Решение № 5229 от 27.11.2025, Районен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5229 гр. Пловдив, 27.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Свилена Ст. Давчева при участието на секретаря Величка Хр. Грабчева като разгледа докладваното от Свилена Ст. Давчева Гражданско дело № 20245330114440 по описа за 2024 година

Производството е образувано по депозирана искова молба от Б. С. З., ЕГН **********, с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл.

55, ал.1, предл.3 ЗЗД срещу „ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД, ЕИК 203607881, с който се иска от съда ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 24351.84 лева, дадена от ищеца на ответника на отпаднало основание – развален предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство от ***, сключен между страните, с предмет закупуване на *** от бъдеща жилищна сграда с магазини, гаражи, дентален кабинет, подлежаща на изграждане в поземлен имот с идентификатор *** по КК и КР на гр. Пловдив, ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба в съда – 20.08.2024 год. до окончателното плащане на главницата.

В срока по чл. 211, ал.1 ГПК, е предявена насрещна искова претенция с правно основание чл. 92 ЗЗД, с който се претендира от сумата от 730.56 лева, представляваща неустойка, предвидена в раздел Е, т.2.2 от процесния договор.

В исковата молба се излагат твърдения, че на дата *** година между „ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД, ЕИК 203607881, от една страна като изпълнител и от друга, като инвеститори - Б. З. и И. К., е подписан предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство, при условията на който ответното дружество се е задължило да изпълни строителството и да прехвърли правото на собственост на З. и К. по отношение на три обекта от бъдещата жилищна сграда с магазини, гаражи, дентален кабинет, същата подлежаща на изграждане в поземлен имот с 1 идентификатор ***, за който имот е отреден *** - жилищно строителство и обществено обслужване, ***, както следва: *** със застроена площ от 28.77 кв.м., ведно с 3.14 кв.м от общите части на сградата, при граници, неописани в предварителния договор, но индивидуализирани в нотариалния акт за суперфиция № *** година; *** от сградата, със застроена площ от 22.25 кв.м., ведно с 2.42 кв.м. от общите части на сградата, при граници неописани в предварителния договор, но индивидуализирани в нотариалния акт за суперфиция № *** година; ***, находящо се на *** етаж от сградата, със застроена площ от 25.36 кв.м., ведно с 2.76 кв.м. от общите части на сградата, при граници неописани в предварителния договор, но индивидуализирани в нотариалния акт за суперфиция № *** година.

Твърди се, че в изпълнение на задълженията си по договора ищецът е заплатил на ответника общо сумата от 24351.84 лева. С договора, ответникът поел задължение да изгради сградата и обектите в нея до 13.05.2024 год., до която дата следвало да се плати остатъкът от продажната цена, както и да се прехвърли собствеността върху изградените обекти. Излагат се твърдения, че въпреки поетите задължения, към дата 21.03.2024 год. строителството не било изпълнено дори във фаза на „груб строеж“. Твърди се и че по отношение на магазин *** и гаражно място *** титуляр на правото на строеж е не Теа сити груп ЕООД, а Бастион Естейт ЕООД.

Предвид изложеното счита, че ответникът е в обективна невъзможност да изпълни договореното строителство и прехвърляне собствеността до дата 13.05.2024 год., както и се твърди, че заради закъснялото изпълнение и поради факта, че ответникът не е титуляр на правото на строеж на два от договорените обекти, за ищеца и другият възложител – И. К., липсвал интерес от изпълнение на задължението, още повече, че при невъзможност да бъде придобит магазин, за ищеца липсвал интерес да придобие единствено гараж.

Предвид горните съображения от ищеца и И. К. до ответното дружество било депозирано уведомление, с което двамата съобщили на ответника, че развалят сключения между тях предварителен договор и искат възстановяване на платените от тях до момента суми.

В срока по чл. 131 ГПК е депозиран отговор на исковата молба. Прави възражение за нередовност на исковата молба. Не се оспорва, че между ищеца и И. С. К. от една страна и Теа сити груп ЕООД от друга, е сключен Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство от *** год., с предмет закупуване на ***. Сочи се обаче, че ищецът е неизправната страна по договора, тъй като не е платил в уговорения в договора срок – с подписването на предварителния договор, сумата от 48703.69 лева, представляваща 30% от цената на договора /в процесния предварителен договор не било посочен кой от двамата възложители по договора каква част от общо дължимата сума от 48703.69 лева следва да плати/. Сума от 4351.84 лева била заплатена от ищеца на 13.05.2022 год. и друга в размер на 20 000 лева – 29.05.2022 год., което не било съобразно уговорения в договора падеж. Твърди се и че ищецът дължал неустойка на ответника в размер на 1461.11 лева, на основание раздел Е, т.2.2 2 от Договора. Счита, че договорът не е развален, така както се твърди от ищеца, въз основа на изпратени до него покани от м.юли и м. август 2024 год., поради липса на доказателства за представителна власт на адв. М. да подписва и изпраща от името на ищеца покани за изпълнение до ответника. Иска се отхвърляне на исковата претенция.

С отговора на исковата молба е поискано и конституиране на трето лице – помагач, на страната на ищеца, което с Определение № 7012 от 29.05.2025 год., е оставено от съда без уважение.

В срока по чл. 211, ал.1, вр. чл. 131, ал.1 ГПК, е предявена насрещна искова претенция, уточнена с допълнителни молби, в която се преповтарят твърденията изложени в отговора на исковата молба. Иска се от съда да осъди ответника по насрещния иск да заплати на ищеца сумата от 730.56 лева, представляваща неустойка, предвидена в раздел Е, т.2.2 от процесния договор, в размер на 3% от сумата 24351.84 лева, дължима от Б. З., тъй като последният не е извършил плащането на първата вноска по договора в уговорения падеж, а именно датата на подписване на предварителния договор – *** год.

По горните съображения се иска от съда да уважи предявената искова претенция. Претендират се разноски.

В срока за отговор е депозиран такъв от Б. З. с искане за отхвърляне на предявения насрещен иск, като неоснователен. Сочи се, че дължимата вноска в пълен размер е заплатена от двамата възложители – Б. З. и И. К., като се оспорват твърденията, че това не е извършено в предвидените в предварителния договор срокове. Прави се възражение за нищожност на неустоечната клауцза, като противоречаща на закона и добрите нрави, както и възражение за прекомерност на размера й. Твърди се, че претендирането на неустойка по развален договор е недопустима, както и е недопустима насрещата искова претенция, тъй като за същата сума на същото основание тя се претендира от И. К. по гр.дело 14196/2024 год., образувано в РС Пловдив.

Съдът, като прецени доказателствата по делото и доводите на страните, съгласно разпоредбата на член 235, ал. 2 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:

По главния иск по чл. 55, ал.1, предл.3 ЗЗД .

По предявения иск с правно основание чл. 55, ал.1, предл.3 ЗЗД ищецът следва да установи при условията на пълно и главно доказване, че е упражнил надлежно правото си да развали сключения между страните договор, че са налице твърдените предпоставки за развалянето на договора – невъзможност за изпълнение, за която длъжникът отговаря и забава на ответника за изпълнението му, поради което изпълнението е станало безполезно, падежът на изпълнението, волеизявление за разваляне в писмена форма и достигането му до насрещната страна, както и да докаже че е изправната страна по договора.

С Определение № 3810 от 19.03.2025 год. съдът е отделил като безспорно и ненуждаещо се от доказване, че на 13.05.2022 год. между Б. С. З. и И. С. К. от една страна и Теа сити груп ЕООД от друга, е сключен договор за 3

Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство, с предмет закупуване на *** от бъдеща жилищна сграда с магазини, гаражи, дентален кабинет, подлежаща на изграждане в поземлен имот с идентификатор *** по КК и КР на гр. Пловдив, както и че Б.

З. е заплатил по цитирания договор на Теа сити груп ЕООД сумата от общо 24351.84 лева.

Видно от приобщения по делото Предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот и изпълнение на строителство от ***. /л.7-9/ и по-специално чл. 2 от договора, ответникът, в качеството си на изпълнител е следвало да изгради сградата и обектите в нея и прехвърли правото на собственост в срок до 24 месеца, считано от откриването на строителната площадка и линия с Протокол 38/2022 год. – 04.04.2022 год., но не по-късно от 24 месеца от датата на сключване на договора – тоест до 13.05.2025 год. От събраните по делото доказателства не се установява, а и не се и твърди от ответното дружество, задължението за изграждане на процесните обекти и прехвърляне правото на собственост да е изпълнено от ответника. Не се събраха и доказателства, че неизпълнението е поради независещи от ответника причини, за които дружеството няма вина. Напротив, от представения Нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на сграда *** на СВ Пловдив се установява, че в полза на ответното дружество не е било учредено право на строеж върху ***, като това ограничено вещно право се притежава от „Бастион Естейт“ ЕООД.

Последващо прехвърляне на това вещно право от страна на „Бастион Естейт“ ЕООД по отношение на ответното дружество не се установява, не се и твърди да е извършено. С оглед така изложеното, се налага изводът, че ответното дружество не е изпълнило поетите с договора задължения да изгради и предаде обектите в посочения в договора срок, като това неизпълнение се дължи на виновно неизпълнение, тоест установи се, че ответникът е неизправната страна по договора.

От друга страна, за да установи, че е изправна страна по договора, ищецът следва да докаже, че е изпълнил задълженията си по договора – а именно да заплати уговорената продажна цена при условията и в сроковете, посочени в него.

Както бе посочено по-горе, с процесния договор от ***, ответникът е поел задължението да изгради сградата и обектите в нея, като предаде на ищеца завършеното строителство най-късно до 13.05.2024 год. От своя страна, възложителите И.К. и Б. З. са поели задължението да заплатят на изпълнителя Теа сити груп ЕООД, съгласно чл. 6, б. „а“ от договора, сумата от 24901.80 евро или 48703.69 лева при подписването на договора, съгласно чл.6 б. „б“ сумата от по 24901.80 евро или 48703.69 лева при подписване на Акт обр. 14 и Акт обр.15, и съгласно чл. 6, б. „в“ сумата от 8300.60 евро или 16234.55 лева при издаването на Акт обр. 16. Изрично в чл. 6 от договора е уговорено, че краен срок за заплащането на тези суми, включително първоначалната вноска по б. „а“, е 10 работни дни, след уведомяване за настъпил съответен етап от строежа на сградата и съответното плащане. Доколкото в договора не е 4 уговорена изрична солидарна отговорност на възложителите по договора, такава не следва и от закона, то се налага извода, че всеки един от двамата възложители – и И. С. К., и ищецът Б. С. З., дължи разделно поетите задължения, като всеки един от тях дължи половината от регламентираните в чл.6 от договора суми. Тъй като по делото не се установи настъпването на условията по чл. 6, б. „б“ и „в“, а именно – издаването на Актове обр.14, 15 и 16, то всеки един от двамата възложители дължи на ответното дружество сумата от по 24351.85 лева – първоначална вноска, на основание чл.6, б. „а“ от договора. Като безспорно е отделено от съда, че ищецът е заплатил на ответното дружество сумата от 24351.84 лева. Видно от приетите по делото фактура ***/13.05.2022г и касов бон /л.10/ и платежно нареждане /л.11/, с основание плащане по договор за строителство от *** год., тази сума е заплатена от ищеца на ответното дружество на две вноски – на 13.05.2022 год. и на 29.05.2022 год. С оглед на договорения краен срок на плащане, установен в чл. 6 от договора и изрично уговорено, че е относим и към задължението за плащане по чл. 6, б. „а“, то съдът приема, че ищецът е изпълнил точно и в срок породеното задължение. Това е така, доколкото десетият работен ден след 13.05.2022 год., съобразявайки обявения за неработен национален празник 24.05.2022 год., е 30.05.2022 год. Плащането на сумата от 24351.84 лева в посочените срокове се установява и от заключението по назначената съдебно счетоводна експертиза /л.183-186/. Ирелевантно е констатираното от вещото лице, че дата на постъпване по сметка на ответника на второто плащане от 20000 лева е на 30.05.2022 год, доколкото 30.05.2022 год. е крайният срок за плащане, а и това е първият работен ден след дата 29.05.2022 год., когато сумата е наредена и съответно плащането е отразено в банката. От заключението на вещото лице се установява и че двете суми са осчетоводени от дружеството ответник. Следва да се отбележи и че постъпването им в патримониума на ответника не се отрича, поради което е ирелевантно възражението на процесуалния представител на ответника за невъзможност да се направи извод, че сумата е осчетоводена. Същата е приета от ответника, не се твърди да е получена на различно правно основание от твърдяното от ищеца за получаването. Следва да се отбележи и че изводите на вещото лице не са направени при проверка в ответното дружество, поради което заключението се оспорва, поради неоказване на съдействие на експерта именно от ответната страна.