Решение № 5 от 10.01.2023, Апелативен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№5 гр. Бургас, 10.01.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на седми декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Румяна Ст. Калошева Манкова

Членове:

Калина Ст. Пенева

Кремена Ил. Лазарова при участието на секретаря Марина Д. Д. като разгледа докладваното от Румяна Ст. Калошева Манкова Въззивно гражданско дело № 20222000500413 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе пред вид следното :

Производството е по чл.258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на Р. Д. К. и Г. К. Д., двамата от гр.Бургас, против решение № 827 от 03.08.2022г. по гр.дело №1826/2021г. на Бургаския окръжен съд, с което е отхвърлен предявеният от тях иск против Д.

Т. И. за сумата от 37 160,77 лв. – задатък по предварителен договор, поради отказ от договора заради неизпълнение от страна на ответника. Иска се обезсилване на решението като недопустимо, а при условията на евентуалност – отмяната му като неправилно и незаконосъобразно.

Навеждат се оплаквания, че съдът не е съобразил съдържанието на предварителния договор относно договореното заплащане на продажната цена чрез получаване на банков кредит и задължението на продавача да заличи вписаната върху имота ипотека в полза на „Юробанк България“. Не е съобразено, че кредитът не е отпуснат, поради непредоставяне от страна на продавача на изискуемите документи. Бездействието на продавача да отстрани неточността в имотните граници и грешките в кадастралната карта са препятствали и заличаването на първоначалната ипотека – условие за отпускане на кредита. Твърденията на ищците относно разминаването в площта и границите на имота са превратно тълкувани от съда.

Несъответствията са установени и от назначената по делото експертиза.

Сключване на окончателен договор за покупко – продажба на имот е невъзможно преди да бъдат отстранени неточностите в кадастралната карта 1 и наличие на съответствие между регулационните и кадастралните граници.

Такава процедура не е инициирана от продавача, което води до неизпълнение от негова странаа. Изтъква се и незаконно изградената в имота ограда, за която купувачите са изразили несъгласие. С нотариална покана ответната страна е предупредена, че ако имотът не бъде прехвърлен така, както е описан в кадастралната карта и регистри и с изрядни документи, то те развалят предварителния договор по негова вина и искат връщане на процесния задатък. Намират, че от събраните по делото доказателства и изслушаните експертизи безспорно е установено недобросъвестното поведение на продавача, целящо задържане на процесния задатък, което е довело до невъзможност купувачите да получат кредит за закупуване на имота. За ищците е възникнало право да се откажат от предварителния договор и да искат връщането на капарото.

В отговор на въззивната жалба, подаден от Д. И., чрез пълномощниците адв.С. и адв.К., се иска оставянето и без уважение като неоснователна. Сочи се, че в изпратената от ищците нотариална покана до ответника, като основание за разваляне на договора е вписано наличието на съсобственост в процесния имот и невъзможността на продавача да се легитимира като единствен негов собственик. Счита, че за ищците не е възникнало валидно право да развалят договора, тъй като съсобственост не е налице и продавачът се легитимира като единствен и пълноправен собственик на процесния имот.

Твърди се, че продавачът се е явил в посоченото време и място, представил е всички изискуеми за нотариалната сделка книжа и е заявил воля за същата.

Наведените от въззивниците твърдения за неточни имотни граници и незаконна ограда счита за ирелевантни, а твърденията за съсобственост недоказани. Не се оспорва констатираната разлика в квадратурата между продавания УПИ и поземления имот с идентификатор ***, резултат на неточно кадастрално отразяване, както и неприложената регулация. Твърди се обаче, че площта за недвижимите имоти не е индивидуализиращ белег, а кадастралната карта има само информативно значение, което не създава собственост. Неприлагането на регулацията не създава право на собственост и не променя неговия обем. Поради това, не е налице неизпълнение от страна на продавача. Въпросните неточности могат да бъдат отстранени от всяко лице в административна процедура.

Твърдението, че прехвърляне на погрешно отразен в кадастъра имот би довело до прехвърляне на части от съседните имоти е невярно и резултат от смесване на правни понятия. Считат за недоказан доводът на ищците за отказан банков кредит. Пред банката К. не е представил необходимите документи. Недобросъвестността на ищците следва и от обстоятелството, че са закупили друг имот в месеца на разваляне на договора. На последно място, дори да се приеме, че твърденията за невъзможност продавача да прехвърли имота са верни, не е налице основание за разваляне на договора, тъй като отклонението възлиза на по - малко от 10% от стойността на имота.

Въззивната жалба е подадена в срок от надлежно легитимирана страна 2 против подлежащ на обжалване съдебен акт, което сочи на допустимост.

След съвкупната преценка на становищата и доводите на страните, събраните по делото доказателствата и с оглед предвиденото в закона, съдът намира следното:

С обжалваното решение Бургаският окръжен съд е отхвърлил предявените от Р. К. и Г. Д. против Д. И. искове по чл.93, ал.2 ЗЗД за сумата от 37 160.77 лв., представляваща платен от ищците задатък по сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, поради отказ от договора заради неизпълнение. За да постанови този резултат, решаващият съд е приел, че не е налице твърдяното от ищците неизпълнение от страна на ответника- продавач по предварителния договор, изразяващо се в липса на право на собственост върху целия имот, поради което не са изпълнени основанията на чл.93, ал.2 ЗЗД за връщане на получения от ответника задатък.

Така постановеното решение, преценено служебно съобразно изискванията на чл.269 ГПК, настоящата инстанция намира за валидно и допустимо, като произнесено от законен състав на компетентния съд в предписаната от закона форма и при редовно развило се исково производство.

По изложените във въззивната жалба оплаквания по съществото на спора въззивният съд намира следното:

Р. К. и Г. Д. са предявили против Д. И. иск по чл.93, ал.2 ЗЗД за връщане на сума, дадена като задатък по предварителен договор от 16.02.2021г. за покупко-продажба на недвижим имот – дворно място, представляващо поземлен имот с идентификатор *** по КККР на с. М., Бургаска област, УПИ XVII-96 в кв. 13 по ПР на селото, с площ от 515 кв.м., при граници: изток - УПИ XV-97, запад – улица, север - УПИ XVIII-96, юг - УПИ XVI-96, ведно с изградената в имота едноетажна масивна сграда – къща с идентификатор ***, с РЗП 100 кв.м. В исковата молба твърдят, че след сключване на договора установили различна площ на имота по кадастралната карта и регистри на селото – 543 кв.м., като по изготвената комбинирана скица било видно, че по действащия ПР от 2012 г. имотът е с площ от 515 кв.м., от които 502 попадат в ПИ *** по КК от 2016 г., а 13 кв.м. попадат в съседен ПИ ***. При изложените фактически обстоятелства, ищците считат, че продавачът не е единствен собственик на дворното място, предмет на предварителния договор, тъй като разликата от 41 кв.м. по актуалната кадастрална скица не са негова собственост, а на трето неустановено лице. Като препятствие за изповядване на окончателна сделка е заявено и обстоятелството, че в удостоверението за данъчна оценка на имота от 01.03.2021г., същият е с посочена площ от 525 кв.м., различна от останалите документи. Ищците-купувачи считат, че е налице неизпълнено задължение по чл. 3, ал.2, раздел „Задължения на продавача“. Изпратили са до ответника нотариална покана от 23.06.2021г., в която са заявили, че не са съгласни да придобият идеални части, а искат целия договорен имот.

Продавачът отказал да предприеме действия по уреждане статута и 3 собствеността чрез корекция в кадастралната карта съответно на регулационните граници. Установили в последствие, че отразяването на имота в кадастралната карта отговаря на незаконно изградената от продавача масивна ограда, която следва да бъде преместена съобразно регулацията, а това изисква допълнителни средства, което не е уговаряно и е нежелано от купувачите. Поради несъответствията в индивидуализацията на имота било отказано кредитиране в няколко банки, вкл. „Банка ДСК“. При тези обстоятелства, според ищците ответникът се явява неизправна страна по сделката, поради което с посочената по-горе нотариална покана са заявили, че ако в срок не е в състояние да прехвърли целия договорен имот, с квадратура и граници по действащите КККР, то се отказват от договора по вина на продавача, като го поканват незабавно да върне получения задатък.

Ответникът не е бил в състояние да изпълни предварителния договор, за което е приложен констативен протокол от 07.07.2021г. на нотариус рег. № 491 на НК. Ищците претендират ответникът да бъде осъден да заплати процесната сума, в едно със законната лихва от завеждането на иска.

В отговора на исковата молба въззиваемият ответник е оспорил иска, като неоснователен. Твърди, че при сключване на предварителния договор е представил всички документи за договорения имот, с които е разполагал, а в последствие и допълнителни такива, поискани от купувачите за получаване на банков кредит. В последствие ищците заявили, че банката не им отпуснала кредит, те не разполагат с лични средства и желаят да получат обратно платения задатък. Твърденията за разминаване в квадратурата на имота, наличие на съсобственост, изпълнена ограда не на точното място били повод да посетят нотариус, който ги уверил, че продавачът е собственик на 515 кв.м., а разликите са по-малко от 10% и често се случват при селските имоти.

Ищците отказали варианти за доброволно уреждане на отношенията, като заявили, че вече не желаят да закупят този имот. Ответникът им отправил нотариална покана от 08.06.2021г., с която заявил готовност за сключване на окончателен договор на 07.07.2021г. и ги помолил да го уведомят дали са получили одобрение за кредит. В отговор получил нотариална покана от 23.06.2021г., с искане да им бъде прехвърлен имотът, както е отразен по кадастралната карта, в противен случай се отказват от договора. На 07.07.2021г. се явили при нотариус и направили отказ от сделката, тъй като продавачът бил собственик само на 502 кв.м. от процесния имот. Ответникът счита, че е изключителен собственик на имота, което достоверно е декларирал в предварителния договор, съобразно титула за собственост от 2012г. Ако са налице разлики в площта и границите по кадастралната карта, те биха могли да се отстранят чрез трасиране или преместване на огради, което може да стори всеки един собственик на терена. Разминаването в квадратурата не е съществено по смисъла на чл.210 ЗЗД и не дава право на отказ от сделката. Въззиваемият оспорва твърдението, че оградата не е на точното място, но дори да е така, отрича това да е основание за отказ от договора. Твърди като причина за отказа липсата на средства за заплащане на 4 цената. Не се установява отказ на нотариус да изповяда окончателната сделка. Според ответника, за ищците не е възникнало право на отказ, а и не е спазена процедурата по чл.87 ЗЗД, поради което даденото не подлежи на връщане. Прави искане за отхвърляне на иска, в едно с присъждане на съдебните разноски.

От фактическа страна безспорно е по делото сключването на процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.02.2021г. между Д. И., действащ чрез пълномощника С. В., като продавач и Р. К. и Г. Д. като купувачи. Страните по сделката са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на следния имот: дворно място, представляващо УПИ XVII-96 в кв 13 по плана на с.М., община Б., целият с площ от 515 кв.м., ведно с изградената в него едноетажна масивна жилищна сграда- къща, с РЗП от 100 кв.м., състояща се от кухня с трапезария и хол, санитарен възел, две бани, три спални и килер, при продажна цена от 95 000 евро, или левовата им равностойност от 185 803,85 лв., която да бъде платена по следния начин: 37 169,77 лв., представляващи 20% задатък /предплата/, платими в деня на подписване на договора, а остатъкът от 148 643,08 лв. – в срок до 30.04.2021г. чрез лични средства и/или кредит от „Банка ДСК“ АД, клон Бургас. Продавачът се задължил в деня на подписване на договора да представи всички документи, доказващи правото му на собственост, като декларирал, че е единствен собственик. Заявил е, че имотът е ипотекиран в полза на „Юробанк България“ АД и се е задължил с получаване на цялата договорена сума да заличи учредената ипотека и да предаде владението върху имота на купувачите. В случай, че за сумата от 148 643,08 лв. не бъде отпуснат банков кредит, купувачите са се задължили да я заплатят на продавача с лични средства в срок до 30.04.2021г., в противен случай продавачът има право да развали договора и да задържи платеното капаро.