Определение № 29620 от 14.08.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 29620 гр. София, 14.08.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 169 СЪСТАВ, в закрито заседание на четиринадесети август през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ИНА М. ГЕНЖОВА като разгледа докладваното от ИНА М. ГЕНЖОВА Гражданско дело № 20261110112914 по описа за 2026 година

Производството е образувано по искова молба, подадена от Етажна собственост, находяща се в гр. София, ж.к. ..., вх. единствен, „..“ ЕООД срещу „..“ ООД, с която е предявен иск с правно основание чл.26, ал.1 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор от 20.03.2026г. между етажната собственост и „..“ ООД поради липса на валидно формирана воля и противоречие със законовите разпоредби.

С разпореждане от 25.06.2026г. съдът е дал указания на ищеца да отстрани констатираните нередовности като:

Представи доказателства за представителната власт на „..“ ЕООД спрямо Етажна собственост, находяща се в гр. София, ж.к. ..., доколкото представения договор за управление е с изтекъл срок;

-

Посочи правния си интерес от предявяване на иска;

Да посочи основание за нищожност на договора, доколкото единствените твърдения са за нищожност на взетите от общото събрание на Етажната собственост решения, но не се твърди същите да са били оспорени по надлежния ред от лице, попадащо в кръга, предвиден по чл.40 ЗУЕС;

Представи доказателства за внесена държавна такса в размер на 335,04 евро по сметка на СРС.

С молба от 14.07.2026г. „..“ ЕООД е заявило, че представителната му власт произтича от сключения договор за управление, като продължава да изпълнява функциите, тъй като бил налице спор относно управлението на ЕС 1 и срокът бил продължен с три месеца като се позовава на чл.19, ал.9 ЗУЕС.

Извежда правния си интерес от обстоятелството, че въз основа на сключения договор аз управление с „..“ ООД за етажната собственост възниквали задължения за заплащане на възнаграждение. Не е представено и доказателство за заплатена държавна такса, тъй като е намерил, че не е правилно изчислена.

Съдът намира предявената искова претенция за недопустима на следните основания:

По делото е представен договор за управление на ЕС от 01.05.2024г., в който е уговорен срок на действие 24 месеца, т.е. към момента на подаване на исковата молба – 12.05.2026г. същият вече е бил прекратен поради изтичане на срока на 01.05.2026г. На основание чл.19, ал.9 ЗУЕС срокът може да бъде продължен с три месеца само ако в срок до три месеца преди изтичане на договора не е избран нов управител. В случая е представен протокол от проведено общо събрание на ЕС от 19.03.2026г. и договор за поддръжка на общи части и управление на етажна собственост от 20.03.2026г., с който управлението на Етажна собственост, находяща се в гр. София, ж.к. ..., вх. единствен, е възложено на „..“ ООД.

Не са представени доказателства решенията на общото събрание да са били оспорени по надлежния ред, като до тяхната отмяна същите са валидни и пораждат действие.

С оглед изложеното „..“ ЕООД не е легитимиран да представлява ищецът.

На второ място, изложените в исковата молба пороци на договора от 20.03.2026г. с „..“ ООД са единствено във връзка с незаконосъобразност на взетите решение на ОС на ЕС от 19.03.2026г., въз основа на което е сключен оспорвания договор. Съдът намира, че ищецът цели да заобиколи закона като се претендира нищожност на решения на общо събрание на етажната собственост не по специално предвидения за това ред, който поставя специални изисквания относно активна легитимация, срок и основания. С решение №39/19.02.2013г. по гр.д. №657/2012г. на ВКС е отстранено противоречието в практиката на съдилищата и е постановено, че „ЗС и ЗУЕС не урежда специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост. Отликите между вземането на решенията 2 от сключването на сделките, дори и многостранните са съществени, което е основание да се приеме, че решенията на етажната собственост не са сделки и за тях няма да се прилага ЗЗД. Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контрола за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието – чл. 40, ал.2 ЗУЕС. Ограничена е активната процесуална легитимирани, като е предоставена такава само на собствениците на обекти от етажната собственост – чл. 40 ал.1 ЗУЕС. Правомощията на съда са ясно дефинирани. Отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми. Предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения, т.е. такива с които е прието позитивно решение. Не подлежат на отмяна решенията, с които се отхвърля предложение, тъй като съдът не може да вземе решение вместо общото събрание. Ограничението на срока за съдебен контрол кореспондира на това, че и изпълнението на решенията е свързано със срок- чл. 38 ЗУЕС, уредена е специална процедура за изготвяне и оспорване съдържанието на протокола и за уведомяване на собствениците и обитателите за взетите решения. Определянето на срок за иска по чл. 40 от ЗУЕС е съобразен и с това, че тези решения засягат широк кръг лица и отношения, включително и с трети лица, което изисква сигурност, налага се бързина, включително и при изпълнение на решенията. Неспазването на различни правила от предвидените за свикване и провеждане на общото събрание и за вземане на решенията не е равностойно, но законът не определя кои пороци водят до нищожност и кои до незаконосъобразност, като е оставил тази преценка на съда в рамките на съдебното производство. Затова извън определения от закона срок не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения. Тук е неприложим принципа, че нищожност може да се установява без срок.“.

Съдът намира, че предявеният иск е недопустим, доколкото с него се цели установяване на нищожност на решение на общо събрание на етажна собственост, което е подадено извън законоустановения срок.

3

Водим от горното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ВРЪЩА искова молба с вх. № 150026/12.05.2026г. по описа на СРС, подадена от Етажна собственост, находяща се в гр. София, ж.к. ..., вх. единствен, „..“ ЕООД срещу „..“ ООД, и ПРЕКРАТЯВА производството по гр.д. №12914/26г. на СРС, 169 състав, като недопустимо.

Определението подлежи на обжалване с частна жалба пред СГС в едноседмичен срок от връчването му на ищеца.

Съдия при Софийски районен съд: _______________________ 4