Решение № 802 от 11.04.2023, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 802 гр. Бургас, 11.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: И. Г. ДЕЧЕВ при участието на секретаря СВЕТЛАНА П. ТОНЕВА като разгледа докладваното от И. Г. ДЕЧЕВ Гражданско дело №

20222120107617 по описа за 2022 година

Постъпила е искова молба от С. Д. Г. , ЕГН ********** от *** против “Венто 3“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Ж. П. Ж. за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 10000 евро, равностойни на 19558 лева, представляваща неустойка, дължима за неизпълнени задължения и неспазен срок по т.4, на основание т.5 от договор, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим имот от 14.11.2019г.

Твърденията са, че на 14.11.2019г. между ищеца като купувач и ответника като продавач е сключен договор за покупко-продажба на право на строеж на апартамент № ** в сграда, за изграждане на самостоятелни обекти в бъдеща жилищна сграда, която ще бъде построена в имот с идентификатор *** в гр.***. Този договор е обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, том ***, рег. № ***, нот. дело № *** /***г. на нотариус Н. М. Според т.4 от нотариалния акт длъжникът – продавач се е задължил в срок до 31.12.2020г. да предаде закупения обект в степен на завършеност, подробно описана в т.3 от нотариалния акт и в същия срок да снабди с акт 15 сградата, в която се намира имота. До тази дата ответникът трябвало и да е подал пълния комплект документи за снабдяване на сградата с разрешение за ползване. Договорената цена на правото на строеж е общо в размер на 37700 евро. Ищецът заплатил 20294 евро в деня на сделката и 9000 евро като първа вноска на 30.12.2019г. Дължимите втора и трета вноска не е заплатил, тъй като техните падежи не са настъпили. Падежите са 7 дни от уведомяването му за снабдяване с 1 акт обр.15 и 7 дни от уведомяването му за снабдяване на сградата с разрешение за ползване и предоставяне на въпросните документи, което не е извършено. Ответникът не е спазил задълженията си да предаде в срок на ищеца завършения обект и да снабди сградата с акт 15 и разрешение за ползване. В определения в договора срок до 31.12.2020г. дружеството не е снабдило сградата с акт 15. Този акт е съставен едва на 05.07.2022г. Ответникът е подал комплекта с документите за снабдяване с разрешение за ползване на 23.08.2022г. и се е снабдил с разрешение за ползване на 05.10.2022г., т.е. забавата му е продължила и след 31.12.2021г. В клаузата на т.5 на нотариалния акт страните са уговорили, че ако дружеството не спази срока по т.4 за предаване на обекта и за снабдяване на сградата с акт 15, то дължи на купувача неустойка в размер на 200 евро за всеки месец просрочие, като в случай, че забавата продължи повече от година дружеството дължи на купувача неустойка в размер на 10000 евро. Ответникът не е спазил и двата срока, поради което дължи неустойка по т.5 от договора в размер на 10000 евро. Моли се искът да се уважи. Искът е по чл.92 ЗЗД.

Ответникът е подал отговор, с който оспорва иска. Заявява, че за да бъде снабдена сградата с акт обр.15 е необходимо дружеството да е сключило договор за присъединяване на сградата към електропреносната мрежа със съответното електроразпределително дружество. Ответникът е сключил договор за присъединяване на 13.08.2020г., като строежът на съоръженията, необходими за електроснабдяване на сградата е въведен в експлоатация едва с разрешение за ползване от 07.04.2022г. на РДНСК. Едва след това може да се пристъпи към изготвяне и подписване на акт 15. Неизпълнението на задължението за снабдяване на сградата с акт 15 се дължи на обстоятелства, които не зависят от ответника.

Ето защо поради забавянето от страна на Електроразпределение Юг ЕАД, ответното дружество е било в невъзможност да изпълни задължението си за приемане на сградата с акт обр.15 до 31.12.2020г. В договора е предвидено, че сроковете по него се удължават в определени случаи, между които е и забава от страна на администрацията, когато това не е по вина на строителя. Срокът на изпълнение на задължението, предвид забавената процедура по снабдяване с разрешение за ползване на електромерното табло и кабелно захранване на сградата, би могъл да започне да тече най-рано на 07.04.2022г., поради което ответникът не е изпаднал в забава. Ищецът е канен многократно устно и писмено да направи оглед и да се яви за подписване на Акт 15, но не се е отзовал. Така той умишлено е бездействал по отношение на изпълнението на задължението си да подпише акт 15. Прави се възражение за несъвместимост на размера на неустойката с добрите нрави. Моли се искът да се отхвърли.

Съдът, като прецени твърденията на страните, събраните по делото писмени доказателства и съобрази закона, намира за установено следното:

С нотариален акт №***/****г. “Венто 3“ ЕООД като продавач и С. Д. Г. като купувач са се договорили продавачът да продаде на купувача правото на строеж за изграждане на самостоятелни обекти в бъдеща жилищна сграда, която ще се изгради в поземлен имот с идентификатор ***, с адрес ***, като правото на строеж обхваща апартамент № **, на пети жилищен етаж от сградата, със застроена площ от 47.70 кв.м., 2 ведно с прилежащия склад № ** в сутерена, както и 1/7 ид.ч. от подземен паркинг в сутерена, с реално ползване на паркомясто 11, с площ от 15 кв.м. срещу сумата от общо 37700 евро с ДДС, от която 20294 евро с ДДС продавачът е получил към подписването на нотариалния акт по банков път, а остатъкът от 17406 евро с ДДС ще бъде изплатен от купувача на продавача на вноски и срокове, както следва: първа вноска от 9000 евро с ДДС, платима в срок до 7 дни от уведомяване на купувача за снабдяване на сградата с акт обр.14 и представяне на копие от този документ, втора вноска в размер на 5000 евро с ДДС, платима в срок до 7 дни от уведомяване на купувача за снабдяване на сградата с акт обр.15 и представяне на копие от този документ, трета вноска в размер на 3406 евро с ДДС, платима в срок до 7 дни от уведомяване на купувача за снабдяване на сградата с разрешение за ползване и представяне на копие от този документ.

В т.3 от договора е записано, че продажната цена включва и завършването на обектите в следната степен на завършеност: вид на строителството: монолитно, със стоманенобетонова конструкция, с тухлени ограждащи и разпределителни стени, при високо качество на материалите, изпълняващи всички изисквания на нормативните документи за строителство, осигуряващи защита от земетръс и мълниезащита, подови настилки: входни антрета, коридори и стаи – циментова замазка, бани и тоалетни: на тапа, тераси: първо качество мразоустойчив гранитогрес, общи части – завършени на 100% съгласно одобрения проект, стени: тухлени, външни с топлоизолация и минерална мазилка, вътрешни стени и тавани – машинна мазилка, дограми: входни врати – метални блиндирани, вътрешни врати MDF, прозорци – петкамерен PVC със стъклопакет, ВиК инсталация – тръбна мрежа, свързана с ВиК мрежата на града с монтирани индивидуални водомери, електрическа инсталация – изградена напълно съгласно одобрения проект, с изводи за лампи и за електрически ключове и контакти, звънчева инсталация с монтирана домофонна уредба – с табло и звънци, асансьор – монтиран, завършена строителна телевизионна кабелизация, вентилационни отвори и комини – съгласно проекта, вертикална планировка – места за паркиране съгласно одобрен проект, сутерен – изпълнен съгласно одобрения проект.

Според т.4 от нотариалния акт, продавачът се задължава да завърши и предаде на купувача готовите обекти, в посочената в т.3 степен на завършеност и в следните срокове: снабдяване на сградата с акт обр.15 – в срок до 31.12.2020г., до която дата продавачът трябва да е подал и пълен комплект документация за снабдяване на сградата с разрешение за ползване и апартаментът да е годен за ползването му като жилищен обект. Уговорено е, че сроковете се удължават при наличие на форсмажорни и обективни обстоятелства, а именно природни бедствия, войни, експлозии, национални стачки, безредици, хиперинфлация, поголяма от 100% годишно, промяна на законови или нормативни актове, възпрепятстващи временно изпълнението по проектирането и строителството, при продължителни тежки метеорологични условия, противоречащи на нормите в строителството, включително при извънредно въведен административно определен срок, забраняващ извършването на строително-монтажни работи за определен от съответния орган период от време и забава от страна на администрация, когато това не е по вина на строителя. При тяхното наличие 3 сроковете се удължават със срока за отстраняване и/или преодоляване на някоя от гореизброените пречки, съответно до преустановяване действието на съответната административна разпоредба, забраняваща извършването на СМР за определен период от време.

Според т.5 от нотариалния акт, в случай, че продавачът не спази срока по т.4 или не предаде обектите в степента на завършеност, уговорена в чл.3, той дължи на купувача неустойка в размер на 200 евро за всеки месец просрочие. В случай, че забавата продължи повече от една календарна година, т.е. и след 31.12.2021г., продавачът дължи на купувача неустойка от 10000 евро.

Не се спори, че сградата е била изградена в груб строеж, но срокът за снабдяването й с акт обр.15 /до 31.12.2020г./ не е бил спазен. Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа, т.е. акт обр.15 по Приложение № 15 към чл.7, ал.3, т.15 от Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството , е бил съставен на 05.07.2022г. Този акт е бил съставен и подписан от възложителите, проектантите, строителя и консултанта по строителния надзор, както повелява чл.176, ал.1 ЗУТ. Било е решено, че строежът е изпълнен съгласно одобрените инвестиционни проекти, изискванията към строежите по чл.169, ал.1-3 ЗУТ, условията на договора за строителство и съответните анекси към него и че наличната строителна документация в достатъчна степен характеризира изпълненото строителство. С този акт, в изпълнение на закона, е извършено предаването на строежа от строителя на възложителите. Ищецът също е подписал акта, като е отбелязал, че го подписва именно на 05.07.2022г. Разрешението за ползване на строежа е издадено на 05.10.2022г.

Въпреки че акт обр.15 не е съставен до 31.12.2020г., каквато е била уговорката, БРС намира, че ответникът не дължи неустойката за забава по нотариалния акт. В акт обр.15 в частта за ел.оборудването изрично е записано, че за присъединяване на сградата към електропреносната мрежа е сключен договор от 13.08.2020г. за присъединяване към електроразпределителната мрежа с ЕВН България Електроразпределение ЕАД. Този договор е и приложен по делото. Преди него, е бил сключен с Ер Юг ЕАД и предварителен договор за присъединяване на обекта към електроразпределителната мрежа от 04.01.2019г.

По делото е разпитана св.***, представител на фирмата по строителен надзор, която е заявила, че строежът на сградата е започнал през 2019г., а акт 15 е издаден през лятото на 2022г. Според свидетелката, не може да се иска въвеждането на строежа в експлоатация, ако няма акт 16 на външните комуникации, в това число на външното електрозахранване. Акт 16 на външното електрозахранване, което е изцяло задължение на Ер Юг Бургас, бил факт през април 2022г. През 2020г. е бил сключен окончателен договор с ЕВН, заплатена е била необходимата такса и оттам нататък, според свидетелката всичко е било в ръцете на Ер Юг.

Те изработват проект за външно електрозахранване, одобряват го и вадят разрешително за строеж, след това започва фактическото строителство на електрозахранването. То е приключило през април 2022г. Грубият строеж на сградата бил завършен в края на 2019г., така че според св.*** е било напълно нормално в началото на 2020г. ответникът да поиска 4 сключване на окончателен договор, което било направено. Свидетелката е обяснила, че е имало сключен предварителен договор с ЕВН през януари 2019г., който е имал срок на действие една година и е изтекъл през януари 2020г. По този договор е нямало след това сключен окончателен договор. Била инициирана нова процедура, по която има становище от ЕВН от 18.06.2020г. Сигурно би могло да се сключи окончателен договор при първата процедура, според свидетелката, но това са инвестиционни намерения на инвеститора. През януари 2020г. сградата била на етап груб строеж и е имало достатъчно време да се поиска договор с ЕВН. Мнението на свидетелката е, че ако се стартира процедура за присъединяване към мрежата през 2020г., тя ще приключи през 2021, както е по договор.