Решение № 260 от 17.07.2024, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 260 гр. гр.Несебър, 17.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря Атанаска Д. Ганева като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20232150101041 по описа за 2023 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.40 от Закона за управление на етажната собственост.

Ищецът „Б.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление: село *****, представлявано от Т.Т.М., твърди в исковата молба, че по силата на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот и право на строеж срещу задължение за строителство, вписан в Службата по вписванията – Несебър с вх. рег.№ ******г., Акт № *******., е собственик на следните имоти в Жилищна сграда за сезонно ползване „*****“, а именно: 1) Апартамент № 16, на втори етаж с площ от 59,64 кв. м. и 12,41 кв. м. идеални части от общите части на сградата, 2) Апартамент № 27 на трети етаж с площ от 54,98 кв. м. и 11,44 кв. м. общи части, 3) Апартамент № 30 на трети етаж с площ от 59,64 кв. м. и 12,41 кв. м. идеални части от общите части на сградата, 4) Апартамент № 34 с площ от 74,16 кв. м. и 15,43 кв. м. идеални части от общите части на сградата, 5) Апартамент № 35 с площ от 88,66 кв. м. и 18,45 кв. м. идеални части от общите части на сградата, 6) Апартамент № 36 с площ от 54,45 кв. м. и 11,35 кв. м. идеални части от общите части на сградата, 7) Апартамент № 37 с площ от 52,48 кв. м. и 11,35 кв. м. идеални части от общите части на сградата, както и Паркоместа с №№ 4, 5, 17, 18. Твърди също, че на 11.09.2023г. в 08:30 часа се е провело Общо събрание на Етажната собственост на жилищна сграда „*****“, с адрес: село *****.

Счита, че събранието е незаконосъобразно проведено поради нарушение разпоредбите на чл.14 от ЗУЕС относно представителството, тъй като: липсват пълномощни, като до участие са допуснати лица, които не са разполагали с представителна власт, а тъй като 1 упълномощените лица не са етажни собственици, не е спазена формата на упълномощаването, едно лице е представлявало повече от трима етажни собственици. Това се е отразило на кворума, обявен на събранието, като твърди, че в протокола той е неправилно обявен. Като нарушена посочва разпоредбата на чл.16, ал.5 от ЗУЕС поради това, че в протокола от събранието не е посочен начина, по който са гласували отделните участници на събранието при вземането на решенията по отделните точки от дневния ред и не съдържа техните подписи. Не било вярно и отразеното в протокола, че всеки от участниците получил протокол (лист) за гласуване, а наред с това е налице разминаване според посоченото в отделните протоколи за гласуване и отразеното в протокола от събранието за начина на гласуване на отделните участници. Атакува решенията по т.1, т.3, т.4 и т.5 от дневния ред на събранието като излага отделни съображения за незаконосъобразност на тези отделни решения. Счита, че с оглед горните нарушения при провеждане на събранието, тези решения не са взети с необходимото мнозинство. По т.1 е взето решение за заплащане на суми от етажните собственици, което не е било предвидено в дневния ред, по който начин е нарушен чл.16, ал.3 от ЗУЕС. Ищецът счита, че решението по т.4 от дневния ред противоречи на чл.50 от ЗУЕС, решението по т.5 от дневния ред противоречи на чл.51 от ЗУЕС, а решението по т.1 от дневния ред на събранието противоречи на чл.50 и на чл.51 от ЗУЕС. Моли тези взети решения по четирите точки от дневния ред на събранието да бъдат отменени като незаконосъобразни. Претендира разноски.

В отговора на исковата молба ответникът – Етажната собственост на сграда с идентификатор *******, с адрес: село *****, комплекс „*****“, Код по Булстат ********* изразява становище за неоснователност на иска, оспорва изцяло твърденията, наведени в исковата молба. Отрича ищецът да е собственик на Апартамент № 37, както и да са нарушени разпоредбите на чл.14 от ЗУЕС относно начина на представителство предвид, че твърдените нарушения не са конкретизирани. Счита, че кворумът на събранието правилно е изчислен и отразен в протокола, а на всеки от участниците, между които и на законния представител на ищцовото дружество, е бил раздаден индивидуален протокол, в който да се отразява начините на гласуване, като протоколите са неразделна част от протокола от събранието и съдържат подписите на участниците. За съществено намира обстоятелството, че протоколът от събранието не е оспорен по реда на чл.16, ал.9 от ЗУЕС, а самият протокол отговаря на изискванията на чл.16, ал.5 от ЗУЕС, решението за определянето на размерите на таксите и вноските е взето при спазване разпоредбите на чл.50 и чл.51 от ЗУЕС. Моли за отхвърляне на иска.

В съдебно заседание ищцовото дружество се представлява от процесуален представител, който заявява, че поддържа исковата молба, както и намира за доказано по делото, че протоколът от Общото събрание на Етажната собственост не отговаря на изискванията на чл.16, ал.5 от ЗУЕС предвид, че в него не е посочено кой от участниците на събранието как е гласувал при вземането на отделните решения, а решението за таксата за управление и поддръжка противоречи на императивната разпоредба на чл.51 от ЗУЕС, от 2 него не може да бъде определен размерът на таксата, която всеки от етажните собственици следва да заплаща, тъй като е невъзможно да бъде определен броя на собствениците.

Претендира разноски, а при условията на евентуалност прави възражение за прекомерност на заплатеното от ответника адвокатско възнаграждение.

Ответникът – Етажната собственост на комплекс „*****“, село Равда, се представлява в съдебно заседание от Председателя на Управителния съвет на ЕС и от упълномощен адвокат, който поддържа възраженията и оспорванията, направени с отговора на исковата молба. Намира, че събранието е законосъобразно проведено, изразява позиция, че законът не изисква изрично посочване в протокола кой от участниците как е гласувал по отделните точки от дневния ред, тъй като това може да бъде отразено в отделни списъци, неразделна част от протокола, което в случая е сторено чрез индивидуални протоколи.

Намира за доказано също, че начинът, по който са гласували участниците при вземане на отделните решения, отбелязано в отделните протоколи, съответства на отразеното в протокола относно резултатите от гласуванията. Моли за отхвърляне на иска и в полза на ответника да бъдат присъдени разноските.

Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

На 07.04.2011г. между „Б.“ ООД, от една страна в качеството му на продавач, и „*******“, от друга страна, е сключен договор за продажба на недвижим имот и право на строеж срещу задължение за строителство, обективиран в нотариален акт № ********г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, по силата на който „Б.“ ООД е продал на „*******“ ООД 1880.86/2368 идеални части от Поземлен имот с идентификатор ******, с адрес: село ******** целият с площ от 2 368 кв.м. и право на строеж за изграждане на самостоятелни жилищни и нежилищни обекти, които да бъдат изградени в Жилищна сграда за сезонно ползване с подземни гаражи и ЗОХ, която ще бъде построена в поземления имот в обем и по силата на което право на строеж „*******“ ООД да построи и да стане собственик на складова и обслужваща зона към ЗОХ и помещение персонал, находяща се на сутеренния етаж, на заведение за обществено хранене (ресторант), находящ се на първи етаж, 37 броя апартамента и 15 броя паркоместа, представляващи 643,22/805,47 кв.м. от Паркинг с 19 паркоместа, находящ се на сутеренен етаж на сградата, целият със застроена площ 805,74 кв.м. Страните са уговорили вместо плащане на цената от 553 674,62 лева с ДДС, „*******“ ООД се е задължил да построи със свои средства и сили до етап „завършен вид“ 10 броя апартамента, находящи се в Жилищна сграда за сезонно ползване с подземни гаражи и ЗОХ, която да се изгради съобразно одобрен архитектурен проект в поземления имот, които обекти след построяването им ще станат собственост на „Б.“ ООД, и 4 броя паркоместа, представляващи 162,14/805,47 идеални части квадратни метри от Паркинг с 19 паркоместа, находящ се на сутерена на сградата, целият със застроена площ 805,74 кв.м.

На проведено на 14.07.2023г. Общо събрание на собствениците на самостоятелни 3 обекти в сграда в режим на етажна собственост „*****“, с адрес: село ********, с идентификатор *******, е било взето решение с мнозинство от 83,25% идеални части от общите части на Етажната собственост, с което са одобрени определените идеални части от общите части на сградата за всички самостоятелни обекти на основание чл.17, ал.6 от ЗУЕС.

Избран е състав на Управителен съвет – Т.Г.П., О.К. и ТТ.В.Ф., избран е състав на Контролния съвет също от трима души. Приет е бюджет за календарната 2024г. По отношение определяне размера на вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ е прието за периода от 01.07.2023г. до 31.12.2023г. за собствениците на апартаменти, паркоместа и самостоятелни обекти с нежилищно предназначение (ресторант офиси, склад и други) размерът на бъде 100 лева за 1 процент идеални части от общите части на сградата, със срок на плащане 30.09.2023г., а за календарната 2024г. вноската за собствениците на апартаменти, паркоместа и самостоятелни обекти с нежилищно предназначение (ресторант, офиси, ателие, склад и други) е приета да бъде 200 лева за 1 процент притежавани идеални части от общите части на сградата, със срок на плащане 31.01.2024г. Взети са решения и за определяне на таксите за управление и поддръжка на общите части за отделни периоди, като за периода от 01.07.2023г. до 31.12.2023г. е прието таксите да се разпределят поравно за всеки самостоятелен обект според предназначението му, както следва: за всеки апартамент по 250 лева, за паркомясто, офис, ателие и склад по 25 лева и за ресторант 250 лева, срок на плащане 30.09.2023г.; за календарната 2024г. е прието таксите да се разпределят поравно за всеки самостоятелен обект според предназначението му, както следва: за апартамент 500 лева, за паркомясто, офиси, ателие, складове по 50 лева и за ресторант 500 лева, срок на плащане 31.01.2024г.

На заседание на Управителния съвет на ЕС, проведено на 27.07.2023г., е взето решение, според което за Председател на УС на ЕС е избран Т.Г.П..

Впоследствие Председателят на УС на ЕС Т.П. е изготвил и подписал покана за Общо съгласие, в която обаче е посочено, че събранието е свикано от Управителния съвет на основание чл.12, ал.1, т.1 от ЗУЕС, и което да се проведе на 11.09.2023г. от 08:30 часа при следния дневен ред: 1. Определяне и утвърждаване на период за начисляване на вноски за такса управление и поддръжка на общите части и такса фонд „Ремонт и обновяване“ за 2022-2023г. въз основа на проверка на Контролния съвет; 2. Приемане на бюджет за календарната 2024 година; 3. Определяне на месечно възнаграждение за дейността на Председателя на Управителния съвет (Управителя) и вземане на решение за изплащането му; 4. Определяне размера на паричните вноски за разходите за фонд „Ремонт и обновяване“ на общите части на Етажната собственост – за собствениците на апартаменти, паркоместа и самостоятелни обекти с нежилищно предназначение (ресторант, офиси, склад и други), както и срока на заплащането им; 5. Определяне размера на паричните вноски за разходите за „Управление и поддържане на общите части на Етажната собственост“ – за собствениците на апартаменти и паркоместа, както и срока на заплащането им; 6. Определяне размера на паричните вноски за разходите за управление и поддържане на общите части на сградата – за собствениците на самостоятелни обекти в сградата, които извършват дейност, свързана с 4 достъп на външни лица; 7. Утвърждаване на списък на собствениците на самостоятелни обекти длъжници към Етажната собственост за периода 2021-2022г. и 2022-2023г.; 8.