Протокол № 442 от 02.07.2026, Окръжен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№ 442 гр. Варна, 02.07.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на тридесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Даниела Д. Томова при участието на секретаря Христина Здр. Атанасова

Сложи за разглеждане докладваното от Даниела Д. Томова Търговско дело № 20253100900712 по описа за 2025 година.

На именното повикване в 13:31 часа се явиха:

След спазване разпоредбите на чл.142 от ГПК, на второ четене се явиха:

Ищецът С. И. В., редовно призован, не се явява в съдебно заседание, представлява се от адвокат А. Х., редовно упълномощен и приет от съда от днес.

Ответникът „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД , редовно призован по реда на чл. 50, ал.4, изр.2, в вр. с чл.41, ал.2 от ГПК, не се явява представител в съдебно заседание.

Ответникът „Д и Н 1“ ЕООД, редовно призован, не се явява законен представител на дружеството, представлява се от адвокат Д. К., редовно упълномощена и приета от съда от днес.

Адв. Х.: Няма пречки, да се даде ход на делото.

Адв. К.: Няма пречки, моля да се даде ход на делото.

СЪДЪТ с оглед редовното призоваване на страните, намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

На основание чл. 143 от ГПК, пристъпва към изясняване на спора от фактическа страна Адв. Х.: Поддържаме предявения иск.

Адв. К.: Оспорваме предявения иск. Поддържаме отговора.

1

Адв. Х.: Аз нямам възражения, доклада е пълен. Моля да се приеме за окончателен.

Адв. К.: Нямам възражения по доклада.

СЪДЪТ като съобразява липсата на възражения от страните, прави доклад по делото, като се придържа към предварително изготвения проект, съобщен с Определение рег.№ 998 от 15.06.2026 г., както следва:

1. Предмет на упражнената от ищеца С. И. В., ЕГН **********, с адрес в град Варна, искова защита е правото му да обяви за относително недействителна спрямо него разпоредителна сделка с недвижим имот, извършена от ответното дружество – негов длъжник „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД, ЕИК 204709435, седалище град Варна, в полза на трето лице – втория ответник „Д и Н 1“ ЕООД, ЕИК 200686875, седалище град Варна с Нотариален акт ********** г. на нотариус О. Ш., peг. №147 в НК.

2. Твърди се от ищеца С. И. В., че:

2.1. е кредитор на ответното дружество „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД, ЕИК 204709435, с непарично вземане по смисъла на чл.135 ал.1 ЗЗД, тъй като се явява титуляр на потестативното право за сключване на окончателен договор (ППВС №1 от 29.03.1065 г. по г.д. №7/1964 г., както и TP №2 от 09.07.2019 г. на ВКС по тълк.д. №2/2017 г. на ОСГТК);

2.2. на 25.03.2024 г. между страните бил сключен предварителен договор за изграждане и продажба на самостоятелен обект в новострояща се многофамилна жилищна сграда с един вход, в поземлен имот с идентификатор №***** с административен адрес **********, а именно апартамент №13, разположен съгласно одобрен архитектурен проект на 6 етаж, на кота +14.73, с площ 83.52 кв.м., ведно с включени към обекта припадащи се идеални части от правото на строеж;

2.3. с предварителния договор била уговорена и продажбата на 19.81 кв.м. ид. части от поземления имот в 30 дневен срок от снабдяване на сградата с акт 15;

2.4. съгласно клаузата на чл.2.2 от предварителния договор имотът следвало да бъде прехвърли с нотариален акт до 30.05.2024 г., но това не било сторено от страна на продавача независимо, че купувачът е заплатил договорената продажна цена в общ размер на 55 000 евро, от която 30 000 евро 2 при сключването на предварителния договор, удостоверено в чл.2.1 от договора, и остатъка от 25 000 евро, удостоверено в издадената от управителя на „Строй Map 2017“ ЕООД Н.Г.М. разписка;

2.5. от извършена в Агенцията по вписванията - Варна справка №1409296/30.092025г. чрез отдалечен достъп по данни за физическо/юридическо лице за извършени вписвания, отбелязвания и заличавания за периода 01.01.1991 г. до 30.09.2025 г. за лицето „Строй Map 2017“ ЕООД, ищецът установил, че дружеството се е разпоредило със своя недвижим имот, предмет на сключения между страните предварителен договор, чрез покупко-продажба, обективирана в нотариален акт от 24.09.2025 г., ***** на нотариус О.Ш. с peг. №147 на НК, сключен между „Строй Map 2017“ ЕООД, ЕИК 204709435, като продавач, представлявано от неговия управител Н.Г.М., и „Д и Н 1“ ЕООД, ЕИК 200686875, представлявано чрез пълномощник от управителя Я.Н.Н., като купувач;

2.6. този факт се установявал и от справка №1480963/13.10.2025 г. на Агенция по вписванията - Варна за периода от 01.01.1991 г. до 13.10.2025 г. за лицето „Д и Н 1“ ЕООД.

3. Твърди се от ищеца, че така извършената сделка уврежда интересите му като кредитор, тъй като осуетява възможността за реализиране на правото му да иска сключването на окончателен договор по реда на чл.19, ал.3 от ЗЗД, съгласно клаузата на чл.21 от предварителния договор.

4. Тъй като увреждащата разпоредителна сделка е извършена след възникване на вземането/потестативното право на ищеца, се счита, че първият ответник длъжника „Строй Map 2017“ ЕООД знае за увреждането.

5. Твърди се, че за увреждането е знаело и третото лице „Д и Н 1“ ЕООД, за което се излагат следните твърдения:

5.1. по повод закупуване на друг недвижим имот от „Строй Map 2017“ ЕООД, ипотекиран от него в полза на „Варна Кредит Груп“ ООД, на 03.04.2025 г. ищецът С. В. се е запознал лично с управителя на „Д и Н 1“ ЕООД Я.Н.Н.;

5.2. тогава „Д и Н 1“ ЕООД, чрез неговия управител Я.Н.Н. е бил уведомен за осъществяваното от „Строй Map 2017“ ЕООД строителство в ПИ с идентификатор ***** и в частност за сключените от ищеца три броя предварителни договори за покупка на обекти в изгражданата сграда, измежду 3 които и този за апартамент 13, като копия от договорите му били изпратени от ищеца по мобилно приложение;

5.3. впоследствие на проведена на 11.09.2025 г. среща между тях в офиса на „Варна Кредит Груп“ ООД, находящ се в гр. Варна, ул. „Ал. Дякович“ №45, ищецът показал на управителя Я.Н. предварителните договори в оригинал, които последният е преснимал;

5.4. на тази среща ищецът уведомил, че ще отсъства от България, тъй като заминава за Италия;

5.5. възползвайки се от отсъствието на ищеца, на 24.09.2025 г. ответниците сключили увреждащата сделка с предмет покупко-продажба на ап.13.

6. При тези основни твърдения ищецът С. И. В. моли да бъде обявена за недействителна спрямо него сключената между първия ответник „Строй Map 2017“ ЕООД, ЕИК 204709435, като продавач, и втория ответник „Д и Н 1“ ЕООД, ЕИК 200686875, като купувач, правна сделка, обективирана в нотариален акт от 24.09.2025 г., N936, т. V, peг. № 9414, дело №820/2025 г. на нотариус О.Ш. с peг. №147 на НК.

7 . Първият ответник „Строй Map 2017“ ЕООД оспорва иска като твърди, че ищецът С. В. няма правен интерес от воденето на иск по чл.135, ал.

1 ЗЗД, тъй като не е носител на права по предварителен договор за покупкопродажба на ап.13, намиращ се в гр. Варна, ул. „Христо Смирненски“ № 235.

8. Твърди, че подписаният между страните предварителен договор относно ап.13, както и относно още няколко жилища в сградата е симулативен, прикриващ договори за заем. Същите ищецът е предоставял на дружеството, за да подпомогне строителството на сградата, в която се намират както тези, така и неговите апартаменти, тъй като той, чрез собственото си дружество „Тангра 14“ ЕООД бил собственик на земята, върху която е учредено право на строеж и е изпълнено строителството на сградата на етап груб строеж.

9. Чрез дружество, в което ищецът имал неформално участие, „Варна кредит груп“ ООД били предоставени два кредита, обезпечени с ипотека на имот на трети лица. Извън това, поради недостатъчност на средствата, ищецът в лично качество предоставил на дружеството допълнително средства.

10. По желание на ищеца тези заеми били обезпечени с предварителни договори за продажба на апартаменти с уговорката дружеството да ги продава 4 свободно и да набави нужните пари, за да върне заемите, а междувременно строителството на сградата да не спира.

11. Фактът, че означените в предварителните договори цени са дадени в заем, се потвърждавал от предоставена от самия ищец кореспонденция с управителя на дружеството – купувач „Д и Н 1“ ЕООД, както и в редица частни разговори. Според ответника, няма никаква житейска логика твърдението, че ищецът би имал интерес да закупи от строителя си още три апартамента, при това на пазарни цени, въпреки че вече притежава други пет апартамента и паркоместа в същата сграда, която „Строй Map 2017“ ЕООД строи върху неговия имот.

12. Именно това било причината за включване в предварителния договор на клаузата на чл.22, според която, ако до 30.05.2024 г. продавачът „Строй Map 2017“ ЕООД върне изплатените от купувача суми в размер на 55 000 евро, то предварителният договор ще бъде прекратен по взаимно съгласие на страните, без да си дължат неустойки.

13. Сочи се от ответника „Строй Map 2017“ ЕООД, че след допълнителни уговорки, постигнати с ищеца С. В. за изплащане на дълг в общ размер на 203 506,74 евро към „Варна кредит груп“ ЕООД, отношенията между тях били напълно уредени.

14. По отношение оспорвания договор с „Д и Н 1“ ЕООД сочи, че същият е бил сключен в изпълнение на предварителен договор, сключен на 22.01.2024 г., по който задълженията на купувача са били изпълнени изцяло, анекс № 1 от 16.12.2024 г. към него и след заличаване на 22.07.2025 г. на вписаната върху имота възбрана, като страните са действали добросъвестно и в защита на своите интереси.

15. Вторият ответник „Д и Н 1“ ЕООД оспорва предявения иск като твърди, че ищецът С. В. няма правен интерес от воденето на иск по чл.135, ал.1 ЗЗД, тъй като не е носител на права по предварителен договор за покупкопродажба на ап.13, намиращ се в гр. Варна, ул. „Христо Смирненски“ № 235.

16. Не оспорва сключването на оспорваната с иска сделка, по която ответникът купувач „Д и Н 1“ ЕООД е бил представляван по пълномощия от адвокат, но твърди, че е действал добросъвестно и след като се е уверил, че отношенията, свързващи и трите страни - „Д и Н 1“ ЕООД чрез неговия управител Я.Н., С. В. и Н.М. - управител на „Строй Map 2017“ ЕООД, са 5 уредени.

17. Оспорва съществуването на правоотношението между ищеца С. В. и ответника „Строй Map 2017“ ЕООД, обективирано в предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот от 25.03.2024 г. Оспорва и съществуването на непарично вземане у ищеца, произтичащо от този предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

18. Твърди, че на 22.01.2024 г. е подписал предварителен договор за покупко продажба на процесния ап.13, с който продавачът „Строй Map 2017“ ЕООД се е задължил със свои сили и средства да довърши сградата и да прехвърли собствеността на имот на дружеството - купувач в шестмесечен срок от снабдяването на сградата с Акт обр. 14. От своя страна купувачът се е задължил да заплати продажна цена в общ размер на 145 700 лв. с вкл. ДДС, от която при сключването на договора е заплатил авансово депозит в размер на 5000 евро, а остатъкът е следвало да изплати разсрочено.

19. На 16.12.2024 г. бил подписан Анекс № 1 към предварителния договор, по силата на който страните са приели за безспорни помежду си факта, че задълженията на купувача са изпълнени изцяло, но собствеността на имота не е прехвърлена поради обективна причина, а именно наложена възбрана от трето лице, с оглед на което са постигнали договореност за удължаване на договорения срок за сключване на окончателен договор до 01.10.2025 година.

20. На 22.07.2025 г. вписаната възбрана върху процесния имот била заличена, като страните се договорили да приключат сделката и да прехвърлят собствеността в максимално кратък срок, когато управителят на „Д и Н 1“ ЕООД Я.Н. се прибере в Р. България.

21. При срещата между Н.М. и Я.Н., в качеството им на представляващи съответно „Строй Map 2017“ ЕООД и „Д и Н 1“ ЕООД, били постигнати допълнителни уговорки относно продажбата на друг имот, собственост на родителите на Н.М., намиращ се в гр. Варна, „Вилна зона“, ул. „4-та“, № 35.

22. От страна на Н.М. било разяснено, че този имот е послужил за обезпечение на дълга му към „Варна кредит груп“ ООД, ЕИК 201056687, където неформален съдружник бил ищецът С. В., поради това Я.Н. следвало да се договори с него относно заличаване на ипотеката.