Решение № 53 от 25.03.2026, Районен съд - Троян

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 53 гр. Троян, 25.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ТРОЯН, IV-ТИ СЪСТАВ - ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на десети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Десислава Г. Ютерова при участието на секретаря Емилия П. Петрова като разгледа докладваното от Десислава Г. Ютерова Гражданско дело № 20244340100280 по описа за 2024 година

„Мотомания“ ЕООД, представител Н.Н. е предявило искова молба против Община Троян, представлявана от Кмета Донка Михайлова, с посочено правно основание чл. 124 от ГПК, чл. 26 от ЗЗД, чл. 28 от ЗС, чл. 59, ал. 3, чл.

78 и чл. 79 от ЗС, чл. 108 и чл. 109 от ЗС.

С разпореждане от 29.05.2024 г. съда е оставил производството без движение на основание чл. 129, ал. 4, вр. ал. 2 от ГПК като е изложил съображенията си за констатираните нередовности и е определил едноседмичен срок на ищеца да ги отстрани.

С определение от 01.07.2024 г. съда е прекратил производството, като е счел, че с представената „искова“ /уточнителна молба, ищцовото дружество не е отстранило нередовностите.

„Мотомания“ ЕООД е обжалвало определението пред ОС – Ловеч.

Въззивната инстанция е отменила акта на ТРС и е върнал делото за продължаване на съдопроизводствените действия.

Решаващият съд отново е дал указания за изправяне на нередовности.

„Мотомания“ ЕООД е представило „уточнително искане“. С оглед задължителните указания на въззивната инстнация, ТРС е издал разпореждане по чл. 131 от ГПК

По посочения ред на ответната община е изпратено копие от ИМ и доказателствата. В законовия месечен срок е представен отговор, с който Община Троян излага, че исковата молба (и уточнителната такава) е предявена против „договор за учредяване на строеж върху имот общинска собственост, издаден от Община - Троян", което е недопустимо в гражданския процес . В исковата молба и в уточняващата такава не са изложени обстоятелствата, на 1 които се основава всеки от предявените искове, каквото е изискването на чл.

127, ал. 1, т. 4 ГПК. Ответника моли съда да прекрати делото, поради недопустимост на исковете. Алтернативно – да ги отхвърли като неоснователни и недоказани.

Съдът отново се е опитал да даде указания на ответника, след което е извлякъл фактите по делото и е квалифицирал от правна страна претендираните права, като обективно съединени искове по чл. - чл. 108 от ЗС и чл. 26, ал. 2, пр. 3 от ЗЗД и чл. 109 от ЗС.

В с. з. ищцовото дружество се представлява от адв. И. А. от АК – Перник, който моли съда да уважи така предявените искове.

Ответната община е представляван в процеса от адв. С. Т. от ЛАК, който подробно аргументира искането си съда да отхвърли изцяло исковата претенция.

От приложените писмени доказателства: нот. акт за собственост на недвижим имот № 66 том 1, н.д. № 57 от 2011 г. на нотариус Б. Кожухаров, Договор за учредяване право на строеж върху имот общинска собственост от 17.02.2004 г., разпореждане № 1825 по вх. № 2568 от 14.08.2024 г. от 09.10.2024 г. по адм. дело № 133 от 2024 г., заповед № 391 от 11.03.2024 г., акт за общинска собственост № 557 от 02.04.2003 г., Акт № 4149 за частна общинска собственост от 19.02.2024 г., решение № 1418 от 23.07.2024 г. по адм. дело № 133 от 2024 г. на АС - гр. Ловеч и удостоверение за данъчна оценка изх. № ДО002236 от 24.07.2025 г. изд. от Община Троян, електронно копие на административно дело № 133 от 2024 г. по описа на Административен съд - гр. Ловеч, съдът приема за установена следната фактическа обстановка:

Видно от приложения Договор за учредяване право на строеж върху имот - общинска собственост от 17.02.2004 г., сключен между страните, „Мотомания“ ЕООД в качеството на „строител“ се задължил да построи кафеаператив с разгъната застроена площ 126 кв. м. по изготвен от Община Троян и одобрен инвестиционен проект. В чл. 2, ал. 1 от договора е уредено, че правото на строеж се учредява за срок от 20 години.

С нот. акт за собственост на недвижим имот № 66, том 1, нот. дело № 57 от 2011 г. на Нотариус Б. Кожухаров ищцовото дружество е признато за собственик на кафе-аператив, част от Етнографски и търговски комплекс „Чаршията“, с разгъната застроена площ 125,79 кв. м, представляващ имот с идентификатор *** по КККР на гр. Троян, с предназначение сграда за търговия. Ищецът счита, че по силата на чл. 28 от ЗС е придобил собствеността върху построената сграда.

Със Заповед № 391 от 11.03.2024 г., Кмета на Община Троян Донка Михайлова е разпоредила на 13.03.2024 г. служители от Дирекция „Общинска собственост и икономика“ да изземат от „Мотомания“ ЕООД недвижим имот – общинска собственост, а именно процесната сграда - кафе-аператив, с идентификатор ***

Посочената заповед е обжалвана пред АС – Ловеч и с решение № 1418 от 23.07.2024 г. по адм. дело № 133 от 2024 г., съда е отхвърлил оспорването на ищеца против заповедта, с която имотът е отнет, тъй като същият е собственост на Община - Троян. С разпореждане на съда от 09.10.2024 г. касационната жалба на ищеца до ВАС против постановеното решение е върната поради неотстраняване на нередовност.

2

За процесния имот са представени Акт № 557 от 02.04.2003 г. за общинска собственост и Акт № 4149 от 19.02.2024 г. за частна общинска собственост, по който е нанесена и построената процесна сграда.

Съдът е счел, че е сезиран с обективно съединени искове с правно основание чл. 108 от ЗС и чл. 26, ал. 2, пр. 3 от ЗЗД и чл. 109 от ЗС.

Относно първия иск – ревандикационен по 108 от ЗС. По своята същност това е иска на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик. За да се проведе успешно доказване, следва да се установи едновременно наличието на трите предпоставки. В настоящия казус не е налице първата предпоставка – ищцовото дружество не е собственик на процесния имот. Собственик на имота е Община Троян по силата на договора за учредено право на строеж, който беше обсъден в обстоятелствената част.

Договорът за учредяване на право на строеж от 17.02.2004 г . е срочен, което изрично е посочено в неговите разпоредби и този срок е 20 години, съответно срока на учреденото в полза на ищеца право на строеж е изтекъл на 18.02.2024 г. По силата на чл. 65 от ЗС, когато правото на собственост върху постройка е установено със срок, след изтичането на срока собствеността върху сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята.

Специалният закон – Закона за общинската собственост, в своята разпоредба на чл. 37, ал. 3 въвежда идентично правило - когато правото на строеж е учредено за определен срок, след изтичането на срока, за който то е учредено, общината придобива безвъзмездно собствеността на построения обект.

Тука по аналогия може да се приложи и правилото на чл. 92 о т ЗС собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. В случая липсва „установено друго", тъй като срокът на учредената в полза на ищецът суперфиция е изтекъл, с което построеното по приращение преминава в собственост на собственика на земята.

В случая ответната община е придобила собствеността върху построеното от ищеца по силата на самите законови разпоредби след изтичане на срока на учредената суперфиция. Собственост върху процесния имот в полза на Община -Троян е възникнала ех lege, по силата на самия закон.

Освен това придобиването на правото на собственост в полза на общината е оригинерено, а не деривативно - ирелевантно е кой е собственик на построеното върху общинска земя, както и дали собствеността върху построеното е юридически валидна, настъпят ли условията на цитираните по горе разпоредби, собствеността върху построеното преминава върху собственика на земята. В случая това е Община Троян.

Като последица, ответната община е съставила на основание чл. 56 и сл. от ЗОС, вр. с чл. 5 от ЗОС акт за общинска собственост, който безспорно има констативен характер и е формален титул.

Съгласно разпоредбата на чл. 65, ал. 1 от ЗОС, общински имот, който се владее или държи без основание, не се използува по предназначение или необходимостта от него е отпаднала, се изземва въз основа на заповед на кмета на общината. Както беше аргументирано по-горе, имотът, построен от ищеца въз основа на срочна суперфиция, е станал общинска собственост по силата на посочените законови разпоредби. Ищецът, като бивш суперфициар и 3 собственик на имота, е загубил собствеността върху построеното по силата на самия закон с изтичане срока на суперфициарното право. От собственик той се превръща във владелец на имота, който имот има статут на частна общинска собственост.

В тази връзка съда намира за правилни разсъжденията на ответната община и напълно ги споделя - чл. 68 о т ЗС урежда владението като упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя. В случая може да се приеме, че ищеца има качеството на владелец, и при това - недобросъвестен владелец - арг. за противното от чл, 70, ал. 1 ЗС. Владението на процесния имот ищеца към момента на издаване на заповедта и към момента на нейното изпълнение е годно правно основание. Годното правно основание е онова, което може да направи владелеца собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена.

С оглед на горните изводи, са на лични всички предпоставки за приложение на разпоредбата на чл. 65, ал. 1 о т ЗОС: 1.) имотът, предмет на изземване, е общински - придобит по силата на самия закон от Община Троян;

2.) имотът се е владял от ищеца (чл. 68 от ЗС - владее чрез другиго (наемател) като своя) без да е налице основание за владението му; 3.) издадена е заповед за изземване от компетентен административен орган - кметът на общината, в която се намира имотът.

Тук целта на закона е въвеждане на бърза и ефективна защита на собствеността на общините чрез отнемане на владението или държането като най-съществените атрибути на правото на собственост от лица, които владеят/държат общински имот без да са налице основания за това.

Законодателят е предвидил облекчен административен ред в полза на общината като публичен субект, който управлява и се разпорежда със своите права на собственост върху недвижими имоти в полза на общността, а не в частен интерес. При тези изводи така предявения иск по чл. 108 от ЗС следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.

Относно иска по чл. 26, ал. 2, пр. 3 от ЗЗД- ищеца претендира нищожност на процесния договор за учредено право на строеж поради липса на предвидената от закона форма. Ищеца, чрез своя пълномощник адв. А. е категоричен, че подобен договор следва да бъде сключен в нотариална форма.

Подобни твърдения не кореспондират със закона. Съгласно чл. 34, ал. 7 от ЗОС, договорите за придобиване на собственост и ограничени вещни права върху имоти, както и за разпореждане с имоти - общинска собственост, се сключват в писмена форма от кмета на общината и се вписват по разпореждане на съдията по вписванията по местонахождението на имота.

Безспорно нотариална форма в случая не е предвидена. С оглед на изложеното и този иск следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.

Негаторния иск по чл. 109 от ЗС също се явява неоснователен. След многократни указания на ищеца, същия в крайна сметка твърди, че ответната община чрез свои служители, възпрепятства търговската дейност на ищеца по незаконен начин. По дефиниция собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право.

Съдът прие, че ищцовото дружество не собственик на процесния имот и предявения негаторен иск се явява неоснователен и недоказан.

Във фазата на устните състезания, пълномощника на ответника – адв. Т.

4 е направил искане съда на основание чл. 537, ал. 2 от ГПК да отмени констативния нот. акт, с който ищеца е признат за собственик на имота, като се аргументира и със съдебна практика. Решаващият състав намира, че не следва да се произнася по това искане, тъй като не е сезиран по съответния ред. Подобно искане се прави след приключване на съдебното дирене, в хода на устните състезания.

Ще следва на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ищцовото дружество да заплати на ответната община сторените съдебно-деловодни разноски в размер на 1 500 лева за заплатен адв. хонорар, /равняващи се на 776,16 евро.