Решение № 443 от 01.02.2023, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 443 гр. Пловдив, 01.02.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Дафина Н. Арабаджиева при участието на секретаря Габриела Пл. Йорданова като разгледа докладваното от Дафина Н. Арабаджиева Гражданско дело № 20225330101131 по описа за 2022 година

Производството по делото е образувано по искова молба на Ф. Б. П., ЕГН: ********** против К. Д. А., ЕГН: **********, с която е предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на *** предварителен договор за покупко продажба на следния недвижим имот: Урегулиран поземлен имот УПИ *** /***/, планоснимачен номер ******/ от кв. *** /****/ по регулационния план на с. ****, община ***, област ***, целият с площ от 1540 кв.м. /хиляда петстотин и четиридесет квадратни метра/, с приложена регулация, при граници и съседи: улица, УПИ ***, УПИ ***, УПИ *** и УПИ *** от същия квартал, ВЕДНО с построената в имота Двуетажна полумасивна жилищна сграда със застроена площ от 66 кв.м. /шестдесет и шест квадратни метра/, както и ведно с всички други постройки, подобрения и приращения в имота, който гореописан имот, съгласно Кадастралната карта и кадастрални регистри на село ****, одобрени със Заповед № ***/**** на Изпълнителния директор на АГКК, понастоящем е заснет като: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ***** /***/, находящ се в село ***, община ****, област ***, с административен адрес на имота: област ***, община ****, село ****, улица „****” /****/, целият с площ от 1209 кв.м. /хиляда двеста и девет квадратни метра/, с трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: Ниско застрояване /до 10 метра/, номер по предходен план: имот № *** /****/, парцел *** /***/, квартал *** /****/, при съседи на имота: ПИ с идентификатори № *****, ****, ****, ****, ***** и ****, ведно с построената в гореописания имот: СГРАДА с идентификатор № **** /*****/, със застроена площ от 69 кв.м. /шестдесет и девет квадратни метра/, с 1 предназначение: Жилищна сграда - еднофамилна, брой етажи: 2 /два/, както и ведно с всички останали постройки, подобрения и приращения в поземления имот.

В исковата молба се твърди, че на *** ищцата е сключила с ответника предварителен договор за покупко-продажба на гореописания имот, като продажната цена в размер на 20 000 била платена от купувача изцяло на падежа – ****. На същата дата страните се явили пред нотариус, където бил съставен Констативен протокол, в който било отразено, че продавачът К. А. не желае да сключи окончателен договор, тъй като бил намерил друг купувач. Сочи се, че съгласно чл. 14 от договора, в случай на неизпълнение на поетите задължения от продавача, същият дължи на купувача неустойка в размер на 5000 лева.

Изразява се становище, че ищцата е изпълнила всички задължения по предварителния договор, сключен с ответника и че за ответната страна е възникнало задължението да сключи окончателен договор, с който да се прехвърли собствеността върху имота. Позовава се на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. С Определение от **** по ч.гр.д. № ***/*** по описа на ОС – ***, ***, съдът допуснал обезпечение на предявения иск чрез налагане на възбрана върху процесните имоти, собственост на ответника. Моли искът да бъде уважен. Претендира разноски.

В срока по чл.131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответника, със становище за неоснователност на предявения иск. Твърди да е собственик на процесния имот. Не се спори, че на **** между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на описания в исковата молба недвижим имот, както и да е получил уговорената сума от 20 000 лева. Твърди да са постигнали устна уговорка с ищцата, че уговорената цена по договора може да се промени, с оглед социално-икономическите условия в страната. Излага, че след сключване на процесния договор се появил нов купувач, който предложил по- висока цена.

Поради липсата на съгласие на ищцата да заплати по-висока продажна цена от уговорената, окончателен договор не бил сключен.

Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, и с оглед изявленията на страните, намира следното от фактическа и правна страна:

За да се уважи предявеният иск ищецът следва да установи при условията на пълно и главно доказване, че е сключил с ответника валиден предварителен договор по смисъла на чл.19, ал.1 и 2 ЗЗД, в който са уговорени съществените елементи на окончателния договор, че предмет на същия е прехвърляне на правото на собственост върху описания недвижим имот, както и че ищецът се явява изправна страна по предварителния договор т.е. изпълнил е поетите с него задължения и че са настъпили предпоставките за възникване на задължение за ответника да сключи окончателен договор със сочения предмет, както и че са налице предпоставките за прехвърляне на съответното вещно право, включително, че прехвърлителят е собственик на същото.

Не е налице спор между страните по делото и от приетия като писмено доказателство Нотариален акт от ****, съдебно решение, договор за покупко - продажба се установява, че 2 ответникът е собственик на процесните недвижими имоти.

Видно от приетата справка от Служба по вписванията към датата на приключване на устните състезания не е отразено разпореждане с процесните имоти.

Приета е като писмено доказателства скица, отразяваща актуалните характеристични данни на имотите, както и удостоверение за данъчна оценка, издадено от Община ***, в което е отразено, че общата данъчна оценка е 7705,50 лв.

От приетия като писмено доказателство предварителен договор, се установява, че на *** между ответника в качеството на продавач и ищеца в качеството на купувач е постигнато съгласие за сключване на окончателен договор за покупко – продажба на процесните имоти.

В предварителния договор са уговорени съществените елементи на окончателния такъв, а именно: предмет, цена и начин на плащане. Съгласно чл. 2 от договора страните са определили продажна цена на описания имот, предмет на договора 20 000 лв. Съгласно чл.3 страните са се съгласили, че договорената от тях цена е окончателна и крайна в отношенията между тях и може да бъде променяна само на базата на взаимното им съгласие, обективирано в писмена форма. Съгласно чл. 6 от договора уговорената цена в чл. 2 е окончателна и не подлежи на промяна в следствие на инфлационни процеси, изменение на пазарната конюнктура и други такива обстоятелства, до снабдяването на купувача с нотариален акт. В чл. 4 е уговорено, че цената по договора ще бъде заплатена от купувача по банков път , по посочена от Продавача банкова сметка най – късно в деня на изповядване на окончателната сделка пред нотариуса.

Доколкото не се представят доказателства, нито се твърди от ответника да е подписано допълнително споразумение, с което да са променени условията по договора, касаещи цената, то съдът приема за неоснователни възраженията на ответника за наличие на уговорки, касаещи договорената цена, различни от отразените в чл. 2 от договора.

Съгласно чл. 7 от договора страните са се задължили да сключат окончателен договор в нотариална форма за продажба на описания недвижим имот, пред **** най – късно до 11.00 часа на ****. Промяна на датата е уговорено да бъде извършвана само с писмено споразумение. В чл. 14 от договора е уговорена и неустойка за неизпълнение.

На определената в договора дата *** ищцата е превела по сметка на ответника сумата от 20 000 лв., като това обстоятелство не се оспорва от последния. Възраженията на ответника касаят наличие на устни уговорки, различни от постигнатите в договора, както и водени преговори за увеличаване на договорената цена.

Видно от съставения на *** в кантората на ***** протокол, на посочената дата и в уговорения час в кантората са се явили страните по предварителния договор, като ответникът К. А. е заявил, че е получил от ищцата Ф. П. сумата от 20 000 лв. по сключения предварителен договор. Заявил е, че е съгласен да сключи сделката при продажна цена от 25 000 лв., ако ли не – се отказва. Отразено е изявлението на ищцата, че не желае да сключи сделката за сумата от 25 000 лв. Отразено е изявлението на ответника, че предпочита да продаде имота на друг за по – добра цена на имота, а получената сума ще възстанови на 3 купувача. Заявява, че за него е по – изгодно да плати и договорената неустойка.

На основание гореизложеното съдът счита, че ищецът е установил при условията на пълно и главно доказване, че е налице съгласие между страните по съществените елементи на договора за прехвърляне на правото на собственост върху описания недвижим имот, както и настъпването на предпоставките за сключване на окончателен договор, както и че е изправна страна по договора, поради и което искът следва да се уважи изцяло, като основателен и доказан.

Съгласно чл. 20а ЗЗД договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили, като в ал. 2 е предвидено, че договорите могат да бъдат изменени, прекратени, развалени или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона.

Ответникът не установява възраженията си за наличие на уговорка за промяна на цената, като в няколко разпоредби в договора изрично се посочва, че цената е крайна и окончателна и не подлежи на промяна. Доколкото липсва оформено по уговорения начин, а именно в писмена форма, съгласие за промяна на цената, то съдът приема, че ищцата е изправна страна и отказа й да заплати по – висока цена от уговорената не представлява неизпълнение на сключения предварителен договор и поетите с него задължения.

Съгласно закона и установеното по прилагането му съдебна практика ако някоя от страните неоснователно откаже да изпълни задълженията си, другата страна може съгласно чл. 19, ал.

3 ЗЗД да предяви иск за сключване на окончателен договор и в такъв случай несъгласието на страната не е пречка за сключването на окончателния договор. /Тълкувателно решение № 22 от 5.V.1969 г., ОСГК, докладчик Васил Манчев /. В Решение № 166 от 15.03.2003 г. на ВКС по гр. д. № 687/2002 г., II г. о се приема, че предварителният договор за продажба не се счита за развален с едностранно заявление на продавача, ако купувачът е изпълнил своето задължение, какъвто е настоящия случай.

Действието на предварителния договор не се прекратява с изтичането на уговорения срок за сключване на окончателен договор и той продължава да обвързва страните и всяка от тях дължи изпълнение. За да прекрати действието си договорът трябва да бъде развален поради неизпълнение от една от страните по причина, за която насрещната отговаря – било чрез упражняване на правото на отказ от изправната страна, било по реда на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. / В този смисъл Решение № 60312 от 12.08.2022 г. на ВКС по гр. д. № 512/2021 г., IV г. о., ГК/.

В случая изявление за отказ е направено, но от неизправната страна, поради и което същото не може да породи правните последици на прекратяване на договорната връзка. Правото на разваляне на двустранен договор по реда на чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД принадлежи на изправната страна и е обусловено от виновно неизпълнение на поето договорно задължение на насрещната страна.

На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на РС- Пловдив нотариална такса в размер на 240,50 лв. – дължима такса, съгласно т. ІІ. 8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД.

Съгласно разпоредбата на чл. 364, ал. 2 ГПК препис от решението ще бъде издаден, само 4 след представяне на документи, удостоверяващи заплащане към съда на разноските по прехвърлянето, както и на дължимите на Община **** данъци и такси, като в случая следва да се представи документ за заплащане на данък придобиване на недвижим имот по възмезден начин в размер на 3 на сто от данъчната оценка (НАРЕДБА на Общински съвет на Община *** за определянето размера на местните данъци на територията на община ****) или 231,17 лв. и удостоверение за липса на задължения към Община **** за 2022 г., доколкото към настоящия момент данъкът за 2023 г. все още не е изискуем.

Съгласно разпоредбата на чл. 364, ал. 1 ГПК съдът освен, че осъжда ищеца да заплати на държавата разноските по прехвърляне на имота, то и нарежда да се впише възбрана върху имотите до изплащането на тези разноски.