Определение № 705 от 31.07.2018, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 705 31.07.2018 г. гр.Бургас

Бургаският окръжен съд, Първо гражданско и търговско отделение, в закрито заседание на тридесет и първи юли две хиляди и осемнадесета година, в състав:

Окръжен съдия : Десислава Динкова като разгледа докладваното от съдията търговско дело № 7 по описа за 2018 година, за да се произнесе по реда на чл. 374, вр.чл.140 вр.чл. 146, ал.

1 от ГПК, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на ЕТ“Голям Дервент – 71 – Таня Иванова“ с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Приморско, ул.“Опълченска“ №18, против Община Приморско, представлявана от кмета Димитър Германов, за осъждане на ответника да заплати сумата от 500 500 лв., представляваща стойност на сграда – търговски обект, изградена от ищцата в общински терен по силата на договор за наем от 1992 год., ведно с мораторна лихва за забава, считано от 18.01.2013 год., до окончателното изплащане на главницата.

Съдът е изпратил препис от исковата молба и приложенията към нея на ответника.

Постъпил е писмен отговор от Община Приморско.

Препис от отговора е бил връчен на ищеца с указание за възможността за подаване на допълнителна искова молба. В срока по чл.372 от ГПК е постъпила допълнителна искова молба. В срока по чл.373 от ГПК е подаден допълнителен отговор от ответника Община Приморско.

При това положение, с оглед осъществената двойна размяна на книжа, съдът намира, че книжата по делото са разменени редовно.

Съдът намира, че в настоящото определение следва да включи и проекта си за доклад по делото на осн. чл.374, вр.чл.140, вр. чл.146 ГПК.

Проект за доклад:

Ищецът твърди в исковата си молба, че на 07.07.1992 год. сключил с Община Царево договор за наем на терен с площ от 110 кв.м., находящ се в гр.Приморско, на ул.“Трети март“ , понастоящем попадащ в ПИ с идентификатор *** по КККР на гр.Приморско. Заявява, че на 04.08.1998 год. сключил анекс към договора с община Приморско – правоприемник на община Царево, с който наел допълнително още 20 кв.м. Ищецът твърди, че в изпълнение на поетите задължения по договора и въз основа на разрешение за строеж №30/20.10.92 год. изградил постройка „Автогара и заведение за хранене“ по одобрен архитектурен проект от 16.10.92 год. Твърди, че обектът бил узаконен с акт №3/07.05.93 год. на гл.архитект на община Царево, а на 24.02.2001 год. бил издаден акт обр.15.

Ищецът

ЕТ твърди, че срокът на договора бил определен – 10 години, считано от сключването му, както и че след изтичането на срока договорът се счита за продължен за неопределено време, ако наемателят остане да ползва наетия имот без противопоставяне от страна на наемодателя.

Твърди се, че ползването на имота продължило до 18.01.2013 год., когато ответникът отстранил ЕТ и разрушил сградата въз основа на заповед №36/16.01.2013 год. Ищецът счита, че това поведение не освобождава ответника от задълженията му по договора – р.V т.1 задължава наемодателя да заплати обезщетение за претърпени загуби и пропуснати ползи, ако наемателят бъде лишен от ползването на имота преди изтичането на наемния срок, както и да заплати изградения обект на базата на чл.72 и сл. от ЗС. Ищецът се позовава и на р.V т.5 от договора, според който наемодателят дължи заплащане на изградения обект и ако договора не е развален от наемателя. Твърди се, че ищецът поканил ответника да заплати стойността на изградения обект и след като ответникът не изпълнил договорните си задължения, община Приморско дължи исковата сума.

Ответникът община Приморско е депозирал отговор, с който исковата молба се оспорва изцяло.

Прави се възражение, че делото следва да се гледа по общия ред, а не като търговски спор.

Заявява се, че исковата молба е нередовна, тъй като не е ясно на какво основание се претендира сумата – за вреди, пропуснати ползи или за стойността на изградения обект.

Претенцията се оспорва по основание и размер, като ответникът твърди, че право на обезщетение за извършени подобрения в чужд имот има само владелецът (чл.72 и 74 от ЗС), не и държателят. Ответникът заявява, че на ищеца не са причинявани вреди – ЕТ не е претърпявал загуби от действия на общината. Сочи се, че ответникът не е в неизпълнение на свои задължения, което да е основание за предявяване на исковите претенции. Твърди се, че след прекратяване на договора през 2003 год. ищецът е продължил да ползва имота до премахване на сградата, без да заплаща наем или обезщетение, което е основание да се твърди, че се е обогатил. Ответникът счита, че ищецът е бил държател по силата на договор за наем, като дължимия наем за ползването на терена и сградата е бил за сметка на разходите за изграждане на сградата. Сочи се, че увеличението се заплаща, доколкото съществува към деня на постановяване на решението, а към момента на предявяването на иска сградата не съществува и е съборена от 18.01.2013 год.

Ответникът не оспорва възникването на облигационна връзка от договор за наем, както и че през 1992 и 1993 год. на физическото лице Таня Иванова са били издадени строителни книжа.

Посочва, че на 21.04.1998 год. е съставен акт за общинска собственост за част от терена - площад в гр.Приморско.

Не оспорва, че на 04.08.1998 год. с наемателя е сключен анекс, с който са предоставени още 20 кв.м. за изграждане на складово помещение срещу задължение за заплащане на месечен наем. Ответникът твърди, че с писмо от 04.11.2002 год. уведомил ищеца за изтичането на наемния срок и го поканил да подпише анекс, но ЕТ направил писмени възражения и не подписал предложения анекс. Затова с писмо от 03.02.2003 год., имащо характер на уведомление по чл.238 от ЗЗД, общината уведомила ищеца, че счита договора за прекратен и го поканила в срок от 1 м. да освободи общинския терен. Твърди се, че след прекратяването на договора ищецът не освободил терена и не премахнал обекта.

Ответникът проследява кореспонденцията между страните и последвалите заповеди, както и обжалването им, до премахването на сградата през 2013 год.

Ответникът счита за неоснователни твърденията на ищеца, че ма право на заплащане на изградените подобрения на базата на чл.72 и сл. от ЗС, т.е че има качеството на владелец. Твърди, че ищецът е упражнявал единствено държане на част от изградената постройка. Твърди се, че според договора изградената постройка е за сметка на дължимия наем, т.е строителните действия за изграждане на помещението, вкл.вложените строителни материали, не съставляват подобрения според ППВС №6/74 год.

Заявява се, че претенцията е неоснователна и поради това, че наемодателят дължи стойността на подобренията в наетия имот само когато извършването им е уговорено, или са необходими за ползването на имота по предназначение и стойността им не е приспадната от наемната цена. Посочва се, че когато страните са обвързани от договор за наем и наемателят направи подобрения със съгласието на наемодателя, страните могат да уговорят за чия сметка ще бъдат извършените разноски. Разноските могат да останат за сметка на наемателя, при съгласието му да бъде компенсиран чрез по-благоприятни условия на наемния договор и процесният случай според ответника е такъв - страните са постигнали съгласие, че строителството е за сметка на наемателя и вместо да заплаща наемна цена ще ползва имота за свои нужди.

Твърди се, че сградата е съборена от общината, тъй като за терена е разработена инвестиционна програма с проект и строителни книжа, а наемателят не е изпълнил задължението си за премахване след изтичане срока на наемния договор и прекратяването му.

Заявява се, че претенцията е неоснователна и поради това, че ищецът не може да се ползва от правата по чл.59 от ЗЗД – не е налице обедняване, тъй като строителството на сградата е за сметка на наема.

Според ответника претенцията е неоснователна и поради това, че сградата не е била довършена и е ползвана в нарушение на закона, без разрешение за ползване. Това според него представлява договорно неизпълнение и е основание за намаляване на стойността ѝ.

Претенцията се оспорва и с твърдения, че не се представят доказателства за разходване на средства от търговеца за построяването на сградата.

Твърди се, че наемодателят не дължи заплащане на изградения обект, тъй като срокът на договора е изтекъл и общината е уведомила наемателя за това е го е поканила да сключат нов договор или анекс. След като това не е било направено, действието на договора е прекратено. Според изложеното в отговора искът е неоснователен и защото ищецът не е изпълнил задължението си доброволно да премахне сградата след прекратяване на договора.

Въвежда се твърдение, че претенцията е погасена по давност, тъй като погасителната давност при вземания за извършени от държател в чужд имот подобрения тече от датата на извършването им, а не от по-късен момент.

При условията на евентуалност се въвежда възражение за прихващане със сумата от 600 000 лв. – неплатен наем за периода от 17.07.1992 год. до 18.01.2013 год. Заявява се, че ако се приеме, че ответникът дължи стойността на сградата, ще е налице обогатяване на ищеца за сметка на неплатения наем за терена и сградата.

Представят се доказателства и се правят доказателствени искания.

Ищецът ЕТ е депозирал допълнителна искова молба. Твърди, че отношенията между страните се уреждат от облигационното, а не от вещното право.

Счита, че при условията на принципа за свобода на договарянето те са сключили процесния договор за наем на 17.07.1992 год, подписали са анекс от 04.08.1998 год. и договорът за наем не е бил прекратен от ответника по надлежния ред до разрушаването на сградата на 18.01.2013 год.

Ищцата заявява, че е изправна страна по договора, а ответникът не е. Счита, че за да не изпълни последният задълженията си по р.V т. 1 – 5 от договора е приложил властнически, а не гражданскоправни способи, за да премахне сградата, без и до сега да заплати стойността ѝ при условията на чл.72 от ЗС съгласно р.V т. 1-5.

Намира за неоснователно възражението за погасителна давност и счита, че такава е започнала да тече от премахването на сградата.

Подробно проследява кореспонденцията между страните. Заявява, че не е бил сключен нов анекс след отправената ѝ покана от 2002 год. Твърди, че е ползвала имота с правно основание – договор за наем и анекс. Счита, че прекратяването на договора, на което се позовава ответника, не се е осъществило. Заявява, че всички действия, след становището на ЕТ от 2006 год., са били насочени не към изпълнение на задълженията на ответника по раздел V, а към осуетяване на това изпълнение чрез предприемане на властнически действия по премахването на обекта. Позовава се на решенията на съда във връзка с обжалване на заповедите, издавани от кмета на община Приморско.

Твърди, че възникването на инвестиционна инициатива за терена не освобождава ответника от задълженията му по р.V т.1 – 6 и не го прави изправна страна по договора.

Възразява по приемането на възражението за прихващане със сумата от 600 000 лв., тъй като задължение за заплащане на наем не е било договаряно между страните и не произтича от клаузите на договора от 17.07.92 год. р.ІV. Ако възражението бъде допуснато, счита, че следва да се има предвид, че помещения №1 и 3 не са ползвани от ищеца, а от ответника.

Ответникът е депозирал отговор на допълнителната искова молба, с която поддържа доводите си, че ищцата не е имала качеството на добросъвестен владелец , поради което разпоредбите на чл.72-74 от ЗС не са приложими в отношенията между страните.

Посочва се, че исковете са неоснователни, тъй като ищецът не е изпълнил разпоредбите на §4 - §8 от ПЗР на ЗОбС и с предявената молба цели да извлече полза от собственото си противоправно поведение. Ответникът твърди, че по отношение на процесния договор следва да бъде съобразена разпоредбата на §7 ал.1 от ПЗР на ЗОбС, според който наемното правоотношение за имоти, частна общинска собственост, възникнало до 01.06.1996 год., запазва действието си до края на договорения срок, но не повече от 3 години от влизане в сила на ЗОбС или най-късно наемното правоотношение следва да се счита за прекратено с изтичане на тригодишния срок по §7 – след 01.06.99 год. правата по наемния договор са погасени по силата на закона. Ответникът твърди, че след тази дата процесния договор представлява договор с изтекъл срок на настаняване, което е основание за прекратяване на наемното правоотношение. Следвало е община Приморско да прекрати договора, след като отношенията се уреждат от специалния закон – ЗОбС, който не предвижда отдаване под наем на общинско имущество безсрочно. Ответникът посочва, че срокът на договора е бил 10 години и по това страните не спорят. Счита, че след като срокът е изтекъл наемните отношения могат да се прекратят с едностранно изявление по чл.238 от ЗЗД и след изтичане на едномесечния срок, даден с предизвестието. Според ответника с писмо изх.№2040/04.11.2002 год., получено на 20.11.2002 год. ищцата е била уведомена за изтичането на срока и е била поканена за предоговаряне на отношенията, но е възразила по новите условия. С писмо изх.№247/03.02.2003 год., имащо сила на уведомление по чл.238 от ЗЗД, общината уведомила ищеца ЕТ, че договорът за наем е прекратен и е отправила покана с едномесечен срок да освободи общинския терен. Заявява се, че след прекратяването на договора ищецът не е освободил терена и не е премахнал постройката.