Решение № 1262 от 04.09.2026, Районен съд - Русе

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1262 гр. И., 04.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – И., XI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти август през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Тихомира Г. Казасова при участието на секретаря Василена В. Жекова като разгледа докладваното от Тихомира Г. Казасова Гражданско дело № 20254520102184 по описа за 2025 година

Й. Р. И. – К. заявява, че на 25.02.2025г. сключила със С. А. Б. предварителен договор за продажба на следния недвижим имот: апартамент 105 в гр.Р., ул.“Р.“№26, бл.“П.“, ет.13, с площ 29 кв.м., ведно с таванско помещение от 4 кв.м. Страните постигнали съгласие, продажната цена - 20 000 лева, да бъде платена по следния начин: 10 000 лева – задатък в деня на подписване на предварителния договор и 10 000 лева – в деня на изповядване на сделката пред нотариус. Окончателният договор следвало да бъде сключен най-късно до 30 календарни дни, считано от плащането на задатъка.

Твърди, че на 26.02.2025г. заплатила на ответника, по бА. път, уговорения задатък – 10 000 лева, а на 08.03.2025г., срещу разписка, предала на продавача 5 000 лева.

Срокът за сключване на договора изтекъл на 28.03.2025г., но към настоящия момент С. Б. се укривал и не отговарял на обажданията на Й. И. – К..

Имотът предмет на сделката представлявал самостоятелен обект в сграда с кадастрален идентификатор *** (шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка седем точка петстотин четиридесет и три точка единадесет точка сто двадесет и три), по кадастралната карта и кадастралните регистри на град И., община И., област И., одобрени със Заповед №РД-18-91/15.2.2007г. на ИД на АГКК, с адрес на СОС: гр.Р., ж.к.“И.“, ул.“Р.“№26, вх.1, ет.13, ап.105, като самостоятелния обект се намира на етаж 13 в сграда с идентификатор ***, с предназначение на сградата: жилищна сграда – многофамилна, брой етажи 14, сградата е разположена в ПИ с идентификатор ***, предназначение на СОС: жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, с площ на СОС: 29.59 кв.м., ведно с прилежащи към обекта части: таван №105 с площ 4 кв.м., 0.587% идеални части от общите 1 части на сградата, при съседи на СОС: на същия етаж - *** и

***; под обекта: ***; над обекта: ***, предишен идентификатор – няма.

Апартаментът бил собственост на Е.П.в И. с ЕГН **********, починал на 21.02.2023г., като на 31.01.2025г. в полза на ответника било обявено саморъчно завещание.

По изложените съображения Й. Р. И. – К. моли съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен, сключения на 25.02.2025г. предварителен договор за продажба на описания недвижими имот.

Претендира разноски по делото.

В срока от чл.131 от ГПК ответникът С. А. Б. е депозирал отговор на исковата молба, в който излага доводи досежно неоснователността на ищцовите претенции.

Твърди, че договорената продажна цена за имота е в размер на 80 000 лева и тази сума била вписана в чл.2 на предварителния договор. Поддържа, че не е получил от ищцата сумата 5000 лева и не е подписвал приложената като писмено доказателство разписка.

Оспорва истинността на двата документа.

След преценка на събраните по делото доказателства, доводите на страните и приложимия закон, съдът прие за установено от фактическа страна следното:

Въз основа договор №16761/17.12.1990г. за продажба на държавен недвижим имот, Е.П.в И. придобил следния недвижим имот: апартамент 105 в гр.Р., комплекс „И.“, бл.“П.“, ет.13, състоящ се от дневна – спалня, кухня – ниша и сервизни помещения със застроена площ 29.59 кв.м., с принадлежащите: таванско помещение №105 с площ 4 кв.м. и 0.587% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.

На 31.01.2025г. е обявено саморъчно завещание на Е.П.в И., с което имотът е завещан на С. А. Б..

Представени си схема и данъчна оценка на имота, която към м.декември 2024г. е 18 894.60 лева.

Не се спори, че на 25.02.2025г., С. А. Б. и Й. Р. И. – К. са сключили предварителен договор, по силата на който ответникът се задължил да продаде на ищцата апартамент 105 в гр.Р., ул.“Р.“№26, бл.“П.“, ет.13, с площ 29 кв.м., ведно с таванско помещение от 4 кв.м.

Изрично се сочи, че договорът се състои от пет страници, всяка от които е подписана от страните в три еднообразни екземпляра, но продавачът и купувачът са подписали контракта на последната страница (липсват подписи на първите четири страници). Съдът установи, че на стр.2 от договора (лист 9), първи абзац, след ЕГН на ответника е вписано фамилно име и ЕГН на трето лице.

На 26.02.2025г. Й. И. – К. превела по сметка на С. Б. сумата 10 000 лева, като основание за плащането, в преводното нареждане е вписано: „Плащане по предварителен договор за покупка ***.“.

Приложена е разписка, оспорена от ответната страна, според която на 08.03.2025г. С.

А. Б. получил в брой от Й. Р. И. – К. сумата 5000 лева, представляваща частично плащане по предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, сключен на 25.02.2025г.

По искане на ищцовата страна са възложени и приети експертизи, за установяване 2 средната пазарна цена на процесния имот към 25.02.2025г. и автентичността на подписа в графа „продавач“ на разписката за частично плащане по предварителния договор.

Според заключението на техническата експертиза, неоспорено от страните, средната пазарна цена на имота, към датата на сключване на предварителния договор е 57 706 лева.

От заключението на приетата по делото графологична експертиза, което съдът кредитира, е видно, че подписът в графа „продавач“ на разписката за частично плащане по предварителния договор, вероятно не е изпълнен от ответника.

С оглед установяване твърдения на страните, относими към правния спор е допуснат разпита на А. Ж. Б. и Х. Т. Г..

А. Б. твърди, че на 07.03.2025г. И. К. се свързал с него и поискал заем в размер на 2000 лева. Свидетелят предал сумата в офиса на ищеца на ул.“М.“, зад операта. Малко покъсно в помещението влязъл ответника. И. К. дал на С. Б. парите, които взел на заем. Между страните по делото възникнал спор, свързан с изготвяне на документ за предадената сума.

Такъв бил изготвен от И. К. и С. Б. го подписал, след което напуснал офиса. А. Б. заявява, че не е прочел документа и не е видял И. К. да дава на С. Б. повече от 2000 лева.

Х. Г. твърди, че в началото на м.февруари 2025г. ответникът споделил, че има жилище за продажба. Обяснил, че имотът се намира в гр.Р., кв.“З. – И.“ и е обявил продажна цена в размер на 80 000 лева. Х. Г. проявил интерес, но цената му се сторила висока и изразил мнение, че за тази цена няма да намери купувач. След известно време С. Б. му казал, че е намерил купувач, с който са подписали предварителен договор. Когато Г. поискал да види договора, ответникът заявил, че купувачът не му е дал екземпляр, но не се притеснявал, тъй като получил капаро. Свидетелят го предупредил да внимава. Няколко месеца по-късно ответникът му казал, че е бил прав, усъмнявайки се в сделката. Пояснил, че подписал всички екземпляри на предварителния договор, но в съда бил представен екземпляр без неговия подпис.

Установеното, фактическа обстановка налага следните правни изводи:

Предвид изложените в исковата молба обстоятелства и формулиран петитум, съдът квалифицира правно предявения иск по чл.19, ал.3 ЗЗД.

Успешното провеждане на иска предполага положително установяване на няколко предпоставки: 1. валидно сключен предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържание е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; 2. изправност на ищеца и настъпване падежа на задължението за сключване на окончателния договор; 3. неизпълнение на задължението от страна на ответника да предприеме съответните действия за сключване на окончателния договор; 4. принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне собствеността – чл.363 ГПК.

По отношение първата предпоставка (валидност на договора): От приложения към исковата молба предварителен договор е видно, че са налице пороци, които разколебават неговата автентичност, съответно липсата на консенсус между страните относно съществено условия на бъдещата сделка - цената.

3

На стр.2 от контракта фигурират лични данни (фамилия и ЕГН) на трето за спора лице, което е нелогично и подкрепя твърдението на ответника за манипулация на текста. На последната страница изрично е посочено, че договорът се състои от 5 страници, всяка от които е подписана от страните. По делото е установено, че подписи на страните има единствено на последната страница. Тъй като предходните страници (където е посочена цената от 20 000 лева) не носят подписи, съдът счита за доказано възражението на ответника, че представените първи страници от контракта не отразяват действителната воля на страните. Допълнителен аргумент в подкрепа защитната теза на ответната страна е и заключението на съдебно - техническата експертиза, според което средната пазарна цена на имота към датата на сключване на предварителния договор е 57 706 лева, т.е. приблизително три пъти по-висока от вписаната в договора. Това обстоятелство, в съвкупност с показанията на свидетеля Х. Г. (че имотът е бил обявен за 80 000 лева) и липсата на подписи на първите страници, води до извод, че между страните не е постигнато съгласие за продажната цена.

Следва да се отбележи, че плащането в брой на сумата 5000 лева също не е установено по безспорен начин. Приетата съдебно – графологична експертиза дава заключение, че подписът в разписката „вероятно не е изпълнен от ответника“. Действително вещото лице сочи, че ако с показания на свидетели – очевидци се установи, че ответникът лично е положил подпис в разписката – обект на експертизата, не може да се изключи възможността за автоподлог. Показанията на св. А. Б. обаче не подкрепят твърдението на ищцовата страна за предаване сумата 5000 лева, обективирана в приложената по делото разписка. Свидетелят твърди, че не е запознат със съдържанието на документа, дори с неговия външен вид, т.е. не може да потвърди, че подписаният документ е именно процесната разписка. Наред с това е видял предаване само на сумата 2000 лева (които той самият е дал в заем). Поради това съдът не би могъл да приеме, че ответникът е извършил автоподлог върху разписката за 5000 лева. Вероятностните заключения на експертизата, когато не са подкрепени от категорични други доказателства, не могат да обосноват извод за автентичност на документ.

Тъй като ищецът не доказа наличието на валиден предварителен договор с фиксирани съществени условия, както и собствената си изправност, предявения иск се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

По разноските:

С оглед изхода на спора, на основание чл.78, ал.3 ГПК в тежест на ищцовата страна са направените от ответника разноски в размер на 1806.42 евро – възнаграждение за процесуално представителство и депозити за вещи лица (списък по чл.80 ГПК - лист 150).

Мотивиран така, съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен, предявения от Й. Р. И. – К., ЕГН: **********, починала в хода на производството и заместена в процеса от нейните законни наследници:

И. Н. К., ЕГН: ********** - съпруг; И. И. К., ЕГН: ********** – дъщеря, действаща лично и 4 със съгласието на своя баща И. Н. К. и Н. И. К., ЕГН: ********** – дъщеря, представлявана от своя баща И. Н. К. срещу С. А. Б., ЕГН: ********** с адрес: гр.Р., ул.“П.“№1 иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен сключения на 25.02.2025г. предварителен договор за продажба на на следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с кадастрален идентификатор *** (шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка седем точка петстотин четиридесет и три точка единадесет точка сто двадесет и три), по кадастралната карта и кадастралните регистри на град И., община И., област И., одобрени със Заповед №РД-18-91/15.2.2007г. на ИД на АГКК, с адрес на СОС: гр.Р., ж.к.“И.“, ул.“Р.“№26, вх.1, ет.13, ап.105, като самостоятелния обект се намира на етаж 13 в сграда с идентификатор ***, с предназначение на сградата: жилищна сграда – многофамилна, брой етажи 14, сградата е разположена в ПИ с идентификатор ***, предназначение на СОС: жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, с площ на СОС: 29.59 кв.м., ведно с прилежащи към обекта части: таван №105 с площ 4 кв.м., 0.587% идеални части от общите части на сградата, при съседи на СОС: на същия етаж *** и ***; под обекта: ***; над обекта: