Решение № 5625 от 28.08.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5625 гр. София, 28.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-16 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Елена Маврова при участието на секретаря Антоанета Н. Стефанова като разгледа докладваното от Елена Маврова Гражданско дело № 20241100110237 по описа за 2024 година

Ищецът „БРЕВАС ИНЖИНЕРИНГ“ ЕООД твърди в исковата молба, че в качеството на приемател е сключил на 07.12.2022 г. с ответника В. И. М., в качеството на учредител предварителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на жилищна сграда за имот на В. М. – поземлен имот с идентификатор *** по КК и КР на гр. София, район „Овча купел 2“, ул. „******** с площ на имота от 1086 кв.м., кв. 12, УПИ XI-187. Поддържа, че съгласно договора, учредителят В. М. следва да учреди на приемателя „БРЕВАС ИНЖИНЕРИНГ“ ЕООД право на строеж върху собствения си имот срещу задължението на приемателя за проектира и изгради жилищна сграда срещу обезщетение за учредителя в размер на 30 % от разгънатата застроена площ на сградата.

Ищецът поддържа, че в договора страните са посочили прогнозна разгъната застроена площ от 3 280 кв.м., като полагаемото се на учредителя обезщетение е от 984 кв.м. площ и са уговорили част от това обезщетение – 295 кв.м. да бъде получено чрез заплащане на фиксираната в чл. 2 сума от 400 000 евро, а остатъкът - чрез обекти от бъдещата сграда. Сочи, че част от сумата, в размер на 40 000 евро, е заплатена от приемателя на ответника при подписване на предварителния договор, а остатъкът се дължи при учредяване правото на строеж.

Поддържа, че задълженията на приематeля са подробно описани в раздел III „Срокове и етапи“, както следва, съгласно чл. 19 от предварителния договор: В срок от 45 дни от подписване на договора да изготви и внесе за съгласуване РУП - работен устройствен план за имота на учредителя, като това е изпълнени с вх. № САГ-ГР001 248/31.01.2023 г. в НАГ - СО. Работен план е одобрен със заповед на гл. архитект на СО № САГ-РА53-363/09.06.2023.

Сочи, че има задължение и в срок от 10 дни от влизане в сила на РУП да изготви и внесе мотивирано предложение за виза за проектиране, което е направено на 07.07.2023 г. Виза за проучване и проектиране е издадена на 18.08.2023 г., като същата влиза в сила след изтичане на 14 дневен срок, т.е. на 05.09.2023 г.

Поддържа, че в чл. 19, ал. 3 е предвидено, че сроковете по този договор започват да текат след получаване на виза за проектиране и всички документи, които са необходими за започване на проектирането, предмет на настоящия договор.

Ищецът поддържа, че след издаване на визата, тя следва да се съгласува с всички експлоатационни предприятия за външни захранвания, тъй като от тях се получават изходни данни за проектиране на съответните части по бъдещите проекти, т.е. това са документите по смисъла на чл. 19, ал. 3 от договора и чл. 12, ал. 1, т. 3 от Наредба № 4 за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти.

Ищецът поддържа, че визата е съгласувана от различните дружества за външни захранвания, като от страна на „Софийска вода“ АД, на 19.09.2023 г. едновременно със съгласуването на визата, е изпратено и писмо от същата дата, в което е указано, че е налице техническа невъзможност за присъединяване на имота към водопроводната и канализационната мрежа, тъй като преминаващия по улицата канал не е узаконен и е в лошо състояние. С писмото се указва необходимостта да бъдат проектирани, изпълнени и въведени в експлоатация улични водопровод и канал по технически характеристики, които следва да бъдат получени от НАГ./такива указания са дадени с писмо от 24.10.2023 г./

Ищецът сочи, че съответно проектът за уличен водопровод и проектът за улична канализация са одобрени от „Софийска вода“ на 22.02.2024 г. След тази дата е възможно проектирането и технически/работен проект е одобрен на 03.06.2024 г. и лицензиран оценител е изготвил таблица за площообразуване за разпределение на отделни видове площи и общите части на сградата. На 03.07.2024 г. е заплатена такса за издаване на разрешение за строеж.

След одобряване на работният проект В. М. е заявил претенции, че са в забава на изпълнение на задължението по договора, и конкретно че не е спазен общия срок, определен с чл. 19, ал.10 от предварителния договор, като изпратил писмено предложение за анекс.

Ищецът счита, че срокът по ал. 10 тече от 22.02.2024 г. и с писмо от 05.07.2024 г. е поканил ответника да се яви и извърши окончателен избор на обект на обезщетението. Отново е поканил на 12.07.2024 г. с електронно писмо. На 26.07.2024 г. са получили писмо от адвокат на ответника, с изявление за прекратяване на договора, 2 поради изтичане на срока по чл. 19, ал. 3. Ищецът счита, че дори и срокът да е изтекъл, договорът не може да бъде автоматично прекратен, а с едномесечно предизвестие, съгласно чл. 35 от нето.

Предвид горното и неявяването на две срещи, на 26.07.2024 г. ищецът е изпратил нотариална покана, получена на 29.07.2024 г. Ответникът се е явил, но е отказал да извърши окончателен избор, защото складови площи /мазета/ са включени в процента му за обезщетение. Сочи, че видно от представения констативен протокол за изравняване на площи, процентът е определен спрямо надземната РЗП. Изразените от страните становище са отразени в съставения от нотариус констативен протокол – акт 144, том III от 01.08.2024 г.

Ищецът счита, че третият отказ на учредителя представлява неоснователно неизпълнение на договора от него, и счита договора за развален от тази дата – 01.08.2024 г., като поддържа, че без подписване на окончателен протокол за окончателен избор на обекти от ответника, изпълнението на договора не може да продължи.

Сочи, че клаузата на чл. 34 от предварителния договор предвижда,че в случай на прекратяване на договора по този ред договорната неустойка, дължима от учредителя в размер на 80 000 лв., както и сторените разходи по този договор до момента на прекратяването.

В случая това са разходи за изработване и одобряване на работен устройствен план, мотивирано предложение за виза, съгласуване на визата и одобряване на идеен и работен проект за сградата, заплащане на таксата за издаване на разрешение за строеж, посредническа услуга за подписване на договора административни разходи на приемателя, подробно описани в исковата молба /л. 8/, в общ размер на 271 664,71 лв.

Ето защо, ищецът „БРЕВАС ИНЖИНЕРИНГ“ ЕООД моли съда, да бъдат уважени следните обективно кумулативно срещу ответника В. И. М., както следва:

1/ Иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, за сумата от 78 300 лв., за връщане на получената от В. М. сума по чл. 2 от предварителния договор от 07.12.2022 г., предвид настъпилото едностранно разваляне на договора от страна на приемателя по него по причина виновното неизпълнение на учредителя; заедно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на прекратяване на договора - 01.08.2024 г. до датата на изплащане на сумата;

2/ Иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, за сумата от 80 000 лв., представляваща договорна неустойка по чл. 34 от предварителния договор поради виновно неизпълнение на договора и извършеното прекратяване/разваляне на договора от страна на приемателя; заедно със законната лихва върху тази сума , считано от датата на прекратяване на договора - 01.08.2024 г. до датата на изплащане на сумата;

3

3/ Иск с правно основание чл. 88, ал. 1 ЗЗД, за сумата от общо 271 664,71 лв., представляваща обезщетение за вреди на приемателя, изразяващи се в сторени разходи по изпълнението на предварителния договор; заедно сьс законната лихва върху тази сума, считано от датата на прекратяване на договора - 01.08.2024 г. до датата на изплащане на сумата;

Ответникът В. И. М. оспорва изцяло исковата молба, по съображения в отговора. Сочи, че ищецът е в неизпълнение по отношение на сроковете в договора, и по-конкретно чл. 19, ал. 10 от същия и е нарушил договорните си задължения, свързани с окончателния избор на обекти за обезщетение на учредителя по предварителния договор. Сочи, че ищецът с оглед изпълнение на задълженията му за осъществяване на проектирането е следвало своевременно да се е запознал с обстоятелството, че присъединяване на сградата към водопроводната и канализационната мрежа би било невъзможно без изготвяне и одобряване на съответните промени. Сочи, че указанията на Софийска вода се отнасят за външни връзки, а не за самия проект на сградата.

Отделно от това, ответникът сочи че ищецът е нарушил договорните си задължения, свързани с окончателния избор на обекти за обезщетение на учредителя по предварителния договор. Сочи, че одобренията на 03.06.2024 г. от НАГ технически проект на сградата е с РЗП над земята 3 248,06 кв.м. Съгласно представения му протокол за изравняване на площите на 24.07.2024 г. и таблица за площообразуване надземната РЗП е 3 363,8 кв.м. Сочи, че в РЗП са включени и складов помещения, които не могат да служат за обезщетение като част от надземната РЗП съгласно чл. 2 от предварителния отговор. Поддържа, че не е отчетен и първоначалния му избор, като ищецът е изключил ап. 7 и е прикачил склад № 1 към обекта „Медицински център“.

Сочи, че ищецът е извършил действия без представителна власт, без да бъде уведомяван.

Съдът, след като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното:

Видно от предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение да построяване на „Жилищна сграда“ от 07.12.2022 г., сключен между В.

И. М., като учредител и „БРЕВАС ИНЖИНЕРИНГ“ ЕООД, като приемател, учредителят се задължава да учреди право на строеж на приемателя за изграждането на „Жилищна сграда с подземни гаражи“ в собствения си поземлен имот с идентификатор *** по КККР на София, на ул. „********, с площ от 1086 кв.м., срещу задължение за отстъпване правото на строеж.

Съответно приемателят се задължава да заплати на учредителя сума в размер на 400 000 евро, както следва: 40 000 евро при подписване на предварителния договор, 4 представляващи първата вноска и 360 000 евро при суперфиция и разрешение за строеж.

Със заплащане на сумата от 400 000 евро приемателя придобива 295 кв.м., изчислени на база прогнозно надземно РЗП от 3 280 кв.м. от полагащото се 30 % обезщетение на учредителят. Приемателят се задължава от свое име и за своя сметка да възложи проектирането и извърши изграждане на сградата, в договорените срокове и да предаде на учредителя в договорената степен на завършеност съгласно Приложение № 1 обектите, приблизително 689 кв.м. без довършителните работи от общата РЗП, предвидена за застрояване на жилищната сграда, полагащата се към избраните от учредителя обекти мазета в сутерена, както и 21 % от определения брой места за паркиране /гаражи, паркоместа/ в имота - конкретно уточнени в бройка и избор в бъдещия инвестиционен проект.

Съгласно чл. 19, ал. 10 от предварителния договор от 07.12.2022 г., общият срок за одобрение на всички проекти /с фази: Идеен и работен проект/ и с краен срок, датата на влизане в сила на „Разрешение за строеж“ за цялата сграда, да бъде сумарно най-много 10 месеца. При законодателни промени и при необходимост от ново и/или допълнително съгласуване на вече одобрени проекти с експлоатационни дружества „Софийска вода“, „ЧЕЗ Разпределение България“, и други инстанции, както и при констатирани грешки и несъответствия по работата на трети лица или държавен орган, общия срок за изпълнение на договора се удължава с времето, необходимо за това допълнително действие, но не повече от 2 месеца и се констатира с анекс към договора. В ал. 3 е предвидено, че сроковете по този договор започват да текат след получаване на виза за проектиране.

Съгласно чл. 20 от предварителния договор, учредителят получава като обезщетение в своя изключителна собственост в сградата приблизително 689 кв.м. от общата наземна РЗП, 21 процента от определения брой места за паркиране /гаражи, паркоместа/, както и сумата от 400 000 евро.

Съгласно чл. 34 от предварителния договор, ако учредителят неоснователно не изпълни този договор и/или откаже да сключи окончателен договор във формата на нотариален акт за учредяване право на строеж, то той дължи на приемателя заплащане на всички направени разходи по този договор до момента на прекратяването и неустойка в размер на 80 000 лв.

Разпечатката съдържа 35 от 67 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/c395528e-1403-4c41-8a10-1535eaa57e13