Решение № 1457 от 29.01.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 1457 гр. София, 29.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 45 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ГЕРГАНА К. ГЕОРГИЕВА при участието на секретаря СИЛВИЯ К. ЗЛАТКОВА като разгледа докладваното от ГЕРГАНА К. ГЕОРГИЕВА Гражданско дело № 20241110141370 по описа за 2024 година Производството е образувано по предявени от М. Д. П. срещу /ФИРМА/ установителни искове с правно основание чл. 143, ал.1 и ал.2, т.9 от ЗЗП за прогласяване на нищожност на клаузата на чл.21 от договор за наем от 29.04.2005г., както и на клаузата на чл.1, ал.3 от допълнителното споразумение към договора за наем от 29.05.2015г.

Ищцата извежда съдебно предявените си субективни права при твърденията, че на 29.04.2005 г. е сключила с ответника Договор за наем на собствения си недвижим имот, а именно: стая 16 със застроена площ от 21,21 кв.м, находяща се на 10 етаж в сграда с адрес в ******************, заедно с фасадната западна стена на стаята. По силата на чл.21 от договора същият е бил 1 продължен за срок от 10 години с подписването на споразумение от дата 29.05.2015г.Твърди, че през 2023г. се е опитала да се свърже с ответника с цел обсъждане на сключване на нов договор за наем с различна цена, поради настъпилите сериозни инфлационни процеси и увеличената пазарна цена на наемите. Излага, че след неуспешен опит за връзка с наемателя, на посочените в чл.3 номера от допълнителното споразумение е изпратила официално уведомително писмо. Заявява също, че е получила отговор от друго юридическо лице с което не е имала договорни отношения с което се твърди, че договора за наем е автоматично продължен до 29.04.2031г. Твърди, че ако наемателя по договора е заместен от друго лице, то наемателят не е изпълнил задължението си по чл. 24, ал.2 от договора, да я уведоми за правоприемство, като така ищцата била поставена в пълна невъзможност да осъществи необходимата комуникация, преговори и да извършва правни действия срещу евентуалното ново дружество, което е встъпило в правата на наемателя по договора. Счита, че уговорката на чл.21 от договора за наем която е пренесена в чл.1, ал.3 от допълнителното споразумение и уреждаща автоматичното удължаване срока на договора, в случай, че в двуседмичен срок преди изтичането му никоя от страните не извести другата че не желае продължаване на договора, е неравноправна и уврежда правата на ищцата като лице имащо качеството „потребител“, като противоречаща на чл. 143, ал.2,т.9 от 2

ЗЗП. Излагат се твърдения за наличие на продължителна кореспонденция относно наемната цена и причинените от наемателя вреди по време на ползване на имота, впоследствие подписаните две извънсъдебни спогодби относно тези вреди. Също така посочва, че наемателя през последните осем години нарушава договора, като допуска наетия процесен имот да бъде ползван и от други два мобилни оператора - /ФИРМА/ и „/ФИРМА/“, без съгласието на ищцата. Заявява, че и към момента има постоянно оборудване и от тримата мобилни оператора без нейно съгласие.

Ответникът, в срока по чл.131 от ГПК е подал отговор на исковата молба, с който излага съображения за подсъдността, допустимостта и основателността на исковата претенция. Намира договорът да е подписан от двете страни, и по този начин да ги обвързва. Навежда, че ищецът няма качеството „потребител“ съгласно §13, т.1 от ДР на ЗЗП. Посочва, че ищецът неправилно тълкува уговореното в чл. 24, ал.2 от договора, тъй като тази уговорка се отнася до случаите, когато индивидуалната лицензия за осъществяване на далекосъобщителна дейност на наемателя бъде прехвърлена на друго юридическо лице, а в конкретиката на случая /ФИРМА/ замества /ФИРМА/, с предишно наименование /ФИРМА/, като наемател по договора за наем, вследствие отделяне, на основание чл.

263т, ал.2 от ТЗ, вр. чл. 262в от ТЗ, а не поради прехвърляне на индивидуална лицензия за осъществяване на дейността 3 на първоначалния наемател, поради което не е налице задължение за уведомяване от /ФИРМА/, с предишно наименование /ФИРМА/, и на частния правоприемник за настъпилото правоприемство. Оспорва по същество твърденията на ищеца за неравноправност на клаузата на чл. 21 от договора, доколкото между страните не е сключен потребителски договор, клаузата била договорена между равноправни страни по наемно правоотношение и следвало да намери приложение чл. 9 от ЗЗД. Самата сделка нямала търговски характер.

Сочи, че на 29.05.2015г. е подписано Допълнително споразумение № 2 към договора, което е вписано в Служба по вписванията - Пловдив с вх.рег.№ 16172 от 03.06.2015г., акт №33, том 9, като с него страните уговарят нов срок на Договора за наем и нова увеличена месечна цена, както и механизъм за актуализирането й. Съгласно чл.1, ал.2 от Допълнително споразумение № 2, срока на договора за наем се продължава с нови 8 години, считано от 29.04.2015г., т.е до дата 29.04.2023г., а в чл.2, ал.3 била предвидена възможност за продължаване на срока за нови 8 години.

Твърди, че считано от 04.10.2022г. ответното дружество е отделено дружество с наименование /ФИРМА/, което в качеството на универсален правоприемник встъпва в правата на наемателя, включително и по договора за наем с ищеца М. Д. П.. Излага твърдения, че ищцата е уведомена със съобщение с изх.№ 121/18.05.2023г., получено на 20.05.2023г. за отказа на /ФИРМА/ за повишаване на 4 месечната наемна цена, тъй като не е налице основание за увеличаване на наемната цена с почти 100%. Допълнително наемодателят М. Д. П. е уведомена за актуалния срок на договора за наем - до дата 29.04.2031г., съгласно Допълнително споразумение № 2 от 29.05.2015г., представляващо неразделна част към договор за наем от 29.04.2005г. Претендира разноски.

В съдебно заседание ищецът М. Д. П., редовно призован, не се явява, представлява си от адвокат Д., който поддържа исковата молба и моли за уважаване на исковете.

В съдебно заседание ответникът /ФИРМА/, редовно призован, се представлява от юрисконсулт Х., която поддържа отговора на исковата молба и моли за отхвърляне на исковете.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните, събраните по делото писмени доказателства и като ги обсъди в тяхната съвкупност, съгласно изискванията на чл.

235 ГПК и по свое вътрешно убеждение на основание чл. 12 ГПК приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Съдът констатира, че с протоколно определение от 26.11.2024г. е оставил без уважение искането на ищеца за приемане за разглеждане в настоящото производство и на предявения от него срещу ответника установителен иск за установяване със сила на присъдено нещо, че договор за 5 наем от 29.04.2005г. е прекратен на 15.06.2023г. Съдът е приел, че това искане няма характер на иск, поради и което не го е приел за съвместно разглеждане в производството.

След повторна преценка съдът намира, че съобразно нормата на чл. 124, ал.1 от ГПК така отправено искането има характер на иск, но за ищеца не съществува правен интерес от предявяването му. Това е така, тъй като процесният договор няма за предмет прехвърляне, учредяване, признаване или прекратяване на вещни права върху недвижими имоти, поради което по аргумент от противното от чл. 87, ал. 3 от ЗЗД развалянето му поради неизпълнение се извършва с извънсъдебно изявление на изправната страна, а това важи и за всеки подобен случай на едностранното му прекратяване. Опитите на ищеца в о.с.з. да връчи на ответника уведомление за прекратяване са недопустими. Поради изложеното съдът намира, че следва в решението си да инкорпорира изричен диспозитив, с който да прекрати производството в горепосочената част.

Съдът с определението си, постановено по реда на чл.

140 от ГПК е отделил като безспорно и ненуждаещо се от доказване на обстоятелството, че между страните е сключен Договор за наем от 29.04.2005г., с нотариална заверка на подписите, с рег. № 3201 на Нотариус Т.К., рег. № *** на НК, с район на действие, районна на СРС, вписан в Служба по вписванията под № 12435/04.05.2005г. и Допълнително споразумение към него от 29.05.2015г.

Съгласно договора ищцата, като наемодател отдала за 6 временно ползване на /ФИРМА/ следният свой обект: стая № 16, със застроена площ от 21,21 кв.м., находяща се на 10 етаж в жилищна сграда в ******************, при граници и съседи от изток – общ коридор, от юг – стая № 15, от запад – бул. „***************“ и от север – стълбищна част и фасадната западна стена на стаята, срещу наемна цена от 67,50 евро, платима до 10-то число на текущия месец.

Съгласно чл. 19 от договора същият се сключва за срок от десет години. В чл.21 от договора страните договорили автоматично подновяване на договора, в случай, че в двуседмичен срок преди изтичане срока на договора никоя от страните не извести писмено другата страна, че не желае продължаването на срока на договора. С допълнително споразумение към договора, сключено между ищцата и /ФИРМА/, срока на договора е продължен с още осем години, като в чл. 1, ал.3 от допълнителното споразумение отново е договорено автоматично подновяване на срока.

Предоговорена е и наемната цена от първоначално уговорената на сумата в размер на 400,00 лева, считано от 29.04.2015г. С уведомително писмо от 12.05.2023г., получено от /ФИРМА/ на 15.05.2023г. ищцата уведомила горепосоченото дружество за намерението си да промени наемната цена от първоначално уговорената на сумата от 1000,00 лева, като в уведомлението посочила, че в случай на несъгласие с отправеното предложение, така отправеното уведомление да се счита за едномесечно предизвестие за прекратяване на договор за наем от 29.04.2005г. С отговор с 7 изх. № 121/18.05.2023г., получен на 20.05.2023г. /ФИРМА/, като правоприемник на /ФИРМА/ е изразило несъгласие с така посочената от наемодателя цена, като в отговора е посочена и актуалната цена, съобразно предвиденото в чл.

2, ал.2 от допълнителното споразумение, подписано между страните.

По делото е приет и договор за наем от 14.04.2005г., сключен между Етажните собственици, живущи на адрес в ******************, като наемодател и /ФИРМА/, като наемател, с който наемодателят предоставя на наемателя за временно ползване 13,5 кв.м., находящи се на покрива на жилищната сграда, както и други договори за наем и допълнително споразумение за отдаване под наем на телекомуникационни дружества на покривното пространство на въпросната сграда. От л.30 до 51 от досието по делото са приети и писмени доказателства, удостоверяващи договорки между страните за промяна на наемната цена, за обезщетение на наемодателя поради налични течове и други щети, причинени от наемателя, при експлоатация на обекта, уведомления до ищцата, като наемодател за извършване на монтажни работи, в каквато връзка така приетите писмени доказателства кореспондират на показанията на разпитания на страната на ищеца свидетел – А.К. – сестра на ищцата. В показанията си свидетелката възпроизвежда, че не веднъж се е опитвала да разговаря с лице с име И.С. за вреди, причинени от експлоатацията на покрива на процесната 8 сграда, като посочва, че миналата година /2023г./ действително тя и сестра й са предприели действия по отправяне на предложение за увеличаване на наемната цена, съответно опити така сключеният договор да бъде прекратен. Ищцата уведомила /ФИРМА/, като правоприемник на /ФИРМА/ за намеренията си да прекрати договора, но не и ответното дружество. Съответно ищцата не била получила приетото на л.16 по гр.д. № 18437/2023г. по описа на РС-Пловдив писмо от ответника до нея.

Не е спорно по делото, че считано от 04.10.2022г. от /ФИРМА/, с предишно наименование /ФИРМА/ е отделено дружество /ФИРМА/, което в качеството си на правоприемник встъпва в правата на наемателя /ФИРМА/, с предишно наименование /ФИРМА/ по договорите за наем, включително и по процесният договор.

Не е спорно също така, че всички наемни цени са изплащани добросъвестно от наемателя, считано от 04.10.2022г., съгласно договореното между страните.

По гореустановеното съдът прави следните правни изводи:

Безспорно се установи, че страните са обвързани от Договор за наем от 29.04.2005г., с нотариална заверка на подписите, с рег. № 3201 на Нотариус Т.К., рег. № *** на НК, с район на действие, районна на СРС, вписан в служба по 9 вписванията под № 12435/04.05.2005г. и Допълнително споразумение към него от 29.05.2015г. Съгласно чл. 19 от договора същият се сключва за срок от десет години. В чл.21 от договора страните договорили автоматично подновяване на договора, в случай, че в двуседмичен срок преди изтичане срока на договора никоя от страните не извести писмено другата страна, че не желае продължаването на срока на договора. С допълнително споразумение към договора, сключено между ищцата и /ФИРМА/, срока на договора е продължен с още осем години, като в чл. 1, ал.3 от допълнителното споразумение отново е договорено автоматично подновяване на срока.