Определение № 39162 от 23.10.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 39162 гр. София, 23.10.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ИВО В. ВЪТЕВ като разгледа докладваното от ИВО В. ВЪТЕВ Гражданско дело № 20261110123939 по описа за 2026 година намира, че на основание чл. 140, ал. 6 ГПК следва да съобщи на страните проекта за доклад по делото:

„Хоум Ту Ю България“ АД е предявило срещу В. В. Ц. установителен иск с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл. 25, ал. 1 ЗЗД за признаване за установено в отношенията между страните, че В. В. Ц. дължи на „Хоум Ту Ю България“ АД сумата от 7740 евро с включен ДДС, представляваща дължима договорна неустойка по чл. 3 от „Договор за гаранция с продавач“ от 01.12.2025 г., за което вземане е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от 05.03.2026 г., по ч. гр. д.

№ 623/2026 г. по описа на РС – Велико Търново, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК (27.02.2026 г.), до окончателното изплащане на вземането.

Ищецът твърди, че на 01.12.2025 г. между дружеството в качеството му на посредник и ответника В. В. Ц. в качеството му на продавач/собственик е сключен „Договор за гаранция с продавач“, по силата на който ответникът е възложил на ищеца посредничество за продажба на притежавания от него недвижим имот (.................). Посочва, че в чл. 2 от договора продавачът е заявил съгласие за продажба на купувач, осигурен от посредника, при следните параметри: обща цена 215 000 евро; краен срок за сключване на предварителен договор – 05.12.2025 г.; задатък 10% при предварителен договор и остатък 90% при окончателен договор. Изтъква, че съгласно чл. 4 от договора за ищеца възниква право на възнаграждение в размер на 3% без ДДС от продажната цена (7 740 евро с включен ДДС), а в чл. 3 е предвидено, че продавачът дължи уговореното възнаграждение ведно с неустойка в същия размер (в случая, равняваща се на 7 740 евро с ДДС), когато не сключи 1 предварителен или окончателен договор с купувача в срока и при условията по чл. 2. Твърди, че в изпълнение на договора е осигурил купувач - Н.Г.Л., с когото на 29.11.2025 г. е сключен „Договор за гаранция с купувач“ за същия имот при цена от 215 000 евро и внесен гаранционен депозит от 4 000 лв.

(2 045,17 евро). Посочва, че на 04.12.2025 г. в 11:12 ч. е уведомил ответника по електронна поща за осигурения купувач и го е поканил за сключване на предварителен договор на 05.12.2025 г. в 16:30 ч. в офиса на ищеца в гр.

София, но ответникът не се е явил и не е изпратил представител, за което е съставен Констативен протокол от 05.12.2025 г. Ищецът поддържа, че с недобросъвестното си поведение ответникът е осуетил сбъдването на условието по чл. 25, ал. 1 ЗЗД, поради което условието се счита за сбъднато и ответникът дължи уговорената неустойка в размер на 7 740 евро. По изложените твърдения и доводи претендира признаване за установено съществуването на вземането по издадената на 05.03.2026 г. заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 623/2026 г. по описа на РС – Велико Търново за сумата от 7740 евро, неустойка по чл. 3 от сключен между страните Договор за гаранция с продавач от 01.12.2025 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 27.02.2026 г. до окончателното изплащане на вземането.

Ответникът В. В. Ц. оспорва иска като изцяло неоснователен. Сочи, че изпратеният от ищеца на 04.12.2025 г. проект на предварителен договор не съответства на параметрите по чл. 2 от Договора за гаранция, тъй като общата цена от 215 000 евро е изкуствено разделена на 139 000 евро за имота и 76 000 евро за движими вещи и обзавеждане, предвиденият задатък е определен на 13 900 евро (10% от цената за имота) вместо 10% от общата цена от 21 500 евро, и са предвидени допълнителни условия за банков кредит, поради което ищецът не е осигурил купувач при точните условия по чл. 2. Изтъква, че на 03.12.2025 г. в 01:35 ч. по електронна поща е отправил писмено уведомление за прекратяване на договора поради липса на съобщение за намерен купувач, което предхожда уведомлението от ищеца от 04.12.2025 г. Поддържа, че не е налице недобросъвестно поведение по чл. 25 ЗЗД или заобикаляне на посредника, тъй като имотът не е продаден на купувача Лазаров или на трети лица, а е запазен за собствено ползване по лични/семейни причини. Релевира възражение за нищожност на клаузата по чл. 3 от Договора за гаранция на основание чл. 146, ал. 1 ЗЗП, вр. чл. 143, ал. 1 и ал. 2, т. 5 ЗЗП, като неравноправна клауза в потребителски договор, която не е индивидуално договорена (чл. 146, ал. 4 ЗЗП) и създава значително неравновесие между правата и задълженията на страните, както и поради противоречие с добрите нрави и закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). При условията на евентуалност прави възражение за прекомерност на неустойката по чл. 92, ал. 2 ЗЗД спрямо 2 действително претърпените вреди и краткия период на действие на договора.

На основание чл. 154 ГПК, по иска с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 92, ал. 1 и чл. 25, ал. 1 ЗЗД, в тежест на ищеца е да установи: че е осигурил купувач (Н.Г.Л.), който изрично е приел точно параметрите по чл. 2 от „Договор за гаранция с продавач“ от 01.12.2025 г. (обща цена 215000 евро, задатък 10% от общата цена, краен срок 05.12.2025 г. и липса на допълнителни условия); че своевременно и надлежно е уведомил ответника съгласно уговорения в чл. 8 писмен ред за осигурения купувач и го е поканил за сключване на предварителен договор преди получаване на изявлението на ответника от 03.12.2025 г. за прекратяване на договора; че ответникът с недобросъвестно поведение е осуетил сбъдването на условието по сключване на предварителния договор в хипотезата на чл.

25, ал. 1 ЗЗД; че клаузата на чл. 3 от Договора е била индивидуално уговорена с потребителя (с оглед релевираното от ответника възражение по ЗЗП).

В тежест на ответната страна е да докаже: качеството си на потребител по смисъла на § 13, т. 1 от ДР на ЗЗП при сключване на договора; че предложените от ищеца условия в проекта за предварителен договор от 04.12.2025 г. се разминават с уговорените параметри по чл. 2 от Договора за гаранция; че валидно и надлежно е прекратил договора с писмено уведомление от 03.12.2025 г. (изпратено в 01:35 ч. по електронна поща) преди получаване на уведомлението за намерен купувач; че не е действал недобросъвестно и не е заобиколил посредника, а е преустановил продажбата и е запазил имота за собствено ползване поради лични/семейни причини; обстоятелствата, обосноваващи прекомерност на неустойката по чл. 92, ал. 2 ЗЗД спрямо действително претърпените от ищеца вреди.

На основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК съдът обявява за безспорно между страните и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства: сключването на „Договор за гаранция с продавач“ от 01.12.2025 г. между „Хоум Ту Ю България“ АД и В. В. Ц. с приложеното към исковата молба съдържание; неявяването на ответника на 05.12.2025 г. в 16:30 ч. за сключване на предварителен договор, което е било удостоверено в съставения Констативен протокол от 05.12.2025 г.;

На основание чл. 146, ал. 2 ГПК съдът указва на ищеца, че не сочи 3 доказателства за твърденията за индивидуалното договаряне на клаузата за неустойка по чл. 3 от Договора за гаранция с продавач.

Страните са представили към исковата молба и отговора писмени доказателства, които са относими, допустими и необходими за установяване на правнорелевантните факти, поради което следва да бъдат приети и приобщени към доказателствения материал. Направеното от ищеца искане за допускане събирането на гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетели при режим на довеждане за установяване на явяването на купувача на 05.12.2025 г., готовността му за сключване на договора, неявяването на ответника и съставения Констативен протокол е относимо и допустимо, поради което следва да бъдат допуснати до разпит двама свидетели за ищцовата страна при режим на довеждане. Направеното от ответника искане за допускане събирането на гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетел при режим на довеждане е относимо и допустимо, доколкото с показанията на свидетеля могат да бъдат изяснени относими по делото обстоятелства, повлияли на ответника да промени намерението си за продажба на имота, както и за липсата на последващи действия за продажба на имота на трето лице или за заобикаляне на ищеца-посредник. С оглед на това, искането следва да бъде уважено, като се допусне до разпит един свидетел за ответната страна при режим на довеждане в първото открито съдебно заседание.

Мотивиран от горното и на основание чл. 140, ал. 1 и ал. 3, вр. чл. 146 ГПК, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛИ:

НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 09.11.2026 г. от 09:40 часа, за която дата и час страните да бъдат призовани.

ПРИЕМА по делото представените от страните с исковата молба и отговора писмени доказателства.

ДОПУСКА до разпит двама свидетели за ищеца и един свидетел на ответника, при режим на довеждане в първото открито съдебно заседание за установяване на обстоятелствата относно: явяването на осигурения купувач на 05.12.2025 г. в офиса на посредника, готовността му за сключване на предварителен договор, неявяването на ответника и съставянето на Констативния протокол (за ищеца) и личните и жилищните причини за преустановяване на продажбата на имота, както и относно липсата на последващи действия за продажба на имота на трети лица или за заобикаляне на ищеца-посредник (за ответника).

4

УКАЗВА на страните, че най–късно в първото по делото открито съдебно заседание могат да вземат становище по проекта на доклад и дадените указания.

УКАЗВА на страните, че могат да уредят спора си чрез медиация или спогодба.

УКАЗВА на страните, че при постигане на съдебна спогодба дължимата държавна такса за разглеждане на делото е в половин размер. Когато съдът одобри сключено споразумение в процедура по медиация, на ищеца се връща 70 на сто от внесената държавна такса, а когато споразумението е постигнато в процедура по медиация, проведена в съдебен център след задължителна информационна среща по чл. 140а ГПК – 85 на сто. Към Софийския районен съд и Софийския градски съд действа Съдебен център по медиация, който предлага провеждане на медиация.

УКАЗВА на страните задълженията им по чл. 40, чл. 41 и чл. 50 от ГПК: съгласно чл. 40, ал. 1 ГПК страната, която живее или замине за повече от един месец в чужбина, е длъжна да посочи лице в седалището на съда, на което да се връчват съобщенията - съдебен адресат, ако няма пълномощник по делото в Република България; същото задължение имат и законният представител, попечителят и пълномощникът на страната, а съгласно ал. 2 когато лицата по ал. 1 не посочат съдебен адресат, всички съобщения се прилагат към делото и се смятат за връчени; съгласно чл. 41 ГПК страната, която отсъства повече от един месец от адреса, който е съобщила по делото или на който веднъж й е връчено съобщение, е длъжна да уведоми съда за новия си адрес; същото задължение имат и законният представител, попечителят и пълномощникът на страната, а съгласно ал. 2 при неизпълнение на задължението по ал. 1 всички съобщения се прилагат към делото и се смятат за връчени; съгласно чл. 50, ал. 1 и 2 ГПК мястото на връчване на търговец и на юридическо лице, което е вписано в съответния регистър, е последният посочен в регистъра адрес, а ако лицето е напуснало адреса си и в регистъра не е вписан новият му адрес, всички съобщения се прилагат по делото и се смятат за редовно връчени.

Препис от настоящото определение, в което е обективиран проектът на доклада по делото, да се връчи на страните, а на ищцовата страна да се връчи и препис от отговора на исковата молба и приложенията към него. Връчването на страните да се извърши и на посочените от тях електронни адреси.

Определението не подлежи на обжалване.

5

Съдия при Софийски районен съд: _______________________ 6