Определение № 1856 от 14.01.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1856 гр. София, 14.01.2025 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 120 СЪСТАВ, в закрито заседание на четиринадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ВЕНЕТА СТ. Г. като разгледа докладваното от ВЕНЕТА СТ. Г. Гражданско дело № 20231110164715 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. от ГПК.

Образувано е по искова молба вх.№ 339238/27.11.2023 г. на Т. Ц. А., ЕГН **********, гр. П, и Д. М. А., ЕГН **********, гр. П , ул. „С , ап. 45, и двамата чрез процесуалния представител адв. М. Г. Б., САК, , тел. , срещу “С К “ ЕООД, ЕИК , със седалище и адрес на управление в гр. С , ул. , представлявано от И Л И в – управител.

Ответната страна в срока по чл. 131 от ГПК е подала отговор на исковата молба, както и насрещен иск, който не е приет за съвместно разглеждане и е отделен, предвид цената на иска, която прави насрещният иск подсъден на Софийски градски съд.

След извършена надлежна проверка на редовността и допустимостта на исковата молба, съдът счита, че същата е редовна и допустима.

Предвид изложеното и на основание чл.140 ГПК, Софийски районен съд ОПРЕДЕЛИ:

НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 04.02.2025 г. в 11.00 часа, за когато да се призоват страните.

ИЗГОТВЯ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД ПО ДЕЛОТО:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове по чл. 80, ал. 1 от ЗЗД за разрешаване на ищците да извършат за сметка на ответниците на довършителни СМР на обща стойност 59 104 лева, подробно описани в исковата молба, иск по чл. 86 от ЗЗД за присъждане на лихва върху главниците, считано от датата на постановяване на съдебния акт до окончателното плащане на сумите, иск по чл. 92 от ЗЗД в размер на 900 евро, представляваща неустойка за забава за 6 месеца след датата 08.08.2021 година и сума в размер на 2 500 евро, представляваща еднократна неустойка за забава, поради невъвеждане на сградата в експлоатация и след изтичане на 6-месечен срок след датата 08.08.2021 година.

В исковата молба се твърди, че с Нотариален дело № 31736/2002 г. по описа на Службата по вписванията, ищецът А. и управителя на ответното дружество закупили 1

Урегулиран поземлен имот , находящ се в гр. С район „В ул. „ 66, с площ от 495 кв. м„ кв.

155, м. „Зона Б - 3“ по регулационния план. Имотът бил придобит от купувачите в режим на СИО със съпругите им.

На 29.05.2018 г. между съсобствениците на закупения имот - Т. Ц. А., съпругата му Д.

М. А., И Л И в и съпругата му И Р а П , от една страна, и „С К ООД, от друга страна, бил сключен Договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на идеални части от УПИ срещу изграждане на готови строителни обекти. Съсобственикът в имота И Л в И бил и съдружник и управител на ответното дружество „С т К 6“ ООД. Със сключения договор собствениците поемали задължение да учредят на дружеството право на строеж върху УПИ XXIII-13 за изграждане на сграда, срещу което дружеството се задължило да построи със свои сили и средства сградата и да предаде на собствениците определени самостоятелни обекти в определена степен на завършеност. Към датата на сключване на Договора за учредяване на право на строеж бил одобрен инвестиционен проект и било издадено Разрешение за строеж № 43/10.11.2017 г. за изграждане на сграда, представляваща „Апартаментен хотел и жилищна сграда с магазини, подземен гараж и офиси“.

При сключване на предварителния договор страните по него имали намерение одобрените проекти за сградата да бъдат променени и сградата да бъде проектирана само с жилищно предназначение и да отпадне предназначението за хотел. Съгласно чл. 6, ал. 1 от предварителния договор учредителите се задължили да учредят право на строеж на приемателя в 20- дневен срок от подписването му по одобрените проекти и издаденото разрешение за строеж № 43/10.11.2017 г. Приемателят се задължил в 30- дневен срок след учредяването на правото на строеж да изготви и внесе за одобряване на инвестиционен проект за промяна на предназначението на апарт хотела в жилищна сграда - чл. 8, ал. 1 на предварителния договор.

Ищците твърдят, че в чл. 9 от предварителния договор бил определен срок за възобновяване на строителството, спряно с акт 10 след откриване на строителна линия и ниво - този срок бил от 30 дни след издаване на допълнението на издаденото разрешение за строеж за промяна на предназначението на сградата. Съгласно чл. 10 строежът на сградата трябвало да бъде изпълнен в срок от 30 месеца, считано от започването му съгласно чл. 9.

Крайната дата на завършване на строителството, съгласно предварителния договор, била датата на издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата. В случай, че приемателят забави въвеждането на сградата в експлоатация, той дължи на учредителите неустойка за забава в размер на 10 евро на ден до шестия месец забава, а за забава след този срок дължи еднократна неустойка в размер на 5 000 евро - чл. 19 от договора.

В предварителния договор от 29.05.2018 г. подробно били уредени отношенията на страните за сключване на окончателен договор за учредяване на право на строеж, както и правата и задълженията на страните в хода на строителството. В Приложение № 1 от Договора подробно били описани самостоятелните обекти, за които собственицитеучредители следвало да си учредят взаимно и запазят право на строеж, и съответно обектите, за които собствениците следвало да учредят право на строеж на дружествотоприемател. За Т. А. обектите, които са определени да си запази право на строеж, представляват апартаменти № № 10, 7, 6 и офис № 1.

В Приложение № 2 на предварителния договор била описана подробно степента на завършеност на сградата (общите части) и на обектите на учредителите, като били дефинирани видовете довършителни работи по видове помещения - жилищни помещения, бани и тоалетни, както и видовете работи по инсталациите в сградата.

Съгласно Приложение № 2 степента на завършеност на жилищните помещения, в която приемателят следвало да изгради обектите и да ги предаде на учредителите, е както следва: стени и тавани (всички помещения без баня и тоалетна) - гипсова мазилка, шпакловка 2 и бял латекс; подови настилки: антре, дневна, тераси, баня, тоалетна, перално, килер, кухня и коридори - гранитогрес на цена до 15 лв./кв.м.; спалня, дтеска, всекидневна - ламиниран паркет, 8 /осем/ мм, клас 32/АС 4 на цена до 15 лв. на кв.м.; баня - окачен таван с лунички, стенна облицовка - фаянсови плочки на цена до 15 лв./кв.м,, душ батерия - до 150 лв., моноблок — до 150 лв., мивка с батерия - до 100 лв.;

- тоалетна - окачен таван с лунички, стенна облицовка - фаянсови плочки на цена до 15 лв./кв.м., моноблок - до 150 лв., мивка с батерия - до 100 лв. електрическа инсталация - напълно завършена, с монтирани ключове и контакти по проект, плафониери и аплици по балконите, електромер, апартаментно ел. табло ВиК инсталация - монтирани санитарен фаянс, санитарна арматура и водомери за топла и студена вода;

- Отопление - индивидуални отоплителни тела по проект във всекидневна и спалня.

Съгласно Приложение № 2 степента на завършеност на офис № 1 следвало да бъде като на жилищните помещения.

Съгласно Приложение № 1 /на стр. 12 на предварителния договор/ учредителите се задължили да заплатят на приемателя и определени суми. Тези суми били дължими, тъй като конкретната площ, която следвало да получат като „обезщетение“, надхвърляла „полагаемата им се площ“ в общ размер на 30 % от РЗП на сградата за всички учредители.

Общата сума, която ищците трябвало да заплатят на приемателя за техните самостоятелни обекти, възлизала на 50 901,20 евро. Тази сума трябвало да бъде заплатена на пет вноски при следните падежи: аванс в размер на 5 090,12 евро; при достигане на етап кота нула на сградата - 10 180,20 евро; при достигане на етап 2 етаж - 10180,20 евро; при достигане на етап груб строеж - 12725,30 евро; при получаване на акт 16 за сградата - 12725,30 евро.

На 29.05.2018 г. било сключено споразумение между Т. Ц. А. и Д. М. А., от една страна, и от друга страна - И Л И и И Р П -И а, с което страните се съгласили, че сумата, която И Л И дължи на Т. Ц. А. във връзка с изравняване на извършените общи разходи по имота с цел снабдяване с документи, е в размер на 4 842 лева. Страните се съгласили тази сума да бъде приспадната от плащанията на Т. Ц. А. по първата вноска от договора за учредяване на право на строеж, като по този начин първата вноска ставала в размер на 2614,44 евро. Това споразумение било подписано и от Г С С като свидетел, който към датата на подписване на споразумението бил съдружник и управител в дружеството „С К “ ООД. Така по силата на това споразумение ответникът се съгласил неговото вземане към ищците да бъде намалено с вземане на ищците към управителя на ответника И Л И в качеството му на физическо лице.

На 18.06.2018 г. между страните е сключен Анекс № 1 към предварителния договор. С този анекс се определя срок за заплащане на първата вноска по Приложение № 1 от Т. Ц. А. и Д. М. А. - до 02.07.2018 г.

На 29.06.2018 г. с нотариален акт № 197, вх. per. № 42841, том XCVII, дело № 30844 на Службата по вписванията Т. Ц. А., Д. М. А., И Л И в и И Р П -И учредили на „С Ко “ ООД право на строеж за изграждане на „Апартаментен хотел и жилищна страда с магазини, подземен гараж и офиси“ в УПИ XXIII-13 срещу задължението на дружеството да построи за своя сметка сградата и да предаде на собствениците в завършен вид самостоятелните обекти, за които са си залазили право на строеж. Пункт 7.1 и 7.2 на нотариалния акт предвиждат, че строителството на сградата като условия, срокове и степен на завършеност трябва да бъде извършено съгласно договореното в сключения между страните договор от 3

29.05.2018 г., който запазва действието си за всички неуредени с нотариалния акт за суперфицията отношения между страните. Дружеството се задължило да построи за учредителите на собствен риск, самостоятелно или с трети лица подизпълнители, с осигурени от дружеството материали, средства и труд жилищната сграда и самостоятелните обекти на учредителите. Обектите, за които ищците по делото си запазили право на строеж с нотариалния акт за суперфиция, са следните: офис № 1, апартамент № 6, апартамент № 7, апартамент № 10, подземна гаражна клетка № 16, подземно паркомясто № 21.

На 20.12.2019 г. между страните е сключен Анекс № 2 към Договора за учредяване на право на строеж и прехвърляне на идеални части от УПИ срещу изграждане на готови строителни обекти. В чл. 1 на Анекс № 2 страните заявяват, че са съгласни с изготвения от приемателя в изпълнение на задължението му по чл. 4, ал. 3 от предварителния договор от 29.05.2018 г. инвестиционен проект за преустройство и промяна на предназначението на апартхотела в жилищна сграда.

В чл. 14 на Анекс № 2 учредителите Т. Ц. А. и Д. М. А. се съгласили да заплатят на приемателя и сумата от 4000 евро, като с нея се увеличава задължението им за заплащане на суми съгласно Приложение № 1 към предварителния договор, както следва: Вноска № 4 на етап груб строеж се увеличава на 15 725,30 евро; Вноска № 5 след акт № 16 се увеличава на 13 725,30 евро.

С чл.15.1. на Анекс № 2 Приемателят се задължава да завърши строителството на проектираната сграда и да я снабди с удостоверение за въвеждане в експлоатация в срок до 08.08.2021 година. В чл. 15.2 на Анекс № 2 страните се съгласили, че при предсрочно плащане от страна на учредителите на вноска № 4 до 30.01.2020 г. и при предсрочно плащане на вноска № 5 до 08.07.2021 г. също се приспада отстъпка от 3 %.

На 30.11.2020 г. Главният архитект на район „В “ одобрява преработка по чл. 154, ал.

5 от ЗУТ на проектите на сградата от „Апарт-хотел и жилища“ в „Жилищна сграда с магазини, подземен гараж и офиси“. Издадена е Заповед № - от 03.12.2020 г. на Главния архитект на район „В “ за допълнение на издаденото Разрешение за строеж № /10.11.2017 г., в която заповед били описани одобрените промени в инвестиционните проекти.

Ищците твърдят, че жилищната сграда е изградена към датата на подаване на исковата молба, но не е въведена в експлоатация и самостоятелните обекти на Т. Ц. А. и Д.

М. А. не са изпълнени изцяло в договорения между страните вид. Забавата на строителството била изцяло по вина на изпълнителя - ответното дружество „Смарт Консулт 66“ ЕООД. Същевременно, ищците били изправна страна по сключените между страните договори и са заплатили на дружеството всички дължими суми по Приложение № 1 от предварителния договор с последващите изменения, без последната вноска, тъй като не е настъпил падежът й - датата на въвеждане на сградата в експлоатация.