Решение № 14258 от 22.08.2023, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 14258 гр. С, 22.08.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 118 СЪСТАВ, в публично заседание на втори юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА при участието на секретаря ДИАНА Й. ТОДОРОВА като разгледа докладваното от ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА Гражданско дело № 20211110160803 по описа за 2021 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба от А. И. Ф., ЕГН **********, с адрес гр. Х, ж.к. „Б“, бл. 13, вх. Б, ет. 1, ап. 4 против Г. М. Ш., ЕГН ***, с адрес гр. С, ж.к. „ОК“, бл. 525, вх. Г, ет. 6, ап. 107, в качеството му на наследник на П. Р. Ш., ЕГН **********, с която са предявени обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 5000 лв., представляваща задатък в двоен размер, дължим по договор от 22.08.2019 г за неизпълнение на задължение за сключване на предварителен и окончателен договор за недвижими имоти, съставляващи апартамент № 1 и апартамент № 2, намиращи се в жилищна сграда, построена върху дворно място, находящо се в гр. С, цялото с площ от 320 кв. м, представляващо парцел LIX-292 от кв. 217 по плана на гр. С, местността П – Р, при съседи: улица, парцел LII-292, парцел LX-2936 и парцел LVIII-293, ведно със законна лихва от 25.10.2021 г. до изплащане на вземането, както и сумата от 1090,30 лв. - мораторна лихва за периода от 02.09.2019 г. до 24.10.2021 г.

Ищецът твърди, че с третото за настоящото производство юридическо лице „МП“ ЕООД, ЕИК 205000732 са сключили договор за поръчка от 22.08.2019 г., по силата на който дружеството се задължило да посредничи за сключването на договор за покупко-продажба на ап. № 1 и ап. № 2, намиращи се в жилищна сграда, построена върху дворно място, находящо се в гр. С, цялото с площ от 320 кв. м, представляващо парцел LIX-292 от кв. 217 по плана на гр. С, местността П – Р, при съседи: улица, парцел LII-292, парцел LX-2936 и парцел LVIII-293 на ищеца, като на същата дата с ответника и неговия наследодател в качеството им на продавачи бил сключен договор, в който били постигнати уговорки 1 относно цената на недвижимите имоти и условията за закупуването им. Посочва, че в сключения с ответника и наследодателя му договор бил уговорен срок за сключване на предварителен договор до 30.08.2019 г. и срок за сключване на окончателен договор до 23.09.2019 г. Сочи, че с подписването на договора продавачите декларирали, че са получили от ищеца сума в размер на 5000 лв., платена в брой, съгласно посоченото в т. 1 от съглашението, която сума представлявала гаранция, че ищецът ще закупи процесните недвижими имоти. Твърди, че продавачите не изпълнили поетото задължение за сключване на предварителен договор в срок, като вместо това на 30.08.2019 г. в Агенция по вписванията била вписана разпоредителна сделка – договор за покупко-продажба на процесните имоти, в полза на лице – купувач, различно от ищеца. Посочва, че в т. 2.5 от договора страните били уговорили, че в случай на отказ на продавачите от сключване на договор за покупко-продажба с ищеца, те дължали връщане на получената сума от 5000 лв. в двоен размер. Счита, че доколкото и към момента на предявяване на исковете не е сключен нито предварителен договор, нито окончателен договор между страните, както и предвид обстоятелството, че процесните имоти са били продадени на трето лице, ответникът, в качеството на наследник на П. Р. Ш., дължи връщане на ищеца на сумата в размер от 5000 лв. Допълва, че освен това страните уговорили в т. 2.4 от договора връщане на предадената от ищеца гаранция в двоен размер, ако след проверка в Агенция по вписванията се установи, че върху процесните имоти са налице тежести, които не позволяват сключване на окончателен договор. Твърди, че такива се установяват – към датата на сключване на процесния договор върху имотите била учредена ипотека и били вписани няколко възбрани по различни изпълнителни дела, с оглед което процесната сума била дължима на още едно основание. Сочи, че въпреки наличието на основание за това, продавачите отказали да върнат на ищеца процесната сума. Моли за уважаване на исковете и присъждане на сторените в настоящото производство съдебни разноски.

В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответника, с който предявените искове се оспорват като неоснователни и недоказани. Твърди, че ищецът не е осъществил контакт с продавачите и не е предприел действия, насочени към сключване на предварителен договор в уговорения срок до 30.08.2019 г., поради което продавачите сключили договор за покупко-продажба на процесните недвижими имоти с трето лице.

Поддържа, че с наследодателя му не са имали намерение да се откажат от договора с ищеца, като поради проявеното от ответника пасивно поведение дори продали имотите на по-ниска цена от първоначално уговорената. С оглед на това счита, че именно ищецът се е отказал от подписването на предварителен, респ. окончателен договор с продавачите. Оспорва да е възникнало задължение за връщане на получената гаранция поради наличие на тежести върху недвижимите имоти, тъй като последните не представлявали пречка за завършване на фактическия състав на договора за покупко-продажба на недвижими имоти. Оспорва и претенцията за заплащане на мораторна лихва, като поддържа, че наследодателят му не е бил поставян в забава. Моли за отхвърляне на предявените искове. Претендира разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, приема за установено 2 от фактическа страна следното:

Представен е документ, наименован Разписка за капаро от 22.08.2019 г., в който е посочено че се сключва между ищеца А. И. Ф. като Купувач, от една страна като купувач, и ответника Г. М. Ш. и П. Р. Ш., представлявана от Г. М.а Ш. чрез пълномощника Г. М. Ш., упълномощен с пълномощно, издадено на 26.03.2019 г. при нотариус РТ, рег. № 341 на НК. , като продавач от друга страна.

В чл. 2 от документа е посочено, че продавачът декларира, че е получил от купувача сумата от 5000 лева като гаранция ,че ще закупи от него собствеността на недвижими имоти в жилищна сграда, построена върху дворно място находящо се в гр. С, цялото от 320 кв.м., съставляващо парцел LIX-292 от кв. 217 по плана на гр. С, местността П – Р, при съседи: улица, парцел LII-292, парцел LX-2936 и парцел LVIII-293- апартамент № 1, находящ се на първи етаж в северната част на сградата с площ 65,09 кв.м. заедно с 6,331% ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж и апартамент №2, находящ се на първи етаж в южната част на сградата с площ 88, 43 кв. м. и 8, 601 % ид. ч. от общите части на сградата и правото на строеж, описани в нотариален акт №92, том LLXII, дело 22169/96 г. Уговорено е в т. 2, че до 23.09.2019 г. ще бъде подписан окончателен договор за покупко-продажба и цената, която ще бъде заплатена от купувача е 151000 евро. Съгласно т. 2.4 в случай че след проверките в Агенцията по вписванията се окаже, че върху имота има тежести, които не позволяват извършването на покупко-продажба, оставената гаранция се връща на купувача в двоен размер. Съгласно т. 2.5 в случай че продавачът се откаже от покупко-продажба следва да върне получената сума в размер на 5000 лева в двоен размер. Съгласно т. 2.7 страните се споразумяват, че ще сключат предварителен договор най-късно до 18 часа на 30.08.2019 г.

Представено е пълномощно с нотариална заверка на подписа и съдържанието с рег. № 1038, том I,акт №76 от 26.03.2019 г. , с което П. Р. Ш. упълномощава Г. М.а Ш. да я представлява като от нейно име и за нейна сметка сключва договори за заем с „Кредитна къща ЕВРОКОМЕРС“ ЕАД и да обезпечава поетите задължения като учреди договорна ипотека върху притежаваните от нея идеални части от описаните в пълномощното недвижими имоти /апартаменти №1 и 2/.

Видно от представената справка от Служба по вписванията – С за периода от 01.01.1991 г. до 18.09.2019 г. по персоналната партида на Г. М. Ш. са налице вписвания на възбрани по отношение на ап. 1 и ап. 2, но не е видно дали същите касаят и идеални части на П. Р. Ш.. Видно е вписване от 08.07.2019 г. на ипотеки върху двата апартамента, за която и двамата са отбелязани като ипотекарни длъжници. Налице е вписване и на покупко – продажба на апартаментите от 30.08.2019 г., по която като продавачи са отбелязани и двамата, а купувач – „Кредитна къща Еврокомерс“ ЕООД.

Видно от договор за поръчка за покупка на недвижим имот от 22.08.2019 г между ищеца като възложител и „МП“ ЕООД /Агенция за недвижими имоти Apple Estate Ltd./, ЕИК 205000732 като изпълнител била постигната уговорка за посредничество от страна на изпълнителя за покупка на процесните недвижими имоти. Установява се от събраните гласни доказателства, че свидетелят В. И. П. в качеството на управител на „Епъл Естейт“ ЕООД бил ангажиран с търсене на недвижим имот, който ищецът да закупи. По повод 3 търсенето на имот се запознал с обява за продажба на процесните имоти и се свързал с ответника и съпругата му. Свидетелят организирал оглед на предлаганите от ответника имоти в кв. Р, на който присъствали ответника и съпругата му и ищецът и неговата съпруга.

По – късно вечерта в деня на огледа свидетелят и ищецът отново отишли в апартамента на ответника и ищецът предал на ответника сумата от 5000 лева като капаро, а ответникът предоставил нотариален акт за имотите. На следващия ден страните и ищецът посетили офиса на свидетеля и подписали тристранно споразумение, а свидетелят извършил справка за имота, установените от която обстоятелства ответникът заявил, че ще бъдат премахнати.

Била постигната уговорка да се сключи предварителен договор за покупката, тъй като за заплащане на цената ищецът и съпругата му възнамерявали да изтеглят кредит. Ответникът обаче спрял да отговаря на телефонните повиквания и комуникацията с него приключила.

Не се спори между страните и се установява, че с нотариален акт №110 от 30.08.2019 г., том III, рег. № 7719, дело № 468/2019 г. на нотариус МИ с рег. № на НК 260 П. Р. Ш., представлявана от Г. М.а Ш. и последния в лично качество прехвърлили на „Кредитна къща ЕВРОКОМЕРС“ ЕАД правото на собственост върху апартамент №1 и апартамент №2.

Не се спори между страните, поради което и съдът приема за установено в производството, че П. Р. Ш. е починала преди 28.09.2020 г. и е оставила за свой единствен наследник по закон ответника.

При така установените факти на база съвкупната преценка на доказателствата и като прецени твърденията и възраженията на страните, съдът намира от правна страна следното:

Съгласно чл. 93 ,ал. 1 ЗЗД задатъкът служи за обезпечение изпълнението на договора.

При неизпълнение на договора от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер. Следователно за основателността на предявения иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД следва да се установи наличието на валидно правоотношение по договор от 22.08.2019 г., по силата на който ищецът като купувач е заплатил на ответника и неговата наследодателка сумата от 5000 лв. като задатък, служещ за обезпечаване на поетото задължение за сключване на предварителен и окончателен договор за покупко-продажба на процесните имоти, неизпълнение на тези задължения и отказ от договора.

В случая се установява, че ищецът е предал сумата от 5000 лева на ответника – лично и като представител на П. Р. Ш. за обезпечение на задълженията, поети по договор от 22.08.2019. г, обективиран в документ, наименован разписка за капаро.

Ищецът се е задължил да закупи посочените два недвижими имота на цена от 1510000 евро, като страните са уговорили, че в срок до30.08.2019 г. ще сключат предварителен договор, а в срок до 23.09.2019 г. - окончателен договор.

С оглед депозирания по делото отговор на исковата молба с доклада по делото, срещу който ответникът не е възразил, съдът е приел за безспорно сключването на договор – разписка и заплащането на задатък в размер на 5000 лева от ищеца на наследодателя на ответника. До приключване на съдебното дирене ответникът не е релевирал възражения срещу действителността на съглашението от 22.08.2019 г. Едва с писмените бележки от 4 страна на процесуалния му представител е направено възражение, че П. Ш. не е поемала нито лично, нито чрез пълномошник задължения към ищеца, тъй като към момента на подписване на разписката от ответника същият е бил упълномощен единствено да сключва договори за заем и ипотека съгласно представеното пълномощно от 26.03.2019 г. В писмените бележки е посочено и че ответникът е бил упълномощен да се разпорежда със собствените на П. Ш. идеални части едва една седмица по-късно с пълномощно с нотариална заверка на подписа и съдържанието от 29.08.2019 г., и въз основа на правата по това пълномощно ответникът е прехвърлил имотите с нотариален акт №110, том III, рег.