Решение № 336 от 25.06.2026, Районен съд - Кърджали

РЕШЕНИЕ

№ 336 гр. Кърджали, 25.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – КЪРДЖАЛИ, ІІІ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Владислав Емирски при участието на секретаря Теди Чаръкчиева като разгледа докладваното от Владислав Емирски Гражданско дело № 20265140100059 по описа за 2026 година

Предявен е иск от С. И. Р., ЕГН **********, с адрес ****, като наемодател срещу „ЕЛЕГАНС СХ” ООД, ЕИК 203530365, с адрес на управление: ****, представлявано от управителите С.Ф. и Х.Х.М., като наемател с правно основание чл. 232, ал. 2 от ЗЗД и чл. 233, ал. 1 от ЗЗД за осъждане на наемателя да му заплати сума в размер на 600 лева представляваща неполучен наем по договор за наем на недвижим имот от 01.09.2024 г. за срока на неспазено съгласно чл. 10, ал. 2 от договора шестмесечно предизвестие за прекратяване на договора от м.09.2025г.; м.10.2025г.; м.11.2025г.; м.12.2025г.: м.01.2026г. до м.02.2026г., сума в размер 298,36 представляваща такса битови отпадъци от м.01.2025 г. до м. 12.2025 г., сума в размер на 53,59 лева представляваща изразходена ел. енергия за периода от м.08.2025 г. до м.01.2026 г., сума в размер на 50,70 представляваща изразходена за ВиК услуги за периода от наемането на помещението 01.09.2024 г. до м.01.2026 г., за осъждане на ответника да освободи и предаде на ищеца наемния имот представляващ **** с идентификатор **** по КККР на гр. Кърджали, както и да премахне за своя сметка всички рекламни елементи и обозначения от фасадата на имот, ведно със законна лихва върху сумите считано от датата на изискуемостта им до окончателното им плащане.

В исковата молба се излагат твърдения, че на 01.09.2024 г. в гр.

Кърджали между страните е сключен безсрочен договор за наемане на търговско помещение представляващо **** с идентификатор **** по КККР на гр. Кърджали, на адрес в **** със застроена площ 14.60 кв.м.. състоящ се от търговска зала, санитарен възел и склад, разположен на партерен етаж на жилищна сграда с търговски партер, подземен и тавански етаж, подробно описан в нотариален акт за продажба ма недвижим имот на нотариус К.Д., вписан в CB-Кърджали с вх. №****, акт ****, дело ****, които ответникът използвал като наемател за **** при договорен месечен наем в размер на 100 лева платими в брой. Ищецът заявява, че в чл. 10, ал. 2 от договора е уговорено, че същият може да бъде прекратен едностранно от страна на 1 наемателя с изрично писмено предизвестие от 6 (шест) месеца, отправено до другата страна по договора. Сочи, че в чл. 8, ал. 1 от договора е отбелязано също, че наемателят е длъжен да заплаща освен наемната цена в уговорения размер в срок и разходите свързани с експлоатацията на помещението, включващи разходи за ел. енергия, топлоенергия, вода и данък смет. Ищецът заявява, че през месец август на 2025 г., наемателят в нарушение на клаузите по съществуващия договор, преустановил ползването на имота без да уведоми за това собственика наемодател, не е отправил предизвестие и по този начин не е спазил уговорения 6-месечен срок, като едностранно е прекратил договор и фактически го е напуснал, не е заплатил дължимите месечни наеми за периода от м.08.2025 г. до м.01.2026 г., както и режийни разходи представляващи електроенергия, вода и данък смет на наетото помещение, които са били заплатени от ищеца, за да не бъдат прекъснати доставките и да се избегнат просрочия. Сочи, че към този момент наемният имот не е предаден лично на ищеца с приемо- предавателеи протокол, като в него продължава да се намират вещи/следи от ползване, както и че рекламните надписи и обозначения на наемателя се намират върху фасадата на имота, въпреки прекратяването на фактическото ползване, с което се създава невярно впечатление за продължаваща търговска дейност и се възпрепятства отдаването на имот на нов наемател.

С молба вх. № **** ищецът заявява, че ответникът е преустановил ползването на наетия имот в края /30-31 август/ на месец август 2025 г. след заплащане на дължимия за м.август 2025 г. месечен наем, като заплащането е станало лично, без наемателят да дава признаци или да заявява по какъвто и да е начин желание за прекратяване па договорните отношения. Уточнена е претенцията за таксата за битови отпадъци в размер на 298,36 лева и периодът, за който се търси, а именно от м.01.2025 г. до м. 12.2025 г. Претендираната ел. енергия в размер на 53,59 лева е за периода от м.08.2025 г. до м.01.2026 г. съгласно издадените фактура от 12.09.2025 г. на стойност 13.31 лева; фактура от 13.10.2025 г. на стойност 11.00 лева; фактура от 13.10.2025 г. на стойност 1.59 лева; фактура от 13.11.2025 г. на стойност 10.00 лева; фактура от 13.11.2025 г. на стойност 7.36 лева и фактура от 12.12.2025 г. на стойност 10.33 лева. Искът за вода в размер на 54,54 лева е за периода от наемането на помещението на 01.09.2024 г. до м.01.2026 г. съгласно издадените фактура от 31.10.2024 г. за отч. период 11.09.2024 до 11.10.2024 г. на стойност 10.07 лева; фактура от 29.11.2024 г. за отч. период. 11.10.2024 до 11.11.2024 г. на стойност 4.89 лева; фактура от 31.12.2024 г. за отч. период 11.12.2024 до 11.12.2024 г. на стойност 4.85 лена; фактура от 28.02.2025 г. за отч. период 11.12.2024 до 12.01.2025 на стойност 4.97 лева фактура от 28.02.2025 г. за отч. период 12.01.2025 до 12.02.2025 г. на стойност 5.03 лева; фактура от 31.03.2025 г. за отч. период 12.02.2025 до 12.03.2025 г. на стойност 5.36 лева; фактура от 30.04.2025 г. за отч. период 12.03.2025 до 11.04.2025 г. на стойност 5.05 лева; фактура от 30.06.2024 г. за отч. период 11.05.2025 до 11.06.2025 г. на стойност 4.95 лева; фактура от 31.07.2025 г. за отч. период 11.06.2025 до 14.07.2025 г. на стойност 4.81 лева; фактура от 29.08.2025 г. за отч. период 14.07.2025 до 13.08.2025 г. на стойност 4.56 лева. Ищецът прави и моли да бъде приета корекция в претенцията засягаща периода за неспазено предизвестие, представляващо обща незаплатена от наемателя сума в размер на 6 месеца х100 лева или общо 600 лева, а именно същата следва да се смята за месеците: от м.09.2025г.; м.10.2025г.; м.11.2025г.; м.12.2025г.: м.01.2026г. до м.02.2026г., като изискуемоспа настъпва след 10-то число на всеки текущ месец. Заявява, 2 че желае имотът да бъде освободен и предаден лично на наемодателя, като няма претенции за вредите причинени през времето на ползването, както и че при сключването на договора за наем, не е подписван приемно-предавателен протокол.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който оспорва исковете по основание и размер. Сочи, че наведените в исковата молба обстоятелства, на които се основават предявените искове, не отговарят на обективната истина и на фактическите отношения между страните, като неспазеният срок на предизвестие за прекратяване на договора е допуснато по взаимно съгласие между страните.

Заявява, че договорните отношения между тях са били прекратени след като предварително е уведомил наемодателя и след взаимно договаряне на условията за това. Твърди, че наемодателят не се е противопоставил на направеното предложение договорът да бъде прекратен, както и не е предявил претенции относно отправяне на писмено предизвестие в уговорения в договора срок, че до датата на ползване на имота е заплатил всички дължими суми, в това число наемна цена и режийни разноски, че при първата среща с ищеца, който към този момент се е намирал в чужбина, имотът е бил предаден в негово владение без никакви забележки от негова страна. Заявява, че в последствие между страните са възникнали спорове по повод на търговски взаимоотношения, които нямат касателство към процесния договор и тези влошени отношения са станали формална причина ищецът да образува настоящото производство много след прекратяването на договорните отношения с ответника, т.е. неспазеният срок на преизвестие не е същинска причина за завеждане на делото. Сочи, че е изпълнил коректно своите договорни задължения, което е признато и от ищеца, който в исковата си молба сочи, че ответното дружество си е служило с наетия имот за определеното в договора предназначение, като е заплащало редовно наемната цена и разходите за този срок на ползване до 31.08.2025 г., поради което счита предявената искова претенция с правно основание чл. 232 от ЗЗД за неоснователна. Излага твърдения, че в договора не е предвидена клауза за заплащане на неустойка, нито е уговорено, че при неспазване на срока на предизвестие се дължи автоматично обезщетение в размер на 6 месечни наема, нито пък е определен падеж на подобно задължение. При условията на евентуалност заявява, че дължи законна лихва от датата на поканата, т.е. от връчването на исковата молба. По отношение на претенцията за такса за битови отпадъци, вода и ел.енергия сочи, че не дължи сумите за цялата 2025 г., тъй като обектът е ползван от наемателя до месец август 2025 г., а не през цялата година. Претендира разноски.

В съдебно заседание ищецът моли да се уважи иска и претендира разноски. Ответникът моли да се отхвърли иска, претендира разноски.

Съдът, като взе предвид подадената искова молба и предявения с нея иск, съобразявайки събраните по делото доказателства, основавайки се на релевантните правни норми и вътрешното си убеждение, намира следното:

С Определение № **** в което е инкорпориран проект за доклад по делото, приет за окончателен с оглед липсата на възражения от страните, са прието за безспорни и ненуждаещи се от доказване, че на 01.09.2024 г. между ищеца, като наемодател и ответникът „ЕЛЕГАНС СХ” ООД, ЕИК 203530365, като наемател, е сключен договор за наем на недвижим имот с идентификатор **** по КККР на гр. Кърджали, представляващ **** с адрес в **** със 3 застроена площ 14.60 кв.м.. състоящ се от търговска зала, санитарен възел и склад, разположен на партерен етаж на жилищна сграда с търговски партер, подземен и тавански етаж, за неопределен срок, с договорена наемна месечна цена в размер на 100 лева платима до 10-то число на текущия месец в брой, като наемателят е преустановил ползването на наетия имот в края на месец август 2025 г. след заплащане на дължимия за м.август 2025 г. месечен наем, че ищецът няма претенции за вреди през времето на ползване на имота.

Договорът за наем е двустранен, възмезден, консенсуален и неформален, с който наемодателят се задължава да предостави на наемателя вещ за временно ползване, а наемателят да плати определена цена. По начало за валидността на този вид договор не се изисква писмена форма, тя е само форма за доказване. В случая страните не спорят, че са били в облигационни отношения по повод договор за наем на посочения недвижим имот. Спорният момент е относно основанието за разваляне на този договор и дължимостта на наемите за 6 месеца за неспазено предизвестие за прекратяване на договора, което предизвестие е уговорено в договора, както и дължимостта на разходи, свързани с ползването на наетата вещ.

Съгласно константната съдебна практика, за определяне на правното основание на иска няма значение как наемодателят е квалифицирал търсената от него сума - дали като обезщетение или като наемна цена, тъй като основанието на иска се определя не от дадената от ищеца квалификация, а от фактите, на които той се основава. В случая настоящият състав е квалифицирал исковете, като претенции за наем за неспазения срок на предизвестие, а не като неустойка.

Съгласно разпоредбата на чл. 238, ал. 1 ЗЗД ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Безспорно разпоредбата има диспозитивен характер и страните могат да уговорят друго. Задължение за даване на писмено шестмесечно предизвестие от страна на наемателя е установено в разпоредбата на чл. 10, т. 2 от договора. В производството по делото не са представени доказателства за спазване на срока на уговореното предизвестие преди прекратяване на наемното правоотношение и освобождаване на имота от страна на наемателя. Макар да е установено, че наемателят е прекратил договора без да спази срока на предизвестие, исковата претенция за заплащане в размер на шест месечни наема за неспазено предизвестие, следва да се отхвърли като неоснователна. В разпоредбата на чл. 238 ЗЗД не е предвидено възникване на право за получаване на обезщетение под формата на месечни наеми при неспазване на срока за предизвестие за прекратяване на наемния договор. Следователно последното може да бъде уговорено между страните с оглед принципа на свободата на договаряне по аргумент на чл. 9 ЗЗД. В представения по делото договор за наем, сключен между страните, не е установено задължение за заплащане на месечна наемна цена за неспазено предизвестие за прекратяване на договора, в случая за претендираните шест месеца. По тези съображения исковата претенция следва да се отхвърли в тази част. Поради липсата на главен дълг следва да се отхвърли и обективно кумулативно съединения акцесорен иск по чл. 86 ЗЗД.