Решение № 66 от 12.01.2026, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 66 гр. Бургас, 12.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ИВАН Г. ДЕЧЕВ при участието на секретаря СВЕТЛАНА П. ТОНЕВА като разгледа докладваното от ИВАН Г. ДЕЧЕВ Гражданско дело №

20232120107648 по описа за 2023 година

Предявена е искова претенция от К. К. Г., ЕГН **********, с постоянен адрес в *** срещу „ГЕОРГ 5“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище ***, представлявано от О. К. за осъждане на ответника да заплати сума в размер на 10 000 евро, представляваща неустойка по чл. 12 от предварителен договор за замяна на недвижими имоти от 31.08.2022 год. ведно със законната лихва върху главницата от датата на исковата молба до окончателното изплащане на дължимото.

Ищецът твърди в исковата молба, че с ответното дружество „ГЕОРГ 5“ ЕООД на 31.08.2022 г. сключили предварителен договор, съгласно който К. К. Г. се задължил да прехвърли на ответника собствеността върху следните свои съсобствени имоти при дялове 14.85% идеални части, включващи: 1. СО - СПА и ФИТНЕС център, в сграда 2- сутерен на вход В, етаж -1, с площ от 278.20 кв.м. с идентификатор № ***- град Созопол; 2. СО - БАР, в сграда 2, в сутерена на вход Г, етаж минус едно, с площ от 240.27 кв.м., с идентификатор *** в град Созопол; 3. СО - ЗАЛА 2, в сутерена на вход Г, етаж минус едно с площ 49.92 кв.м. и с идентификатор *** в град Созопол; 4. Сграда в град Созопол, курортен комплекс „***“, с площ от 54 кв.м. и с идентификатор ***; 5. разширение на Сграда с идентификатор № ***, върху допълнителни 266.40 кв.м., върху ПИ с идентификатор № ***, целия с площ 5850 кв.м.; 6. Подземен склад под плажа на басейна с разгърната застроена площ от 316 кв.м., с идентификатор № *** - град Созопол; 7. Открит басейн за възрастни с хидромакажна и детска част с обем на басейна 384 куб. м., ведно със съответното право на строеж върху ПИ ***, целия с площ от 5 850 кв.м. в град Созопол; 8. 870 кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор № *** - град Созопол.

В замяна ответникът се задължил да прехвърли на едно трето лице И. И. С. недвижими имоти, описани в чл. 2 от предварителния договор, а именно: апартаменти с идентификатор № ***, № *** и № *** в град Созопол. Твърди се, че страните се задължили да сключат окончателен договор за замяна на гореописаните НИ в срок до 30 дни от датата 1 на въвеждане в експлоатация на к.к. „***“, което се случило с разрешение за ползване № СТ-05- 147/03.04.2023 г. В чл. 5 уговорили още, че в случай, че страните не са сключили окончателен договор в срока, посочен в ал.1, същите се задължават да се явят на 31 -я ден от датата на въвеждане в експлоатация на к.к. „***“ в 12.00 часа в кантората на Нотариус Б. К. в град Бургас, за да бъде извършено нотариалното прехвърляне на собствеността върху описаните в предварителния договор недвижими имоти. Посочват, че на 04.05.2023 г. в 12.00ч. във въпросната кантора лично се явили ищецът и И. И. С., но до 13.00 часа не се явил представител на ответното дружество, за което бил съставен констативен протокол с per. № 3435/04.04.2023 г., акт 132, том I. Счита ответника за неизправна страна по договора, поради което на основание чл.12 от ПД претендира неустойка в размер на 10 000 евро.

Ответникът по делото е депозирал отговор на исковата молба, с който сочи, че в чл.

3, ал. 2 от ПД било уредено, че ако к.к. „***“ не бъде въведен в експлоатация до 31.12.2022г. то договорът се считал прекратен по право без страните да се уведомяват взаимно и без да си дължат каквито и да било неустойки и обезщетения. Настоява, че приложеното Разрешение за ползване № СТ-05- 147, било издадено на 03.04.2023г. - очевидно след 31.12.2022г., когато ПД вече е бил прекратен, поради което и страните не си дължат неустойки. Освен това сочи, че срокът по чл.3, ал.1 от ПД за прехвърляне по нотариален ред на описаните в него недвижими имоти, не е започнал още да тече, т.к. 30-дневният срок за сключването на окончателен договор, започвал след въвеждането в експлоатация на целия к.к. „***“.

Видно от представената Заповед № 49/22.12.2021 г. на Главния архитект на община Созопол строителството, предвидено в Разрешение за строеж №172/24.11.2011г. за „*** сграда 1, сграда 2 /вход А, Б, В, Г/, обслужваща сграда с площадкови ВиК и ел.мрежи“ в УПИ *** /ПИ *** по КК/ на м.“***“, землище гр.Созопол трябва да се реализира на етапи както следва: Първи етап, включващ „сграда 1 /вход А, Б/, сграда 2 /вход А, Б, В, Г/“ и Втори етап, включващ „Обслужваща сграда, ресторант-механа и склад под плажа на басейна“.

Ответникът изтъква, че липсват доказателства за въвеждането в експлоатация на обектите, предвидени за изграждане във Втори етап на строителството, а именно: „Обслужваща сграда, ресторант-механа и склад под плажа на басейна“. Сочи още, че вторият етап от изграждането на курортния комплекс, съответно въвеждането му в експлоатация, все още не е приключил, поради което 30-дневният срок по чл.3, ал.1 от предварителния договор не бил започнал да тече. Допълва, че страните са били запознати с етапността в изграждането на к.к. „***“, поради което и след като не са визирали срокът за сключване на окончателния договор да започне да тече от момента на въвеждане в експлоатация на първия етап от строителството на комплекса, то те са имали предвид именно цялостното му въвеждане в експлоатация след изграждането на предвиденото и в двата етапа строителство. Отделно от това ответникът твърди, че съгл. чл.10 от ПД всяка от страните се задължава да се яви в срокове, посочени в чл.3 и представи пред нотариуса оригиналните документи, удостоверяващи правото на собственост и изпълнението на особените изисквания на закона.

Сочи още, че на 04.05.2023г. в нотариалната й кантора на Б. К. са се явили ищецът К. К. Г. и третото ползващо се лице И. С. И., но липсвало информация, че тези лица са представили пред него оригиналните документи, удостоверяващи правото на собственост и изпълнението на особените изисквания на закона, поради което не било възможно нотариалното изповядване на сделката поради липса на изискуемите документи. Освен това съгл. чл. 1.1 от предварителния договор, К. Г. се задължава да прехвърли на ответното дружество 870/5850 кв.м. ид.ч. от описания в чл.1.8 ПИ *** по КККР на гр.Созопол, т.е. цялата притежавана от него идеална част от имота. Въпреки това с НА №***, т.***, рег.№ ***, н.д.№ *** от 31.05.2023г. К. К. Г. е продал на В. Г. Н. и И. Д. Н. 95.18/5850 кв.м. ид.ч. от ПИ *** по КККР на гр.Созопол. Счита за невъзможно е сключването на окончателен договор за замяна на всички описани в ПД недвижими имоти, по изключителна вина на ищеца, т.к. предвид уговорената замяна, всяко отчуждаване на част от имотите от едната от страните, води до 2 нарушаване на баланса в стойността на дяловете като цяло. С горните съображения моли за отхвърляне на иска и присъждане на съдебно-деловодни разноски.

Съдът е сезиран с предявена осъдителна претенция за заплащане на неустойка по чл.92, ал. 1 вр. с чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.

Бургаският районен съд, предвид доказателствата по делото и закона, намери следното:

Искът е неоснователен.

Сключен е бил предварителен договор за замяна на недвижими имоти от 31.08.2022г. между К. К. Г. от една страна и от друга страна “Георг 5“ ЕООД като приобретател строител, както и при участието на третото лице И. И. С., с който страните са се съгласили да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт за замяна на недвижими имоти, според който К. К. Г. ще прехвърли собствеността и ще замени описаните в договора свои съсобствени имоти, общо 8 на брой, а в замяна на получените имоти “Георг 5“ ЕООД ще прехвърли на третото лице И. И. С. други три имоти. Според чл.3, ал.1 от договора страните се задължават да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт за замяна на недвижимите имоти в срок от 30 дни от датата на въвеждане в експлоатация на курортен комплекс “***“. Съгласно чл.3, ал.2, ако в срок до 31.12.2022г. курортният комплекс не бъде въведен в експлоатация, настоящият договор се счита за прекратен по право, без страните да се уведомяват взаимно и без да си дължат каквито и да е неустойки и обезщетения. Срокът се удължава със законовите срокове за произнасяне на компетентните органи по искането за въвеждане в експлоатация, като в този случай забавянето след срок не се счита за неизпълнение от страна на която и да е от страните. Съгласно чл.5, в случай, че страните не са сключили окончателен договор във формата на нотариален акт в срока, същите се задължават да се явят на 31-вия ден от датата на въвеждане в експлоатация на курортния комплекс в 12.00 часа в кантората на нотариус Б. К. за нотариалното прехвърляне на собствеността върху описаните в договора имоти. Според чл.12 от договора, в случай на неизпълнение на някое от задълженията, посочени в него, неизправната страна дължи неустойка в размер на 10000 евро.

Представено е разрешение за строеж от 24.11.2011г. за *** сграда 1, сграда 2 /вход А, Б, В, Г/, обслужваща сграда с площадкови ВиК и ел. мрежи, издадено от главния архитект на община Созопол. Налична е и заповед от 22.12.2021г. на главния архитект на общината, с която се допълва разрешението за строеж, като е посочено, че строителството ще става на два етапа: първи етап включва сграда 1 /вход А, Б/, сграда 2 /вход А, Б, В, Г/, а втори етап включва обслужваща сграда, ресторант-механа и склад под плажа на басейна.

По делото е приложено разрешение за ползване от 03.04.2023г., с което е въведен в експлоатация строеж, представляващ сграда 1 /вход А, Б/, сграда 2 /вход А, Б, В, Г/ и изгребна яма – първи етап от строеж “***“.

Според констативен протокол от 04.05.2023г., съставен от нотариус, на посочената дата са се явили в нотариалната кантора К. К. Г. и И. С. И., за да сключат с Георг 5 ЕООД окончателния договор за прехвърляне на собствеността, но представител на това дружество не се явил.

Изготвената съдебно-техническа експертиза е дала заключение, че строителните дейности за сграда 1 и сграда 2-първи етап, са извършени съгласно одобрения проект и проекта за промяна по време на строителство. Обектите от втори етап на строителството, а именно обслужваща сграда, ресторант механа и склад под плажа са изпълнени съгласно разрешението за строеж и заповедта, но не са напълно завършени по отношение на вътрешните инсталации и интериорните довършителни работи. Първи етап от изпълнението на комплекса е въведен в експлоатация с разрешение за ползване от 03.04.2023г., следователно този етап е бил завършен съгласно одобрените проекти. В съдебно заседание 3 вещото лице е заявило, че за втория етап от строителството няма издадено разрешение за ползване. Ще бъде издадено такова, когато бъдат завършени всички инсталации със съответните проби и всички довършителни работи в помещенията.

При това положение, според БРС искът за присъждане на неустойката няма как да бъде уважен.

Сключеният между страните предварителен договор наистина предвижда да се дължи неустойка от 10000 евро за неизпълнение на което и да е задължение по договора. В случая ответникът е имал задължение да сключи окончателен договор в 30-дневен срок от въвеждането в експлоатация на комплекса, респ. да изпрати свой представител на 31-вия ден при нотариус за нотариалното прехвърляне на собствеността. Разрешението за ползване на строежа е от 03.04.2023г. Видно е, че представител на “Георг 5“ ЕООД не се е явил при нотариуса на 04.05.2023г., за да сключи окончателен договор. Обаче в предварителния договор – чл.3, ал.2 изрично е записано, че ако в срок до 31.12.2022г. курортният комплекс не бъде въведен в експлоатация, настоящият договор се счита за прекратен по право, без страните да се уведомяват взаимно и без да си дължат каквито и да е неустойки и обезщетения. Случаят е такъв. В срок до 31.12.2022г. комплексът не е бил въведен в експлоатация. Разрешението за ползване на строежа и то за неговия първи етап, е издадено едва на 03.04.2023г. За втория етап от строителството и до момента няма разрешение за ползване. Така че до 31.12.2022г. комплексът не е бил въведен в експлоатация, поради което, според волята на страните, предварителният договор се е прекратил по право, без да се дължат каквито и да е неустойки и обезпечения. С прекратяване на договора отпада и въведената с него клауза за неустойка, поради което вземането за неустойката не е възникнало в сферата на ищеца.