Решение № 3244 от 30.06.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3244 гр. София, 19.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Е СЪСТАВ, в публично заседание на десети февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Иванка Иванова

Членове:

Петър Люб. Сантиров

Ванина Младенова при участието на секретаря Елеонора Анг. Георгиева като разгледа докладваното от Иванка Иванова Въззивно гражданско дело № 20221100502328 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл.258 ГПК – чл.273 ГПК.

С решение № 20219091 от 06.12.2021 г., постановено по гр. д. № 359/2021 г. по описа на СРС, ГО, 125 състав, „М.Т.“ ЕООД е осъден да заплати на М. Ц. М. сумата от общо 10 500, 91 лв. – неплатени наеми за месеците 06.2020 г, 07.2020 г, 08.2020 г; 09.2020 г., 10.2020 г, 11.2020 г., 12.2020 г. по договор за наем на имот, сключен на 01.01.2016 г., изменен с анекс № 1/13.06.2016 г. от по 1 500, 13 лв. на месец, ведно със законната лихва от предявяване на иска - 04.01.2021 г., до плащането, както и общата сума от 336, 70 лв. – неустойка за забава, дължима съгласно чл.2,ал.4 от договора за наем, както следва: сумата от 86, 26 лв. неустойка върху главницата от 1 500, 13 лв. - наемна цена за м.06.2020 г. за период 06.06.2020 г. до 29.12.2020 г.; сумата 73 ,76 лв. – неустойка върху главницата от 1 500, 13 лв.- наемна цена за м.07.2020 г. за период 06.07.2020 г. до 29.12.2020 г.; 60, 84 лв. – неустойка върху главницата от 1 500, 13 лв. - наемна цена за м.08.2020 г. за период 06.08.2020 г. до 29.12.2020 г; 47, 92 лв. – неустойка върху главницата от 1 500,13 лв. - наемна цена за м.09.2020 г. за период 06.09.2020 г. до 29.12.2020 г.; 35, 42 лв. – неустойка върху главницата от 1 500, 13 лв. наемна цена за м.10.2020 г. за период 06.10.2020 г. до 29.12.2020 г.; 22, 50 лв.

– неустойка върху главницата от 1 500, 13 лв. - наемна цена за м.11.2020 г. за период 06.11.2020 г. до 29.12.2020 г.; 10 лв. – неустойка върху главницата от 1 500, 13 лв. - наемна цена за м.12.2020 г. за период 06.12.2020 г. до 29.12.2020 г., както и сторените по делото разноски от 470, 04 лв. - държавна такса, 50 лв. - депозит за свидетел и сумата 2 160 лв. - адвокатско възнаграждение.

Срещу постановеното съдебно решение е депозирана въззивна жалба 1 от ответника „М.Т.“ ЕООД, с която го обжалва изцяло. Излага съображения, че обжалваното решение е неправилно, постановено в нарушение на материалния закон и формираната съдена практика. Счина, че неправилно решаващият съд е приел, че е изтекла погасителна давност за вземането, с което иска извършване на прихващане, което се основава на претенция за неоснователно обогатяване на ищеца, като наемодател. Съгласно трайната съдебна практика давностният срок започва да тече от момента на предаване на имота след прекратяване на наемния договор, който е и моментът на получаване на престацията, изразяваща се във връщането на наетия имот от страна на наемателя на наемодателя. Неправилно решаващият съд е счел, че давността започва да тече през 2012 г. - с извършване на подобренията.

Уговореният срок на договора за наем е 01.04.2017 г., а не се твърди да е предсрочно прекратен. С оглед на това на 01.04.2017 г. е станало изискуемо задължението на наемодателите да възстановят на наемателя това, с което са се обогатили неоснователно, респ. от тогава е започнала да тече погасителната давност на това задължение. С оглед на това счита, че към момента на цедиране на вземането към ответника, както и към момента на завеждане на делото вземането, с което се иска извършване на прихващане, не е погасено по давност. Дори да се приеме, че имотът е бил върнат от „М.“ ООД на наемодателя на 01.01.2016 г. – датата на сключване на договора за наем с жалбоподателя, за което не са представени доказателства, то към момента на цедиране на вземането – 12.11.2019 г. същото не е било погасено по давност. С оглед на това за прихващането е приложима разпоредбата на чл.103, ал.2 ЗЗД и същото отново се явява допустимо. Моли съда да отмени обжалваното решение и да отхвърли предявения иск. Претендира сторените по делото разноски.

В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от ищеца М. Ц. М., с който я оспорва. Излага съображения, че обжалваното решение е правилно и законосъобразно. Счита, че съдебната практика, на която се позовава жалбоподателя, се отнася за претенция за подобрения, претендирани въз основа на неоснователно обогатяване. В случая обаче възражението за прихващане е квалифицирано съобразно фактическите твърдения на ответника по доклада на съда като вземане по чл.231, ал.1 ЗЗД, което се реализира на плоскостта на деликтната отговорност на наемодателя.

Поддържа, че изискуемостта на същото настъпва в друг момент – с оглед периодичните плащания, както са тези за наемната цена, които законът допуска да бъде прихванато, изискуемостта настъпва в съответния месец, в който разходите са подобрения са направени или най - късно в следващия месец, за който се дължи наемната цена, с която вземането за подобрения може да бъде прихванато. В чл.231, ал.2 ЗЗД е регламентирано, че ако наемателят извърши поправката с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността й срещу наема. Счита, че тази норма определя началният момент на настъпване на изискуемостта на наемателя по чл.231, ал.2 ЗЗД, а именно – месеца, в който може да бъде прихванато с насрещното вземане на наемодателя за наемната цена. Поддържа,че изискуемостта на извършените през 2012 г. подобрения настъпва на 09.08.2012 г. – датата на приемо предавателния протокол за описаните в него СМР, а за описаните в приемо предавателен протокол от 24.10.2012 г. – на 24.10.2012 г. Общата 5-годишна давност изтича съответно на 09.08.2017 г. и на 24.10.2017 г. Към тази дати 2 предполагаемите вземания на наемателя за подобренията е могло да бъдат прихванати с насрещното вземане на наемодатея за наемната цена.

Ответникът е депозирал писмен отговор на исковата молба на 02.04.2021 г. – след изтичане срока на погасителната давност. Счита, че по делото е доказано, че договорът за наем с „М.“ ООД е прекратен към 31.12.2015 г., в каквато насока са показанията на свидетелите С.П., О.П. и Ц.Ц.. На 01.01.2016 г. е сключен договора за наем между страните. Счита, че по делото са доказани заявените в исковата молба твърдения. Поддържа възраженията си, че по делото не са установени действителност и валидност на договор за цесия и анекс № 1 към договор за цесия, сключени между „М.“ ЕООД – цедент, и „М.Т.“ ЕООД – цесионер. Поддържа, че по делото е доказано, че договорът за цесия не е подписан от управителите на дружествата, поради което следва да се изключи от доказателствата по делото. Счита, че чл.301 ТЗ намира приложение по отношение страните по договора, но договорът си остава недействителен да третите лица. Също така по делото не се твърди, че договорът е подписан от лице без представителна власт, а се установи, че не е подписан от лицата, посочени като негови автори, поради което същият е неистински. Поддържа, че подобренията следва да останат за сметка на наемателя. Излага съображения, че законът признава правото на подобрения единствено на добросъвестния владелец на недвижим имот – чл.72 ЗС. В полза на наемателя не се присъждат подобрения, поради което счита, че ответникът не е легитимиран да направи възражение за подобрения. Твърди, че претенцията на ответника е за подобрения, които не представляват трайно прикрепени към терена обекти, а представляват съоръжения, които подлежат на демонтаж и са преместваеми, т. е. същите не са собственост на ищцата като наемодател, за същата не е възникнало право на собственост по приращение, поради което не е легитимирана да отговоря по претендираните подобрения. Счита, че стойността на извършените СМР не съставляват подобрения, тъй като са свързани с дейности, необходими за наемателя за осъществяване на неговата търговска дейност в наетия обект не се касае за поправки по смисъла на чл.231, ал.2 ЗЗД, тъй като не са доказани повреди, които да са поправени от наемателя. Счита, че претендираните от ответника вземания за подобрения не са изискуеми и ликвидни, поради което не подлежат на прихващане. Поддържа възражението си изтекла погасителна давност по отношение претендирните от ответника подобрения, както и възраженията си за нищожност на договора за цесия поради липса на основание. Моли съда да потвърди обжалваното решение. Претендира сторените по делото разноски.

Съдът, след като прецени представените по делото доказателства и обсади доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл.12 ГПК и чл.235, ал.2 ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:

СРС е сезиран с обективно, кумулативно съеднени искове съответно с правно основание чл.232, ал.2, пр.2 ЗЗД и чл.92 ЗЗД. Ищцата твърди, че на 01.01.2016 г.е сключен договор за наем между ответника – наемател и О.Т.П. и Ц.М.Ц. – наемодатели, по силата на който е предоставен за временно ползване недвижим имот, представляващ частичен терен от имот № *** по кадастралната карта на гр. Монтана и срещу заплащане на месечен наем от 3 297 лв., платим по равно на всеки един от наемодателите. В чл.2, ал.4 от договора е предвидено, че при забава от страна на наемателя при плащане на 3 наемната цена същият заплаща неустойка в размер на законната лихва за забава върху неизплатената сума за всеки просрочен ден. Срокът на договора е 5 години – до 01.01.2021 г. В последствие месечният наем е променен на 3 000, 26 лв. С анекс № 1, сключен на 13.06.2016 г. между О.Т.П. и М. Ц. М. в качеството на наемодатели и ответинка – в качеството на наемател към договор за наем от 01.01.2016 г., поради смърта на наемодателя Ц.М.Ц., като страните са се съгласили в неговите права и задължения на наемодател да встъпи единствената му наследница по закон – М. Ц. М., негова дъщеря. До м.05.2020 г. ответникът заплащал редовно наемната цена. От м.05.2020 г. до завеждане на делото преустановил плащането на дължимия наем.

Припадащата се на ищцата част от месечния наем възлиза на 1 500 лв., 13 лв.

Уговореният срок за плащане на наем е до 5-то число на месеца, поради което от 6-то число на съответния месец наемателят изпада в забава. Моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да й заплати сумата от 10 500, 91лв. - припадаща й се част от наем за периода м.06.2020 г. – м.12.2020 г. включително, дължима по договор за наем от 01.1.2016 г. и анекс № 1/13.6.2016 г., както и да заплати сумата от 336, 70 лева – неустойка за забава по чл.2, ал.4 от договора в размер на законната лихва за забава, върху всяка вноска, от 6 - то число на текущия месец, начислена върху неплатените главници, до 04.01.2021 г. Претендира сторените по делото разноски. Прави възражение за прекомерност на претендираното адвокатско възнаграждение от насрещната страна.

С постъпилия в срока по чл.131 ГПК писмен отговор ответникът оспорва предявения иск. Твърди, че през исковия период не е ползвал процесния имот, а договорът не е имал действие между страните Твърди, че по силата на договор за цесия от 12.11.2019 г. ответникът е придобил от „М.“ ООД вземане към ищцата, респ. към нейния наследодател, представляващо обезщетение за направени трайни подобрения в процесния имот, в общ размер на 65 662, 29 лв. Доколкото цедентът е упълномощил цесионера за това, с отговора уведомява ищцата за извършената цесия. В случай, че съдът приеме предявеният иск за основателен, прави възражение за прихващане с цедираното вземане до размера на по – малкото. Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли предявените искове. Претендира сторените по делото разноски. Прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение, претендирано от насрещната страна.

Ищецът е оспорил направеното от ответника в условията на евентуалност процесуално възражение за прихване, като е изложил доводи, поддържани във въззивното производство относно валидността и действието на договора за цесия, материолнопавната легитимация на ответника по претендираното вземане, прави възражение за изтекла погасителна давност.

Твърди, че описаните от ответника съоръжения са демонтирани и отнесени от наетия имот от ответника и понастоящем не се намират в имота.