Решение № 19175 от 13.10.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 19175 гр. София, 13.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ИВО В. ВЪТЕВ при участието на секретаря НИКОЛЕТА СТ. И. като разгледа докладваното от ИВО В. ВЪТЕВ Гражданско дело № 20251110154055 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са конститутивни искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.

Ищецът „АНМОР“ ЕООД твърди, че е собственик на самостоятелен обект – апартамент № 5.3, в сграда в режим на етажна собственост, находяща се в /адрес/, представлявана от управителя С.М.Ц., като ответната страна по делото са останалите етажни собственици на самостоятелни обекти. Посочва, че на 03.11.2025 г. било проведено общо събрание на етажните собственици, на което били приети и следните решения: по т. 1 от дневния ред – приемане на решение за избор на управителен съвет в състав от трима души и избор на председател на управителния съвет, секретар и касиер на ЕС; по т. 3 от дневния ред – приемане на решение за данните и стойността на разплатените от „Силур 2000“ ЕООД суми за периода от 01.06.2024 г. до 31.10.2025 г., както и тези до 31.12.2025 г., обобщени в Таблица № 3, и приемане на решение разходите да бъдат възстановени на собствениците, пропорционално на правата им на собственост до 31.12.2025 г. по банковата сметка на дружеството на инвеститора; по т. 4 от дневния ред – приемане на решение за възлагане управлението и поддръжката на ЕС на „Силур Рентал“ ЕООД; за одобряване данните от Таблица № 1 за месечни разходи за сградата за апартаменти и търговски площи и гаражите по критерий брой автомобили и Таблица № 2 за такси по подобекти за сградата, които да станат неразделна 1 част от договора за управление и поддръжка, като се преразгледа съотношението на таксите за търговските обекти спрямо жилищата и се представи нов вариант на следващото заседание; за определяне на срок до 31.12.2025 г., в който всеки от собствениците да сключи договор за управление и поддръжка. Ищецът твърди, че на 17.11.2025 г. било проведено второ общо събрание на етажните собственици, на което били приети и следните решения: по т. 3 от дневния ред – приемане на решение за одобряване на актуализираните данни в Таблица № 1 за месечни разходи за апартаменти, търговски площи и подземни гаражи в сградата; за преработване на таблицата по критерий идеални части от подземните гаражи; за актуализиране на Таблица № 2 съобразно преработената Таблица № 1; по т. 4 от дневния ред – приемане на решение за даване на съгласие за обработка на лични данни от страна на „Силур Рентал“ ЕООД: монтиране на камери в общите части, вкл. входове, фоайета, паркинг/гаражи и прилежащи външни пространства; обработване на лични данни чрез видеозаписи от камерата за видеонаблюдение; определяне на администратор на лични данни и на информацията, включена в обработката на лични данни; по т. 5 от дневния ред – приемане на решение за промяна в състава на управителния съвет и за отмяна на избора на касиер на ЕС, която дейност ще се извършва от „Силур Рентал“ ЕООД. Ищецът оспорва така взетите на двете общи събрания решения като незаконосъобразни. По-конкретно, твърди, че не е спазен редът по чл. 13, ал. 1 ЗУЕС за свикване на проведеното на 03.11.2025 г. ОС на ЕС.

Посочва се, че обявата за свикване на ОС е подписана от неизвестно лице с неясно качество в етажната собственост и без в обявата да е посочено колко идеални части от общите части на сградата притежава, което е в нарушение и на чл. 12, ал. 6 ЗУЕС. Твърди, че за поставянето на обявата не е съставен протокол по чл. 13 ЗУЕС. Излага, че до настоящия момент протоколите и от двете проведени общи събрания не са поставени на видно и общодостъпно място в сградата, а изпращането им по електронна поща, за което не е налице изрично съгласие на етажните собственици да бъдат уведомявани, не санира нарушението на процедурата по чл. 16 ЗУЕС. Посочва, че протоколите и от двете общи събрания са съставени в нарушение на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС – липсват изброените в разпоредбата реквизити. Ако съдът приеме за незаконосъобразно свикването на проведеното на 03.11.2025 г. общо събрание, на което е взето решение за избор на управителен съвет, то незаконосъобразно ще е и последващото общо събрание, проведено на 17.11.2025 г., поради свикването му от нелегитимен орган. Счита още, че решението по т. 5 за промяна в състава на управителния съвет, взето на ОС от 17.11.2025 г., не е включено в предварително обявения дневен ред. Сочи, че етажни собственици не са надлежно представлявани на двете общи събрания, като към списъците с присъстващи не са приложени изрични пълномощни. С тези твърдения и 2 доводи ищецът отправя искане за отмяна на следните решения, приети на две заседания на Общото събрание на Етажната собственост (ОС на ЕС):

1. Решения от Общото събрание, проведено на 03.11.2025 г.:

Решение № 1: Избор на органи на управление — Управителен съвет (С.Ц., Р.П., Н. Д.), Председател, Секретар и Касиер;

Решение № 3: Приемане на данните и стойността на разплатените от „Силур 2000“ ЕООД суми за периода 01.06.2024 г. – 31.12.2025 г.

(Таблица № 3) и задължаване на собствениците да ги възстановят по банкова сметка на инвеститора;

Решение № 4: Възлагане управлението и поддръжката на сградата на „Силур Рентал“ ЕООД; одобряване на Таблица № 1 и Таблица № 2 за месечни разходи и такси по подобекти; определяне на срок до 31.12.2025 г. за сключване на договори.

2. Решения от Общото събрание, проведено на 17.11.2025 г.:

Решение № 3: Одобряване на актуализираните Таблица № 1 и Таблица № 2 и възлагане на С.Ц. да подпише договора със „Силур Рентал“ ЕООД;

Решение № 4: Даване на съгласие за обработка на лични данни и монтиране на камери за видеонаблюдение; определяне на С.Ц. за администратор на лични данни;

Решение № 5: Промяна в състава на Управителния съвет (избор на Любомир Сапунаров на мястото на Р.П.) и отмяна на избора на касиер.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответната страна - останалите етажни собственици от сграда в режим на етажна собственост с административен адрес /адрес/, представлявани от управителя С.М.Ц., е подала отговор на исковата молба. Възразява, че искът е недопустим по отношение на искането за отмяна на решенията по т. 1, т. 3 и т. 4, взети на проведеното на 03.11.2025 г. ОС на ЕС, тъй като е предявен след изтичане на преклузивния срок по чл.

40, ал. 2 ЗУЕС. В тази връзка посочва, че съобщението за изготвен протокол, ведно със самия протокол, заверен с „Вярно с оригинала“ и приложенията към него, са поставени на 04.11.2025 г. на видно и общодостъпно място във фоайето на сградата от управителя на ЕС С.М.Ц.. По същество твърди, че инициативата за свикване на ОС на ЕС е поета от С.М.Ц., управител на инвеститора „Силур 2000“ ЕООД, тъй като първото ОС на ЕС на нововъзникналата етажна собственост в процесната сграда не било проведено в предвидения по чл. 12, ал. 6 ЗУЕС шестмесечен срок. На 24.10.2025 г.

С.М.Ц. изпратил на собствениците на сградата по електронна поща уведомление за провеждането на ОС на ЕС на 03.11.2025 г. и на същата дата поставил на видно и общодостъпно място на рецепцията във фоайето на 3 сградата покана за свикване на ОС, подписана от управителя на „Силур 2000“ ЕООД - С.М.Ц., което притежава 18,56% идеални части от общите части, и Н.

И. Д. – етажен собственик, притежаващ 7,60 идеални части от общите части на сградата. Твърди се, че на 04.11.2025 г. на рецепцията във фоайето на сградата в присъствието на свидетеля Н. И. Д. управителят на ЕС поставил съобщение за изготвен протокол от ОС на ЕС, ведно със заверен препис от самия протокол и приложенията към него, в т.ч. и съответните пълномощни.

Протоколът бил изпратен на собствениците от управителя на ЕС и по електронна поща с цел да се ускори изпълнението на приетите на ОС от 03.11.2025 г. решения и собствениците да узнаят за насроченото на 17.11.2025 г. общо събрание. Твърди се, че управителят на ищцовото дружество Б.Б. е присъствал лично на общото събрание от 03.11.2025 г., като е участвал във вземането на процесните решения, но въпреки това не ги е оспорил своевременно по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Поддържа се, че са спазени всички нормативни изисквания за свикване и провеждане и на последващото ОС от 17.11.2025 г. – на 09.11.2025 г. на рецепцията във фоайето на сградата е поставена покана за свикване на ОС от управителя С.Ц. в присъствието на Н.

Д., а на 18.11.2025 г. на рецепцията във фоайето на сградата е поставено съобщение за изготвен протокол от ОС на ЕС, ведно със заверен препис от самия протокол и приложенията към него, в т.ч. и съответните пълномощни.

Посочва се, че с решението по т. 5, взето на ОС на 17.11.2025 г., е отменен изборът на касиер именно за да се спазят изискванията на чл. 16, ал. 3 ЗУЕС, поради липса в дневния ред на точка за избор на касиер. Твърди се, че на ОС от 03.11.2025 г. С.Ц. е представлявал Н. И. Д. /етажен собственик на ап. 3.1 и ап. 4.1/ и З.Б.Б.Д. /етажен собственик на ап. 6.3/, поради което е спазено изискването един етажен собственик да представлява най-много трима собственици на общото събрание. По изложените съображения ответната страна отправя искане към съда да прекрати производството в частта по предявения иск за отмяна на решенията на ОС на ЕС, провело се на 03.11.2025 г., респ. да отхвърли изцяло като неоснователни исковете за отмяна на решенията, взети на двете общи събрания.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

За основателността на иска по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС ищецът следва да проведе пълно и главно доказване относно активната си материалноправна легитимация (процесуално качество на етажен собственик), провеждането на оспорените общи събрания и приемането на решенията. В тежест на 4 ответниците е да установят спазването на всички императивни процедурни изисквания на ЗУЕС относно свикването, провеждането, кворума, мнозинствата и разгласяването на протоколите от Общото събрание.

На основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК по делото са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства: наличието на режим на етажна собственост за сградата в /адрес/; провеждането на заседания на Общото събрание на 03.11.2025 г. и на 17.11.2025 г. и приемането на оспорените решения.

От приетия неоспорен Нотариален акт № 52, том XLIV, дело № 43360/2022 г. се установява, че ищецът „АНМОР“ ЕООД е собственик на Апартамент № 5.3 с 2.73% идеални части от общите части.

От Фактура № 0000000573 от 04.11.2025 г., издадена от „Силур 2000“ ЕООД, се установява извършено начисление към ищеца за такси поддръжка за сумата 3 781 лв. (1 933,19 евро).

От приетото Удостоверение № 02-01-431/16.06.2026 г. се установява вписването на „Силур Рентал“ ЕООД в Регистъра на професионалните домоуправители към МРРБ на основание чл. 47в, ал. 1 ЗУЕС.

От техническото изследване на файловете от компютърната система на ответника и електронната кореспонденция се установява, че файлът на протокола от ОС от 03.11.2025 г. е създаден на 04.11.2025 г. в 09:12 ч. и последно модифициран на 04.11.2025 г. в 16:34 ч., а документите за оповестяване са създадени на 04.11.2025 г. следобед. При съпоставка с електронната поща на ищеца се установява коригиран файл от 10.11.2025 г.

(„Протокол от Първо събрание_корекция“), изпратен от ответника. Вещото лице изрично пояснява, че техническата модификация не променя първоначалната дата на създаване на файла, а отразява последващи интервенции. Съдът намира заключението на вещото лице за пълно, ясно и обосновано и затова го кредитира изцяло.

По възражението за недопустимост:

Възражението на ответниците за просрочие на исковата молба относно решенията от 03.11.2025 г., настоящият състав намира за неоснователно.

Съгласно чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, исковата молба се подава в едномесечен срок от съобщаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС (чрез поставяне на съобщение на видно място). В хода на производството ответниците не ангажираха несъмнени доказателства, че съобщението е било действително поставено на 04.11.2025 г. при спазване на законовите изисквания. Напротив, от електронната кореспонденция се установява, че актуализираният и 5 окончателно оформен текст на протокола е изпратен по имейл на ищеца на 10.11.2025 г. При това положение, едномесечният преклузивен срок, започнал да тече на 10.11.2025 г., е изтекъл на 10.12.2025 г., а исковата молба е подадена на 05.12.2025 г., респ. в рамките на установения от закона срок. Затова и съдът намира исковете за отмяна на решенията, взети в двете общи събрания, за изцяло допустими.