Решение № 2840 от 28.04.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2840 гр. София, 28.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-Б СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Красимир Мазгалов

Членове:

ЦветЕ.на Ал. Костова

ВИКТОРИЯ Н. НЕДЕВА при участието на секретаря Михаела Огн. Митова като разгледа докладваното от ВИКТОРИЯ Н. НЕДЕВА Въззивно гражданско дело № 20241100511737 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Oбразувано е по въззивна жалба на „Имотека“ АД срещу решение № 11794 от 15.06.2024 г. по гр. д. № 42937/2022 г. по описа на Софийски районен съд, 25 състав, с което са отхвърлени предявените от въззивника срещу срещу Е. В. К. искове с правно основание чл. 79 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на следните суми: 3564 евро с ДДС - посредническо възнаграждение по договор за специално обслужване от 21.01.2021 г., ведно със законната лихва върху сумата от датата на подаване на исковата молба - 08.08.2022 г., до окончателното им изплащане, както и 697,06 лева, неустойка за забава, начислена за периода от 31.03.2021 г. до 09.04.2021 г.

Въззивникът-ищец поддържа доводи за незаконосъобразност на обжалваното решение, като постановено в нарушение на приложимите материалноправни норми, както и доводи за неправилност, произтичаща от неправилната преценка на събраните по делото доказателства. Намира за незаконосъобразен извода на съда, с който е приета невъзможността на ответницата да влияе върху съдържанието на клаузите от процесния договор и съответно - не е доказано индивидуално договаряне. Поддържа, че при обявяване на клаузата на т. 4.6,1, изр. 2 от процесния договор за неравноправна от първата инстанция, не е отчетено, че тази договорна клауза е пряко свързана с ексклузивността на договора. В тази връзка се позовава на практика на ВКС, касаеща сходен казус относно действителността на спорната клауза. Твърди, че от събраните по делото доказателства се установява изпълнението на задълженията му по договора, поради което от страна на ответницата е дължимо договореното възнаграждение, съответно - ответницата дължи и неустойката за забавеното му плащане за исковия период. С изложените доводи, подробно развити в жалбата, ищецът мотивира 1 искането си за отмяната на първоинстанционното решение и вместо него постановяване на друго, с което предявените искове да бъдат уважени, с присъждане на направените по делото разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК от насрещната страна Е. В. К., чрез адв. О. Д., е депозиран писмен отговор, с който жалбата е оспорена като неоснователна и е заявено искане за потвърждаване на атакуваното решение. Намира за законосъобразен и правилен извода в обжалваното решение за липса на доказателства за индивидуално договаряне на клаузите от процесния договор, както и за нищожност на неравноправните клаузи от него. Счита, че обосновано и правилно с обжалваното решение е прието, че от ищеца не е доказано добросъвестно договаряне от негова страна, както и добросъвестно изпълнение на задълженията по договора.

С обжалваното решение е прието за установено, че страните са сключили договор за специално обслужване на продавач от 21.01.2021 г., с предмет осъществяване при изключителни права на посредничество при продажба на апартамент в гр. София, ж.к.

**** за продажна цена в размер на 99 000 евро; че за процесния имот са били организирани множество огледи от страна на служитЕ. на ищцовото дружество, като извършването им е било съобразено с обстоятелството, че в имота е имало наемател; че Е. К. е продала апартамента на 30.03.2021 г. на лица, които не са били представени от ищцовото дружество.

За да отхвърли исковете, районният съд е отчел, че процесният договор попада в приложното поле на ЗЗП, като клаузите, регламентиращи възнаграждението на посредника, не се явяват индивидуално уговорени по смисъла на чл. 146, ал. 2 ЗЗП, тъй като са част от стандартни, изготвени предварително типови договори на посредника, върху съдържанието на които потребителят не е имал възможност да влияе. Прието е, че клаузата на чл. 4.6.1, изр. 2 от договора, предвиждаща че възнаграждение се дължи независимо дали купувачът е представен от „Имотека“, е уговорена във вреда на потребителя и създава значителна неравнопоставеност между правата и задълженията, произтичащи от договора, доколкото налага на потребителя да изпълни своите задължения по договора като заплати уговореното възнаграждение в пълен размер, независимо от това дали е получил услугата изцяло или качествено, като ограничението се разпростира и до една година след прекратяване на правоотношението с посредника, което води до неравноправност на процесната клауза на основание чл. 143, ал. 2, т. 15 ЗЗП, доколкото не държи сметка за наличието на насрещно неизпълнение и води до необосновано несъответствие между правата и задълженията на страните по договора. Поради това СРС приема, че разпоредбата, предвиждаща задължение за потребителя да заплати възнаграждение на ищцовото дружество и когато не е извършило посредничество за реализиране на покупкопродажба на имота, за неравноправна и на основание чл. 146, ал. 1 ЗЗП – за нищожна.

Освен това е прието, че дори да се приеме, че на ищеца се дължи възнаграждение за безспорно установените огледи на процесния имот и предлагането на същия на потенциални купувачи, по делото не са ангажирани доказателства, от които да може да се установи каква е стойността на извършените услуги. Поради това са отхвърлени както главният иск за възнаграждение, така и акцесорната претенция за заплащане на неустойка.

Софийски градски съд, след като обсъди събраните по делото доказателства и становищата на страните съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира следното от фактическа страна:

Ищецът твърди, че между страните е сключен договор за специално обслужване от 2

21.01.2021 г., по силата на който му e било възложено изключителното право да посредничи при продажбата на следния недвижим имот - апартамент, находящ се в гр.

София, ж.к. ****, с продажна цена 99 000 евро, а ответницата се задължила по време на действието на договора да не продава имота самостоятелно или чрез посредничество на друго лице освен „Имотека“; че от страна на брокера на дружеството са били извършени действия по изпълнение на договора (заснемане на имота от професионален фотограф, реклама в сайтове и в платформата на дружеството, различни групи за продажба в социалните мрежи, презентация пред други агенции), като били извършени огледи в периода 29.01.2021 г. - 26.02.2021 г., при които били представени потенциални купувачи, но не се стигнало до сделка поради висока продажна цена на процесния имот. Впоследствие ответницата уведомила, че се налага временно преустановяване на огледите поради отсъствие на тогавашния наемател на имота, без договорът да е бил прекратен, а на 30.03.2021 г. ответницата продала имота. Ищецът счита, че е изпълнил задълженията, а именно реклама във всякакви социални мрежи и платформи, както и сайтове, консултации относно продажната цена и стратегия, която би довела до успешното реализиране на сделка, както и документирани огледи с потенциални купувачи, а ответницата в нарушение на договора е продала имота в срока договора, поради което на основание чл. 4.6.1, изр. 2 от договора дължи възнаграждение в размер на 3% без ДДС от продажната цена на имота, посочена в договора, а именно на 3564 евро или 6970,58 лева. Претендира се и неустойка за забава в размер на 697,06 лева за периода от 31.03.2021 г. до 09.04.2021 г.

Ответницата оспорва исковете, излагайки множество оплаквания за нарушения на разпоредбите на ЗЗП, в т.ч. за нищожност на клаузите на чл. 4.1, чл. 4.6, чл. 4.6.1, чл.

4.6.2, чл. 4.7, чл. 4.8, чл. 6 и 9 от договора поради неравноправния им характер. Прави изявление за разваляне на договора. Сочи, че предоставената от брокера преддоговорна информация била неясна и непълна, а договорът бил типов, без да се предостави възможност за индивидуално договаряне. Оспорва от страна на ищцовото дружество да са извършени действия в сочения в исковата молба обем и със соченото качество, поради което се счита, че на практика е налице пълно неизпълнение от страна на посредника.

В случая не се спори, че между Е. В. К., като продавач, и „Имотека“ е сключен договор за специално обслужване на продавач от 21.01.2021 г., съгласно който продавачът възлага, а „Имотека“ АД приема да осъществява при изключителни права посредничество при продажба на апартамент, находящ се в гр. София, ж. к. ****, с продажна цена 99 000 евро, срещу възнаграждение, определено съгласно т. 4.6 от договора в размер (без ДДС) на 3 % от продажната цена, но не по-малко от 600 евро (т.

4.6.2). Договорът е сключен за срок от 3 месеца, като е предвидено автоматичното му продължаване за нов тримесечен период при същите условия, в случай че липсва писмено волеизявление за прекратяване, направено не по-късно от 5 дни преди изтичане на предходния тримесечен период, като клаузата има многократно действие.

Уговорените с договора задължения на посредника са изброени в шест точки, както следва: т. 2. 1 - да предлага имота на потенциални купувачи; т. 2.2 - да рекламира имота по начин, какъвто прецени; т. 2.3 - да организира огледи с потенциални купувачи; т. 2.4 - да информира продавача за предлагането на имота по начин, какъвто прецени, или като изпраща отчет за продажбата на имота; т. 2.5 - да рекламира имота и разпространи характеристиките му до всички свои кантори и партньори; т. 2.6 - да осигури организационното обслужване на сделката до сключване на окончателен 3 договор.

Задълженията на продавача са уредени в ч. 4 и включват: т. 4.1 – за срок от 3 месеца да не продава имота самостоятелно или чрез посредничеството на друго лице освен „Имотека“, който единствено получава изключителното право да предлага имота и да посредничи при сключване на сделка за продажба на имота; т. 4.2 - да представи на посредника всички необходими документи, доказващи собствеността върху имота, и необходими за продажба на имота; т. 4.3 – да информира посредника за ипотеки, възбрани и други тежести върху имота, вкл. при промени след подписване на договора; т. 4.4 – да осигурява достъп за огледи на имота или да предостави на „Имотека“ ключ за свободен достъп по имота; т. 4.5 – да информира „Имотека“ за продажба на имота без посредничеството му.

Съгласно изречение първо на т. 4.6.1 продавачът се задължава да заплати на „Имотека“ еднократно възнаграждение при продажба на имота, в деня на сключване на предварителен договор, а ако не се подписва такъв – в деня на продажба на имота (чрез сключване на нотариален акт или по друг начин). Изречение второ от същата точка предвижда, че възнаграждението е дължимо, независимо дали купувачът е представен от „Имотека“. Освен това според т. 4.8 възнаграждението е дължимо поради самия факт на свързване на страните по сделката.

В т. 4.7 е предвидено, че в срок от 12 месеца след прекратяването на договора, продавачът няма право лично или чрез свързано с него лице да продава имота без посредничеството на „Имотека“ на купувач представен от дружеството или свързано с него лице, и ако стори това ще се счита за опит на продавача недобросъвестно да избегне заплащането на възнаграждение.

В чл. 9.1 е договорено, че при забава на продавача за заплащане на цялото или на част от възнаграждението, на „Имотека“ се дължи неустойка в размер на 1 % на ден от дължимата сума, но не повече от 10 %. Ако забавата продължи повече от 1 месец, продавачът дължи неустойка в размер на 4 % от продажната цена, посочена в договора.

Представени са три договора за обслужване на купувач – договор от 24.10.2020 г. със С.Т.М., договор от 12.02.2021 г. с Т.Н.В. и договор от 05.02.2021 г. с П.Л., по силата на които на „Имотека“ АД е възложено да посредничи при придобиване на имот, представян от „Имотека“ АД, срещу заплащане на възнаграждение. Съгласно приложените извадки от регистър на предложените имоти, процесният апартамент е бил предложен на всяко от посочените лица при цена от 99 000 евро – на 29.01.2021 г. на С.М., на 12.02.2021 г. на Т.В. и на 05.02.2021 г. на П.Л..