Решение № 134 от 26.04.2022, Окръжен съд - Русе

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 134 гр. Русе, 26.04.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ, ПЪРВИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Татяна Черкезова

Членове:

Николинка Чокоева

Милен П. Петров при участието на секретаря Вероника Якимова като разгледа докладваното от Николинка Чокоева Въззивно гражданско дело № 20224500500145 по описа за 2022 година

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.

К. П. К. чрез упълномощен адвокат Н.М. е обжалвал Решение №1172/23.12.2021 г. на Русенския районен съд, постановено по гр. д. №3320/2021 г., с което са отхвърлени предявените от него искове по чл.40 вр. чл.26 ЗЗД и по чл.87, ал.3 ЗЗД против В.А.В. и Т. Л.

В. за обявяване за относително недействителен по отношение на ищеца договора за покупко- продажба на недвижим имот, представляващ АПАРТАМЕНТ № 6/шест/, на третия етаж във вход В, на ЖСК Б., ул. К., к-с Д.. в град Русе, представляващ CAMOCTOЯTEЛЕH ОБЕКТ в сграда с идентификатор ***/ шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка четири, точка хиляда седемстотин и седем, точка пет, точка двадесет и четири/ в град Русе, общ. Русе, обл. Русе по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18- 91/15.12.2007 г. на ИК на АГКК, с адрес на имота: гр. Русе, кв. Д. II, ***, вх. 3 /три/, ет. 3 /три/, ап. 6 /шест/ с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1/едно/, с площ по документ от 61.27 кв.м. /шестдесет и един квадратни метра и двадесет и седем квадратни дециметра/, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:

***, под обекта: ***, над обекта: ***, заедно с прилежащите части: И3БА № 6/шест/, ТАВАН № 5, 6 /пет,шест/ и 2.873 %/ две цяло осемстотин седемдесет и три хилядни процента от идеалните части от общите части на сградата, който обект се намира на етаж 3/три/,в сграда с идентификатор *** /шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка четири,точка хиляда 1 седемстотин и седем, точка пет/с предназначение: Жилищна сграда- многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор ***./ шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка четири, точка хиляда седемстотин и седем/, обективиран в Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 183, том I, рег. № 3152, дело № 135/2020 год. по описа на нотариус Г.Г. с район на действие РРС, с който В.А.В. е продал сам на себе си собствения на П.К.П., ЕГН ********** недвижим имот, както и за разваляне на договора поради неизпълнение на задължението от страна на купувача да заплати уговорената продажна цена. В жалбата се развиват оплаквания за неправилност и незаконосъобразност на решението поради нарушение на материалния закон, съществено противоречие с процесуалните правила и необоснованост. Иска се отмяна на решението от въззивния съд и вместо него постановяване на друго, с което да се уважат предявените в условие на евентуалност искове и да се присъдят разноските по делото.

Ответниците по жалбата В.А.В. и Т. Л. В., чрез процесуалния си представител адв. В.В. изразяват становище за нейната неоснователност. Претендират разноски.

Окръжният съд, след като прецени оплакванията по жалбата и провери събраните по делото доказателства, приема за установено следното:

Жалбата е подадена от надлежна страна по спора, в законоустановения срок и е процесуално допустима. Разгледана по същество е неоснователна.

На 24.04.2020 г. бащата на ищеца П.К.П. упълномощил с нотариално заверено пълномощно /л.9 по делото на РРС/ ответника В.А.В. да го представлява пред нотариус и пред всички административни, съдебни и общински органи, като има право от негово име и с последици за него да ПРОДАДЕ сам на себе си, при условия, каквито уговори и на цена каквато прецени, като запази за него ПРАВО НА ПОЛ3ВАНЕ върху имота, като договаря сам със себе си на основание чл. 38, ал.1 от ЗЗД, собствения му недвижим имот, а именно:

АПАРТАМЕНТ № 6/шест/, на третия етаж във вход В, на ЖСК Б., ул. К., к-с Д.. в град Русе, представляващ CAMOCTOЯTEЛЕH ОБЕКТ в сграда с идентификатор ***/ шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка четири, точка хиляда седемстотин и седем, точка пет, точка двадесет и четири/ в град Русе, общ. Русе, обл. Русе по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-1891/15.12.2007 г. на ИК на АГКК, с адрес на имота: гр. Русе, кв. Д. II, ***, вх. 3 /три/, ет. 3 /три/, ап. 6 /шест/ с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1/едно/, с площ по документ от 61.27 кв.м. /шестдесет и един квадратни метра и двадесет и седем квадратни дециметра/, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***, под обекта: ***, над обекта: ***, заедно с прилежащите части: И3БА № 6/шест/, ТАВАН № 5, 6 /пет,шест/ и 2.873 %/ две цяло осемстотин седемдесет и три хилядни процента от идеалните части от общите части на сградата, който обект се намира на етаж 3/три/,в сграда с идентификатор *** /шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка четири,точка хиляда седемстотин и седем, точка пет/с предназначение: Жилищна сграда- многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор ***./ 2 шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка четири, точка хиляда седемстотин и седем/. Видно от Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 183, том I, рег. № 3152, дело № 135/2020 год. по описа на нотариус Г.Г. с район на действие РРС. На 05.05.2020 г. ответникът В.В. в качеството на пълномощник на бащата на ищеца продал сам на себе си горепосочения недвижим имот срещу продажна цена в размер на 9 900,00 лв. В нотариалния акт страните изрично декларирали, че записаната цена е действително уговореното плащане по сделката.

Праводателят по процесната сделка починал на 02.04.2021 г. в гр. Русе, съгласно удостоверение за наследници изх. № 3- 2133/13.04.2021 год.

От разпита на свидетелите Х.Е. и Л.С., негови съседи, е установено, че ответниците са полагали грижа за П.П., включително при влошаване на здравословното му състояние, като му пазарували храна и лекарства, почиствали неговия дом, посрещали ежедневните му хигиенно-битови нужди, били са в близки отношения и са се ползвали с неговото доверие, след неговата смърт са поели разноските по погребението му. От показанията на посочените свидетели е установено още, че ищецът рядко е посещавал своя баща. П. им споделял, че бившата му съпруга неколкократно е искала от него да ѝ препише апартамента, но той не го е сторил, тъй като нито тя, нито сина му – ищец по делото са полагали грижи за него.

Ответниците му оказвали ежедневна помощ и поради тази причина той заявил на свидетеля Е. намерението си да им продаде своя апартамент на ниска цена. Показанията на свидетелката С.И., майка на ищеца, съдържат вътрешни противоречия и не кореспондират на останалите доказателства по делото – твърди, че е посещавала П. всяка седмица, за да му пазарува и чисти и да му носи храна, но същевременно не е запозната със здравословното му състояние, не познава съседите му, а неговите съседи – свидетели по делото, които са били в близки отношения с него, отричат тя да е полагала грижи за П.. Предвид противоречията и пряката заинтересованост на свидетелката И. от изхода на делото в полза на сина ѝ, първоинстанционният съд правилно не е кредитирал нейните показания.

Въз основа на установените фактически положения, Окръжният съд счита обжалваното решение за правилно, като споделя доводите в него.

Съгласно чл.40 от ЗЗД, ако представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания.

Според ТР № 5/2014, ВКС, ОСГТК фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД се състои от два елемента: обективен - договорът, сключен от (чрез) представителя и насрещната страна по него да уврежда представлявания, и субективен недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора относно увреждането на представлявания. Субективният елемент се изразява в недобросъвестността на представителя и насрещната страна по договора – те да знаят (осъзнават), че сключеният договор обективно уврежда представлявания. Доказването на тази недобросъвестност е в тежест на ищеца. По делото не е установено изпълнението на фактическия състав по чл.40 от ЗЗД. От писмените и гласните доказателства е видно, че действителната воля на прехвърлителя е да продаде своя апартамент на ответниците под пазарната цена, в знак на 3 благодарност за полаганите грижи, като си запази пожизнено и безвъзмездно право на ползване върху имота. Установено е, че те са оказвали ежедневна помощ на П. както преди, така и след сключване на сделката, когато здравословното му състояние се е влошило.

Цената на договора е по-ниска от данъчната оценка и от пазарната му стойност според приетата по делото СТЕ, но съгласно съдебната практика не всяка нееквивалентност на престациите по договора за покупко - продажба представлява нарушение на добрите нрави и е основание за недействителност, а единствено значителната и явна такава, при която едната от насрещните престации е толкова незначителна, че има практически нулева стойност /в този смисъл Решение №156/10.02.2021 на ВКС по дело №2451/2019/. При преценката дали една сделка е недействителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се ограничава единствено до сравняване на уговорената престация с пазарната стойност на имота, предмет на сделката. Продажбата на вещ на цена, по-ниска от пазарната, не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. Макар и сделката да е сключена при цена под пазарната стойност на имота и под данъчната му оценка, пълномощникът не е увредил интереса на упълномощителя, доколкото действителната воля на прехвърлителя е била да се разпореди със своя имот под актуалната му пазарна стойност.

За упълномощаването за валидно разпореждане с имуществото на упълномощителя не е необходимо в пълномощното да са посочени вид разпореждане, стойност, лице, в полза на което да се извърши разпореждането / ТР № 5/2014, ВКС, ОСГТК/. На осн. чл.9 от ЗЗД страните разполагат със свобода на договарянето и могат по своя преценка да определят вида и размера на насрещните престации, при които волеизявленията им съвпадат. Съгласно константната съдебна практика при договори за продажба на имоти недобросъвестност би била налице при разлика над десет, двадесет и повече пъти между договорената цена и действителната пазарна или данъчна оценка на имота. В конкретния случай не е установена разлика между продажната и пазарната цена в подобен размер. Предвид изложеното настоящата инстанция счита решението на районния съд, с което е отхвърлен искът по чл.40 от ЗЗД, за правилно и на основание чл.272 от ГПК препраща към мотивите на обжалвания първоинстанционен акт.

По отношение на доводите за неправилност на решението във връзка с отхвърления евентуален иск, настоящата инстанция счита същите за неоснователни. В частта, с която купувачът е заявил, че е платил цената, а продавачът - че я е получил, нотариалният акт е частен свидетелстващ документ за знание. Той материализира удостоверителното изявление на своя издател за даден факт - плащането на цената и има характер на разписка за плащане /Решение № 220 от 02.10.2015 г. на ВКС/. Съобразно разпределението на доказателствената тежест ищецът е следвало да ангажира доказателства за опровергаване на съдържащото се в нотариалния акт изявление на продавача /чрез неговия пълномощник/ относно плащане на цената. Предвид липсата на представени по делото доказателства, които да оборят доказателствената сила на частния свидетелстващ документ /разписка/, първоинстанционният съд правилно е приел предявения евентуален иск за неоснователен, като на чл.272 от ГПК Окръжният съд препраща към мотивите на обжалваното решение.

4

Предвид изхода на делото и на основание чл. 78, ал.1 от ГПК, в тежест на жалбоподателя следва да се възложат направените от ответниците по жалбата разноски в размер на 1300 лв. заплатено адвокатско възнаграждение съгласно представен договор за правна защита и съдействие.