Решение № 5239 от 11.08.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5239 гр. София, 11.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-12 СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Кирил Ст. Петров при участието на секретаря Ирина Ст. Василева като разгледа докладваното от Кирил Ст. Петров Гражданско дело № 20241100112615 по описа за 2024 година

Съдът е сезиран с иск предявен от С. Е. С. и В. Д. С. срещу „Софийски имоти“ ЕАД.

С. Е. С. и В. Д. С. са предявили против „Софийски имоти“ ЕАД конститутивен иск за обявяване на предварителен договор от 20.07.1999 г. за покупко-продажба на следния недвижим имот: магазин, намиращ се в гр. София, район Оборище, разположен в подблоковото пространство на четириетажна жилищна сграда на бул. ******** със застроена площ от 20,38 кв. м., състоящ се от търговска зала и санитарен възел, при граници: север - бул. Янко Сакъзов, изток - фризьорски салон, юг - частен апартамент, запад - калкан със сграда на № 72, заедно със съответните идеални части от общите част и на сградата и от правото на строеж върху дворното място, който магазин съгласно КККР на град София, община Столична, одобрени със Заповед № № РД-18-45/09.07.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с адрес, съгласно схема: град София, район Оборище, ул. ******** ет. 0 в сграда с идентификатор ***, с предназначение жилищна сграда – многофамилна, разположена в ПИ с идентификатор *** с предназначение на самостоятелния обект – за търговска дейност, брой нива на обекта 1, с посочена в документа площ 19,00 кв. м., прилежащи части 2,27 % идеални части от общите части на сградата, за окончателен.

Ищците твърдят, че силата на посочения договор ответникът се е задължил му прехвърли собствеността върху процесния недвижим имот на сина им Д.В. Д.. Договорената с предварителния договор цена в размер на 25 500 000 недоминирани лева била заплатена изцяло по банковата сметка на продавача. Владението на имота било предадено на купувача.

1

След подписване на договора станало известно, че за имота има реституционни претенции.

Била издадена заповед от Областния управител на област София, която била прогласена за нищожна с решение на ВАС, поради което целият имот останал в патримониума на ответника. Междувременно с решение по гр. д. № 16355/2022 г. на СРС, влязло в сила на 21.12.2022 г., е обявена смъртта на Д.В. Д.. Ищците били негови наследници по закон и владеели понастоящем имота. Молят за уважаване на иска. Претендира разноски.

В законоустановения срок е постъпил отговор на исковата молба от ответника.

Ответникът не оспорва сключване на предварителния договор и заплащането на цената.

Твърди и, че към момента процесният магазин продължава да съставлява апортна вноска в капитала на Софийски имоти ЕАД. Прехвърлянето на собствеността не било извършено поради редица обективни и административни пречки. Липсвало решение на СОС за сключване на окончателен договор. Моли да не се възлагат разноски в негова тежест.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

От фактическа страна съдът намира за установено следното:

С определение от 21.03.2025 г. са отделени като признати и безспорни между страните следните обстоятелства: че между ответника и Д.В. Д. е сключен предварителен договор от 20.07.1999 г. за покупко-продажба на процесния недвижим имот, че договорената с предварителния договор цена в размер на 25 500 000 недоминирани лева била заплатена изцяло по банковата сметка на продавача и владението на имота е предадено на купувача, както и, че с решение по гр. д. № 16355/2022 г. на СРС, влязло в сила на 21.12.2022 г., е обявена смъртта на Д.В. Д..

Видно и от предварителен договор за покупко-продажба чрез преговори с потенциални купувачи от 20.07.1999 г., „Софийски имоти“ ЕАД се е задължило да сключи окончателен договор за покупко-продажба, с който да прехвърли на Д.В. Д., ЕГН **********, следния недвижим имот: магазин, намиращ се в гр. София, район Оборище, разположен в подблоковото пространство на четириетажна жилищна сграда на бул.

******** със застроена площ от 20,38 кв. м., състоящ се от търговска зала и санитарен възел, при граници: север – бул. Янко Сакъзов, изток – фризьорски салон, юг – частен апартамент, запад – калкан със сграда на № 72, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, който магазин съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, одобрени със Заповед № № РД-18-45/09.07.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с адрес, съгласно схема: град София, район Оборище, ул. ******** ет. 0, разположен в сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор

***, с предназначение на самостоятелния обект – за търговска дейност, брой нива на обекта 1, с посочена в документа площ 19 кв. м., прилежащи части 2,27% идеални части от общите 2 части на сградата, ниво 1.

Договорената с чл. 4 от предварителния договор продажна цена е в размер на 25500000 лева, които са заплатени изцяло по банкова сметка на продавача. Съгласно чл.8 продавачът въвежда във владение купувача в тридесетдневен срок, считано от датата на заплащане на цената, след подписване от страните на двустранен приемо-предавателен протокол. Съгласно чл. 19 от сключения договор продавачът се задължава в двуседмичен срок от пълното заплащане на цената по чл.4 да поиска от оторизираните органи издаване на документите, необходими за изповядване на сделката по нотариален ред.

За процесния имот е представен акт за частна общинска собственост № 251, изд. на 18.09.1998 г. и приложение към него от м.11.2005 г. Видно от решение № 46 по Протокол № 45 от 13.07.1998 г. на СОС, процесният имот е внесен като непарична вноска в капитала на „Софийски имоти“ ЕАД. В приложение № 1 имотът е описан под № 7 като търговско помещение с площ от 19 кв. м. на *** при балансова стойност

4 419 954 лв. С протокол № 50 от 10.06.1999 г. на съвета на директорите на „Софийски имоти“ ЕАД е взето решение е и определен за купувач на процесния имот Д.В. Д..

Възложено е на изпълнителния директор да сключи договори за покупко-продажба с обектите.

С влязло в сила решение по гр. д. № 16355/2022 г. на СРС е обявена смъртта на Д.В.

Д., на основание чл. 14 ЗЛС, за настъпила на 06.04.2004 г. Видно от удостоверение за наследници Д.В. Д. е оставил за свои наследници по закон С. Е. С. /майка/ и В. Д. С. /баща/.

„Софийски имоти“ ЕАД е общинско дружество с едноличен собственик на капитала Столична община, което се установява както от представените документи за регистрацията му, така и от служебна справка в ТР.

Представени са няколко устава на ответника. В хронологичен ред се установява следното:

В чл. 29, ал. 3, т. 4 от Устава на „Софийски имоти“ ЕАД от 1998 г. е предвидено, че продажба или учредяване на ограничени вещни права върху ДМА на дружеството, чиято обща стойност за текущата година не надхвърля 5 % от общата балансова стойност на дълготрайните активи към 31 декември на предходната година могат да се сключат с решение на съвета на директорите с мнозинство 2/3.

В чл. 17, ал. 2, т. 18 от Устава на „Софийски имоти“ ЕАД от м.02.2022 г. е предвидено, че разрешение за сключване на разпоредителни сделки с дълготрайни материални активи се взема от едноличния собственик на капитала.

В чл. 17, ал. 2, т. 18 от Устава на „Софийски имоти“ ЕАД от м.04.2023 г. е предвидено, че разрешение за сключване на разпоредителни сделки с дълготрайни материални активи се взема от едноличния собственик на капитала.

От постъпило писмо от Столична община с вх. № 57329 от 13.05.2025 г. се установява, че процесният имот е апортиран в капитала на дружеството с решение № 46 по 3

Протокол № 45 от 13.07.1998 г. на СОС /Столичен общински съвет/, като имотът все още е апортиран в дружеството. Не е установено решение, с което Столичен общински съвет разрешава на „Софийски имоти“ ЕАД извършването на продажба на имота, респективно не е налична информация процесното търговско помещение да е било предмет на вещнопрехвърлителна сделка след апортирането му в капитала на дружеството /л. 209/.

От правна страна:

Предварителният договор по арг. на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД, имащ за предмет прехвърляне право на собственост или ограничено вещно право, представлява двустранен договор, по силата на който едно лице наричано обещател /продавач/ поема задължението да прехвърли по нотариален ред притежавано от него право на собственост или ограничено вещно право срещу насрещното задължение на друго лице – купувач да заплати договорената цена, като уговорката може да бъде плащането да се извърши изцяло или отчасти в/до определен срок. Целта на предварителния договор е да подготви сключването на окончателния договор между страните в съответната форма, а именно под формата на нотариален акт, чл. 18 ЗЗД. Когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, какъвто е настоящият случай, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота – чл. 363 ГПК, както и дали е налице самостоятелен обект на правото на собственост, годен да бъде предмет на разпоредителна сделка.

Съгласно чл. 51, ал. 4, т. 3 ЗОбС условията и редът за упражняване на правата на собственост на общината в търговски дружества с общинско участие в капитала и за участието на общината в граждански дружества и за сключване на договори за съвместна дейност се определят с наредба на общинския съвет. В наредбата се определят правилата за сключване на договори за наем и разпореждане с дълготрайни активи и за задължително застраховане на имуществото.

От Уставите от 2022 и 2023 г. на „Софийски имоти“ ЕАД е видно, че процесният имот представлява част от дълготрайните материални активи на ответника. По делото не е представено решение на Столичен общински съвет, с който имотът да е изваден от списъка на дълготрайните материални активи, а и заповед № РД-21-1143/27.10.1998 г. на Областния управител на София-град е прогласена за нищожна с решение от 30.04.2024 г. по а. д. № 437/2003 г. на СГС.

Към момента действаща е Наредба за реда за учредяване и упражняване правата на общината в публични предприятия и търговски дружества с общинско участие в капитала, приета с решение № 489 по Протокол № 22 от 22.10.2020 г. на СОС. В чл. 23, ал. 1. т. 18 от Наредбата е предвидено, че Столичният общински съвет, като упражняващ правата на едноличния собственик в публично предприятие – еднолично акционерно дружество, взема решение за разрешение за сключване на разпоредителни сделки с дълготрайни активи на дружеството. В чл. 35, ал. 1 от Наредбата пък е предвидено, че сключването на договори за продажба, учредяване на вещни права и наем на недвижими имоти на публични 4 предприятия – еднолични търговски дружества, както и за продажба и наем на други дълготрайни активи на дружествата се извършва след провеждане на търг или на публично оповестен конкурс, при условията и по реда на настоящата наредба.

Посочените правила са създадени в обществен интерес. Разпоредбата на чл. 23, ал. 1. т. 18 от Наредбата е императивна и липсата на разрешение от страна компететния орган, а именно Столичен общински съвет, води до невъзможност за завършване на фактическия състав, поради което сделката не може да породи вещнотранслативен ефект. Разрешението трябва да бъде дадено преди или най-късно в момента на сключване на съответната разпоредителна сделка. Посоченото разрешение на общинския съвет е относимо към формиране на волята на юридическото лице-продавач и следва да е налице при сключването на окончателния договор.

Към момента на подписване на предварителния договор е действала Наредба за управлението на едноличните търговски дружества с общинско имущество /Решение № 2 по Протокол № 26 от 21.04.1993 г./. В тази наредба специални правила за разпореждане с недвижими имоти, собственост на търговски дружества с общинско имущество, не са въведи, като единственото изискване е Столичен общински съвет да дава разрешение за продажбата на недвижимо имущество – чл. 5, ал. 1 от Наредбата /отм./. Уставът на ответника към датата на предварителния договор стъпва на предвиденото в Наредбата за управлението на едноличните търговски дружества с общинско имущество, като единствено изключение е чл. 29, ал. 3, т. 4 от Устава на „Софийски имоти“ ЕАД от 1998 г., в която е предвидено, че продажна или учредяване на ограничени вещни права върху ДМА на дружеството, чиято обща стойност за текущата година не надхвърля 5 % от общата балансова стойност на дълготрайните активи към 31 декември на предходната година могат да се сключат с решение на съвета на директорите с мнозинство 2/3.