Решение № 8 от 15.01.2026, Окръжен съд - Кърджали

РЕШЕНИЕ

№8 гр. Кърджали, 15.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – КЪРДЖАЛИ в публично заседание на двадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Пламен Ал. Александров при участието на секретаря Елина П. Урумова като разгледа докладваното от Пламен Ал. Александров Гражданско дело № 20245100100238 по описа за 2024 година

Предявен е иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД за заплащане на сумата от 50 000 лева, представляваща част от уговорена неустойка, в размер на 70 000 лева по сключен договор за наем от 16.10.2014 година.

Ищецът твърди, че на 16.10.2014 г. е сключен договор за наем на недвижими имоти с нотариална заверка на подписите на страните между С.

„К.“ от една страна, като наемодател, и от друга страна, като наемател, „В.“ ЕООД, по силата на който договор С. „К.“ е отдало под наем на „ В.“ ЕООД подробно описани в исковата молба имоти, а именно:

1. Имот, находящ се в землището на с. Т., представляващ масивна двуетажна сграда със застроена площ от 268,5 кв.м. с 2 избени помещения, 13 помещения на първия етаж с два коридора и на втория етаж 5 помещения и коридор, срещу което наемателят се задължил да заплаща наемната цена по реда и условията, указани в договора.

2. Имот, находящ се в землището на с. Ч., представляващ: Жилищен блок № * - масивна двуетажна сграда със застроена площ от 280 кв.м., състояща се от 8 апартамента с по 3 помещения, тоалетна и коридор и 8 избени помещения; Жилищен блок № * - масивна двуетажна сграда със застроена площ от 418 кв.м., състояща се от 24 стаи, 12 кухни, 8 антрета, 12 тоалетни и 16 мазета; Дворно място от 5 490 кв.м., срещу което наемателят се 1 задължил да заплаща наемната цена по реда и условията, указани в договора.

Твърди се, че наемателят щял да ползва наетите имоти като туристически обект - място за настаняване и ресторант и други дейности по обществено обслужване, с правото да променя предназначението на имотите.

Съгласно чл. 2, ал. 1 от договора, срокът бил 10 години, считано от 02.10.2014 г. до 02.10.2024 г., като цитираният срок можел да бъде продължаван от страните по взаимно съгласие чрез сключване на анекс към него. Месечната наемна цена по силата на чл. 3, ал.1 от договора е била договорена между страните в размер на 50 лева месечно.

Твърди се, че от датата на сключване на гореописания договор за наем на недвижими имоти - 16.10.2014 г., до момента на завеждане на исковата молба „В.“ ЕООД, като наемател, не бил влязъл във владение на наетите имоти описани по-горе. Причините за това са били нежелание на Т. „К.“ да предаде владението на имотите, като според твърдения на г-н М. през годините в тези имоти имало наематели, които заплащали наем. При множество от разговорите за предаване на владението на имотите г-н М. е казвал да не се притесняват, нали договора бил за 10 години, да се изчака.

После се твърдяло, че на държавата й трябвали точно тези имоти да прави центрове за настаняване на бежанци, да са били патриоти и да помогнат на държавата. Освен това според г-н М. в имотите е било прекратено подаването на електроенергия и вода и той щял да прави събрание на Т. „К.“ да иска пари за плащане на тези сметки. Твърди се, че през изминалите години се водели различни разговори кога и как да се извърши въвода във владение на „В.“ ЕООД в наетите имоти, но нищо от това не последвало, като така минали почти 10 години. По силата на гореописания договор за наем Т. „К.“, следвало да въведе във владение с приемо-предавателен протокол наемателя на описаните в договора за наем имоти, но това така и не се случило. По договора било определено, че при разваляне на договора неизправната страна дължи неустойка от 70 000 лв. - чл. 33 от договора.

Ищецът счита, че са налице всички предпоставки, предвидени в чл. 87 от ЗЗД, за да се приеме, че договорът е развален по вина на ответното дружество, тъй като било поискано от него да предаде владението на наетите имоти, като му е бил даден срок и са били посочени последиците от това. С нарочно писмо ответното дружество отказало да предаде владението, с което 2 на практика направило така, че договорът не можел да произведе правно действие. Моли съда да приеме, че настоящата искова молба е уведомление за едностранно прекратяване на договора поради пълно неизпълнение от страна на ответника, както и че е налице неизпълнение на основното задължение на наемодателя да предаде владението на наетата вещ. В случая наемодателят въобще не е предал наетите по договора имоти, поради което било налице пълно неизпълнение на сключения между страните договор за наем. С исковата молба се претендира неустойка за претърпени вреди от забава като форма на пълно неизпълнение на главното задължение на ответното дружество по договора за наем, в който страните са били определили кое е задължението, какво е неизпълнението, какъв е размера на неустойката, съответно как да се определи той, като и какво ще се даде и как. Това си задължение ответникът не изпълнил, поради което ищецът счита, че е изправна страна по този договор, като на основание чл. 33 от същия неизправната страна, а именно - ответникът, дължи на изправната страна – на ищеца, неустойка в размер на 50 000 лв. Претенцията на ищеца е за заплащане на сумата от 50 000 лв. за непредаване на наетите недвижими имоти, като сумата е част от предвидена по договора неустойка в размер на 70 000 лв.

Иска се осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 50 000 лв., представляваща предвидена в договора от 16.10.2014 г. неустойка.

В представена по делото писмена защита се излагат съображения в подкрепа на иска и се претендират разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК е подаден отговор от ответника С. „К.“ гр.

К., чрез представител по пълномощие, в който се изразява становище за допустимост на иска, но за неговата неоснователност. В отговора се поддържа, че Т. „К.“ никога не е било собственик или ползвател на описаните в исковата молба недвижими имоти, както и че тези недвижими имоти са били и си остават собственост на Гранични войски към Министерство на вътрешните работи на Република България и са били предназначени за опазване на южната граница на Република България. Твърди се, че процесните недвижими имоти са били предоставени от Министерство на вътрешните работи на Република България за ползване на Централния съвет на Българския туристически съюз, което юридическо лице е различно от юридическото лице Сдружение Т. „К.“, поради което няма как ответникът да отдава под наем недвижими имоти, които не са били негова собственост, нито са му били предоставяни от когото 3 и да е било през годините за стопанисване и управление. Сочи се в отговора, че никъде в исковата молба ищецът не твърди, че е платил дори и една месечна наемна вноска, за да претендира, че е изправна страна по този договор за наем и съответно да претендира каквито и да били неустойки.

Посочва, че ищецът твърди в исковата молба, че определената месечна наемна цена е в общ размер на 50 лв., а в същото време според ищеца в съществуващия договор за наем е била определена неустойка в размер на 70 000 лв., която неизправната страна следвало да заплати на изправната за неизпълнение на договорните си задължения. Или в случая общият размер на договорения десетгодишен наем би възлязъл в общ размер на сумата от 6 000 лв., като в същото време е била договорена неустойка в размер на 12 пъти поголяма от този общ размер на десетгодишния наем.

Твърди се също така, че ищецът „В.“ ЕООД никога не е бил поискал да му се предава владението върху описаните в процесния договор за наем общо четири броя недвижими имоти, който факт бил индиция, че ищецът не е бил платил нито една месечна наемна вноска, независимо от поетото си задължение, визирано в чл. 4 от процесния договор за наем. Иска се да бъде отхвърлен изцяло като неоснователен предявеният иск за присъждане на неустойка в полза на ищцовото дружество поради изложените съображения, както и на основание на това, че се претендира неустойка на основание на неизпълнен по вина на ищеца договор, като последният не може да черпи права от собственото си недобросъвестно поведение. Поради изложеното, моли съда да отхвърли предявения иск. Претендира разноски по делото.

След като прецени събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност и поотделно, съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Съгласно представения по делото договор за наем с дата 16.10.2014 г., с нотариална заверка на подписите рег. № 8152/16.10.2014 г., на нотариус с рег.

№ *** на Нотариалната камара, сключен между страните по делото, ответникът С. „Т. - К.“ гр. К., като наемодател, предоставя на ищеца „В.“ ЕООД гр. П., като наемател, за временно и възмездно ползване под наем следните недвижими имоти:

1. имот, находящ се в землището на с. Т., представляващ масивна двуетажна сграда със застроена площ от 268.5 кв. м. с 2 избени помещения, 13 4 помещения на първия етаж с два коридора и на втория етаж 5 помещения и коридор, и

2. имот, находящ се в землището на с. Ч., представляващ: Жилищен блок № * - масивна двуетажна сграда със застроена площ от 280 кв. м., състояща се от 8 апартамента с по 3 помещения, тоалетна и коридор и 8 избени помещения; Жилищен блок № * - масивна двуетажна сграда със застроена площ от 418 кв. м., състояща се от 24 стаи, 12 кухни, 8 антрета, 12 тоалетни и 16 мазета; Дворно място от 5 490 кв. м., срещу което наемателят се задължава да заплаща наемната цена по реда и условията, указани в договора.

Договорът е сключен за срок от 10 години, считано от 02.10.2014 г. до 02.10.2024 г., срещу заплащане на месечна наемна цена в размер на 50 лева с ДДС. Съгласно чл. 33 от договора, в случай на разваляне на договора неизправната страна дължи неустойка в размер на 70 000 лева, а съгласно чл.

34 от същия, ако някоя от страните прекрати договора не по установения ред, то тя дължи на другата страна неустойка от 70 000 лева.

Разпитаният по делото свидетел Р. И. П. сочи, че през 2014 г. е съставил за „В.“ ЕООД четири договора за наем на недвижими имоти, находящи се в област К., като другата страна била С. „Т. - К.“. През 2014 г. свидетелят бил във фирма, която извършвала СМР и ремонтни дейности в сгради, поради което имали намерение да извършат ремонт на сградите. По молба на управителя на ищцовото дружество няколко пъти разговарял по телефон с представител на ответното сдружение - г-н М., кога и дали ще бъде осигурено на управителя на ищцовото дружество да встъпи във владение и да му се осигури достъп. Доколкото свидетелят знаел управителят на ищеца не бил въведен във владение.

С оглед твърденията на страните в исковата молба и отговора на исковата молба, не се установява ответникът в качеството си на наемодател да е предал на ищеца имотите, предмет на договора за наем, както и ищецът да е заплащал уговорената наемна цена от 50 лева.

Предявения иск се основава на упражнено от ищеца право на разваляне на договора за наем по вина на ответника поради неизпълнение на задължението му да предаде наетите имоти. От своя страна ответникът прави възражение, че ищецът не е поискал предаване владението на имотите, както и че не е заплатил нито една наемна цена.

5

Правото да се развали договора е обусловено от виновно неизпълнение от длъжника, като в случая и двете страни се позовават на неизправност на насрещната страна.

Становището на ищеца, че ответникът е неизправна страна по договора, тъй като не е изпълнил задължението си да предаде отдадените под наем имоти, настоящата инстанция намира за неоснователно. Задължението на наемодателя за предаване на вещта може да е без срок (чл. 69, ал. 1 ЗЗД) и в този случай изпада в забава след поканата на наемателя (чл. 84, ал. 2 ЗЗД), но е възможно в договора изрично да е уговорен точен момент на изпълнение, пропускането на който поставя наемодателя в забава. В разглеждания случай в чл. 5 от договора изрично е предвидено, че наемодателят е длъжен да предостави на наемателя ползването на имотите веднага след неговото сключване, от което следва, че е уговорен конкретен момент, в който наемодателят следва да престира – сключването на договора, но от това не следва автоматично, че е изпаднал в забава. Задължението за предаването на вещта е търсимо (чл. 68, б. „б“ ЗЗД) и се осъществява с активните действия и на двете страни: на наемодателя - да предаде фактическата власт на вещта и на наемателя – да я приеме. При направено от наемодателя възражение, че наемателят не е изявил готовност да получи вещта, каквото възражение е релевирал ответника, в тежест на наемателят е да докаже, че е оказал необходимото съдействие за изпълнение задължението на наемодателя. В тази връзка, недоказано е твърдението на ищеца, че е поискал от ответника да предаде владението на процесните имоти, предмет на договора за наем, както и че му е дал срок за това, като е посочил последиците от това. Що се касае до ангажираните от ищеца гласни доказателства чрез разпита на св. Р. П., който сочи, че е провеждал телефонни разговори с представител на ответника кога и дали ще бъде осигурено на управителя на ищцовото дружество да встъпи във владение и да му се осигури достъп, то те не установяват по категоричен и несъмнен начин посочените обстоятелства. На първо място, от същите не се установява по безспорен начин дали твърдените разговори са водени именно за недвижимите имоти, предмет на процесния договор за наем, като самият свидетел заявява, че е изготвил четири броя договори за наем за различни имоти. Освен това, от показанията на свидетеля не може да се заключи, че е разговаряно именно с представител на ответника на име М., като самият свидетел заявява, че не се познава с него и не са се виждали.

Разпечатката съдържа 34 от 45 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/c36b3cdf-6e90-4311-8bd4-25dc5cac878e