Решение № 124 от 28.04.2020, Районен съд - Несебър

Р Е

Ш Е Н

И Е №124

Град Несебър, 28.04.2020г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Несебърският районен съд, трети състав, в открито съдебно заседание на четиринадесети февруари, през две хиляди и двадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ПЕТЪР ПЕТРОВ с участието на секретаря Радостина Менчева, като разгледа докладваното от районния съдия гр.д.№ 860/2019г. по описа на Несебърския районен съд, за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.40 от Закона за управление на етажната собственост.

Ищецът “З.Ф.” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, к.к. Слънчев бряг, Административен център “Сапфир”, етаж 3, представлявано от управителя Д.Г.Х., твърди в исковата молба, че е инвеститор на комплекс “Вила Астория”, както и че е собственик на Апартамент № 84, находящ се на подпокривен етаж с площ от 103,69 кв.м., ведно с 14,41 кв.м. идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, находящ се в Апартаментен хотел с бирария, апартаменти и студия, представляващ комплекс “Вила Астория 1” с идентификатор *********, разположени в поземлен имот с идентификатор *********, с адрес: к.к. Елените, град Свети Влас, местност

“Козлука”, община Несебър. Излага твърдения, че комплексът представлява такъв от затворен тип по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, поради което не попада под общия режим на управление на общите части, като управлението следва да се урежда съгласно чл.2 от ЗУЕС – с писмени договори с нотариална заверка на подписите, сключени между инвеститора, от една страна, и отделни етажни собственици на самостоятелните обекти, от друга страна. На 19.07.2019г. обаче е проведено Общо събрание на Етажната собственост на комплекс “Вила Астория 1”, сграда с идентификатор *********, за което законният представител на ищцовото дружество е узнал в деня на провеждането му, като за да бъде представен на събранието е упълномощил адвокат. На входа на сградата не е била поставена преди това покана за свикване на ОС. Освен това липсвала информация за принадлежащите на всички обекти в сградата идеални части в квадратни метри и в проценти, посочване на собственика на обекта, посочване вида на обека и други обстоятелства. По тази причина не е установен кворума на събранието, респ. по неясен начин в протокола е посочено, че е бил налице кворум от 77.470%. Счита, че протоколът не отговаря на изискване за съдържание предвид, че в него не е посочено мястото и часа на провеждане на събранието, не е посочено кой как е гласувал, явилите се лица, притежаваните, респ. представените, идеални части, липсвали подписите на явилите се лица. Липсвало съобщение за изготвен протокол от ОСЕС и протокол за поставянето му, а заверен препис от протокола от ОСЕС е бил предоставен на ищеца на 14.08.2019г., след като такъв е поискан. В протокола липсва информация за представителната власт на пълномощниците, а пълномощните не са приложени към протокола. За обект е присъствал само един от съсобствениците, но той бил регистриран с пълния процент идеални части на обекта. На събранието са участвали лица, които не са етажни собственици и не са имали представителна власт, а освен това други пълномощници са представлявали повече от трима етажни собственици. Не били осигурени преводачи, с което се нарушавало правото на етажни собственици да участват на събранието. Събранието не се е председателствало от председателя на управителния съвет, а протоколчикът е избран в нарушение на чл.16, ал.4 от ЗУЕС. На събранието са взети решения, които не са били в предварително обявения дневен ред, както и такива, за които Общото събрание не е компетентно според разпоредбите на ЗУЕС. Излагат се отделни съображения за незаконосъобразност на решенията от т.1 до т.12 от дневния ред включително, а основният довод за това е, че те не са взети с изисуемия от закона кворум. Моли да бъдат отменени като незаконосъобразни всички решения на процесното ОСЕС.

В отговора на исковата молба от ответната страна – Етажната собственост, представлявана от Председателя на Управителния съвет А.А.Р., се изразява становище за неоснователност на предявения иск, като счита също, че не е спазен 30-дневния преклузивен срок за предявяване на иска, за чието начало посочва датата, когато е поставено съобщението за изготвения протокол от ОСЕС по смисъла на чл.16, ал.7, изр. 1-о от ЗУЕС, а именно 22.07.2019г.

Несъобразявайки се с разпоредбата на чл.16, ал.7, изр.3-о от ЗУЕС и без да бъде дадена възможност на ищеца да докаже спазването на срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС, и с непосочването кога протоколът от ОСЕС ведно с приложенията е връчен на пълномощника на ищцовото дружество, ответната страна предлага производсвото по делото да бъде прекратено – т.е. съдът да откаже правораздаване. Наред с това ответникът поставя под съмнение активната процесуална легитимация на ищеца с допускането от негова страна книгата на етажните собственост да има по-голяма материална доказателствена сила от нотариалния акт, с който се удостоверява право на собственост, по който начин ищецът да е загубил или да не е придобивал качеството на етажен собственик, а оттам и че не е страна по спорното материално правоотношение. Нещо повече, като е упражнявал правата си на собственик и е отдал под наем апартамента си за определен период, през който е проведено събранието, ответната страна се опитва да внуши (може би и да убеди някого), че ищецът е загубил правото си на собственост за определен период от време, а оттам и качеството си на етажен собственик. Оспорва твърдението на ищеца, че комплекс “Вила Астория 1” представлява жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, понеже не са налице условията на чл.2 от ЗУЕС, нито пък са налице обективните условия комплексът да се определи като такъв от затворен тип, а ищецът е сключил договори само с единици етажни собственици с нотариална заверка на подписите, които са вписани в Службата по вписванията – Несебър. Това обстоятелство не се променя с факта на вписването на комплекса в Община Несебър като такъв от затворен тип. Излага съображения за законосъобразно свикване и провеждане на ОСЕС като уточнява, че поканата за свикване на събранието е поставена на входните врати на сградата на 11.07.2019г. в 13:00 часа, а събранието е насрочено на 19.07.2019г. в 19:00 часа, за което действие е съставен протокол. Поканата е изпратена по електронната поща на ищеца. В списъка на участниците на събранието, който е неразделна част от протокола, се съдържа информация за име на собствениците и ползвателите, номера на апартаментите, площта на идеалните части от общите части в проценти към всеки от апартаментите, имената на пълномощниците и на собствениците, които те представляват, подписите на участниците. Счита, че правилно са посочени идеалните части от общите части в проценти към всеки самостоятелен обект, тъй като те са били изчислени по-рано, поради което правилно е посочен кворум от 77,470% идеални части от общите части в етажната собственост. За неоснователни счита твърденията на ищеца за нарушения по чл.16, ал.5 от ЗУЕС при изготвянето на протокола, а като е поставено съобщение за изготвен протокол от ОСЕС, за което действие също е съставен протокол, е спазено изискването на чл.16, ал.7 от ЗУЕС. Не счита за нарушение на чл.16, ал.5 от ЗУЕС непосочването в протокола или в друг отделен документ обстоятелството кой от участниците как е гласувал по отделните точки от дневния ред, по които са вземани решения, включително и поради неоспорването на съдържанието на протокола от ОСЕС в 7-дневен срок от обявяването му. Отрича да е нарушен чл.14, ал.5 от ЗУЕС, тъй като не е нарушен начина на представителство на събранието. Всички участници на събранието са рускоезични граждани с изключение на адвокат Ц.М., който обаче заявил, че владее отлично руски език, поради което не е било необходимо участието на преводач. Моли искът за отмяна на решенията на ОСЕС да бъде отхвърлен.

В съдебно заседание ищцовото дружество се представлява от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа исковата молба с изложените в нея доводи и искане за отмяна на решенията на Общото събрание на ЕС.

Процесуалният представител на ответната страна изразява становище за неоснователност на иска предвид, че събраните по делото доказателства установяват законосъобразно свикване и провеждане на процесното общо събрание на Етажната собственост и законосъобразност на взетите на него решения, като в тази връзка поддържа доводите, изложени в отговора на исковата молба.

Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

На 20.09.2011г. с Нотариален акт

№ 41, том VІ, рег.№ 6273, дело № 1005/2011г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския районен съд, “Б.Л.” ООД, като собственик на Поземлен имот с идентификатор ********* по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Свети Влас, община Несебър, одобрена със Заповед № РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: град Свети Власт, местност “Козлука”, с площ 2 400 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), върху който имот е предвидено изграждане на Апартаментен хотел с бирария, апартаменти и студиа по неодобрен идеен проект, е учредил в полза на ищцовото дружество “З.Ф.” ООД, право на строеж върху 96 броя самостоятелни обекти (заведение за обществено хранене – бирария, 46 студия, 41 апартаменти, 8 складове).

В полза на “З.Ф.” ООД е издадено

Разрешение за строеж № 102 от 22.12.2011г. на Главния архитект на Община Несебър, за Апартаментен хотел в ПИ *********, местност “Козлука”, град Свети Влас.

“З.Ф.” ООД е предприел действия по отчуждаване на самостоятелните обекти в полза на трети лица, като си е запазил собствеността върху два от тях: Апартамент № 84, с площ 103,69 кв.м., ведно с 2.736% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, представляващи 14,41 кв.м., и на Студио № 51, с площ 24,76 кв.м., ведно с 0.668% идеални части от общите части на сградата, представляващи 3.62 кв.м., в резултат на което е възникнала етажна собственост в сградата, в която се намират самостоятелните обекти.

Във всички договори за покупко-продажба на отделните самостоятелни обекти в сградата с идентификатор *********, обективирани в нотариалните актове, с които “З.Ф.”

ООД е прехвърлил правото на собственост в полза на трети лица, се съдържа клауза, съгласно която купувачът/ите се задължава/т да подпише/ат договор за поддръжка на общите части на сградата и прилежащия имот, както и да заплащат ежегодно поддръжката съгласно догововора. Такива договори за поддъжка, по които “З.Ф.” ООД има качеството на изпълнител, са сключени с отделните етажни собственици, придобили собствеността върху отделните самостоятелни обекти в сградата, като само една част от тях са с нотариална заверка на подписите. Тези договори за поддръжка са сключени през 2012-а и 2013-а година и едновременно с договорите, с които е прехвърлена собствеността върху отделните имоти. В договорите за поддръжка не е предвиден краен срок на действието им, като същите имат за предмет единствено поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в комплекса, наименован “Вила Астория 1”, а предвидените дейности, които изпълнителят – “З.Ф.” ООД, се е задължил да извършва, се свеждат основно до: техническа поддръжка на съоръженията за общо ползване; организация на вътрешния ред и режима на достъп в комплекса; организиране на външна охрана на комплекса; поддръжка на общите инсталации, подземни и надземни съоръжения, дворното пространство, зелените площи, детската площадка, басейните, атракционни и други; организация на санитарно-хигиенните дейности в комплекса; организиране и предоставяне на допълнителни платени услуги; организация на кумуналните дейности.

Въз основа на няколкото сключени с ответника договори за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, които са с нотариална заверка на подписа, през 2013г.

Разпечатката съдържа 24 от 76 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/c3811447-6b49-4414-b523-c8eba0d0cf5f