Акт № 545 от 15.02.2013, Окръжен съд - Благоевград

Публикувай

Определение № 4900

Номер

4900

Година

21.11.2014 г.

Град

Благоевград

Окръжен Съд - Благоевград

На

11.21

Година

2014

В закрито заседание в следния състав:

Председател:

Владимир Ковачев

Секретар:

Прокурор: като разгледа докладваното от

Владимир Ковачев дело номер

20141200100001 по описа за

2014 година

В исковата молба се твърди, че бил сключен предварителен договор за строителство и продажба на недвижим имот № 1633/20.02.2007 г. между А. О. и В.-2005 О., като продавачи, и ищците в качеството им на купувачи, по силата на който продавачът поел задължение да изгради и прехвърли на купувачите правото на собственост върху апартамент. Продавачът използвал посредник - Агенция за недвижими имоти А. О.. Съгласно чл.3 от договора ищците С. платили обща сума в размер на 40563 британски лири (четиридесет хиляди петстотин шестдесет и три британски лири) по указаната от продавача в договора банкова сметка на посредника А. О., с което изпълнили изцяло задълженията си за заплащане на пълния размер на продажната цена на недвижимия имот. Впоследствие до знанието на ищците достигнала информация, че бил сключен договор между първия ответник - В.-2005 О., и втория ответник - А.-5 О., съгласно който вторият ответник бил встъпил в правата и задълженията на В.-2005 О. по посочения договор. Съществувала кореспонденция от А.-5 О. до купувачите С., в която това дружество се представяло като собственик на проекта и инвеститор, като в това си качество изискало от купувачите да преведат по банковата сметка на А.-5 О. последната вноска от цената на закупувания апартамент. Съществувало официално уведомление от втория ответник - А.-5 О., до агента по договора - А. О., от което било видно, че било налице неразбирателство между агенция Амбасън О. и А.-5 О., свързано с направените от всички купувачи плащания, а именно - че една част от тях не били преведени по сметка на А.-5 О. в Б. На базата на това уведомление се сочи, че А. О. е получавало плащанията на купувачите във връзка със сключен договор за посредничество, че поради неизпълнение от страна на А. О. да преведе получените суми на А.-5 О. договорът за посредничество се прекратявал едностранно от А.-5 О. с цитираното уведомление, че А.-5 О. изрично оттегляло правото на агента да получава плащания от негово име от неговите клиенти, както и че А.-5 О. изисквало от агента А. О. в случай на получени плащания от клиенти по клиентската сметка на агента, сумите да бъдат върнати на клиентите с указания да бъдат платени директно по банковата сметка на А.-5 О.. Сключеното между страните съглашение представлявало т.нар.фикс сделка, по която продавачът бил поел задължение в чл.6, т.1, 2, 4 и 5 от договора да прехвърли правото на собственост върху недвижимия имот и да предаде владението върху него на купувачите с издадено разрешение за ползване на обекта в срок най-късно до 31.12.2008 г., както и да представи на купувачите всички документи, необходими за сключването на окончателния договор, и да насрочи среща пред нотариус за прехвърлянето на собствеността на имота в удобен за страните ден и час, за което да уведоми купувачите поне 10 дни предварително. Във връзка с това се навеждат доводи, че този срок е изтекъл преди почти пет години, а въпросните задължения все още не са изпълнени от продавача. Купувачите не са се съгласявали и договаряли с продавача да закупят незавършен апартамент в строящ се комплекс, и то с почти пет години забава. Цената, която платили, била за напълно завършен обект в комплекс с изградени и функциониращи съоръжения и луксозни общи части. Ищците изрично застъпват тезата, че поради забавата на ответника са загубили интерес от придобиване на недвижимия имот, предмет на процесния договор. Купувачите многократно изисквали документи, удостоверяващи правото на собственост и на двамата ответници върху имота, предмет на договора, както и строителна документация, установяваща характеристиките на имота, неговата степен на завършеност, както и всички необходими за сделката документи, но до момента никой от ответниците не представил на купувачите и техните пълномощници необходимите за нотариалното прехвърляне документи. С нотариална покана рег.№ 2440, том I, № 79 от 25.09.2013 г. на нотариус Кр. М., връчена на 25.09.2013 г. на Й. Е., като представител на В.-2005 О., и нотариална покана рег.№ 2439, том I, № 78 от 25.09.2013 г. на нотариус Кр. М., връчена на 25.09.2013 г. на Й. Е., като представител на А.-5 О., купувачите-ищци поканили двете ответни дружества да се явят на 30.09.2013 г. в 12.00 ч. в кантората на нотариуса, за да им предоставят копия от всички документи, удостоверяващи завършването на имота с разрешение за ползване, съгласно чл.6 от договора, копия от всички необходими съгласно договора и действащото законодателство документи за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт за прехвърляне на правото на собственост на имота, включително екзекутивни архитектурни проекти на закупуваните апартаменти, фактури за направените плащания и доказателства, че имотът не е обременен с вещни тежести, да прехвърлят недвижимия имот в случай, че е завършен с разрешение за ползване съгласно чл.6 от договора, и да предадат владението на имота, завършен с разрешение за ползване съгласно чл.6, т.2 от договора. Във връзка с това, че ответниците не откликнали на адресираните до тях нотариални покани, липсата на представена информация и документи за имота, необходими за прехвърлянето на собствеността върху него, на доказателства, удостоверяващи издаването на разрешение за ползване на сградата, в която се намира имотът, както и липсата на изпратено уведомление за насрочване на сделка пред нотариус за прехвърляне на имота и на дата за предаване на владението върху имота, на 08.10.2013 г. ищците изпратили на ответниците втора покана, с която ги поканили отново в 7-дневен срок от получаването й да им предоставят копия от описаните документи, която покана била получена на 10.10.2013 г. от А.-5 О. и на 14.10.2013 г. - от В.-2005 О.. Въпреки това, в предоставения срок от страна на купувачите за доброволно изпълнение, отговор или доброволно изпълнение на поетите задължения от ответниците не последвало. Ищците-купувачи излагат съображения, че поради поведението на ответните дружества са претърпели вреди, поради което и на основание чл.87, ал.1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗДог) с две нотариални покани развалили процесния договор, както и поканили ответниците да върнат платените от купувачите суми до момента в размер на 40563 (четиридесет хиляди петстотин шестдесет и три) британски лири. Във връзка с тези покани се сочи, че отговор от адресатите им не е бил получен, както и не са били изплатени никакви суми. Освен това се твърди, че на 04.12.2013 г. ищците изпратили нови нотариални покани до В.-2005 О. и А.-5 О., с които ги поканили да се явят на 09.12.2013 г. от 11.00 ч. в кантората на нотариус Кр. М., за да бъдат уредени последиците от развалянето на предварителния договор. Поканите били връчени на Й. Г. Е. на 04.12.2013 г. Сочи се, че на проведената среща се явил Й. Г. Е., в качеството на представител и на двете ответни дружества, и той отрекъл наличието на сключен предварителен договор и получаването на продажната цена, платена от купувачите. Въз основа на така изложената фактическа обстановка се иска от съда да постанови решение, с което да уважи главен иск по чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗДог вр. чл.87, ал.1 и 2 от ЗЗДог за сумата от 40563 (четиридесет хиляди петстотин шестдесет и три) британски лири, представляваща стойността на платените от купувача и получени от ответниците суми по сключения предварителен договор за продажба на недвижим имот, описан подробно в обстоятелствената част на молбата, основанието за получаването на която се явявало отпаднало. В случай, че бъдело установено от съда по каквато и да било причина, че не е налице правно основание, на базата на което са извършени всички или някои от плащанията, при условията на евентуалност се предявява иск по чл.55, ал.1, предл.1 от ЗЗДог за сумата от 40563 (четиридесет хиляди петстотин шестдесет и три) британски лири, представляваща изплатената от ищците сума, получена от първия и втория ответник. В случай, че съдът установял, че А.-5 О. не е солидарно отговорно с Вайк-2005 О. за цялата продажна цена в размер на 40563 (четиридесет хиляди петстотин шестдесет и три) британски лири, предявяват иск срещу В.-2005 О. и А.-5 О. по чл.135 от ЗЗДог за обявяване за частично недействителен спрямо ищците договор за продажба на недвижим имот, сключен на 26.07.2007 г., обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 8, т.III, рег.№ 1837, дело № 381 от 2007 г. на нотариус № 505 С. К., по силата на който В.-2005 О. продало на А.-5 О. поземления имот, върху който следвало да бъде изграден процесният имот, и с правото на строеж за целия обект, представляващ Жилищен комплекс за сезонно обитаване - сгради 1, 2, 3, 4 и 5, състоящ се от 125 недвижими имота, находящ се в землището на [населено място], местност Д. Предявен е и акцесорен иск по чл.86, ал.1, изр.1 от ЗЗДог за сумата, представляваща законната лихва за забава, считано от предявяване на исковата претенция до окончателното изплащане на главницата.

Окръжната инстанция, в друг състав, е приела, че исковата молба е редовна, поради което и е разпоредила изпълнение на процедурата, визирана в чл.131 от ГПК.

В срок са получени писмени отговори и от двете дружества ответници. В същите са били изложени съображения за нередовности на исковата молба по смисъла на чл.127, ал.1, т.4 и 5 от ГПК. Запознавайки се с тях, решаващият орган ги е намерил за основателни. Нормите на чл.127, ал.1, т.4 и 5 от ГПК изрично предвиждали, че ищцовата страна следва да изложи в молбата си достатъчно ясно фактическите обстоятелства, на които се базира претенцията й, както и да формулира петитум, опиращ се на същите фактически данни и достатъчно прецизен, че недвусмислено да рамкира параметрите на спора. В казуса ищците предявили искове с правно основание чл.55 и 86 от ЗЗДог, но касателно тях липсвало надлежно отправено до съда искане за осъждане на ответниците да заплатят на ищците претендираната сума. Основателни били възраженията на ответниците, че формулираният петитум предпоставял неяснота за тях дали предявените искове са установителни или осъдителни, тъй като ищците направили искане "да бъде уважен" главен иск по чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗДог, съответно - евентуален иск по чл.55, ал.1, предл.1 от ЗЗДог, както и евентуален иск по чл.135 от ЗЗДог. По отношение на предявения акцесорен иск по чл.86 от ЗЗДог следвало да се отбележи, че в хипотезата на чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗДог, забавата за връщане на сума, дадена на отпаднало основание, настъпвала с отправяне на покана от кредитора, като в тази връзка ищците следвало да съобразят разясненията по т.7 от ППВС № 1/1979 г. Исковата молба била счетена за нередовна и в частта, касаеща предявената искова претенция по чл.135 от ЗЗДог, поради пороци по смисъла на чл.127, ал.1, т.3, 4 и 5 от ГПК. Не било спазено изискването на чл.127, ал.1, т.3 от ГПК за посочване на цената на този иск. Освен това и доколкото с исковата молба се правело искане за обявяване за частично недействителна сделката покупко-продажба, обективирана в нотариален акт № 8, т.III, peг.№ 1837, дело № 381/2007 г., следвало да се посочи изрично в коя част и по отношение на кое разпоредително действие и по отношение на кое право е предявен искът. Базирайки се на това и на основание чл.129, ал.1 вр. чл.127, ал.1, т.3, 4 и 5 от ГПК, така депозираната искова молба била оставена без движение, с указания, дадени на ищцовата страна да отстрани визираните нередовности, защото в противен случай ще последва прекратяване на производството по делото.

В срок е постъпила уточнителна молба от ищците.

Настоящият състав на ОСБ счита, че с уточнителната молба не са отстранени нередовностите на исковата молба, посочени в определение № 2603, постановено по делото и съобщено на адвоката на ищците.

С горното определение, на ищците е указано, че по отношение на предявените искове с правно основание чл.55 от ЗЗДог липсва надлежно отправено до съда искане за осъждане на ответниците да заплатят на ищците претендираната сума. Такова "надлежно" искане до съда не е отправено и с молбата-уточнение, доколкото в същата ищците са се ограничили да пояснят, че предявените при условията на евентуалност искове са осъдителни. Уточняването на характера на предявения иск обаче не изпълва хипотезата на чл.127, ал.1, т.5 от ГПК, доколкото и понастоящем липсва надлежно отправено до съда искане, с оглед поддържаните от фактическа страна обстоятелства.