Решение № 333 от 08.04.2026, Районен съд - Стара Загора

РЕШЕНИЕ

№ 333 гр. Стара Загора, 08.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, IV-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на девети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Велина Пенева при участието на секретаря Тонка Т. Вълчева като разгледа докладваното от Велина Пенева Гражданско дело № 20255530103037 по описа за 2025 година

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал. 1, във вр. с чл. 86 от ЗЗД.

Ищецът твърди в исковата си молба, че на ***г. с Нотариален акт № ***г. на Нотариус Антония Коева, с рeг. № 309 при НК, в качеството на съсобственик, заедно с другите двама съсобственици на поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в ***, с площ 336 кв.м., са прехвърлили на ответното дружество 206,85 кв.м. ид. части от този имот, като са си учредили взаимно право на строеж за подробно описаните в нотариалния акт обекти. Това станало срещу задължението на дружеството да построи изцяло със свои сили и средства и за своя сметка в срок от 24 месеца от подписване протокол за строителна линия описаната в точка първа от нотариалния акт сграда, като обектите се предадат на учредителите-продавачи във вид, степен и стандарт, подробно описани в точка седма от акта. С този нотариален акт на ищеца Е. Г. Т. било учредено право на строеж, по силата на което да стане собственик на апартамент № 3, на втори етаж на сградата със застроена площ 36,91 кв.м., състоящи се от: коридор, дрешник, дневна с кухненски и спален тракт и тераса, баня-тоалетна, при граници на апартамента по архитектурен проект; улица от две страни, ап.

№ 2 и стълбищна площадка, както и 6,44 кв.м ид.ч. /шест цяло и четиридесет и четири стотни квадратни метра идеални части, които представляват 6,48 процента ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, с обща площ на имота ведно с общите части 43,35 кв.м. /четирдесет и три цяло и тридесет и пет стотни кв. метра/. В точка VI от Нотариален акт № ***г. на Нотариус Антония Коева, „Смарт Инвест ЕМ“ ЕООД, ЕИК 205899877, представлявано от управителя Мариян Г. Димитров, се съгласило и приело така учреденото му безсрочно вещно право на строеж, както и прехвърляните общо 206,85 кв.м ид.ч. от 336 кв.м от поземления имот с идентификатор ***, находящ се в гр. Стара Загора, 1 срещу задължението и насрещната престация да построи жилищна сграда изцяло със свои сили и средства и за своя сметка в срок от 24 /двадесет и четири/ месеца от подписването на протокола за строителна линия /***г./. В точка XXII от Нотариален акт №***г. на Нотариус Антония Коева било посочено, че за всички неуредени въпроси се прилагало действието на сключения между тях предварителен договор от ***г. и анексът към него от ***г. В точка V от предварителен договор от ***г. бил уреден въпросът за отговорности на собственицитевъзложители и строителя-приемател, както и въпросът за заплащане на неустойка при настъпило неизпълнение. В чл. 18 от предварителния договор страните уредили, че при неизвършено строителство от страна на строителя-приемател в уговорения срок, вид и предаването на сградата в експлоатация се дължи неустойка в размер на 300 лв. /триста лева/ за всеки месец забава поотделно за всеки един от тримата собственици. Към настоящата дата сграда в имот УПИ ***, кв.м 49а по ПРЗ на град Стара Загора, утвърден със заповед № 2890/23.10.1992г., с идентификатор *** по кадастрална карта и кадастралните регистри на града, с площ 326 кв.м., намиращ се в гр. Стара Загора, представлявал незавършен обект по вид, не били налични необходимите книжа и документи за въвеждането на обекта в експлоатация и ползване за жилищни цели от собствениците. Сградата била недовършена и негодна за обитаване. През м. януари 2023г. собственикът Е. Т. констатирал, че сградата не е готова и че ответното дружество изпаднало в забава, нямало да изпълни задължението си за въвеждане в експлоатация на сградата в уговорения срок, както и че поетите задължения, обективирани в договорите между страните, не са изпълнени. Счита, че е налице нарушение на чл. 18 от сключения на ***г. предварителен договор, като следвало в тежест на ответната страна – строител на обектите, да се вмени задължението да докаже, че е изправна страна по договора – включително довършването на сградата в степента на договореност между страните и в определения от тях срок. Степента на завършеност на постройката, съгласно договореното, се установявала с акт обр. 16, който към момента не бил наличен. Налице била договорна клауза, чийто предмет било условното задължение за определена престация, което ставало изискуемо при наличието на уговорената между страните форма на неизпълнение. Клаузата за неустойка била валидна и проявявала своето действие, като задължението за изпълнение ставало изискуемо към дата 26.04.2023г. За периода 26.04.2023г. до 26.07.2025г. изминали двадесет и шест месеца, за които се дължала сумата от 7 800лв. /седем хиляди и осемстотин лева - 26 х 300 = 7 800/. Забавата от 26.04.2023г. (26 месеца след издаденото разрешение за строеж) била по причина на виновното неизпълнение на задължението, обезпечено чрез уговорената неустойката. Счита, че искът се явявал доказан по основание и размер. Счита, че защитни средства, които не са несъвместими, могат да се кумулират. Отговорността на длъжника не следвало да се счита за ограничена до размера на неустойката. Обезщетение по чл.86, ал.1 от Закона за задълженията и договорите се дължало и при наличие на клауза за неустойка в договора между страните. Налице били две самостоятелни задължения, всяко от които влечало определен вид отговорност за длъжника. На първо място, при неизпълнение на главното задължение, ставало дължимо вземането за неустойката. На второ място, при забава за плащане на дължимата неустойка, следвало да се начислява законна лихва върху нея, 2 съгласно чл. 86 от ЗЗД, затова било налице и второ вземане, чийто правопораждащ факт бил различен от този, породил вземането за неустойка – неизпълнението на основното задължение. Счита, че не е налице неизпълнение, което се санкционира два пъти и следователно нямало пречка да се претендира неустойката, както и законната лихва върху нея от датата на предявяване на иска до окончателното заплащане на сумата от 7 800 лв., тъй като самото завеждане на иска се считало за покана по смисъла на чл.84, ал.2 от ЗЗД.

Искането до съда е да постанови решение, с което да осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 7 800 лева /седем хиляди и осемстотин лева/, представляваща неустойка за забава по договор за учредяване право на строеж срещу задължение за проектиране и строителство, ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на вземането. Претендират се разноски. С допълнителна молба от 15.07.2025 г. и във връзка с дадени от съда указания излага, че сумата от 7 800 лв. се претендира за период от 26 месеца като неустойка по предварителния договор, сключен между страните на ***г., в който раздел V-ти, т.18 е посочено: „в случай, че Строителят не извърши договореното строителство в срок, вид и въведено в експлоатация и не придаде владението на обектите, дължи неустойка в размер на 300 /триста лева/ за всеки месец забава, поотделно за всеки един от тримата собственици.“. В случая претендираната сума от 7800 лв. представлявала формирана стойност от сбора на сумата от 300лв. за всеки просрочен месец за периода 26.04.2023г. до 26.06.2025г. - 26 месеца, тъй като било уговорено, че след срокът, даден за завършване на строителния обект, който бил 24 м. от подписването на протокол за строителна линия, се дължи неустойка по 300 лв. за всеки просрочен месец, за всеки отделен собственик и страна по договорът от ***г. Окончателният договорът за учредяване на правото на строеж във формата на нот. акт бил сключен на 25 .05.2021г., в който била възприета клаузата от предварителния договор от ***г. за срока на завършване на обекта - 24 месеца от датата на издаване на разрешението за строителна линия, т.е. от дата ***г. Налице бил подписан протокол за строителна линия. Собственикът Е. Т. бил запознат с датата на откриването на строителната линия, която била ***г.

В законоустановения срок по чл. 131 ГПК ответното дружество депозира писмен отговор, с който счита предявения иск за допустим, но неоснователен. Оспорва изцяло всички изложени факти в исковата молба, с изключение на твърдението, че ищцовата страна е собственик на посочения самостоятелен обект в новостроящата се жилищна сграда с магазин за промишлени стоки и ограда, находяща се в ***. Не оспорва и факта, че е налице сключен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство, обективиран в приложения нотариален акт. Причините за забавеното строителство били добре известни на ищеца, тъй като страните многократно комуникирали. Ноторно известно било, че поради кризата, причинена от Ковид 19 и особено след започване на войната в Украйна през февруари 2022г., било налице шоково поскъпване на всички строителни материали. Това значително увеличение на цените на строителните материали се проявило най-вече през 2022г., т.е. след сключване на договорите с ищеца. Това довело до непредвидима и изключителна висока инфлация през периода, през който трябвало да бъде извършено строителството. С оглед драстично изменената икономическа обстановка 3 страните провели няколко разговора. Подробно аргументирали становището си, че уговореното обезщетение /обективирано в приложения нотариален акт за учредяване право на строеж и прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за строителство/ за ищеца с оглед значително увеличените цени на всички строителни материали се явявало несъразмерно високо, защото водело до очевидно нарушение на еквивалентността на насрещните престации. За съжаление не срещнали никакво разбиране и съдействие от ищеца, който бил собственик на един от самостоятелните обекти в сградата. Получили категоричен отказ дори и за минимална промяна в постигнатите уговорки, касаещи най-вече удължаване на срока за извършване на строителството. Сериозните инфлационни процеси в строителството породили сериозни финансови проблеми за ответното дружеството, които директно рефлектирали върху срока за извършване на строителството и станали причина за забавянето му. Другата причина била неизпълнението на сключените договори за присъединяване на сградата с „ВИК“ ЕООД и „ЕВН България Енергоснабдяване“ ЕАД, тъй като била допусната голяма забава от страна на тези монополни дружества. Ето защо, неспазването на определения срок в договора за завършване на строителството не можело да се вмени във вина на ответното дружество, което предопределяло и неоснователността на предявения иск. Въпреки това и с цената на значителни усилия и непредвидени финансови разходи, набавени от печалбата на други строителни обекти, строителството на сградата било завършено и същата предстояло в съвсем кратък срок да бъде въведена в експлоатация.

След установяване на договорни отношения между страните и преди започване на строителството, ищецът се обърнал с молба към дружеството да му окаже възмездна финансова помощ, изразяваща се в заплащане на дължимия наем за жилището, което ищецът трябвало да обитава по време на строителството. Ответното дружество му отговорило, че нямат такова задължение по сключения предварителен договор към него, както и към останалите собственици. Въпреки това и с оглед недоброто здравословно и финансово състояние на ищеца, дружеството изразило съгласие да му помогне, като дори се ангажирало да му потърси подходящо жилище в непосредствена близост до недвижимия имот, в който предстои строителство. На ***г. „Смарт Инвест ЕМ“ ЕООД сключило договор за наем с Р. Ж. Ж., представляван от пълномощника си Т. И. М.. Видно от съдържанието на договора, предмет на същия било отдаването под наем на недвижим имот, представляващ апартамент № 1, със застроена площ 65 кв.м., находящ се в ***. Договорената месечна наемна цена по договора била в размер на 230лв. - чл.2.1. от договора. Изрично и в чл.2.9 от договора се сочело, че имотът ще се ползва за живеене от Е. Г. Т.. От сключването на горепосочения договор за наем до настоящия момент, Е. Т. живеел в този имот, като наема му вместо от ищеца, се заплащал от „Смарт Инвест ЕМ” ЕООД. Тоест, за изминалите 58 /петдесет и осем/ месеца от действието на договора, ответното дружество заплатило на наемодателя сумата от 13340лв. /тринадесет хиляди триста и четиридесет лева/ от името и за сметка на ползвателя Е. Т., както се сочело в договора. Намира, че липсва правно основание този наем да се заплаща от ответното дружество, тъй като такова задължение то не било поемало както към ищеца, така и към останалите собственици на имота, предмет на договора за строителство. Към настоящия момент и въпреки предявения иск, дружеството 4 продължавало да заплаща наема на имота, в който живеел ищеца. В тази връзка счита, че ищецът не търпи никакви вреди от забавяне на строителството, поради което претенцията му била неоснователна. В случай че се приеме за основателен предявения иск с правно основание чл.92 ЗЗД, на основание чл.103, ал.1 ЗЗД прави възражение за прихващане по отношение на предявения иск със сумата от 13340лв. представляваща платена наемна цена от „Смарт Инвест ЕМ” ЕООД без основание по договор за наем на недвижим имот от ***г., сключен между Р. Ж. Ж., представляван от пълномощника си Т. И. М., която наемна цена била дължима от ползвателя и фактически наемател Е. Г. Т. по отношение на Апартамент № 1, със застроена площ 65 кв.м., находящ се в ***, която наемна цена била платена за периода от ***г. /датата на сключване на договора/ до настоящия момент. Моли предявеният иск да се приеме за неоснователен, като същият бъде отхвърлен. Претендират се разноски.