Определение № 1513 от 27.03.2025, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1513 гр. София, 27.03.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 3-ТО ГО 3-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и седми март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Емил Томов

Членове:

Драгомир Драгнев

Невин Шакирова като разгледа докладваното от Невин Шакирова Касационно гражданско дело № 20248002104762 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Цератицит България“ АД, подадена чрез процесуален представител адв. И. Т. срещу решение № 185/24.07.2024г., постановено по в.гр.д. № 262/2024г. по описа на Окръжен съд – Габрово.

С обжалваното въззивно решение е потвърдено първоинстанционно решение № 85 от 27.02.2024г. по гр.д. № 1263/2023г. по описа на Районен съд – Габрово, с което по предявения от Б. В. А. с ЕГН [ЕГН] срещу „Цератицит България“ АД, ЕИК[ЕИК] иск за овластяване на кредитор да изпълни заместими задължения за сметка на длъжника с правно основание чл. 80, ал. 1 от ЗЗД, е дадено разрешение на Б. В. А. да извърши за сметка на „Цератицит България” АД всички фактически действия за провеждане на процедура по промяна на имотната граница по Закона за кадастъра и имотния регистър и промяна на регулационната линия по Закона за устройство на територията, като възложи извършването на геодезическо заснемане и изработване на проект за промяна на общата граница между съседни имоти: УПИ с ид. ..............., собственост на Б. В. А. и УПИ с ид. ................., собственост на "Цератицид България"АД, като след промяна на кадастралната карта, към УПИ с ид. ................................................... се придават 484 кв.м. от УПИ с ид. .........................., която част от поземления имот представлява: дворно място от 490 кв.м., състоящи се от път, портал и прилежаща постройка /навес/, всички на източната граница на имота, от действащия регулационен план на [населено място] - 92 част, кв. Бичкиня, който имот към момента се намира между имоти с идентификатори ..................,.................... и .....................; за целта да депозира необходимите документи в [община], както и да извърши всички 1 фактически и административно-правни действия, необходими за реализиране на административната процедура по отделяне на имота и издаването на скица-проект.

В жалбата се поддържат касационни основания за недопустимост, а евентуално за неправилност на обжалваното решение поради нарушениe на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост, с оглед на което е отправено искане да бъде допуснато до касационно обжалване и предявената искова претенция да бъде отхвърлена.

Касационният жалбоподател поддържа недопустимост на решението като постановено по нередовна искова молба. Поддържа също неправилност и необоснованост на извода, че задължението за започване на процедура по геодезическо заснемане и изработване на проект е уговорено за продавача, изведен при превратно тълкуване на волята на страните. Сочи, че въззивният съд не е обсъдил факта, че срокът за сключване на окончателен договор е изтекъл на 30.06.2023г. и че до този момент страните не са сключили окончателен договор, поради което е необоснован изводът, че предварителният договор продължава да съществува и да обвързва страните по него. За неправилен счита и извода на съда, че изявлението за разваляне по реда на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД не е породило действие, без да отчете, че крайният срок за сключване на окончателен договор страните уговорили да се изменя само с писмено споразумение, каквото не е постигнато, поради което неизпълнилата страна не изпада в забава, а в неизпълнение, което е повод за разваляне.

В писмен отговор на касационната жалба ответникът по касация Б. В. А., чрез процесуален представител адв. М. Д. изразява становище, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение. Оспорва касационната жалба като неоснователна. Поддържа, че въззивното решение е постановено в съответствие с доказателствата по делото и при правилно прилагане на материалния и процесуален закон.

Съставът на Върховния касационен съд намира, че касационната жалба е допустима – подадена е в срока по чл. 283 от ГПК, от процесуално легитимирана страна – ответник по делото с правен интерес от обжалване срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт /искът е разгледан като неоценяем, при който спорното право не може да се остойности в пари, поради което следва да се приеме, че липсва обжалваем интерес/ и отговаря на съдържателните изисквания на чл. 284 от ГПК.

Приложено е изложение по чл. 280, ал. 1 от ГПК, с което са изпълнени условията на чл. 284, ал. 3, т. 1 от ГПК.

За да пристъпи към разглеждане на заявените основания за допускане на касационното обжалване, съставът на Върховния касационен съд, Трето гражданско отделение, съобрази следното:

Въззивният съд е приел за установени следните факти: на 10.10.2022г. страните по делото са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариална заверка на подписите. В него изрично като продавач е посочен “Цератицит България” АД, представлявано от Г. Н. П., а като купувач – Б. В. А.. Това са и лицата, подписали договора за продавач и купувач. Приел, че по делото няма спор, а и от удостовереното в съдържанието на договора се установява, че при подписването му купувачът е заплатил на продавача 2 продажната цена, посочена в чл. 2, както и че продавачът е предал владението на описаната в чл. 1 реална част от своя имот, равняваща се на 484 кв.м., подробно описана по местонахождение и граници. Приел, че по делото няма данни установяващи прекратяване действието на договора, нито за неговото разваляне. От разменената между страните кореспонденция с отправени нотариални покани приел, че всяка от страните по договора се позовава на това, че уговорените в чл. 1 задължения за започване на съответните процедури, следва да се изпълнят от насрещната страна. Купувачът се позовава на допусната техническа грешка и извеждане чрез тълкуване, че тези задължения са за продавача, а последният се позовава на буквалния прочит на текста на чл. 1 от договора, в който като задължена страна е посочен „купувачът“. Съобразил установеното с писмени доказателства, че в деня на сключване на процесния предварителен договор, между същите страни били сключени още два договора, с които взаимно са си прехвърлили права: собствен на Б. А. недвижим имот – самостоятелен обект с ид. .....................бил апортиран от него в капитала на „ММИ“ ООД, който попада в сграда, собственост на „Царетицит България“ АД, намираща се в негов УПИ с ид. ...................... С договор за продажба на дружествени дялове от 10.10.2022г. Б. и П. А. като съдружници в „ММИ“ ООД, ЕИК[ЕИК] и продавачи, продали на купувача „Царетицит България“ АД всички 11200 дяла, с номинална стойност 10 лева, на обща стойност 112000 лева, представляващи 100% от капитала на „ММИ“ ООД за сумата от 310 000 лева. С договор за дарение оформен в НА № .../.........г. на нотариус Н. М., рег. № ......, „Цератицит България“ АД дарил на Б. В. А. ПИ с ид. ................... в [населено място], [улица], с площ от 1311 кв.м., ведно с построената в него сграда с ид. .................. на един етаж, с площ от 467 кв.м., с предназначение – друг вид производствена, складова, инфраструктурна сграда. Въз основа на тези данни извел извод, че процесният предварителен договор не се явява изолирана сделка между страните, а е свързан с установилите се договорни правоотношения и придобити по тях права от страните, като промяната на границата между двата имота, както е описано в предварителния договор засяга имота на "Цератицит България„ АД УПИ с ид. ......................, от който следва да се отдели и придаде собствеността върху реална част към придобития по дарение имот от Б. А. с ид. ....................., в който се намира и сградата му.

В този смисъл съобразил и обясненията на страните дадени по реда на чл. 176, ал. 1 от ГПК.

Въз основа на установеното приел, че спорен в отношенията между страните е въпросът относно титулярството на задължението за иницииране на процедура по геодезическо заснемане и изработване на проект за отделяне на част с площ от 484 кв.м. от собствения на продавача имот ид. 629 към собствения на купувача имот ид. 630, като изработеният проект за разделяне да се внесе в Службата по кадастъра и въз основа на него да бъде издадена скица-проект на имота, предмет на бъдещият договор за покупко продажба.

Въз основа на тези факти, от правна страна въззивният съд приел, че страните са обвързани от валиден предварителен договор с предмет прехвърляне право на собственост върху реална част от УПИ ид. ................. към УПИ ид. .........................., подробно описана в текста на договора и владението на която е предадена от продавача на купувача към момента на сключването му. Обосновал този извод със съображения, че по делото не е установено процесният предварителен договор да страда от пороци, които да водят до неговата 3 нищожност: сключен е в изискуемата по чл. 15, ал. 3 от ЗУТ форма; ясно са индивидуализирани страните по него в т. 1 и т. 2 като продавач и купувач; уговорените между тях клаузи съответстват на визираното в чл. 19, ал. 2 от ЗЗД изискване за съдържание относно съществените условия на окончателния договор – имотът, който ще бъде предмет на договора за покупко-продажба и цената, която следва да се заплати от купувача; съдържа уговорка за срок за сключване на окончателния договор, както и задълженията във връзка с подготовката и извършване на продажбата. Отчел допусната техническа грешка относно страната, която следва да започне съответните процедури и наличието на смислово и логическо противоречие при буквалния прочит на текста на чл. 1 от предварителния договор, но съобразил, че то не води до двусмислено значение на изразената воля, като при цялостния прочит на текста на договора и тълкуването му във връзка с останалите клаузи от него и целта, за която е сключен, следва извод, че описаната част от имота ще бъде закупена от купувача след отделянето й от имота на продавача с ид. ..................................... Така, въззивният съд приел, че страната, която се задължава да започне процедура по промяна на общата граница между описаните в договора имоти и да започне процедура по геодезическо заснемане и изработване на проект за отделяне на частта от своя имот, която следва да се придаде, е продавачът. Съобразил в тази връзка, че съгласно договорените в чл. 3, чл. 6 и чл.

7 от договора задължения на страните, купувачът не е поел задължения за снабдяване с документи за собственост за имота на продавача, който ще бъде предмет на окончателния договор. Съпоставени уговорките в чл. 1 от договора с тези в чл. 15, ал. 2, изтъкнал, че също обосновават извод, че задължението за обособяване на имота, предмет на бъдещия договор е уговорено за продавача – „Цератицит България„ АД.

От така обективираните действия приел, че за страните е било ясно какви права и задължения са уговорили, както и целта, за постигане на която е сключен договорът.

Отбелязал, че всяка от страните е подписала договора без възражение. Обосновал също, че предварителният договор не е с невъзможен предмет. Изтъкнал, че уговореното в раздел I, чл. 1 придаване на част от УПИ ид. ................................... към УПИ ид. ........................ чрез прехвърляне на собствеността с договор за покупко–продажба, е допустимо да бъде предмет на бъдещата разпоредителна сделка съгласно чл. 15, ал. 3 от ЗУТ и не противоречи на императивна разпоредба на закона. Към релевантния момент приел, че не е бил постановен отказ в някоя от хипотезите на чл. 15, ал. 9 и ал. 10 от ЗУТ, от което да се изведе, че не може да се осъществи целената промяна в принадлежността на правото на собственост върху описаната реална част от УПИ ид. ........................., предмет на процесния предварителен договор. Отчел също липсата на данни за прекратяване действието на договора, като изтичането на уговорения срок за сключване на окончателен договор на 30.06.2023г., уговорен в клаузата на чл. 8 посочил, че няма прекратително действие съгласно разясненията в ТР по т.д. № 4/2020г. на ОСГТК на ВКС. Извел съответно извод, че предварителният договор продължава да съществува и има обвързващо действие за страните, които са го сключили. За недоказано приел и възражението на ответника за разваляне на договора с едностранно волеизявление, като съобразил, че по делото не е установено ищецът – купувач да е бил неизправна страна към момента на връчване 4 нотариалната покана, отправена от продавача до купувача за разваляне на договора, считано от 01.08.2023г. Въззивният съд приел, че по делото няма твърдения, нито доказателства до предявяване на иска по чл. 80, ал. 1 от ЗЗД по настоящото дело продавачът „Цератицит България„ АД да е предприел описаните в чл. 1 от същия действия за обособяване на имота, предмет на договора, който следва да бъде прехвърлен на купувача. При неизпълнение на възникнали по валидно договорно правоотношение задължения за продавача, които не са за лични незаместими действия, а за такива, които може да бъдат изпълнени от друго лице, заключил, че са налице предпоставките на чл. 80, ал. 1 от ЗЗД за овластяване на кредитора – купувач да изпълни за сметка на длъжника – продавач задълженията на последния за заместими действия. В този смисъл постановил и крайния си акт.