/2024 г., I г.о., докладчик председателят Б.Д../

В настоящото производство договорът за наем е сключен от лица, които притежават равен с ищцата дял от имота – ½ ид.ч. Следователно не е налице решение на съсобственици, притежаващи повече от половината от общата вещ, по смисъла на чл. 32, ал. 1 ЗС. Не се установява и ползването на незастроената част от имота да е било разпределено между съсобствениците, нито процесната реална част да е била отредена за самостоятелно ползване на лицата, сключили договора с ответното дружество.

Неоснователно е възражението на въззивника, че искът по чл. 108 ЗС е недопустим или неоснователен поради липса на разпределение на ползването между съсобствениците. Липсата на разпределение на ползването не лишава съсобственика от вещноправната защита по чл. 108 ЗС срещу трето лице, което държи вещта без основание, противопоставимо на него. В този смисъл е и Решение № 60169/05.04.2022 г. по гр.д. № 438/2021 г. на ВКС, I г.о., според което всеки съсобственик може да предяви ревандикационен иск срещу трето лице, упражняващо фактическа власт върху съсобствената вещ без правно основание, за връщане владението на цялата вещ. ВКС е приел, че в такава хипотеза искът по чл. 108 ЗС е основателен в установителната част съобразно идеалната част на ищеца, а в осъдителната част – относно предаването на фактическата власт върху вещта от третото лице, което няма противопоставимо основание.