Решение № 463 от 14.08.2025, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 463 гр. София, 14.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 15-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Даниела Дончева

Членове:

Капка Павлова

КРАСИМИР СТ. МАРИНОВ при участието на секретаря Невена Б. Георгиева като разгледа докладваното от Капка Павлова Въззивно търговско дело № 20241001000038 по описа за 2024 година

С решение № 1160 от 03.10.2023г., постановено по т.д.№ 1252/2022г. по описа на СГС са отхвърлени предявените от „Мастер Инвест“ ООД срещу „Данаос Девелопмент“ЕАД искове с правно основание чл.288 от ТЗ, вр.с чл.79,ал.1, предл.2 ЗЗД, вр.чл.82 от ЗЗД за заплащане на сумата от 7 001 646, 47лв., представляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди под формата на претърпяна загуба в размер на 1 122 401,93лв. и под формата на пропуснати ползи в размер на 5 879 244,54лв. от договорното неизпълнение на „Данаос Девелопмент“ЕАД за задължения по предварителен договор за учредяване на право на строеж и строителство върху недвижим имот от 08.06.2021г /Договора/, а именно- да предостави на ищеца виза за проектиране/чл.3.1 от Договора/; както и да действа добронамерено, и да предприема всички правни и фактически действия по оказване на съдействие на ищеца в процеса на изпълнение на договора /чл.7.3, чл.7.10. и чл.8.1.3 от Договора/, изразяващо се в проява на крайна недобросъвестност, следваща от неуведомяване на ищеца за наличието на адм.дело №606/2021г. по описа на Административен съд София град и неговия предмет, ведно със законната лихва върху сумите от датата на подаване на исковата молба-08.07.2022г. до окончателното им изплащане.

Отхвърлен е и предявеният частичен иск за сумата от 100 000 лв.- частично заявена претенция от 7 197 229,48лв., представляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди под формата на претърпяна загуба в размер на 1 317 984, 94 лв. и под формата на пропуснати ползи в размер на 5 879 244,54лв., ведно със законната лихва от датата на 1 подаване на исковата молба до окончателното заплащане на сумата.

Против това решение в законоустановения срок е постъпила въззивна жалба от дружеството – ищец с искане да бъде отменено и въззивният съд да постанови ново, с което да уважи исковете.

Въззивникът счита първоинстанционния съдебен акт за неправилен и незаконосъобразен. В хода на процеса били установени всички предпоставки за възникване на правото на обезщетение за претърпени вреди и пропуснати ползи в посочените в исковата молба размери. Безспорно било установено съществуването на действително договорно правоотношение между страните, налице били сключени договори между „Мастер Инвест“ ООД и трети лица в изпълнение на сключения между страните по делото Предварителен договор и ответната страна не изпълнила поетите с договора задължения. Освен това било установено, че са настъпили твърдените вреди под формата на претърпяна загуба и пропусната полза като тези последици били в пряка причинно- следствена връзка от неизпълнението на договорните задължения на „Данаос Девелопмент“ ЕАД .

Жалбоподателят подробно е описал осъществените факти, които предхождат договорната връзка, както и тези, които са настъпили в последствие – действията по подписване на договора, предаване на документите по същия, както и правоотношенията, които съпътстват сключването на процесния договор - заплащането на възнаграждение за посредничество, сключването на договор за проектиране, на договор за строителен надзор, заплащането на възнаграждения по същите, както и възникналите административни пречки пред осъществяването на проекта за строителство. Освен това е описано развитието на отношенията между страните, включително разменената кореспонденция и полученото от ищеца изявление за разваляне на предварителния договор, достигнало до него на 31.01.2022г.

Въззивникът излага становище, че ответното дружество предсрочно и без основание, по един неправомерен и превишаващ правата си начин е прекратило и развалило предварителния договор, което от своя страна обезсмислило всяка направена инвестиция от „Мастер Инвест“ ООД по повод на този договор. Поддържа се, че към датата на предсрочното прекратяване/разваляне на предварителния договор, въпреки създалата се ситуация около невъзможността за изваждане на актуална виза за проектиране, която да позволи разгръщане на уговорения между страните мащаб на инвестиционния проект, „Мастер Инвест“ ООД било в срок на изпълнение на своите задължения, който срок бил надлежно удължен по взаимно съгласие на страните от 07.03.2021г., видно от Анекс №1 от 24.06.2021г. към Предварителния договор.

Посоченият Анекс бил представен още с исковата молба, като с отговора на същата той не бил оспорен. Поради това всякакви последващи възражения в тази насока били преклудирани.

Освен това по делото била допусната съдебно-компютърна експертиза, видно от която въпросният Анекс бил установен като съществуващ в правния мир и годен документ, 2 пораждащ своето действие. Счита, че изводите на първоинстанционния съд , че неговото съществуване не е доказано са неправилни, като се позовава на нормата на чл.293,ал.4 от ТЗ, която приравнява на писмена форма всякакви изявления , записани по технически начин, който дава възможност да бъдат възпроизведени,т.е електронното изявление, което съгласно чл.2, ал.1 от ЗЕДЕУУ се определял като словесно изявление, представено в цифрова форма чрез общоприет стандарт за преобразуване, разчитане и представяне на информацията.

Поради това въззивникът счита, че „Данаос Девелопмент“ЕАД не е имало право да развали предсрочно предварителния договор с ищцовото дружество, доколкото не били налице твърдените предпоставки и най-малкото не бил изтекъл уговорения между страните срок за изпълнение на задълженията на „Мастер Инвест“ ООД.

Въззивникът посочва, че в нито един момент не е бил в неизпълнение на договора, а обратно – незаконосъобразното поведение на „Данаос Девелопмент“ЕАД следва да се преценява през призмата на чл.7.3 и чл. 7.10 от Предварителния договор, въвеждащи задължението за добронамереност и предприемането на всички правни и фактически действия по оказването на съдействие на „Мастер Инвест“ ООД в процеса на изпълнение на Предварителния договор.

Само по себе си неправомерното прекратяване на договора довело до вреди за „Мастер Инвест“ ООД, които се изразявали в направените към този момент преки инвестиции, а също така и за накърняване на позитивен интерес от сключването на окончателен договор, съизмерим чрез пропуснатите ползи, които ищцовото дружество е претърпяло от несключването на окончателна сделка не по негова вина.

Като неизпълнение от страна на ответника се сочи непредставянето на годна виза за проектиране в размерите на РЗП, които са били договорени между страните.

Посочва се, че поради висящо адм.дело № 606/2021г. по описа на АССГ, 53 състав, което е било образувано на 21.02.2021г. срещу заповедта за одобряване на промените в ПУП, в това число и по отношение на процесния имот, собственост на „Данаос Девелопмент“ЕАД е бил постановен отказ на Главния архитект на СО по подаденото заявление за издаване на нова виза за проектиране до приключване на административното дело с влязъл в сила съдебен акт. От тези факти следва извода, че реално в процесния имот не е можело да се стори по законен ред, тъй като нямало как въз основа на издадената виза за проектиране да се издаде разрешение за строеж. Още по-малко можело да бъде издадена нова виза и в предвидения в предварителния договор срокове.

Жалбоподателят поддържа, че са налице красноречиви доказателства, че представителите на „Данаос Девелопмент“ ЕАД са знаели за предмета на административното дело и съответно за невъзможността, която това делото създава за издаване на каквото и да е разрешение за строеж в имота, като въпреки това тяхно знание са създали и подържали заблуждение в обратен смисъл у представителите на инвеститора, като не го уведомили за наличието на висящото адм.дело.

Изтъква се и обстоятелството, че представената виза не отговаря на инвестиционните 3 намерения.

Поради изложеното, въззивникът счита, че е налице посоченото по-горе неизпълнение от страна на „Данаос Девелопмент“ЕАД на основно задължение по договора.

На следващо място се сочи, че „Данаос Девелопмент“ЕАД е нарушило задълженията си по договора, проявявайки крайна недобросъвестност, изразяваща се в неуведомяването на „Мастер Инвест“ ООД за наличието на въпросното административно дело. Така били нарушени и поетите в чл.7.3 и чл.7.10 задължения в договора, както и задължението по чл.8.1.3., декларирайки , че няма правни и фактически пречки, което не отговаряло на действителността при положение, че действителността на самия ПУП, в границите на който влиза недвижимият имот, е поставен под съмнение в развиващото се административно производство пред АССГ.

Жалбоподателят поддържа, че описаното поведение на ответника е довело до търпени от ищеца вреди, които се изразяват в загуби и пропуснати ползи. Загубите се изразявали в заплатена цена на услугите, извършени от „С. Д.- архитектура и дизайн“ ЕООД в размер на 1 077271,16лв., заплатената за строителен надзор на дружеството „Джи Енд Ай“ ООД сума в размер на 34 911,56лв., както сумата от 234 699,60лв., заплатена като възнаграждение на брокер на недвижими имоти във връзка със сделка за продажба и построяване на недвижим имот - ресторант в процесния поземлен имот.

Поддържа, че е претъпял вреди, които се изразяват и в пропуснати ползи- неполучена цена на въпросния ресторант, която е била уговорена в размер на 5 879244, 54 лв. без ДДС.

Въззиваемата страна - „Данаос Девелопмент“ЕАД е подала отговор на жалбата, с който я оспорва. Счита обжалваното решение за правилно и законосъобразно и моли същото да бъде потвърдено. Счита,че в процесния случай не е налице нито една от предпоставките за уважаването на иска с правно основание чл.82 от ЗЗД. Излага подробни аргументи в подкрепа на своето становище.

Софийският апелативен съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба оплаквания , намира за установено следното:

Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. При проверката на правилността на първоинстанционното решение същият е обвързан от посоченото от страната във въззивната жалба, като служебно има правомощие да провери само спазването на императивните материалноправни разпоредби, приложими към процесното правоотношение.

В случая обжалваното решение е валидно и допустимо.

Във връзка с оплакванията за незаконосъобразност на същото, настоящата инстанция намира следното:

Предявените искове с правно основание чл.79, ал.1, вр. чл.82 от ЗЗД, както и акцесорен иск по чл.86, ал.1 от ЗЗД.

4

При условията на евентуалност е предявен иск с правно основание чл.12 от ЗЗД , също съединен с иск по чл.86,ал.1 от ЗЗД.

Ищцовото дружество „Мастер Инвест“ ООД основава иска си на твърденията, че между него и ответника „Данаос Девелопмент“ЕАД е бил сключен Предварителен договор за учредяване на право на строеж и строителство върху недвижим имот с кадастрален идентификатор №*** с квадратура от 52 306 кв.м по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.София, в.з. „Малинова долина-Бункера - III етап“. Съгласно сключения предварителен договор ищцовото дружество се е задължило да построи в описания по-горе имот обекти с обща РЗП 85 000 кв.м, в което се включват апартаменти, ателиета, магазини, ресторанти, конгресен център, офиси, въжена линия и други, заедно с прилежащата към тях инфраструктура.

Договорът бил сключен с посредничеството на дружеството „ Асет Плюс Кепитъл“ ЕООД.

В договора било предвидено, че ищцовото дружество ще подготви технически и/или работни инвестиционни проекти, касаещи обекта в срок до 20 /двадесет/ седмици от предаването от ответното дружество на Визата за проектиране. Така уговореният срок бил продължен с Анекс №1 към договора от 24.06.2021г. на 26 /двадесет и шест/ седмици.

Анексът бил подписан, сканиран и изпратен на ищеца по мейл от ответното дружество, като впоследствие не му бил предоставен оригинал от същия.