Решение № 508 от 22.07.2026, Върховен касационен съд

РЕШЕНИЕ

№ 508 гр. София, 22.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Светлана Калинова

Членове:

Гълъбина Генчева

Гергана Никова при участието на секретаря Нели Й. Първанова като разгледа докладваното от Гергана Никова Касационно гражданско дело № 20238002103139 по описа за 2023 година

Производството е по чл. 290 – чл. 293 ГПК.

С Определение № 3691 от 15.07.2025 г., постановено по настоящото дело по реда на чл. 288 ГПК, е допуснато касационно обжалване на въззивно Решение № 131 от 11.05.2023 г. на Окръжен съд – Шумен, І състав, постановено по в.гр.д.№ 473/2022 г.

С обжалваното решение е потвърдено Решение № 224 от 25.07.2022 г.

(поправено с Решение № 251 от 15.09.2022 г.), постановено по гр.д.№ 881/2021 г. по описа на РС – Нови пазар, с което е отхвърлен предявеният от А. А. С. и С. Ю. С. срещу Н. О. К. и К. К. иск по чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за установено спрямо ответниците, че ищците са собственици по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 95, том XIII, д.

№ 2108/2013 г. на нотариус с рег.№ 346, на следните недвижими имоти, находящи се в [населено място] п., [улица], представляващи жилищна сграда - еднофамилна, със застроена площ 45 кв.м. и идентификатор *** и селскостопанска сграда със застроена площ 20 кв.м. с идентификатор ***., които са разположени в източната част на поземлен имот с идентификатор ***, както и искането за отмяна на основание чл. 537, ал. 2 ГПК на нотариален 1 акт за собственост на имот, придобит по давностно владение № 192, том V, рег.№ 5045, д.№ 805 от 29.12.2020 г. на нотариус с рег.№ 346.

Касаторите А. А. С. и С. Ю. С., чрез адвокат Б. Й. от САК, поддържат, че въззивното решение е неправилно, тъй като въззивният съд не е изпълнил задължението си да прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото доказателства. Сградата с идентификатор *** има необходимата светла височина и отговаря на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост, а собствеността върху сградата с идентификатор *** е придобита при условията на чл. 98 ЗС. Молят въззивното решение да бъде отменено и да се постанови ново, с което исковете да бъдат уважени. Претендират присъждането на разноски.

Ответницата по касация Н. О. К., чрез адвокат Г. К. от САК, поддържа, че въззивното решение е правилно, тъй като сградата с идентификатор *** не отговаря на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост, поради което и договорът за продажбата й не поражда вещно действие, тъй като е нищожен. Позовава се на чл. 92 ЗС в качеството й на собственик на терена. Претендира разноски. Възразява за прекомерност на разноските на касаторите.

Ответникът по касация К. К. не е заявил становище в касационното производство.

Състав на ВКС, Първо отделение на Гражданската колегия, след преценка на данните по делото и доводите на страните, в правомощията си по чл. 290 ГПК и чл. 293 ГПК, намира следното:

Въззивният съд е приел за установено от фактическа страна, че с нотариален акт № 118, том І, д.№ 276/1959 г. на НПРС Г. М. Д. е продал на Д. А. Х. дворно място, находящо се в [населено място] п., с площ от 685 кв.м., със застроени в него къща и обор, представляващо парцел *** в кв. 32 по регулационния план на [населено място] п..

С нотариален акт № 76, том I, дело 178/1976 г. на НПРС Д. А. Х. е продал на А.

Д. С., от имот, състоящ се от две жилищни сгради и сайвант със застроено и незастроено дворно място 685 кв.м., парцел *** от кв. 139, само жилищна сграда и сайвант в източната част на парцела, застроено общо 74 кв.м.

С нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит по давност № 2

144, том І, д.№ 292/1982 г. на НпРС Д. А. Х. е признат за собственик по давностно владение на 850/1535 ид.ч. от дворно място, цялото от 1 535 кв.м., съставляващо пл.№ ***, за което по регулационния план на [населено място] п. е отреден УПИ *** от кв. 139.

С нотариален акт № 129, том І, д.№ 228/1989 г. на НпРС, Д. А. Х. (Д. А. Х.) и съпругата му Ф. Й. Х. са дарили на сина си Н. Д. А. 300/685 ид.ч. от дворно място, цялото от 685 кв.м., находящо се в [населено място] п., за което е отреден парцел *** от кв. 48, който урегулиран съдържа 780 кв.м., при съответните граници.

С договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 50, том ІІ, д.№ 2098/1996 г. на НПРС, Д. А. Х., съпругата му Ф. К. (Ф. Й.

Х.) и сина им Н. К. (Н. Д. А.) са продали на А. Л. Х. и А. А. Х. следните имоти: дворно място от 1 461 кв.м., находящо се в [населено място] п., за което по плана на града са отредени УПИ *** от кв. 48 с площ 685 кв.м., урегулиран съдържаш 780 кв.м., с построените в него жилищна сграда от 54,99 кв.м., изба от 12,95 кв.м., жилищна сграда 34,55 кв.м., паянтова сграда (склад) от 65,11 кв.м., навес 24,95 кв.м., жилищна сграда от 35,18 кв.м., гараж 23,36 кв.м. и баня и тоалетна от 20,95 кв.м., при съответните граници; както и УПИ *** от кв.46 - празно дворно място с площ 509 кв.м., урегулиран от 545 кв.м. и УПИ *** от кв. 48 - празно дворно място с площ 528 кв.м., всички находящи се на [улица] [населено място] п.. След прекратяване на гражданския брак през 2003 г. между купувачите А. Л. Х. и А. А. Х. е образувано дело за делба - гр.д.№ 398/2004 г. на НПРС, производството по което е приключило със съдебна спогодба, одобрена от съда с протоколно определение от 23.02.2005 г., по силата на която в дял на А. А. Х. са поставени всички имоти, описани в нотариален акт № 50, том ІІ, д.№ 2098/1996 г. на НПРС.

С договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 95, том ХІІІ, рег.№ 7905, д.№ 2108 от 28.08.2013 г. на нотариус с рег.№ 346, ищецът А. А. С. е закупил от Р. Х. С. и А. Д. С. (действаща при изповядване на сделката чрез пълномощника си С. Р. Б.) жилищна сграда - еднофамилна, със застроена площ 45 кв.м. и идентификатор *** и селскостопанска сграда със застроена площ 20 кв.м. с идентификатор ***., разположени в източната част на поземлен имот с идентификатор ***, на [улица] [населено място] п..

Продавачът Р. Х. С. си запазил правото на ползване и обитаване върху имота.

Към момента на сключване на сделката купувачът е бил в граждански брак с 3 ищцата С. Ю. С..

Съгласно нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит по давностно владение № 16, том IV, рег.№ 3390, д.№ 489/2020 г. на нотариус с рег.№ 346, А. А. Т. е призната на 10.09.2020 г. за собственик по давност на 654/2115 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в [населено място] п.. На същата дата с нотариален акт № 17, том IV, рег.№ 3391, д.№ 490/2020 г. на нотариус с рег.№ 346 А. А. Т. е продала на ответницата Н. О. К. следните недвижими имоти, находящи се в [населено място] п.: ПИ с идентификатор *** с площ от 2 115 кв.м.; сграда с идентификатор ***; сграда с идентификатор *** и сграда с идентификатор ***.

С нотариален акт за собственост на имот, придобит по давностно владение № 192, том V, рег.№ 5045, д.№ 805 от 29.12.2020 г. на нотариус с рег.№ 346, ответницата е призната за собственик и на сградите с идентификатори *** и ***.

Съгласно заключението на приетата от РС – Нови Пазар СТЕ, за поземления имот, в който са отразени спорните сгради са действали план от 1958 г. (но точно в обхвата на този имот планът липсвал), план от 1971 г. и кадастрален и регулационен план, одобрен със заповед № 262/1985 г.

По последния план имотът с идентификатор *** е нанесен като имот пл.№ ***, за който са отредени УПИ ***, УПИ *** и УПИ *** в кв. 48. Съгласно този план в УПИ *** са нанесени следните постройки: масивно жилище - сега несъществуващо на място, което по сега одобрената кадастрална карта представлява имот с идентификатор ***, описано като жилищна сграда с площ от 54,99 кв.м. в протокола по гр.д.№ 398/2004 на НПРС; полумасивно жилище, представляващо по КК сграда с идентификатор ***, описано като жилищна сграда с площ от 34,55 кв.м. в протокола от съдебната спогодба; паянтова сграда, несъществуваща на място, но нанесена в кадастралната карта с идентификатор ***, неидентифицирана в протокола от съдебната спогодба (единият спорен имот); масивно жилище, нанесено в кадастралната карта с идентификатор идентификатор ***, неописано в протокола от съдебно заседание за спогодбата (другият спорен имот). Избата от 12,95 кв.м., паянтовата сграда от 65,11 кв.м., навесът от 24,95 кв.м. и жилищната сграда от 35,18 кв.м., които са описани в нотариален акт № 50 от 1996 г. и в протокола от спогодбата, не се намират на място. Гаражът от 23,36 кв.м., описан в протокола от съдебно заседание, е нанесен като сграда с идентификатор ***, 4 но липсвал в плана от 1985 г. Банята и тоалетната от 20,95 кв.м. са съществували по плана от 1985 г., но не са нанесени в КК. Постройките, описани в нотариален акт № 50 от 1996 г. и в сключената спогодба, и съществуващи към момента са: жилищна сграда с площ от 34,55 кв.м. с идентификатор ***, гараж от 23,36 кв.м. с идентификатор *** и баня и тоалетна от 20,95 кв.м., ненанесени в кадастралната карта. Вещото лице сочи също, че в УПИ *** от кв. 139 по плана на града от 1971 г. са нанесени постройки - паянтово жилище с буква „Ж“ по плана, паянтова сграда „З“ и паянтова сграда „И“, съответстващи на такива по плана от 1985 г. и отразени в УПИ ***. В съдебно заседание вещото лице сочи, че сграда с идентификатор *** понастоящем не съществува на място. За сградата с идентификатор *** е дало отговор, че се състои от преддверие и две стаи, като не са открити строителни книжа и за нея. Тя е без обособена кухня, без съоръжения за кухня, без мебелировка, без водопровод и прокарана вода, без складово помещение. Има ел.захранване и отвори за комини.

Съгласно заявеното от свид. А. Х. (баща на ищеца), имотите били закупени през 2013 г. и представлявали две стаи и салон, както и стопанска сграда, която била съборена. След сделката в едната стая на сградата с идентификатор *** останал да живее Р. С., а купувачът С. нощувал в другата стая, тъй като тогава работел в [населено място]. Три години по-късно заминал да работи в Германия. Свидетелят сочи, че след заминаването на сина му през ден ходел в имота при Р. С. и му носел вода. Допреди 3-4 години нямали проблеми с имота. В двора имало и друга постройка, в която живеели бай А. и съпругата му - родителите на А. Т.. Не бил виждал ответницата в имота. Последната се появила преди две години (разпитът е извършен в о.с.з.16.03.2022 г.), тъй като купила къщата от долната страна на мястото.

Свид. С. Б. (син на праводателите на ищците и пълномощник на прехвърлителката по сделката с тях) сочи, че ответницата никога не е обитавала сградата с идентификатор ***. След изповядване на сделката в нея останал да живее баща му Р. С., който и преди това живеел в нея. Докато работел в [населено място], ищецът оставал да пренощува в същата и помагал на баща му.

Свид. Ф. М. заявява, че в процесната сграда живели праводателите на ищците, а след като А. заминала за Р.Турция, там живял съпругът й, докато почине.

Сградата се състояла от две стаи и салонче. Не била виждала ищеца да живее 5 в имота, но виждала сина на праводателите му - свид. С. Б..

Свид. С. С. (съсед) излага, че Р. С. живял в процесната сграда до смъртта си.

Той го стопанисвал, имал и квартиранти. Сега не знае кой владее стаите, но ответницата не ги е владяла.

Съгласно приетата от въззивния съд СТЕ сграда с идентификатор *** по КККР на [населено място] п. със застроена площ 45 кв.м. и функционално предназначение еднофамилна жилищна сграда на един етаж, е нанесена в КК като принадлежаща към имот с идентификатор *** по КККР на [населено място] п.. Към извършване на сделките през 1976 г. и 2013 г. имотът отговарял на действащите към тези моменти нормативи и правила. Сочената сграда не е отразена на плана на [населено място] п. от 1971 г., а се появява в сегашните си очертания върху плана от 1985 г. като масивно жилище, нанесено в югоизточната част на парцел *** в кв. 48. Сочената сграда се състои от 2 стаи и коридор, на входа на сградата има обособен остъклен навес. Светлата височина в стаите е измерена 2,60 м., поради което и отговаря на чл. 21а от Строителните правила и норми за изграждане на населените места, както и на чл. 49 от Наредба № 5 за правила и норми по териториално и селищно устройство. Постройката отговаря на изискванията за минимална светла височина и на изискванията за необходимите помещения, които трябва да съдържа жилище или ателие. В съдебно заседание, в отговор на уточняващи въпроси, вещото лице сочи, че не може да каже дали имало кухня в сградата, но такава може да бъде обособена в коридора; не е констатирал наличието на изградено водоснабдяване в сградата и отвеждаща канализация. Вещото лице заявява също, че може да бъде обособен килер, също в коридора; няма складово помещение. Има външна тоалетна, която се ползвала от ищеца; в двора има водопровод. Строителни книжа и разрешение за строеж на сградата с идентификатор *** не са открити.