Решение № 164 от 13.04.2022, Районен съд - Търговище

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 164 гр. Търговище, 13.04.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ, VI СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Вяра М. Панайотова при участието на секретаря Ивалина Ст. Станкова като разгледа докладваното от Вяра М. Панайотова Гражданско дело № 20213530100949 по описа за 2021 година

Предявен е иск, с правно осн. чл.108 от ЗС.

Ищеца твърди, че по силата на договор за покупко-продажба е собственик на недвижим имот, находящ се в с.М., общ.Търговище и представляващ ПИ с идентификатор ......... с площ от 16 491.00 кв.м., трайно предназначение на територията : Земеделска, начин на ползване 7 Нива, подробно описан в молбата, като имота бил закупен от В. ИВ. СТ..

Ищецът твърди, че неговия праводател В.С. е придобил собствеността върху имота по силата на съдебна спогодба за извършване на делба, утвърдена от съда по гр.д. № 244 / 2013 год. на РСТ, но преди това един от съсобствениците на имота ЕТ „А.-Б.М. е сключил договор за аренда с ответника, по силата на който имота е предоставен под аренда на ответника за срок от 15 години, считано от 01.10.2012 год., а с анекс срока е удължен до 01.10.2038 год. В молбата се твърди, че към момента на сключване на договора за аренда съсобственикът ЕТ „А.-Б.М. е притежавал 2/8 ид.ч. от имота, или 25 %, поради което и не е имал права да сключва договор за аренда, предвид разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, съгласно която договора се сключва от собственик, или съсобственик притежаващ повече от 50 % от имота, а ако се приеме, че е имал права да извършва действия на обикновено управление на съсобствената вещ то срока на договора за наем на имота не може да бъде повече от три години и същия е изтекъл към момента на придобиване собствеността от ищеца. Считайки, че договора за аренда не може да му бъде противопоставен на посоченото по-горе основание и че ответника упражнява фактическа власт върху имота без основание ищеца моли съда да постанови решение с което като го признае за собственик на имота да осъди ответника да му предаде същия. В условия на евентуалност е предявил иск за установяване правото му на собственост върху имота и предаване от ответника на ¾ ид.ч. от 1 същия, в случай, че за притежаваните от ЕТ „А.-Б.М. 2/8 ид.ч. ищеца е встъпил в правата му като страна по договора за аренда, то останалите 6/8 ид.ч. не могат да бъдат предмет на договора и съответно ответника ги държи без основание. Претендира разноски. В съдебно заседание поддържа иска, чрез процесуален представител.

В дадения месечен срок ответника е упражнил правото да отговори писмено на исковата молба. В отговора ответникът е оспорил изцяло предявения иск. Заявил е, че не оспорва правото на собственост на ищеца върху целия имот, като не оспорва, че имот № 002020, посочен в договора за аренда и имот с идентификатор ......... посочен в нотариалния акт, от който черпи права ищеца, в землището на с.М., общ.Търговище, въпреки разминаването в площите е един и същи имот. В отговора ответника навежда доводи за недопустимост и неоснователност на иска. Твърди, че макар и ищеца да е собственик на имота, ответника го владее и ползва на годно правно основание, а именно сключен с предходен собственик договор за аренда, вписан през 2013 год. и анекс към същия, вписан през 2015 год., които са противопоставими на ищеца, който е встъпил в правата на прехвърлителя по договора за аренда. Ответникът твърди, че ищеца не може да се противопостави на договора за аренда, тъй като неговия праводател, който също е встъпил в правата по договора, след като е станал собственик на имота по силата на извършена делба не се е противопоставил, нещо повече приел е изпълнение по договора от ответника, чрез приемане на арендни плащания, поради което и ищеца не може да противопостави на ответника повече права от тези на своя прехвърлител. Доводите за липса на основания ищеца да се противопостави на договора са изложени подробно в отговора. По изложените съображения и считайки, че ползва имота на годно правно основание ответникът моли съда да постанови решение с което да отхвърли иска в осъдителната му част за предаване владението върху целия, или ид.ч. от процесния имот. В съдебно заседание изложеното в отговора се поддържа от ответника, чрез процесуален представител.

Третото лице - помагач В. ИВ. СТ. в представен писмен отговор оспорва правота на собственост на ищеца, като е навел доводи, че ответника има правно основание да ползва процесния имот. Ищецът към момента на сключване на договора за прехвърляне на собствеността, предвид вписването на договора за аренда и публичността на имотния регистър е бил наясно с факта, че съществува арендно правоотношение за период до стопанската 2037/2038 год., като същото обстоятелство е било отразено и в договора за продажба и ищеца се е съгласил да придобие имота въпреки това. Третото лице твърди в отговора, че ищеца не може да противопостави права на ответника, повече от прехвърлителя, а както съсобствениците преди делбата, така и третото лице след придобиване на собствеността, след извършването на делбата не са се противопоставили на договора за аренда, приели са изпълнение по същия, поради което и ищеца няма правна възможност да се противопостави. В съдебно заседание изложените в отговора доводи се поддържат от процесуален представител, чрез писмено становище.

След като прецени събраните по делото доказателства, съдът прие за установено следното: Видно от представения по делото Нот.акт № 103, том IV, дело № 718/2021 год. на 2

СВ при РСТ, с договор за покупко-продажба ищеца е придобил от третото лице-помагач В.

ИВ. СТ. правото на собственост върху Поземлен имот с идентификатор ......... с площ от 16 491,00 кв.м., по кадастралната карта и кадастралните регистри на с.М., общ.Търговище, трайно предназначение на територията : Земеделска, начин на трайно ползване : Нива, за сумата от 20 613,75 лв. В нотариалния акт е отбелязано, че за имота има сключен договор за аренда до стопанската 2037/2038 година, като продавача е дал съгласие полагащото се за стопанската 2020/2021 год. арендно плащане по договора да бъде получено от ищецакупувач. Праводателят на ищеца е станал изключителен собственик на имота по силата на съдебна спогодба за прекратяване на съсобственост между него и други лица за имоти в с.М., видно от приложения Протокол от 10.03.2016 год. по гр.д. № 244/2013 год. на Районен съд – Търговище. Безспорно е видно от същия протокол, че един от съсобствениците на процесния имот е бил ЕТ „А.-М.-Б.М.“, който на 25.07.2012 год., е сключил с ответника договор за аренда, по силата на който целия имот е предоставен под аренда на ответника за срок от 15 години, считано от 01.10.2012 год. Договор за аренда е вписан в имотния регистър на 11.02.2013 г., а с Анекс от 20.03.2015 г., вписан в имотния регистър на 21.03.2015 г. срокът на договора е удължен до 01.10.2038 год. Не се спори, а е видно и от приложените по делото писмени доказателства на л.45 – л.48 от делото, че към момента на сключване на договора за аренда и анекса към него съсобственикът ЕТ „А.-М.-Б.М.“ е притежавал 2/8 ид.ч. от имота. Договора за аренда е сключен и вписан по съответния ред, преди третото лице – помагач по силата на извършената делба ( протокола от съдебно заседание е вписан на 12.09.2016 год.) да стане изключителен собственик на процесния имот. От приложената по делото справка, изходяща от ответника, както и от приложени банкови извлечения (л.42 – л.44) и платежни нареждания ( л.86 – л. 89 ) се установи, че след като е станал изключителен собственик на процесния имот праводателя на ищеца не се е противопоставил на сключения договор за аренда, приел е изпълнение по същия от страна на ответника-арендатор и е получавал арендно плащане до момента, в който е прехвърлил собствеността на ищеца. Следва да се отбележи, че обстоятелството, че е приел договора, както и арендните плащания по него се признава от третото лице-помагач, а това може да се извлече и от договора за продажба, сключен между ищеца и трето лице, доколкото в самия нотариален акт е отбелязано, че продавача дава съгласие купувача да приеме арендното плащане за 2020/2021 год., от което може да се направи извод, че продавача към момента на сключване на договора за продажба е считал себе си за страна по договора. От приложеното по делото писмо, изходящо от ответника, приложено на л.40 от делото се установява, че ищеца след като е придобил правото на собственост върху имота е уведомил ответникаарендатор, но се е противопоставил на договора, позовавайки се на неговата недействителност спрямо праводателя му, съответно и спрямо него, но ответника го е уведомил, че приема уведомлението му за такова по чл.17, ал.3 от ЗАЗ, считайки, че няма основания за прекратяване на договора и освобождаване на арендувания имот. Представени са доказателства по делото, че ответникът е изплатил на ищеца, встъпил в договора дължимото арендно плащане за стопанската 2020/2021 год.

При така установеното съдът прави следните изводи: Ищеца е предявил иск за 3 предаване собствеността и владението върху недвижим имот, твърдейки, че е собственик на същия, а ответника го владее без правно основание. Ищеца се легитимира като собственик на спорния имота, по силата на договор за покупко-продажба, сключен с третото лицепомагач В.С., който от своя страна е придобил собствеността върху имота по силата на съдебна спогодба за извършване на делба, утвърдена от съда по гр.д. № 244 /2013 год. на РСТ. Нито ответникът по делото, нито третото лице-помагач оспорват правото на собственост на ищеца върху целия имот и в частта да се признае за установено, че ищеца е собственик иска се явява основателен. Безспорно е, че имота се намира във фактическата власт на ответника по делото, по силата на договор за аренда и спора между страните се свежда до това налице ли е годно правно основание ответника да го ползва. Ищецът твърди, че не е на лице годно правно основание, доколкото договора за аренда не може да му бъде противопоставен, тъй като към момента на сключване на договора за аренда съсобственикът ЕТ „А.-Б.М. е притежавал 2/8 ид.ч. от имота, или 25 %, поради което и не е имал права да сключва договор за аренда, предвид разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, съгласно която договора се сключва от собственик, или съсобственик притежаващ повече от 50 % от имота, а ако се приеме, че е имал права да извършва действия на обикновено управление на съсобствената вещ, то срока на договора за наем на имота не може да бъде повече от три години и същия е изтекъл към момента на придобиване собствеността от ищеца. Заявените от ищеца основания съдът счита за неоснователни. На първо място ищеца се позовава на разпоредби в ЗЗД, уреждащи договор за наем, при наличие на специални разпоредби в ЗАЗ относно договорите за аренда, какъв безспорно е договора, сключен с ответника. Ето защо съдът счита, че договора за аренда, сключен на 25.07.2012 год., от един от съсобствениците ЕТ „А.-Б.М., притежаващ по малко от 50 % от собствеността, така и анексът към него са сключени преди изменението на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ с ДВ бр13/07.02.2017 г., когато законът е давал възможност на всеки съсобственик да сключва договор за аренда за цялата съсобствена вещ. Видно от договора, същия е сключен за целия имот, а не за притежаваните от съсобственика ЕТ „А.-Б.М. ид.части, а при действащите редакции на ЗАЗ към него момент относно срока на договора за аренда към момента на извършване на делбата между съсобствениците и получаване в дял на имота от третото лице – помагач договора за аренда е бил действащ. Съдът счита, за ирелевантно дали останалите съсобственици преди делбата са приели договора, доколкото отношенията между тях се уреждат по правилата на чл.30, ал.3 от ЗС и са вътрешни отношения между тях, неотносими към настоящия спор.

Съсобствеността върху имота е прекратена по силата на съдебна спогодба от 10.03.2016 г. по гр.д. 244/2013 г. на РСТ, като праводателя на ищеца е станал индивидуален собственик на имота и като такъв при наличие на валидно действащ договор за аренда и на осн. чл.17, ал.1 от ЗАЗ той е заместил арендодателя ЕТ „А.-Б.М., встъпвайки в правата и задълженията на последния, в това число правото да получава рента и задължението да предостави на ответника целия имот за ползване. След придобиване правото на собственост върху целия имот и заместването на арендодателя в договора за аренда за третото лице-помагач е възникнало и правото да се противопостави на ползването на имота от ответника, но както беше посочено по-горе, третото лице-помагач не се е възползвало от това право и макар и да 4 няма изрично волеизявление от него, той мълчаливо е приел договора и анекса към него, като е приел изпълнението на ответника, получавайки дължимото от него арендно плащане, в пълен обем, т.е. за целия имот за съответните стопански години до момента, в който е прехвърлил правото на собственост на ищеца. Предвид изложеното съдът приема, че след като с действията си по приемане на изпълнение по договора за аренда третото лице В.С. го е потвърдил, той се е отказал от упражняване на материалното право да се противопостави на договора, или да се позове на неговата недействителност, след като е станал едноличен собственик на същия и към момента на прехвърляне на собствеността върху имота на ищеца не е бил носител на това право, то и няма как да го е прехвърлил на ищеца. Тук следва да намери приложение постановката на ТР № 5/2014 г. от 12.12.2016 г. по тълк.д. М 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС относно потвърждаването и отказа от потвърждаване на сделка, сключена от мним представител, каквато се явява сключения от един съсобственик договор за аренда спрямо другия съсобственик В.С., според която мнимо представлявания веднъж потвърдил, дори и с конклудентни действия договора, след това не може да се позове на недействителността му. Потвърждаването има обратно действие във времето - договорът се валидира към момента на сключването му и поражда целените с него правни последици, като изрично е изключена възможността трето лице да се позове на недействителността. Ето защо следва да се приеме, че след като праводателя на ищеца е потвърдил договора, за ищеца, като негов правоприемник и го замества като частен правоприемник, на осн. чл.17, ал.1 от ЗАЗ в договора, не съществува правото да се позовава на недействителността на същия и да иска обявяване непротивопоставимостта на договора и анекса спрямо него.

Разпечатката съдържа 15 от 32 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/c4cfac84-586b-4080-9908-675cb1b337e8