Решение № 12069 от 18.06.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 12069 гр. София, 18.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 151 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Б В при участието на секретаря С В като разгледа докладваното от Б В Гражданско дело №...251110149727 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са осъдителни искове с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 ЗУЕС, вр. чл. 51, ал. 1 ЗУЕС и чл. 50, ал. 2 ЗУЕС от етажните собственици в сграда в режим на етажна собственост с адрес: гр. София, бул. „М...“ №..., представлявани от "Х..." ЕООД, срещу В. К.

Д. и А. К. Д. за следните суми при условията на разделност, претендирани поравно от двамата ответници: общо 2611, 62 лв., формирана като сбор от следните суми: сумата 302, 50 лв., представляваща сбор от единадесет месечни вноски за поддръжка и управление на общите част за периода м. 10.2024 г., - м. 08.2025 г., сумата 345, 62 лв., представляваща сбор от 11 месечни вноски за "Фонд ремонти на ЕС", начислени за периода м. 10.2024 г., - м.

08.2025 г., както и сумата от 1963, 50 лв., представляваща еднократна вноска за ремонт на покрива съгласно решение на общото събрание по т. 3 от 02.10.2024 г., дължима до 01.02.2025 г.

Ищецът твърди, че с договор за поддръжка и управление по силата на решение на общото събрание на етажните собственици от 08.08.2024 г. на "Х..." ЕООД е било възложено да извършва дейности по управление и поддръжка на етажната собственост. Сочи, че ответниците са собственици на апартамент № 1 в процесната сграда, към който се отнасят 5, 61 % идеални части от общите части на сградата. На общо събрание, проведено на 02.10.2024 г., било взето решение да се събират месечна вноска за управление и поддръжка в размер на 27, 50 лв. и месечна вноска за фонд „Ремонт и обновление“ в размер на 31, 42 лв. съобразно припадащия се процент идеални части от общите части. По т. 3 от дневния ред на същото общо събрание било взето решение за събиране на сума в размер на 35 000 лв. за ремонт на покрива, като съобразно припадащите се идеални части в общите части, за процесния имот се дължала претендираната сума от 1963, 50 лв. Твърди, че ответниците не са заплатили дължимите суми за вноски за процесния период, нито вноската за ремонт на покрива.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който исковете се оспорват като недопустими и неоснователни. Сочи се, че договорът за поддръжка и управление, сключен с "Х..." ЕООД, е изтекъл на 01.09.2025 г., а исковата молба е била подадена след тази дата, като в договора изрично е посочено, че не се подновява автоматично. Решенията, на които се основават предявените претенции, се оспорват като 1 нищожни , взети от некомпетентен орган, извън рамките на неговите правомощия, като противоречащи на закона и добрите нрави. Изложени са доводи, че общото събрание от 08.08.2024 г. не е било редовно свикано и не е бил спазен чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, а освен това липсва списък с присъстващи и кворум.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

На основание чл. 154, ал. 1 ГПК в тежест на ищеца по исковете с правно основание чл.

6, ал. 1, т. 9 и т. 10 ЗУЕС, вр. чл. 51, ал. 1 ЗУЕС и чл. 50, ал. 2 ЗУЕС е да докаже следните обстоятелства: 1) че ответникът е собственик на индивидуален обект в сградата в режим на етажна собственост; 2) че е било взето влязло в сила решение за заплащане от страна на етажните собственици на месечни вноски за описаните в исковата молба фондове и дейности в претендираните с исковата молба размери; 4) размера на разходите, дължима от ответника, съобразно приложимия начин за разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части.

В тежест на ответника при установяване на посочените обстоятелства е да докаже, че е погасил дължимите суми.

От фактическа страна

По делото е приета справка от Агенция по вписванията, от която се установява, че на 30.08.2007 г. ответниците В. К. Д. и А. К. Д. са придобили правото на собственост върху процесния апартамент № 1, находящ се в процесната сграда в режим на етажна собственост.

Приет е протокол от общо събрание на собствениците в етажна собственост с административен адрес: гр. София, бул. „М...“ №... от 08.08.2024 г., на което е било взето решение за сключване на договор с „Х...“ ЕООД, което да изпълнява функциите на професионален домоуправител на етажната собственост.

На 21.08.2024 г. въз основа на взетото по-горе решение е бил сключен договор за услуга пакет „Управление на етажна собственост и поддръжка на общи части“, по силата на който етажните собственици в процесната сграда са възложили на „Х...“ ЕООД да изпълнява срещу възнаграждение административна услуга (провеждане на събрания, протоколиране и следене спазването на взетите решения, комуникация с държавни органи, изготвяне на домова книга, формиране на бюджет, план за ремонтни дейности, комуникация с подизпълнители); техническа поддръжка (поддръжка на общите части, подмяна на осветителни тела, ключове, брави, регулярни ежемесечни огледи на общите части на сградата с цел превенция и отстраняване на повреди); касиер (редовно събиране на дължимите суми).

На 02.10.2024 г. е проведено общо събрание на собствениците в етажна собственост с административен адрес: гр. София, бул. „М...“ №..., на което са били взети следните решения. По точка 1 от дневния ред е било взето решение за заплащане на месечна такса за управление и поддръжка към изпълнителя „Х...“ ЕООД в размер на 9 лв. на апартамент/обект и за заплащане на режийни разходи за електроенергия на общи части в размер на 12, 12 лв., месечна такса за брой обитател в размер на 6, 38 лв. за апартаменти от 1 до 3, както и месечна такса за фонд „Ремонт и обновление“ в размер на 560 лв., разпределена съобразно припадащия се процент идеални части от общите части на апартамент. По точка 3 от дневния ред е било взето решение за събиране на сума в размер на 35 000 лв., разпределена съобразно припадащия се процент идеални части от общите части на апартамент, за целите на ремонт на покрива, в срок до 01.02.2025 г.

На 27.04.2026 г. е проведено общо събрание на собствениците в етажна собственост с административен адрес: гр. София, бул. „М...“ №..., на което е било взето решение за сключване на нов договор с „Х...“ ЕООД, считано от 01.05.2026 г. за срок от две години, като общото събрание изрично е овластило дружеството лично или чрез пълномощник (адвокат) да представлява етажната собственост при пълен обем права, да упълномощава адвокати за иницииране на извънсъдебни и съдебни действия, предявяване на искове и общо за осъществяване на процесуално представителство. Взето е и решение за потвърждаване действията на адв. К. и адв. К. във връзка с предявените искове в настоящето производство (л. 79).

2

Приет е и последващ договор за възлагане управлението на етажна собственост, сключен на 27.04.2026 г. за срок от две години (л.83).

От правна страна

Ответниците са направили възражение за недопустимост на предявените искове като предявени от лице без представителна власт – „Х...“ ЕООД, тъй като срокът на сключения между етажните собственици и посоченото дружество договор за управление на етажната собственост е бил изтекъл към датата на подаване на исковата молба, както и към датата на упълномощаване на адв. К. и адв. К.. Вярно е, че договорът за управление, сключен с „Х...“ ЕООД е изтекъл на 01.09.2025 г., а адвокатското пълномощно е било изготвено на 04.09.2025 г., съответно исковата молба е била подадена на 23.10.2025 г. Именно в тази връзка съдът е дал указания на ищеца да потвърди изрично извършените от процесуалните представители адвокати действия. Такова потвърждение е извършено с приемането на решението по т. 3.3. от протокола от общо събрание, проведено на 27.04.2026 г. като етажните собственици изрично са потвърдили действията на адв. К. и адв. К. във връзка с предявените искове в настоящето производство (л. 79).

В откритото съдебно заседание, проведено на 27.05.2026 г. процесуалният представител на ответниците заяви, че протоколът от проведеното на 27.04.2026 г. общо събрание е подписан от лице, непознато за етажната собственост, както и че към протокола липсват списък с присъстващите етажни собственици, подписи или пълномощни за присъствалите лица. Така наведените възражения не представляват оспорване автентичността на подписа, положен за Силвия Стефанова, посочена като избрана за председател и протоколчик на общото събрание, тъй като не се твърди, че подписът не е бил положен от нея, а единствено, че тя е непознато за етажните собственици лице, т.е. това не е оспорване на авторството/автентичността на документа по чл. 193 и сл. ГПК, а са доводи, които могат да бъдат наведени в производство по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, каквото настоящото не е, нито някоя от страните е информирала съда такова производство да е било образувано във връзка с решенията, взети на общото събрание, проведено на 27.04.2026 г. Ето защо, съдът намира, че предвид липсата на оспорване на авторството/автентичността на този документ, не е необходимо в рамките на настоящето производство да бъде открито производство по чл. 193 и сл. ГПК. В тази връзка, съдът намира, че етажните собственици са потвърдили извършените от процесуалните представители адвокати по делото действия, поради което исковете са допустими.

Ответниците са навели и възражение, че е следвало вземанията, претендирани срещу тях, да бъдат събирани по реда на заповедното производство. Това възражение също е неоснователно, тъй като разпоредбата на чл. 38, ал. 2 ЗУЕС предвижда подаването на заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК единствено като възможност („може да подаде“). Тази правна норма не е императивна и не може да дерогира правото на ищеца на иск. Ищецът е този, който определя каква защита на правата си да потърси и ако той прецени, че завеждането на осъдителен иск ще му осигури по-бърза защита, той е в правото си да заведе осъдителни искове вместо да използва реда по чл. 410 ГПК.

На следващо място, следва да се посочи изрично, че общото събрание, на което са били взети решения са определяне размера на режийните разходи, фонд „Ремонт и обновяване“ и такса за управление на етажната собственост е било проведено през 2024 г. и 30-дневният срок за обжалването им по реда на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС е изтекъл, с оглед на което решенията са стабилизирани. Ответникът не твърди и не представя доказателства да е обжалвал тези решения или те да са били отменени, поради което задължителната им сила следва да бъде зачетена и следва да се приложат съответните правни последици. Следва да се посочи също така, че в протокола от това общо събрание е посочено, че е присъствал представител на притежавания от ответниците имот – апартамент № 1, който представител също е гласувал „за“ приемането на тези решения. В съдебното производство по предявен иск за изпълнение на решение на общото събрание е недопустимо да се извършва инцидентен контрол за законосъобразност на това решение. За атакуване на решенията на ОС е предвиден специален ред - този по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, уреждащ съдебния надзор върху решенията на Общото събрание, които противоречат на закона. Искът по чл. 40 ЗУЕС е конститутивен и до влизане в сила на решение по него, с което атакуваното решение се отменя, това решение се ползва със стабилитет и подлежи на изпълнение. При това 3 положение задължителната сила на тези решения следва да бъде зачетена и следва да се приложат съответните правни последици (така Решение № 155 от 21.06.2017 г. на ВКС по гр. д. № 4451/2016 г., IV г. о., ГК, Решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., I г. о. и Определение №...34 от 24.04.2024 г. на ВКС по гр. д. № 2516/2023 г., II г. о.). Всички евентуални доводи за незаконосъобразност на решенията, от които произтичат процесните задължения за ответниците, не подлежат на разглеждане в настоящото производство, тъй като то няма за предмет иск по чл. 40 ЗУЕС, а и същите са влезли в сила.