Определение № 2372 от 04.08.2023, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2372 гр. София, 04.08.2023 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в закрито заседание на осемнадесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Маргарита Соколова

Членове:

Светлана Калинова

Гълъбина Генчева като разгледа докладваното от Маргарита Соколова Касационно гражданско дело № 20238002100129 по описа за 2023 година

Производството е по чл. 288 вр. чл. 280 ГПК.

С решение № 400/06.10.2022 г. по в. гр. д. № 515/2021 г. Великотърновския окръжен съд е потвърдил решение № 420/02.04.2021 г. по гр. д. № 1803/2020 г. на Великотърновския районен съд, с което са отхвърлени предявените от „Р. А. Р.“ ООД - [населено място] срещу „Българо-американска кредитна банка“ АД - [населено място] положителни установителни искове за собственост на основание давностно владение на шест самостоятелни обекта в сграда, намираща се в [населено място], [улица], вх. А.

По делото е установено, че между „Р. А. Р.“ ООД като възложител и „Агропрогрес - Велико Т.“ ЕООД като изпълнител са сключени договори за продажба и строителство на недвижими имоти от 02.01.2007 г., 02.02.2007 г. и 19.03.2007г., с които изпълнителят поел задължение срещу заплащане от възложителя на цена в общ размер на 137 977 евро да построи в срок до 31.12.2007 г. и да му прехвърли в срок до 30.06.2008 г. правото на собственост върху шест апартамента в жилищна сграда с магазини и гаражи, секция „А“, в [населено място], [улица]. При сключване на договорите ищецът заплатил 30 % от цената, като се задължил да плати разликата при завършване на отделните етапи от строителството. За периода от 04.04.2007 г. до 03.08.2007 г. в полза на изпълнителя са извършени плащания на 60 % от цената по договорите.

На 17.10.2008 г. изпълнителят учредил договорна ипотека в полза на ответника върху процесните жилища, които към този момент били изградени в степен за завършеност „груб строеж”, за обезпечаване на вземането на банката по сключения договор за банков кредит от 30.11.2007 г.

На 09.07.2009 г. сградата е въведена в експлоатация, а в средата на м. декември 2008 г. изпълнителят предал на ищеца ключовете за апартаментите. Непосредствено след това 1 последният организирал извършването на довършителни работи само в жилищата № 1В, № 4Б и № 10А.

На 27.02.2009 г. „Агропрогрес - Велико Т.“ ЕООД учредило втора ипотека върху процесните имоти в полза на ответника във връзка със задълженията му по договор за банков кредит от 26.02.2007 г., а от есента на 2009 г. същите започнали да се ползват от трети лица, с които ищецът сключил договори за наем.

Поради неизпълнение на задълженията по договорите за кредит ответникът подал молба за откриване на производство по несъстоятелност, във връзка с което е образувано т. д. № 1243/2010 г. на Великотърновския окръжен съд. На 13.10.2010 г. и на 25.10.2010 г. в негова полза са издадени заповеди за изпълнение и изпълнителни листове, въз основа на които са образувани две изпълнителни дела по описа на ЧСИ С. К.. В хода на принудителното изпълнение на 08.12.2010 г. е извършен опис на апартаментите. Поради протест на трети лица, сключили с изпълнителя предварителни договори за продажба на апартаменти, на описа не се е явил представител на „Агропрогрес - Велико Т.“ ЕООД, а съдебният изпълнител поискал съдействие от органите на полицията. При извършване на описа в присъствието на вещо лице и на представители на ответника и на полицията, съдебният изпълнител констатирал, че достъпът до жилищата е свободен, като само в апартамент № 10А установил трето лице, което не направило възражения за права върху вещта.

В хода на делото ищецът е оспорил като неистински протоколите за опис на имотите в частта относно тяхното съдържание, като е открито производство по чл. 193 ГПК.

Оспорването е прието за недоказано от първоинстанционния съд, тъй като достъпът до жилищата не е възпрепятстван, а държането на ключове за тях от представител на ищеца не установява, че те са били заключени при описа им. Освен това съдът е посочил, че ищецът не е имал интерес да оспорва принудителното изпълнение и да създава пречки за извършването му, тъй като не е разполагал с права, които да противопостави на взискателя.

С решение от 13.07.2011 г. по т. д. № 1243/2010 г. е открито производство по несъстоятелност по отношение на „Агропрогрес - Велико Т.“ ЕООД, като във връзка с молба на ищеца от 10.10.2011 г. по чл. 688 ТЗ вземанията му за платена цена по договорите за продажба на недвижими имоти и строителство са включени на 07.11.2011 г. в списъка по чл.

698 ТЗ. Жилищата са включени в масата на несъстоятелността, като след обявяването на собственика им в несъстоятелност с решение от 25.02.2015 г. е последвала продажбата им и ответникът е обявен за техен купувач. С постановление от 13.07.2018 г. по реда на чл. 717з ТЗ същите са му възложени и на 23.04.2019 г. купувачът е въведен във владение, за което е образувано изпълнително дело по описа на ЧСИ Р. К.. Въводът е осъществен в присъствие на представител на ищеца, който осигурил достъп до имотите, като ги отключил. От анализа на показанията на свидетелите на ищеца и съпоставка с данните за потребление на електроенергия в процесните имоти е установено, че апартаменти № 4А, № 15 и № 18 никога не са ползвани по предназначение, апартамент № 1В е ползван от м. септември 2009 г. до м. април 2011 г., апартамент № 4Б е ползван от м. септември 2009 г. до м. август 2014 г., а апартамент № 10А е ползван от м. октомври 2009 г. до м. април 2017 г.

От заключението на техническата експертиза е установено, че към момента на извършването 2 й имотите не са годни за ползване за жилищни нужди. Вещото лице е констатирало, че апартаменти № 4А, № 15 и № 18 не са обзаведени и са негодни за ползване, защото довършителните работи по тях не са завършени, а апартаменти № 1В, № 4Б и № 10А са частично обзаведени и са негодни за ползване, защото се нуждаят от ремонт.

Въз основа на така установената фактическа обстановка първоинстанционният съд е приел, че разглежданите договори за продажба на недвижими имоти и строителство съдържат елементи както на договори за изработка, така и на предварителни договори за продажба на индивидуализираните в тях жилища. След изграждане на имотите и заплащане на 90% от цената им, от средата на м. декември 2008 г. ищецът е започнал да упражнява фактическа власт, представляваща владение по смисъла на чл. 68 ЗС въз основа на сключените със собственика им предварителни договори за продажба и при приложение разпоредбата на чл.

70, ал. 3 ЗС, а тъй като предварителният договор не е годно правно основание по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС за прехвърляне собствеността с оглед изискването на чл. 18 ЗЗД, то придобиването по давност изисква упражняване на владение само в срока по чл. 79, ал. 1 ЗС.

Първоинстанционният съд е посочил, че владението в случая е установено след учредяване в полза на ответника на първата ипотека върху имотите, като ищецът не е имал възможност ефективно да оспори действията по принудително изпълнение спрямо имотите по реда на чл. 435, ал. 4 или чл. 440 ГПК, независимо че придобивната давност не е прекъсната съгласно чл. 116, б. „в” ЗЗД, тъй като не е бил длъжник. Упражняването на правото на ищеца по чл. 19, ал. 3 ЗЗД също не е могло да се противопостави на кредитора, тъй като ипотечното право не се погасява при прехвърляне на собствеността. Поради тези причини, с молбата си от 10.10.2011 г. по чл. 688 ТЗ ищецът е изразил воля за разваляне на облигационната връзка по договорите за продажба на недвижими имоти и строителство, за връщане на заплатената по тях цена и за отпадане на намерението му да свои процесните имоти. Оттук съдът е заключил, че е владял имотите само през периода от 15.12.2008 г. до 10.10.2011 г., след което е станал техен държател и по никакъв начин не е променил намерението си да ги свои отново, при положение, че открито не е демонстрирал това пред техния собственик. Последващото ползване на имотите от ищеца и държането на ключовете за тях без знанието на собственика по никакъв начин не е могло да породи у последния представа, че владението му е отблъснато, за да може да защити правата си. Ето защо съдът е достигнал до извода, че предявените установителни искове за собственост са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.

Въззивният съд е приел, че фактите по делото са установени с достатъчна убедителност по смисъла на чл. 154, ал. 1 ГПК и тъй като напълно ги споделя, препраща към тях съгласно чл.

272 ГПК. Като спорно между страните е определено тяхното значение от гледище на това съвместяват ли или не юридическото понятие владение с непрекъсната времева продължителност, изискуема от закона, за да настъпят последиците на придобивната давност.

Въззивният съд е посочил, че с факта на сключване на договорите за строителство договори от смесен тип, покриващи както елементите на договора за изработка /чл. 258 ЗЗД/, така и на предварителен договор за продажба /чл. 19, ал. 1 ЗЗД/, ищецът, изплащайки на 3 части уговорената цена, се е намирал в положението да има правното очакване да стане собственик в резултат на изпълнение на задължението на изпълнителя да му прехвърли по нотариален ред това пълно вещно право. Съдът е посочил, позовавайки се на чл. 70, ал. 3 ЗС, че бъдещият купувач по предварителен договор за продажба на недвижим имот се счита за владелец, ако собственикът - бъдещ продавач, му е предал фактическата власт въз основа на договора, защото очакването да придобие собствеността чрез прехвърлянето й по нотариален ред няма как да не покрие субективния елемент на владението. Предаването на владението включва два елемента: а/ съгласие на страните; б./ предоставена/ осигурена възможност на купувача да упражнява фактическа власт върху имота с характеристиките на владение. Съгласието на собственика не е нищо по-различно от отказ да осъществява достъп върху имота, т. е. да отстъпи упражняването на правомощието владение от съдържанието на правото на собственост. По начало и в преобладаващия брой случаи вторият елемент фактически се изпълнява с връчване на ключовете за имота, когато става въпрос за обект в сграда или цяла сграда.

В случая е установено предаването в края на м. декември 2008 г. на ключове за апартаментите на св. Б. Б. с основна цел да ги наглежда и ако може да договори отдаването им под наем. Съдът е посочил, че даването на ключове и началото на превръщането на предоставената възможност за упражняване на фактическата власт върху имота във факт /владение /, т. е. на поемането на достъпа в свои ръце, са различни моменти.

По отношение на имотите № 4А , № 15 и № 18 дружеството - ищец нито чрез своя управител, нито чрез другиго /св. Б. Б./, е започнало да упражнява владение с присъщите му характеристики, тъй като в тях не са предприети строителни довършителни работи и обзавеждане, не са отдавани под наем и ползвани по предназначение и въобще не е създадено фактическо положение, наречено държание, изразено в такъв начин на обладание, който явно да е противопоставим на собственика и всички трети лица, т. е. да личи, че техният свободен достъп е отнет /за собственика/ и осуетен /за третите лица/. Преди да бъдат намерени заключени на 30.01.2019 г. и на 23.04.2019 г., когато е осъществен въвод във владение в изпълнение на постановленията за възлагане от 13.07.2018 г., държанието им като обективен елемент на владението е несъмнено компрометирано от факта, че няколко пъти в миналото /на 08.12.2010 г., през август 2011 г., когато е правен оглед от синдика със съдействието на управителя на „Агропрогрес - Велико Т.“ ЕООД, и през 2015 г., когато са оценявани от вещо лице/ са били откривани безпрепятствано достъпни, т. е. отключени установено с представените протоколи за опис от 08.12.2010 г. и свидетелските показания на Т. Т. - синдик на „Агропрогрес - Велико Т.“ ЕООД. Правният извод е, че тези три имота не са обекти на непрекъснато осъществявано владение в продължение на 10 години, нито е доказано, че въобще е започнала да тече придобивна давност по смисъла на чл. 79, ал. 1 или 2 ЗС, тъй като предположението по чл. 69, ал. 1 ЗС е приложимо, само ако е установен обективният елемент на владението.

Разпечатката съдържа 28 от 77 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/c1294492-2a37-4c24-bee5-924680e87306