Решение № 972 от 25.11.2024, Районен съд - Добрич

РЕШЕНИЕ

№ 972 гр. Добрич, 25.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ДОБРИЧ, XXI СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Мирослава Неделчева при участието на секретаря Теодора С. Димова като разгледа докладваното от Мирослава Неделчева Гражданско дело № 20223230100816 по описа за 2022 година

Производството по делото е образувано по повод искова молба с вх.№ 4571 от 16.03.2022г., уточнена с молба с вх. № 5171 от 28.03.2022г., вписана под акт № 150, том III, вх. рег.№ 2384 от 29.03.2022г. на СлВп - Добрич, подадена от Г. В. В. с ЕГН **********, с адрес г**** и С. В. В. с ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адресат за връчване на съдебни книжа упълномощен адвокат М. З., гр. Добрич, ул. ***, с която против Т. В. К. с ЕГН **********, адрес: *** и В. П. Д. с ЕГН **********, адрес гр. ***, са предявени обективно съединени при условията на евентуалност следните искове:

1. главен иск за установяване по отношение на ответницата Т. В. К., че ищците Г. В. В. и С. В. В. са собственици по наследяване от техния баща В. Г. В., починал на ***г., на 2/3 идеални части на недвижим имот, находящ се в гр. Добрич, област Добрич, община Добрич, на адрес *** а именно: апартамент № 17 (седемнадесет), на шестия етаж, състоящ се от две стаи, кухня и сервизни помещения, със застроена площ от 69,92 (шестдесет и девет цяло и деветдесет и два) кв.м., с предназначение: жилище, апартамент, представляващ самостоятелен обект в сграда, с идентификатор **** (***) по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Добрич, одобрени със Заповед № РД- 18-15/12.05.2005 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо самостоятелния обект от 29.11.2021 г., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на етажа: обекти с идентификатор ****и над имота: обект с идентификатор **** с прилежащото му таванско помещение № 17 (седемнадесет), с площ от 9.17 (девет цяло и седемнадесет) кв.м, ведно с 4.196 (четири цяло и сто деветдесет и шест) идеални части от общите части на сградата с идентификатор **** и 4.196 (четири цяло и сто деветдесет и шест) 1 идеални части от правото на строеж върху общински поземлен имот, с идентификатор **** по кадастралната карта и кадастралните регистри на града, и за осъждането й да предаде на ищците владението на същия имот;

2. евентуални искове за осъждане на В. П. Д.- В.а да плати на Г. В. В. и на С.

В. В., по 10 333.33 лв. (общо 20 666.66 лв.), ведно със законната лихва, счиано от датата на подаване на исковата молба до пълното изплащане на сумата, представляваща 2/3 от продажната цена на процесния имот по договор, сключен с нотариален акт № 19, том III, pen № 3814, дело № 309 от 2021г. на нотариус И. П., № 177, с дейност в района на Районен съд Добрич, получена от ответницата от купувача, в качеството й на упълномощен представител на продавача в изпълнение на договор за поръчка и неотчетена на доверителя - съпруга й В. Г. В., починал на ***г.

3. евентуални спрямо горните искове за осъждане на В. П. Д. да плати на Г.

В. В. и на С. В. В. по 10 333.33 лв. (общо 20 666.66 лв.), ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до пълното изплащане на сумата, представляваща 2/3 от продажната цена на имота, собственост на техния наследодател В. Г. В., получени от нея като пълномощник на продавача при сключване на договор за продажба на проццесния имот с нотариален акт № 19, том III, рег. № 3814, дело № 309 от 2021 г. на нотариус И. П., № 177, с дейност в района на Районен съд Добрич, които задържа без правно основание и с които се е обогатила неоснователно за сметка на упълномощителя, респ. след смъртта му за сметка на неговите универсални правоприемници.

В исковата молба се излага, че бащата на ищците - В. Г. В., е починал на ***г. в гр. Добрич. На основание чл. 5, ал. 1 вр. чл. 9, ал. 1 от ЗН, негови наследници били двамата му синове - Г. В. В. и С. В. В. (приели наследството по опис) и съпругата му В. П. Д., като всеки един от тях притежавал наследствена част от 1/3 от наследственото имущество.

Твърди се, че В. В. починал от онкологично заболяване. В последния месец от живота му, болестта била в напреднал стадий, което налагало особени грижи за болния. Състоянието му било тежко, съпроводено със силни болки в гърба, като В. В. не можел да се придвижва самостоятелно в пространството и приемал болкоуспокояващи медикаменти, които имали свойството да влияят на съзнанието.

След смъртта на баща им, при откриване на наследството, ищците установили, че негов недвижим имот - апартамент, намиращ се в гр. Добрич, *** (придобит чрез покупко-продажба, извършена с нотариален акт № 140, том X, рег. №16152, дело № 1857 от 30.07.2008г. на нотариус Ю. Д., вписан в регистъра на НК под номер 160, с район на действие - района на PC - Добрич), е бил продаден на 29.11.2021г. (по-малко от две седмици преди смъртта на баща им) на дъщерята на неговата съпруга - Т. В. К.. Договорът за продажба бил сключен от съпругата на В. В. - В. Д., която го е представлявала пряко, чрез пълномощно с рег. №3802/26.11.2021г. за удостоверяване на подпис и peг.

№ 3803/26.11.2021г., том I, акт № 160, за удостоверяване на съдържание, заверено от помощник-нотариус С. К., при нотариус И. П., вписана с рег. № 177 в НК, с район на действие - Районен съд - Добрич. Посочено било, че пълномощното е заверено извън нотариалната кантора на нотариуса. При сключването на продажбата на апартамента, бил съставен нотариален акт № 19, том III, peг. № 3814, дело № 309 от 2021г. от нотариус И. П., с рег. № 177 в НК и с дейност в района на Районен съд - Добрич.

2

Относно иска с правна квалификация чл. 108 от Закона за собствеността, предявен против Т. В. К..

Според ищците, пълномощното не отразявало волята на В. В., поради което, то било нищожно на основание чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД, във вр. с чл.

44 ЗЗД. Г. и С. В.и твърдят, че баща им не е изявявал отразената в пълномощното воля, тъй като не е можел към датата на заверяването на пълномощното да разбира, какво е значението на съдържанието, което е заверено. Поради тежките страдания и силните болкоуспокояващи медикаменти, които е приемал, В. В. бил в постоянна, дълготрайна неспособност да разбира постъпките си и значението на извършваните от него правни актове. Болките и страданията, които е изпитвал, заради развилото се онкологично заболяване, не са му позволявали да разсъждава пълноценно и да разбира свойството и значението на извършените от помощник-нотариуса действия. Поради тази причина, пълномощното било нищожно, съответно, извършената сделка била сключена от представител, който нямал представителна власт и договорът не е породил действие за В. В..

Ако все пак, съдът приемел, че отразеното съдържание в пълномощното е действителната воля на починалия им баща, ищците твърдят, че представителят му /В. В./ се е споразумяла с лицето, с което е договаряла, във вреда на представлявания, поради което, сделката отново не произвеждала действие за представлявания на основание чл. 40 от ЗЗД. Данъчната оценка на продадения имот била 17347.90 лв., като съпругата на покойния В., в качеството на негов представител, го е продала на дъщеря си Т. К. за сумата от 31 000 лв. Пазарната цена на имота обаче, била приблизително три пъти повисока от продажната - около 90 000 лв. /апартаментьт се намирал в тухлена сграда, в широкия център на град Добрич, наскоро ремонтиран, напълно и съвременно обзаведен и оборудван/. Следователно, представителят е продал имота на цена в пъти по- ниска от пазарната. По този начин, чрез продажбата на имота за цена от 31 000 лв., определена от неговия пряк представител съпругата му В. Д., В. В. е бил ощетен. Ощетяването произлизало от това, че имотът му бил продаден на около една трета от стойността си. При продажба за цена, близка до пазарната, продавачът В. В. е можел да получи до три пъти повече пари. В случая, купувачът бил близък роднина на представителя нейна дъщеря. Ето защо, можело да се твърди, че купувачът имал интерес да придобие недвижим имот, струващ приблизително 90 000 лв. за около една 3 трета от стойността му, като от своя страна, с оглед близката роднинска връзка - майка и дъщеря, представителят имал интерес да го продаде точно на този купувач за максимално най-ниска цена, в ущърб на представлявания.

Следователно, общият интерес, както на представителя на продавача, така и на купувача, била продажната цена да бъде много по-ниска от пазарната. Това обуславяло и видимо по-ниската продажна цена, която била уговорена. Така, представителят и купувачът се споразумяли във вреда на продавача. Въпреки, че пълномощното съдържало упълномощаване и за разпореждане с имота чрез дарение, то отново в настоящия случаи било налице договаряне във вреда на представлявания. Представителят бил упълномощен да извърши различни разпоредителни сделки с имота по негова преценка; той е избрал да се разпореди с имота чрез продажба, като е договарял по договор за продажба и поради това, действията му трябвало да бъдат разглеждани, не с оглед всички правомощия, посочени в пълномощното, а само по отношение интереса на представлявания, именно във връзка с договор за продажба на имота.

Интересът на представлявания бил, имотът да бъде продаден на цена, близка поне до средната пазарна цена. Всяка продажба на цена, която не била близка до пазарната, фактически увреждала продавача, особено имайки предвид и нарастващата инфлация към момента на продажбата в края на 2021 година.

Като всеки болен човек, в този момент В. В. е имал нужда от средства и точно в това негово състояние, продажбата на имота близо три пъти под пазарната му цена, въобще не била в негов интерес.

С оглед напредналия стадий на болестта на продавача, общият интерес, както на представителя, така и на купувача по сделката в този случай, е бил да сключат договор за продажба, който не може да се атакува по реда на чл. 30 от ЗН, като се споразумеят за много ниска продажна цена. Без значение било това, че упълномощителят е предоставил договарянето на същественото съдържание на договора по усмотрение на представителя, защото последният трябвало винаги да договаря в интерес на представлявания - по аргумент на противното от чл. 40 от ЗЗД. Един от договорените съществени елементи на договора за продажба - цената, не бил в интерес на представлявания. Въпреки, че продажната цена била по-висока от данъчната оценка, тя била в пъти пониска от пазарната цена, което обуславяло твърдението, че така сключената продажба е договорена във вреда на представлявания. Сключеният договор не произвеждал действие за последния - аргумент от чл. 40 от ЗЗД и т. 3 от ТР 5/2014 ОСГТК на ВКС. Вредата била в размера на договорената продажна цена, уговорена с другата страна умишлено в ущърб на представлявания, което не можело да бъде оправдано чрез съдържанието на предоставеното пълномощно.

Ищците твърдят, че на едно от двете въведени от тях основания, продажбата на недвижимия имот не пораждала действие по отношение 4 представлявания В. В., респективно по отношение на неговите наследници, които са приели наследството му. Така, синовете на В. В. са придобили собствеността на процесния имот, в качеството на универсални правоприемници на баща си, всеки за 1/3 от наследството, в т.ч. и на процесния имот. Тъй като той се намирал във владение на купувача по договора - Т. В. К., ищците претендират осъждането й да им предаде владението на собствените им общо 2/3 идеални части от имота, на осн. чл.108 от ЗС.

Относно евентуалния иск с правна квалификация чл. 79, ал. 1, пр. първо от ЗЗД във вр. чл. 284, ал.2 от ЗЗД, предявен против В. П. Д..

Този иск е заявен от ищците, при условие, че съдът приеме, че претенцията им по чл. 108 от ЗС е неоснователна и че процесното упълномощаване е действително.

В ИМ се излага, че в този случай, въз основа изложените по-горе обстоятелства, съпругата на покойния В. В. е действала като негов представител и е продала негов собствен недвижим имот. В. Д. е имала и качеството мандатар по отношение на съпруга си, който е имал качеството на мандант. Правоотношението от договора за поръчка, възникнало заедно с упълномощаването. Договорът за поръчка, когато нямал за предмет придобиване на вещни права върху недвижим имот, бил неформален - по аргумент на противното от чл. 292, ал. 2 от ЗЗД. От съдържанието на пълномощното можело да се направи извод, че е възникнало мандатно правоотношение между В. В. и съпругата му В. Д..