Решение № 924 от 12.02.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 924 гр. София, 12.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Пепа М.а-Тонева

Членове:

Цветомир М. Минчев

Василена Дранчовска при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева като разгледа докладваното от Цветомир М. Минчев Въззивно гражданско дело № 20241100513880 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 ГПК.

С решение № 18236/10.10.2024 г., постановено по гр. дело № 10069/2024 г. по описа на СРС, 46 състав, са уважени предявените от „Ле Шедьовър“ ЕООД, ЕИК 204175223 срещу Л.

В. Р., ЕГН ********** искове, както следва: с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба, инкорпориран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 50, том I , рег. № 817, дело № 44/19.02.2018 г., вписан в СВ акт № 198, том XIX, дело № 6103 от 19.02.2018 г., поради противоречие с добрите нрави – нееквивалентност на престациите по сделката, както и с правно основание чл. 108 ЗС за признаване за установено по отношение на Л. В. Р., ЕГН **********, че „Ле Шедьовър“ ЕООД, ЕИК 204175223 е собственик на урегулиран поземлен имот XVII-552 от квартал 50 по плана на гр. София, местност с. Бистрица, с площ по нотариален акт от 630,00 кв. м., при граници: от две страни улици, УПИ XVI-552е и УПИ ХVIII-5526, който урегулиран поземлен имот съгласно скица № 15-44591/24.01.2018 г. на СГКК – гр. София, представлява поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № РД-18-8310/19.10.2016 г. на началника на СГКК – гр. София, с адрес на имота: с. Бистрица, община Столична, област София (столица), р-н „Панчарево“, ул. „********, с площ на имота по кадастрална скица:

607,00 кв. м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), стар идентификатор ***, 1

*** и ***, с номер по предходен план: 552-в, квартал 50, парцел XVII, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***,

***, ***, заедно с построената в него жилищна сграда със застроена площ от 143,00 кв. м. и разгърната застроена площ от 443,00 кв. м., състояща се, както следва: сутеренен етаж, на кота – 2,55 м. и на кота – 1,70 м., състоящ се от: гараж със застроена площ от 27,75 кв. м. и зимнични помещения със застроена площ от 132,25 кв. м. и на кота + 0,85 м., състоящ се от: антре, дневна, кухня, столова, спалня, дрешник, два килера, тоалетна и тераса, със застроена площ от 143,00 кв. м.; втори етаж, на кота + 2,90 м. и на кота + 3,41 м., състоящ се от: три спални, емпоре, будоар, дрешник, две бани с тоалетни, три лоджии и таванско помещение, със застроена площ от 140,00 кв. м., при съседи на жилищната сграда: от две страни двор към улица, двор към УПИ XVI-552e, двор към УПИ XVIII-5526, а съгласно скица на сграда № 15-44593/24.01.2018 г. на СГКК – гр. София представлява сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, с адрес на сградата: с. Бистрица, общ. Столична, обл. София (столица), р-н „Панчарево“, ул. „********, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение: жилищна сграда еднофамилна, брой етажи: 2, със застроена площ от 144,00 кв. м., стар идентификатор: ***, с номер по предходен план: няма, като Л. В. Р., ЕГН ********** е осъден да предаде на „Ле Шедьовър“ ЕООД, ЕИК 204175223 владението върху така описаните поземлен имот с идентификатор ***, заедно с построената в него жилищна сграда с идентификатор ***. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът Л. В. Р., ЕГН ********** е осъден да заплати на ищеца „Ле Шедьовър“ ЕООД, ЕИК 204175223 сумата от 5 941,11 лв., представляваща съдебно-деловодни разноски.

Срещу решението в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК е подадена въззивна жалба с вх. № 361611/11.11.2024 г. от ответника Л. В. Р. с изложени доводи за неговата неправилност поради допуснати съществени процесуални нарушения, свързани с отхвърляне на направеното от него доказателствено искане по реда на чл. 176 ГПК.

Въззивникът поддържа, че първоинстанционният съд не се е произнесъл по заявените от него доводи, свързани с наличието на учредена върху имота ипотека с нотариален акт № 20, том I, рег. № 922, дело № 17/19.02.2018 г. за обезпечаване на задължение на „Кобе Инвест“ ЕООД към „Финанс Директ“ АД в размер на 251 000 евро, произтичащо от договор за заем с 8-годишен срок на погасяване и годишна лихва от 10,50 %, т. е. общ размер на дължимата по него сума ведно с договорената лихва от 460 000 евро. Счита, че закупувайки процесния имот за продажна цена в размер на 20 000 лв. не само не е получил актив за 1 200 000 лв., а е придобил огромен пасив, ставайки ипотекарен длъжник по отношение на вземане на трето за спора лице, поради което оспорва да е налице нееквивалентност на насрещните престациите по договора за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот № 50, том I, рег. № 817, дело № 44/19.02.2018 г. Позовава се на практика на ВКС, според която преценката за това дали сделката накърнява добрите нрави 2 не се ограничава единствено до сравняване на насрещните престации по нея, но и при съобразяване на всички други обстоятелства, които са от значение за изясняване на действителните отношения помежду им, в т. ч. и мотивите за нейното сключване. Заявява, че насрещната страна не е била ощетена, тъй като управителят И.Д. сама е признала, че е закупила имота за сумата от 50 000 лв., поради което представляваното от нея дружество не е било ощетено. Позовава се на протокол за разпит на свидетел по ДП № 5279/2022 г. по описа на СДВР, в който същата е изтъкнала мотивите си за бързата продажба на имота, а именно: учредена върху него вещна тежест – ипотека за обезпечаване на чуждо задължение, поради което решението за сключване на сделката е съзнателно взето от органите на дружеството, без обаче посочените обстоятелства да са обсъдени от първоинстанционния съд. По изложените съображения се отправя искане обжалваното решение да се отмени и вместо него да се постанови друго, с което предявените искове да се отхвърлят.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от въззиваемата страна „Ле Шедьовър“ ЕООД, с който я оспорва при твърдението за липсата на допуснато от първоинстанционния съд процесуално нарушение при отхвърляне на доказателственото му искане по реда на чл. 176 ГПК. Поддържа, че въззивникът сам признава, че към момента на изповядване на сделката не е знаел за учредената върху имота ипотека, поради което липсва основание да се приеме, че именно наличието на тази вещна тежест върху него е била причината да се съгласи с по-ниската продажна цена в размер на 20 000 лв. Заявява, че защитната му теза в хода на процеса чрез позоваване на учредената ипотека е в противоречие с поведението му в рамките на други висящи производства, в които претендира нейната недействителност. Сочи, че от поведението му става ясно, че действителната воля на купувача по сделката е била да заплати явно несъответстваща на стойността на имота продажна цена, тъй като сам той твърди, че към момента на сключването й не е знаел за учредената върху имота ипотека. Допълва, че стойността на продажната цена е дори по-ниска от данъчната оценка на имота, предмет на сделката. По изложените съображения се отправя искане въззивната жалба да се остави без уважение, а обжалваното решение да се потвърди. Претендира и разноски.

Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на страните, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Изключение от това правило е нарушението на императивна материалноправна норма, което може да бъде констатирано като порок от въззивната инстанция и без да е било изрично заявено като основание за обжалване, тъй като се касае за приложение на установена в публичен интерес норма, а не за диспозитивно правило. Всички останали оплаквания, свързани с неправилност на обжалваното решение, следва да бъдат изрично указани чрез посочване в какво точно се изразяват, за да може 3 въззивният съд да извърши проверка за правилността на първоинстанционното решение до посоченото. В този смисъл са задължителните тълкувателни разяснения на Тълкувателно решение № 1/2013 г., постановено по тълк. дело № 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК, т. 1.

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Същото е неправилно, като съображенията за това са следните:

В случая с оглед твърденията и възраженията им в рамките на първоинстанционното производство и заявените от тях оплаквания пред въззивния съд, между страните не се спори относно сключването помежду им на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.02.2018 г., инкорпориран в нотариален акт № 50, том I, рег. № 817, дело № 44/2018 г. по описа на нотариус Д.Т. с рег. № 041 на НК, по силата на който ищецът „Ле Шедьовър“ ООД чрез управителя си И.Г.Д. продава на ответника Л. В. Р. следния собствен на дружеството недвижим имот, представляващ УПИ XVII-552в в кв. 50 по плана на гр. София, местност с.

Бистрица, с площ от 630 кв. м., който съгласно скица № 15-44591/24.01.2018 г. на СГКК – гр.

София представлява поземлен имот с идентификатор ***, заедно с построената в него жилищна сграда, със застроена площ от 143 кв. м. и разгърната застроена площ от 443 кв. м., която съгласно скица № 15-44593/24.01.2018 г. на СГКК – гр. София представлява сграда с идентификатор ***, срещу уговорена продажна цена в размер на 20 000 лв., която сума продавачът е заявил, че е получил по банков път от купувача в деня на подписване на нотариалния акт. В последния е уговорено, че владението на имота се предава веднага в деня подписването му от страна на продавача, който чрез управителя си И.Г.Д. е декларирал, че върху имота няма ипотеки, възбрани, вписани искови молби, вещни или облигационни тежести, като страните са посочили, че продажната цена е действително уговореното плащане по сделката, както и, че са запознати с разпоредбите на Закона за ограничаване на плащанията в брой и с административно-наказателната отговорност, която носят в случай, че извършат и/или допуснат нарушение на същия.

В случая спорен по делото се явява въпросът относно действителността на сделката предвид въведеното с исковата молба основание за нейната нищожност по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД поради накърняване на добрите нрави, изразяващо се в нееквивалентност на насрещните престации по нея.

Съгласно константната съдебна практика на ВКС, обективирана в решение № 156/10.02.2021 г. по гр. д. № 2451/2019 г., III г. о. и др. страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави. Ограничението се отнася както за гражданските договори, така и за търговските сделки – арг. чл. 288 ТЗ. Според мотивите към т. 3 от ТР № 1 от 15.06.2010 г. по т. д. № 1/2009 г на ОСГК на ВКС добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона. Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи и произтичат от тях. Такива са принципите на добросъвестността и справедливостта в гражданските и търговските взаимоотношения, както и на предотвратяване на 4 несправедливо облагодетелстване. Преценката за противоречието с добрите нрави се прави към момента на сключване на договора, като въпросът дали поведението на даден правен субект съставлява действие, накърняващо добрите нрави и злепоставящо чужди интереси с цел извличане на собствена изгода се преценява с оглед конкретния случай. В практиката на ВКС, намерила израз в решение № 834/26.10.2009 г. по гр. д. № 136/2009 г., I г. о., решение № 615/15.10.2010 г. по гр. д. № 1208/2009 г., III г. о., решение № 24/09.02.2016 г. по гр. д. № 2419/2015 г., III г. о., решение № 62/04.07.2018 г. по т. д. № 1490/2017 г., I т. о., решение № 128/17.01.2019 г. по гр. дело № 3170/2017 г., I г. о., решение № 241/15.01.2021 г. по гр. д. № 3796/2019 г., IV г. о., решение № 1444/04.11.1999 г. по гр. д. № 753/1999 г., V г. о., последователно се застъпва становището, че нееквивалентността на насрещните престации по един възмезден договор, наведена от ищеца като основание на иска му за нищожност, е пример за накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Липсват критериите, по които съдът преценява кога престациите са нееквивалентни до степен, предизвикваща нищожност на сделката, но такива критерии са необходими, тъй като в противен случай преценката на съда би заменила волята на страните. По този начин би се накърнил принципът на свободата на договаряне, уреден в чл. 9 ЗЗД, защото еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес. Затова като критерий в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика в престациите – така в решение № 615/15.10.2010 г. по гр. д.