Определение № 925 от 22.06.2026, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 925 гр. Благоевград, 22.06.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН

ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в закрито заседание на деветнадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Надя Узунова

Членове:

Гюлфие Яхова

Диана К. Ангелова като разгледа докладваното от Диана К. Ангелова Въззивно частно гражданско дело № 20261200500622 по описа за 2026 година и за да се произнесе съобрази следното:

Производството по делото е образувано въз основа на частна жалба с вх.№ 6024/24.4.2026 година, подадена от Д. В. Д., ЕГН **********, адрес: с. Мало Бучино, общ.

Столична, ул. „***“ № 9, чрез адв. Д. Д. и адв. М. С., против Определение № 575/23.3.2026 година по гр.дело № 349/2025 година по описа на Районен съд – Разлог.

С частната жалба се правят оплаквания за незаконосъобразност на обжалвания първостепенен акт. Твърди се, че първоинстанционният съд неправилно е приел, че искът е предявен извън предвидения 30-дневен преклузивен срок и че за проведеното на 21.10.2023 г. ОС на ЕС са налице надлежно спазени процедури по свикване, провеждане и съобщаване на взетите на ОС решения.

Сочи се в жалбата, че районният съд не е обсъдил съществени и своевременно въведени от ищеца възражения за наличие на нарушения на императивните разпоредби на чл. 16, ал. 2 и чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, които са от пряко значение за установяване на законосъобразността на проведеното Общо събрание и за началния момент на преклузивния срок.

Твърди се, че при постановяване на обжалвания акт съдът изцяло е пренебрегнал ключовото възражение на ищеца, направено в първото по делото заседание, че съобщението за изготвен протокол от проведеното на 21.10.2023 г. Общо събрание на етажната собственост, както и протоколът за неговото поставяне, са подписани от лице, което не е разполагало с представителна власт, предоставена от управителя на етажната собственост „Прада Пропърти Къмпани България" ЕООД, като съдът не е обсъдил и обстоятелството, че самото Общо събрание не е председателствано нито от управителя, нито от изрично упълномощено от него лице, което представлява пряко нарушение на разпоредбата на чл. 16, 1 ал. 2 ЗУЕС.

В този смисъл се твърди в жалбата, че в случая липсва законосъобразно проведена процедура, както по отношение на ръководенето на събранието, така и по отношение на съобщаването за наличен протокол с взети решения от ОС, като действията по провеждане на Общото събрание и по удостоверяване и съобщаване на протокола са извършени от лица без представителна власт, включително от лице, преупълномощено без наличие на първична представителна власт, поради което тези действия са правно невалидни. В този смисъл се твърди, че не е налице надлежно съобщаване по смисъла на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, поради което не са настъпили правните последици на тази разпоредба и преклузивният срок по чл. 40, ал.

2 ЗУЕС не е започнал да тече. За тези си оплаквания жалбоподателят сочи съдебна практика.

Сочи се в жалбата, че в случая липсата на подпис от управителя на етажната собственост или от изрично упълномощено от него лице върху съобщението за изготвения протокол и върху протокола за неговото поставяне не представлява формален пропуск, а пълна липса на изискуемото от закона удостоверяване от компетентния орган. При отсъствие на такова удостоверяване съобщението е правно негодно, т.е. - то не доказва нито факта на поставяне, нито момента, в който това е извършено, което следва да обуслови извода, че при липса на валидно удостоверяване не е налице надлежно съобщаване по смисъла на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, не настъпват правните последици на тази разпоредба, решенията на общото събрание не се стабилизират и преклузивният срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС не започва да тече.

Твърди се в жалбата, че първоинстанционният съд неправилно е определил началния момент, от който за ищеца възниква субективното право на иск и започва да тече преклузивният срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС. Твърди се, че предявеният от ищеца иск по чл.40, ал. 1 от ЗУЕС е допустим, тъй като е предявен в рамките на 30 /тридесет/ дневния преклузивен срок от получаване от ищеца на атакуваното решение на ОСЕС на жилищна сграда С-„Жасмин", проведено на 21.10.2023 г. Сочи се, че ищецът е получил решението, ведно с всички приложения към него едва на 13.02.2025 г., въпреки че ги е изискал своевременно още на 03.06.2022 г., след като е бил въведен във владение на имота си.

Твърди се, че разпоредбата на чл. 40, ал. 2, вр. чл. 16, ал. 7 ЗУЕС в приложимата редакция на ДВ, бр. 26 от 2016 г., тълкувана граматически и в исторически аспект, налага извода, че срокът за оспорване на незаконосъобразно решение на общо събрание на етажните собственици започва да тече от връчване на етажните собственици на протокола от проведеното общо събрание. Твърди се, че не е достатъчно следователно при настоящата правна уредба да бъде поставено на общодостъпно място в сградата съобщение, че протоколът е изготвен, нито дори да бъде поставен самият протокол, тъй като по този начин няма да е изпълнено изискването на закона за реално "получаване" или "предоставяне" на протокола, като се сочи съдебна практика - Решение № 2158 от 13.04.2020 г. на СГС по гр. дело №9874/2019 година.

Заявява се в жалбата, че когато не е налице надлежно оповестяване на решенията на общото събрание по реда на ЗУЕС, преклузивният срок по чл. 40, ал.2 от ЗУЕС не започва да тече от датата на провеждане на събранието, а от момента на действителното узнаване за 2 решенията. „Под узнаване на решението", законодателят има предвид узнаване съдържанието му с оглед това заинтересованият да може да приведе поведението си в съответствие с него или да може да се защити като го оспори пред съда, излагайки конкретни основания за незаконосъобразност в исковата молба - сочи се съдебна практика Решение №94 от 25.04.2016 г. на ВКС по гр. дело №197/2016 г.. I г.о. ГК: Решение №577/17.11.2025 г. на Окръжен съд - Благоевград. 11-ри въззивен гр. състав.

Правят се оплаквания в жалбата, че първоинстанционният съд неправилно е придал решаващо значение на събраните гласни доказателствени средства при наличие на писмени доказателства, които обективират съществени пороци на процедурата. Твърди се, че от представените по делото документи се установява, че действията по свикване, провеждане и съобщаване на решенията на общото събрание са извършени от лица без представителна власт. Твърди се, че свидетелски показания не могат да заместят липсата на изискуемото от закона удостоверяване от компетентния орган, нито да придадат валидност на действия, извършени без представителна власт.

Сочи се в жалбата, че първоинстанционният съд е направил неправилен извод относно приложението на чл. 13, ал. 2 и чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Твърди се, че неправилно районният съд е приел, че ищецът не е доказал обстоятелството, че е уведомил управителя на етажната собственост за отсъствието си от адреса за период по-дълъг от 30 дни, и въз основа на това е достигнал до извод, че преклузивният срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС не е спазен. Описва се, че с писмо, изпратено чрез електронната поща на ищеца ***[email protected] на 03.06.2022 г. до г-жа И.А. /***@murite.bg/, която с имейл от 18.05.2022 г. му е предложила проект на договор за наем, с който да предостави за управление на „Елерокс Мениджмънт" ООД придобитите от него имоти, ищецът е изискал от „Елерокс Мениджмънт" ЕООД релевантните протоколи с решенията на Общото събрание и договора за поддръжка на комплекса, за да установи правата и задълженията си като собственик. Сочи се, че на това запитване не е получен отговор, не са предоставени изисканите документи и съответно ищецът не е могъл да установи нито кой е управителят на етажната собственост, нито какви решения са взети, нито какви задължения произтичат за него. В този смисъл се твърди в жалбата, че ищецът е предоставил дължимата грижа, като се е легитимирал като собственик, предоставил е електронен адрес за кореспонденция и е поискал информация относно управлението на етажната собственост.

Твърди се, че дружеството за поддръжка „Елерокс Мениджмънт" ООД в продължение на близо три години не е предоставило на ищеца поисканите протоколи, като именно тези протоколи са единственият източник, от който той е могъл да установи кой е управителят на етажната собственост, за да изпрати уведомление по чл. 13, ал. 2 ЗУЕС.

Сочи се, че ищецът обективно не е могъл да се информира за управлението на етажната собственост и по други начини, тъй като в Службата по вписванията - гр. Разлог не са били вписани договори за управление, а в електронния регистър на етажните собствености към Община Разлог същата не е фигурирала към релевантния момент, доколкото регистрацията е извършена едва на 15.11.2023 г., след провеждане на процесното общо събрание. При това 3 именно се твърди, че единственият наличен канал за комуникация е бил електронната поща на г-жа И.А., за която в хода на делото е установено, че е управител на комплекса.

Твърди се,че дружеството за поддръжка на етажната собственост е разполагало както с електронния адрес на ищеца, така и с неговия постоянен адрес, като на тези контакти са му били изпращани предложения и покани за плащане, включително през януари 2025 г. уведомления за задължения към фонд „Ремонт и обновяване", придружени с протокол от общото събрание. В този смисъл се твърди, че предоставените от ищеца данни за кореспонденция са били използвани избирателно - за изпращане на финансови претенции, но не и за предоставяне на информация относно свикването на общи събрания и взетите на тях решения, въпреки изричното искане на ищеца за това още през 2022 г.

При горното се твърди, че не са налице предпоставките за приложение на последното изречение на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, тъй като ищецът е предоставил електронен адрес за кореспонденция и следователно не може да се приеме, че е бил надлежно уведомен чрез поставяне на съобщение и съответно се сочи в жалбата, че изводът на съда, че преклузивният срок е започнал да тече, без да е налице надлежно уведомяване, е неправилен.

В жалбата се правят оплаквания и се твърди неправилност на изводите на първоинстанционния съд, с които същият е приел, че по делото е напълно доказано надлежното свикване на ОС на ЕС. Оспорват се с жалбата изводите на съда, че с представените от ответника с отговора на исковата молба 3 /три/ броя пълномощни, които са приобщени към доказателствения материал по делото, се установява изрично обективирана воля на конкретен собственик за свикване на ОС и съответно не дават права на пълномощниците С.С. и адв. Д. Р. за свикване на ОС, за определяне на дневен ред, за изготвянето и подписване на покана за провеждане на Общо събрание, както и за нейното оповестяване. Твърди се, че не са аргументирани изводите на първоинстанционния съд, че предоставените пълномощни на основание чл. 14 ЗУЕС са достатъчни да обосноват правомощия за свикване на общото събрание от 21.10.2023 г., определяне на неговия дневен ред и съобщаване на взетите решения.

С жалбата се поддържа, че за да бъде избрано едно лице - физическо или юридическо за орган на управление на етажната собственост, е необходимо неговото изрично съгласие за поемане на съответните права, задължения и отговорности. Това изискване е още посъществено в хипотеза, при която пълномощници, действащи без изрично овластяване за това, са включили в дневния ред нова точка и са взели решение избраният управител да упражнява функциите си безвъзмездно. В тази връзка се правят оплаквания в жалбата относно свикването на общо събрание от пълномощниците на останалите четирима етажни собственика, които са чужденци, рядко посещават имотите си, не се уведомяват за поставянето на поканата за свикване на ОС, която се изготвя и само на български език и няма как да разберат какво е съдържанието й. Твърди се, че така създадената практика по същество води до положение, при което едни и същи лица организират свикването на събранието, определят дневния ред, провеждат събранието и удостоверяват неговите 4 решения, без реално участие на останалите собственици. Твърди се, че при това положение формалното обявяване на протокол чрез залепване на входната врата на сградата, при положение че е известно, че всички собственици не пребивават в имотите си и че нито един от тях не е информиран за провеждането на конкретно общо събрание, не може да се приеме като изпълнение на целта на закона за осигуряване на реална информираност и участие.