Решение № 1804 от 30.07.2025, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 1804 гр. Бургас, 30.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XL ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: КАЛИН СТ. КУНЧЕВ при участието на секретаря ЗИНАИДА Г. МОНЕВА като разгледа докладваното от КАЛИН СТ. КУНЧЕВ Гражданско дело № 20232120104241 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Искове по чл.59, ал.1 от ЗЗД, във вр. и с чл.60, ал.1 от ЗН, предявени от ”Съни Хил Мениджмънт” ЕООД, гр.Бургас, против П. В. Р. и И. В. С., двамата от гр.Б.

От Съда се иска да постанови решение, с което ответниците да бъдат осъдени да заплатят на ищеца сумата от общо 1 057.30 лв., представляваща неплатен остатък от припадащата им се част от разходите, направени от дружеството за управлението и поддръжката на общите части на ж.к.“Съни Хил“, кв.“М.р“, гр.Б, респективно, с която са се обога-тили неоснователно, съответно – Р., като ползвател на ап.8 в бл.3 и наследник на другия ползвател В. И. Р., починал на 13.09.2021г. – 608.40 лв. за периода 01.08.2019г. – 13.09.2021г. и 246.10 лв. за периода 14.09.2021г. – 31.12.2022г. и С., само в качество-то й на наследник на същото лице – 202.80 лв. за периода 01.08.2019г. – 13.09.2021г. Претен-дират се законната лихва и деловодните разноски.

Ответниците, Р. чрез назначения му особен представител адв. Н. И., оспорват претенциите и искат от Съда да ги отхвърли, като неоснователни.

Съдът, като прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото доказателства намира за установено следното:

Не се спори по делото, а и от представените с исковата молба писмени доказателства се установява, че за исковия период 01.08.2019г. – 31.12.2022г. ответникът П. Р. е бил ползвател на апартамент № 8 в блок 3, ж.к.“Съни Хил“, кв.“М.р“, гр.Б, площ 80.57 кв. м., ведно с 12.59 кв. м. ид. части от общите части на сградата, до 13.09.2021г. – съв-местно с В. И. Р., починал на тази дата, и чиито наследници по закон, като него-ви деца, се явяват с ответницата И. С., по силата на правна сделка – учредяване на ограничено вещно право на ползване върху недвижим имот, обективирана в НА № 147 от 15.04.2019г., том I, рег.№ 1154, дело № 130/2019г. на нотариус О. Ж, с който насле-додателят на двамата, също така, е дарил 1 жилището на внучката си – П. П. Р, запазвайки и за себе си право на ползване.

Представен е и Договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс ”Съни Хил”, сключен на 01.08.2019г. от ”Съни Хил 2” ЕАД и ищцовото дружество, по силата на който – първото, като собственик на комплекса, включващ шест въведени в експлоатация жилищни блока, е възложило на ”Съни Хил Мениджмънт” ЕООД цялостната поддръжка и управление на общите му части, изразяващи се в услугите, подробно описани в чл.1, срещу заплащане на съответна цена – чл.14 и сл., а именно – месечно възнаграждение от собствениците на всеки апартамент, което се състои от два компонента – 55 лв. с ДДС на апартамент и сума от 0.20 лв. с ДДС, умножена по квадратните метри на всички обекти, притежавани от възложителя. Предвидено е, че след продажбата на обектите с нотариален акт, съответното възнагражде-ние се дължи от новите собственици, въз основа на договори между тях и изпълнителя – чл.16, подписването на каквито следва да се осигури от възложителя – чл.15.

Съгласно чл.17, ал.1 всички разноски по заплати на персонал и специалисти, по консумативи и материали за поддръжката, включително за подмяна на уреди, се поемат от ищеца, а тези – за консумира-ното електричество и вода, необходими за осъществяване на поддръжката, се възлагат на собствениците на апартаменти и търговски обекти, пропорционално на притежаваните пло-щи. Уговорено е, че Договорът се сключва за срок от една година и влиза в сила от датата на подписването му.

С Анекс от 20.08.2019г. двете дружества са уговорили, че разходите за консумираното количество електроенергия и вода, необходими за осъществяване на поддръжката на комплекса, за материали, консумативи и др. подобни, както и за ремонти на общи части, се поемат от всички собственици на обекти, пропорционално на площите им. Предвидено е и че разхо-дите за заплати и осигуровки на персонала се поемат от изпълнителя, като се компенсират от дължимите от собствениците такси за поддръжка, съгласно индивидуалните договори, а при липса на такива се разпределят между всички собственици пропорционално на площите на притежаваните от тях обекти.

Безспорно е и обстоятелството, че между ищцовото дружество и собственика на имота, както и ползвателите му, не е бил сключен индивидуален договор за поддръжка и управле-ние.

От показанията на свидетеля Д. Р. се установява, че през исковия период – от 01.08.2019г. до 31.12.2022г., процесното жилище е ползвано от нея и съпруга й – ответникът П. Р., а наследодателят му В. Р. никога не е живял в апартамента. Устано-вява се също, че първоначално комплексът е бил поддържан в добро състояние от обслужва-щата го фирма, но впоследствие е бил силно занемарен.

От заключението на вещото лице по СИЕ се установява, че припадащата се за процесния имот – съобразно площта му, част от направените от ищеца разходи за поддръжка и управление на комплекса през процесния период за озеленяване, работни заплати, електрическа енергия, вода, данъци, осигуровки, консумативи, административни и управленски разходи и т. н., е в общ размер от 2 327.21 лв., като до датата на завеждане на делото – 17.07.2023г., са били заплатени 1 401.48 лв. от тях, а впоследствие – до 04.11.2024г., още 750 лв. Вещото ли-це е констатирало, че разходите касаят и са разпределени между седем сгради в комплекса, като е посочило и че ишцовото дружество има сключени 188 индивидуални договори за уп-равление и поддръжка със собственици на самостоятелни обекти.

При така установеното от фактическа страна, Съдът намира следното от правна:

Ответниците и наследодателя им, както и собственикът на процесния недвижим имот, който не участва в настоящото производство, не са страни по сключения между ”Съни Хил 2” ЕАД и ”Съни Хил Мениджмънт” ЕООД договор, поради което същият няма действие по отношение на тях. Не са сключили и индивидуален договор с ищеца, по силата на който да дължат заплащане на суми за управление и поддръжка на общите части на сградата и ком2 плекса. В тази връзка, отношенията им с дружеството по повод осъществената от последното дейност, следва да се разрешат на плоскостта на гестията или неоснователното обогатяване.

Съгласно разпоредбата на чл.59, ал.1 от ЗЗД, на която се основава претенцията на ищеца, всеки, който се е обогатил без основание за сметка на другиго, дължи да му върне онова, с което се е обогатил, до размера на обедняването. Т. е. дължимото обезщетение за неоснователно обогатяване в тази хипотеза следва да се определи в размера на по-малката от двете су-ми – едната, с която имуществото на ищеца е намаляло, и втората, с която в тази връзка това на ответника се е увеличило, включая и чрез спестяването на разходи.

Тук следва да се посочи и че макар за жилищен комплекс ”Съни Хил“ в гр.Б, да са налице всички предпоставки по § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС – обособен е в отделен УПИ, в който са построени сгради в режим на ЕС и други обекти, обслужващи собственици и обитатели, и при спазване на изискванията на контролиран достъп за външни лица, предвид липсата на сключени от инвеститора със собствениците на самостоятелните обекти писмени договори с нотариална заверка на подписите по чл.2 от ЗУЕС, въпросите за управлението и поддръжката му, съответно – за свързаните с тях разходи, съобразно чл.11 и чл.18, вр. и с чл.1 от ЗУЕС, са от компетентността на ОС на ЕС на всяка от сградите и съвместното тяхно ОС.

По делото липсват данни за проведени ОС на ЕС на сградите в комплекса, респективно за взети от тях решения, във връзка с разходите за управление и поддръжка на общите части.

Съгласно императивната разпоредба на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, пък, разходите за управле-ние и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно, според броя на собствениците, ползвателите и обитателите, и членовете на техните домакинства, не-зависимо от етажа, на който живеят.

Т. е., в случая обогатяването на ответника би се изразило в разходите за поддръжката и управлението на общите части на сграда № 3 – необходимите разноски, които той е спестил, изчислени съобразно цитираната разпоредба, евентуално – и полезните такива, в размер на по-малката сума между разхода и увеличената стойност на имота му.

При негова доказателствена тежест, обаче, ищецът не е ангажирал надлежни доказателства в горния смисъл – в сумата по заключението на вещото лице по СИЕ са включени разхо-дите за всички сгради, както и за терени и съоръжения, които са собственост на трето лице и не представляват общи части, в това число и разноски, които не предполагат обогатяване на ответника – за работни заплати, данъци, осигуровки, административни и управленски дей-ности, а изчисленията са направени пропорционално – на база площта на имота.

При това положение, следва да се приеме, че исковете са недоказани и в крайна сметка – неоснователни, поради което следва да се отхвърлят изцяло.

За пълнота следва да се посочи и че дори направените във връзка с процесния имот раз-ходи от ищцовата страна да се определят от Съда при условията на чл.162 от ГПК, то с оглед платената за жилището сума до датата на завеждане на иска – 1 401.48 лв. за 40 месеца, или по 35 лв. месечно, с оглед обикновената житейска логика и емпирични знания, досежно раз-ходите за управлението и поддръжка на сградите в режим на етажна собственост, не може да се обоснове формирането на извод за наличие на неоснователно обогатяване на ответниците по настоящото дело. Отделно от това, според цитирания по-горе анекс от 20.08.2019г., разхо-дите за заплати и осигуровки на персонала, които в случая са над 1/3 от общата сума, се раз-пределят между всички собственици, пропорционално на площите на притежаваните от тях обекти, само ако липсват индивидуални договори за управление и поддръжка. Ищецът обаче е сключил 188 такива, поради което същите следва да се поемат от него-изпълнителя, като се компенсират от дължимите от собствениците 3 такси за поддръжка, съгласно индивидуалните договори – чл.2, изр.2 от Анекса.

Ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответницата С. сумата 400 лв. – за платено адвокатско възнаграждение.

Ето защо, Съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ предявените от ”Съни Хил Мениджмънт” ЕООД, ЕИК: 205591324, със седалище и адрес на управление: гр.Б, ул.” № , против П. В. Р., с ЕГН: **********, от гр.Б, кв.“М. р“, ж.к.“С. Х“, бл., ет., ап., и И. В. С., с ЕГН: **********, гр.Б, ж.к.””, бл. вх., ет., ап., ис-кове за заплащане на сумата от общо 1 057.30 лв., представляваща неплатен остатък от при-падащата им се част от разходите, направени от дружеството за управлението и поддръжката на общите части на ж.к.“Съни Хил“ в кв.“М. р, гр.Б, респективно, с която са се обогатили неоснователно, съответно – първият от тях, като ползвател на ап.8 в бл.3 и наследник на другия ползвател В. И. Р., починал на.....г. – 608.40 лв. за пе-риода 01.08.2019г. – 13.09.2021г. и 246.10 лв. за периода 14.09.2021г. – 31.12.2022г., и втора-та, само в качеството й на наследник на същото лице – 202.80 лв. за периода 01.08.2019г. – 13.09.2021г., ведно със законната лихва, считано от 17.07.2023г. до окончателното плащане, като неоснователни.

ОСЪЖДА ”Съни Хил Мениджмънт” ЕООД да заплати на И. В. С. сумата 400 лв. – разноски по делото за адвокатско възнаграждение.

Решението подлежи на обжалване пред ОС Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________

4