Решение № 413 от 05.04.2022, Районен съд - Русе

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 413 гр. Русе, 05.04.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на девети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Татяна Т. Илиева при участието на секретаря Миглена Ц. Кънева като разгледа докладваното от Татяна Т. Илиева Гражданско дело № 20214520104053 по описа за 2021 година

Ищцата ГЮЛФ. ЮС. К. твърди, че с влязло в сила решение на Софийски градски съд по гр.д.№ 1593/2016 г. осъдила „БИЛДПРОЕКТ ДЕМЕТРА" АД, гр.София, да й заплати сумите: 21182.22 лева, представляваща платена част от договорената продажна цена по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и строителство от 21.09.2011 г. и 25566.54 лева, представляваща платена част от договорената продажна цена по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и строителство от 04.11.2011 г., ведно със законната лихва върху тях, считано от 16.09.2015 г. до окончателното им изплащане, както и 4659 лева разноски по делото. Въз основа на издадения й изпълнителен лист по горното дело, Г.К. образувала изп.дело № 20189140400005 по описа на Ч. В. Н., по което длъжник бил „БИЛДПРОЕКТ ДЕМЕТРА" АД и присъединен взискател „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА" АД. Според Банката, върху самостоятелните обекти на длъжника, изградени в поземлен имот с идентификатор *** и поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на гр.Русе имало учредена ипотека в нейна полза /в качеството й на правоприемник на „СИБАНК“ АД/, по силата на договор за учредяване на ипотека, сключен с нот.акт № 66, т.IV, peг.№ 7840, дело № 632/2009 г. на нотариус, peг.№ 304 и район на действие РС-Русе, както и по силата на договор за учредяване на ипотека, сключен с нот. акт № 166, том VI, peг.№ 11581, дело № 1117/2008 г. на нотариус, peг.№ 304 с район на действие РС-Русе. По искане на ищцата Ч. В. Н. наложил възбрана върху следните два самостоятелни обекта, собственост на длъжника „БИЛДПРОЕКТ ДЕМЕТРА" АД, завършени към настоящия момент в гpyб строеж: самостоятелни обекти с идентификатори *** и ***, находящи се в сграда № 1,

1 разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с адрес: гр.Русе, кв.“Д. 3“, бул."В.Л." 6, вх.2, ет.1, ап.2 и ап.3, подробно описани в исковата молба. Предстоял опис и изнасяне на публична продан на процесните два самостоятелни обекта. Ищцата сега узнала за новообразувано изп.дело № 20208320401240 на Ч., peг.№ 832 с район на действие Окръжен съд Русе, по което взискател била „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА" АД /като правоприемник на „СИБАНК"АД/, а длъжник - ,,РАЛИ 2003“ АД, по което дело на 02.12.2020 г. бил извършен опис на самостоятелни обекти, собственост на „БИЛДПРОЕКТ ДЕМЕТРА" АД, изградени в поземлен имот с идентификатор *** и в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на гр.Русе, върху които, според взискателя, имало вписани в негова полза ипотеки на дати 24.11.2008 г. и 07.10.2009 г., по силата на посочените пo-гope два нотариални акта. Сред описаните от Ч. обекти били и тези два, срещу които Г.К. насочила принудителното изпълнение по образуваното от нея изпълнително дело. При това положение и с оглед наличието на присъединен взискател по него в лицето на „ОББ" АД, претендираща вземане, обезпечено с ипотека, за ищцата възниквал правен интерес от предявяване на установителен иск, че не съществува ипотечно право на „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА" АД, гр. София, върху тези два самостоятелни обекта. В случай на уважаване на иска „ОББ“ АД няма да има право на предпочтително удовлетворение и няма изобщо да участва в разпределението на сумите, получени от публичната продан на процесните имоти. С договора за учредяване на ипотека, сключен с нот.акт № 166, том VI, peг.№ 11581, дело № 1117/2008 г. на нотариус, peг.№ 304 с район на действие РРС, кредитополучателят и ипотекарен длъжник „РАЛИ 2003" ЕООД учредил ипотека в полза на „СИБАНК“ АД - праводател на „ОББ“ АД, върху поземлен имот с идентификатор *** и построените в него сгради, изчерпателно изброени в нотариалния акт. Нямало постигната договореност ипотеката да разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради. Поради това, с влязло в сила решение по гр.д.№ 7136/2018 г. на РС-Русе било признато за установено по отношение на „ОББ“ АД, че с нот. акт № 166/2008 г. не е учредена догoворна ипотека върху самостоятелните обекти, изградени в поземления имот. С договора за учредяване на ипотека, сключен с нот. акт № 66, т.IV, peг.№ 7840, дело № 632/2009 г. на нотариус, peг.№ 304 с район на действие РРС, кредитополучателят и ипотекарен длъжник —„РАЛИ 2003"ЕООД учредил ипотека в полза на „СИБАНК“ АД - праводател на „ОББ“ АД, върху поземлен имот с идентификатор *** и поземлен имот с идентификатор ***, които били образувани от имота с идентификатор ***. Към момента на учредяване на ипотеката двата поземлени имота били незастроени. В нотариалния акт /на стр.44/ било записано, че договорната ипотека обхваща всички приращения и подобрения в гореописаните имоти, но не и бъдещите такива. По молба на ипотекарния кредитор „ОББ“ АД, вписана в СВ-Русе с вх.рег.№ 13000/03.10.2019 г., била подновена учредената на 07.10.2009 г. договорна ипотека по отношение на конкретно изброени в молбата недвижими имоти така, както поискала банката. Поискано било и било вписано подновяване на ипотеката върху 97.42 % от ПИ с идентификатор ***, както и върху 97.42 % от ПИ с идентификатор ***, но не и върху приращения, подобрения, сгради или 2 самостоятелни обекти в сгради в никой от двата поземлени имота. Поради това, дори и по силата на учредената на 07.10.2009 г. ипотека да е съществувало ипотечно право на „ОББ“ АД по отношение на самостоятелните обекти, собственост на „БИЛДПРОЕКТ ДЕMETPA"АД, изградени в поземлени имоти с идентификатори *** и ***, поради неподновяване на вписването й по отношение на тях, счита това ипотечно право за погасено автоматично с изтичането на 10-годишния срок по чл. 172, aл. 1 ЗЗД. С вписан на 26.01.2010 г. нотариален акт за продажба, собствеността върху ПИ *** и ПИ *** била прехвърлена от „РАЛИ 2003" ЕООД на „ПРОПЪРТИ КЪМЪРШЪЛ" ООД. На последното дружество било издадено разрешение за строеж в имот *** на 04.06.2010 г., въз основа на което от същото дружество било извършено строителството, включително и на процесните самостоятелни обекти, които към настоящия момент били завършени в груб строеж. На 28.08.2012 г. в Търговския регистър била вписана апортна вноска на обособена част от предприятието на „Пропърти Къмършъл" ООД в капитала на „БИЛДПРОЕКТ ДЕМЕТРА" АД, която непарична вноска включвала правата, задълженията и фактическите отношения, свързани със строителството на обект „Деметра" в гр.Русе. Придобиването на процесните имоти от „БИЛДПРОЕКТ ДЕМЕТРА" АД станало в рамките на срока по чл. 172, ал.1 ЗЗД. „БИЛДПРОЕКТ ДЕМЕТРА"АД не било страна по договорите за ипотека, поради което, при прекратено ипотечно право по отношение на процесните имоти, на основание чл. 172, ал. 1 ЗЗД, спрямо него повторно вписване на неподновената ипотека било недопустимо, поради нарушаване изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД ипотеката да се учредява само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява.

Моли да бъде постановено решение, с което да се признае за установено по отношение на „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА" АД и „РАЛИ 2003“ АД, че не съществува ипотечно право на „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА" АД /правоприемник на „СИБАНК“ АД/, съгласно договор за учредяване на ипотека, сключен с нот.акт № 66, т.ІV, peг.№ 7840, дело № 632/2009 г. на нотариус peг.№ 304 с район на действие РС-Русе и вписано подновяване с вх.рег.№ 13000/03.10.2019 г., акт № 74, том ІV на СВ-Русе, върху гореописаните два недвижими имота, собственост на „БИЛДПРОЕКТ ДЕМЕТРА" АД.

Претендира и присъждане на разноските по делото.

Първият ответник „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА" АД депозира отговор на исковата молба, в който оспорва допустимостта и основателността на иска. Заявява, че ищцата не разполага с активна процесуална легитимация за неговото предявяване, тъй като не е страна по ипотечното правоотношение. Същата нямала и качеството на процесуален субституент, което следва винаги от изрична законова разпоредба. Кредитополучателят и ипотекарен длъжник „Рали 2003" ООД учредил в полза на „Сибанк" АД (чийто универсален правоприемник е ОББ) ипотека върху имот № ***. В допълнение, страните по ипотечния акт на стр. 44, т. II, изр. последно от Ипотеката уговорили и вписване на изричната уговорка, че действието на Ипотеката обхваща всички приращения и подобрения в описаните поземлени имоти. Заявява, че действителната воля на страните била действието 3 на ипотеката да бъде разширено и върху подобренията/приращенията, които могат да бъдат направени в имотите. От молбата за подновяване било видно, че тя подновява ипотеката в пълнота, с всички уговорки и условия в нея. Молбата за подновяване на вписване нямала самостоятелно правно битие, а целяла да поднови за нов 10-годишен срок вече вписаните права в полза на ипотекарния кредитор, поради което тя „се отбелязва" към вписания ипотечен акт. Подновяването на вписването било направено върху 97.42 % от процесния поземлен имот, тъй като в процеса на реализация на самостоятелни обекти в сградата били продадени и частично заличавани от ипотекарния кредитор и части от поземления имот, представляващи общо 2.58 % от него, равняващи се общо на 47.27 кв.м. от имот ***. По аргумент от чл. 18, ал. 3, изр. второ от Правилника за вписванията - за извършеното подновяване съдията по вписванията прави отбелязване отстрани на ипотечния акт. Разпоредбата чл. 172, ал. 1, изр. 1 ЗЗД уреждала действието именно на вписването, а не на ипотеката. Подновяването на вписването запазвало както действието на вписването (реда на ипотеката), така и съществуването на самата ипотека. Ипотеката и вписването й продължавали да съществуват във вида, в който са възникнали. Подновяването на ипотеката се отбелязвало по партидата на първоначалния ипотекарен длъжник дори да е имало последващи разпореждания, но не и по партидата на новия собственик, защото ипотеката следвала имота по силата на закона. Ипотеката била учредена на 07.10.2009 г., а инвестиционният проект за изграждане на сградата и самостоятелните обекти в нея с идентификатори *** и *** бил одобрен на 02.06.2010 г. На

04.06.2010 г. било издадено и разрешение за строеж. Според ответника, след като към датата на учредяването на ипотеката е нямало одобрен инвестиционен проект, то не е било възможно и индивидуализирането на имотите, съобразно изискването на чл. 166, ал. 2 ЗЗД и следвало да намери приложение правилото за действие на ипотеката върху приращения, след като имало изрично постигнато съгласие в този смисъл. Изградената в ипотекирания имот сграда и съответно самостоятелните обекти в нея имали характер на приращение към имота, поради което правилно принудителното изпълнение било насочено и спрямо процесните два имота. Извършените след вписването на Ипотеката разпоредителни сделки били непротивопоставими на ипотекарния кредитор. Моли иска като недопустим, неосноватален и недоказан, да бъде отхвърлен, като му се присъди и юрисконсултско възнаграждение.

Ответникът „Рали 2003“ АД не взема становище по иска.

С оглед изложените в исковата молба обстоятелства и формулиран петитум, съдът квалифицира правно предявеният отрицателен установителен иск по чл.124, ал.1 от ГПК.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и доводите на страните, прие за установено от фактическа страна следното:

По делото са приложени писмени доказателства, видно от които, по повод издаден изпълнителен лист по гр.д.№ 1593/2016 г. по описа на Софийски градски съд в полза на ГЮЛФ. ЮС. К., срещу длъжника „Билдпроект Деметра“ АД е образувано изп.д.№ 20189140400005 по описа на Ч. В. Н., рег.№ 914, с район на действие ОС-Русе.

4

За събиране на сумите: 21 182.22 лв., представляваща платена част от договорена продажна цена по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и строителство от 21.09.2011 г., 25 566.54 лв., представляваща платена част от договорената продажна цена по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и строителство от 04.11.2011 г., ведно със законната лихва върху тях, считано от 16.09.2015 г., както и 4659 лева разноски по делото, е наложена възбрана върху самостоятелни обекти в сграда с идентификатори *** и ***, находящи се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с адрес: гр.Русе, кв.“Д. 3“, бул."В.Л." 6, вх.2, ет.1, ап.2 и ап.3, подробно описани в исковата молба. По образуваното от ищцата изпълнително дело ответникът „Обединена българска банка“ АД е присъединен взискател.