Решение № 487 от 22.10.2025, Районен съд - Ловеч

РЕШЕНИЕ

№ 487 гр. Ловеч, 22.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – Ловеч, IV СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ИВАНЕТА Й. МИТОВА при участието на секретаря МАРИЯ КР. КАРАЛАШЕВА като разгледа докладваното от ИВАНЕТА Й. МИТОВА Гражданско дело №

254310100668 по описа за 2025 година иск с правно основание чл.87,ал.3 от ЗЗД във вр. с чл.чл.27, чл28,ал.1 , ал.2 от ЗАрЗ:

Подадена е искова молба от Г. П. П. с постоянен адрес с. ***, общ. ***, ул. „***" № 1, ЕГН **********, чрез пълномощника си адв.П. К. от ***, срещу В. В. В., ЕГН **********, с постоянен адрес гр. ***, ул. "***" ***, по която се изтъква, че на ***.***г. по силата на договор за покупко-продажба ***, том 6, нот. дело № 633/***г. на нотариус с peг. № 565 при PC ***, станал собственик на следния недвижим имот:

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ - НИВА с идентификатор ***.35.*** по кадастрална карта и кадастралните регистри на с.***, одобрени със Заповед № РД-18-70/01.11.2007г. на Изпълнителния Директор на АГКК. Адрес на поземления имот: местност „***", с площ на имота от ***0 кв.м., с трайно предназначение - земеделска и начин на трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия - трета, предишен идентификатор - няма, номер по предходен план-***, при съседи: ***.35.117, ***.35.116, ***.35.115, ***.35.85, ***.35.119.

На 12.03.***г. по силата на договор за покупко продажба № ***, том 1, нот. дело № 82/***г. на нотариус с peг. № *** при PC ***, станах собственик на следния недвижим имот:

1/2 идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ - НИВА с идентификатор ***.*** по кадастрална карта и кадастралните регистри на гр. ***, одобрени със Заповед № РД-18-10/17.04.2007г. на Изпълнителния Директор на АГКК., Адрес на поземления имот: местност „***", с площ на имота от ***9 кв.м., с трайно предназначение - земеделска и начин на трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия - трета, предишен идентификатор няма, номер по предходен план - ***, при съседи: ***.15.44, ***.15.10, ***.15.20, ***.15.26, ***.15.28, ***.15.43, ***.15.39.

Излага още, че преди сключването на договора за покупко-продажба за ПОЗЕМЛЕН ИМОТ - НИВА с идентификатор ***.35.***, собственикът на имота, към този момент ***, ЕГН **********, е сключила с ответника В. В. В. , ЕГН **********, договор за аренда: от 22.02.2***г., вписан в служба по вписванията под № 933/23.02.2***г., том 2, № 158 за гореописаният имот за 15 стопански години.

Преди сключването на договора за покупко - продажба за ПОЗЕМЛЕН ИМОТ - НИВА с идентификатор ***.***, един от собствениците-*** В.а, ЕГН ********** е сключила с ответника В. В. В., ЕГН **********, договор за 1 аренда: от 24.11.***г., вписан в служба по вписванията под № 7358/24.11.***г., том 2, № 55 за гореописаният имот за 15 стопански години.

Твърди, че до настоящия момент не е получил арендно плащане по двата договора за аренда и за двата имота от ответника-арендатор за стопанската ***-***г., за стопанската ***-***г. Съгласно нормата на чл. 28, ал. 1 ЗАЗ, при забава в плащането на арендните вноски, арендодателят може да развали договора. Съгласно чл. 28, ал.2 от Закона за арендата в земеделието, когато договорът за аренда е сключен за повече от 10 години се разваля по съдебен ред.

Съгласно чл.27 от ЗАЗ договорът за аренда се прекратява и при неизпълнение.

С оглед на гореизложеното за него се поражда правният интерес от предявяване на настоящия иск да бъдат призовани на съд с ответника и се постанови решение, с което на основание чл.27 и чл.28, ал.1 и ал.2 от Закона за арендата в земеделието да се развали поради виновно неизпълнение на договорите за аренда, изразяващо се в неплащане на дължими арендни вноски, забавяне на арендното плащане по сключените договори за аренда от 22.02.2***г., вписан в служба по вписванията под № 933/23.02. 2***г., том 2 и сключеният договор за аренда от 24.11.***г., вписан в служба по вписванията под № 7358/24.11.***г., том 2, № 55 по отношение на недвижимите имоти подробно описани в обстоятелствената част на исковата молба и в договорите за аренда от 22.02.2***г.,и от 24.11.***г.; и да се осъди ответника да заплати и направените разноски по настоящето дело.

В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор лично от ответника, по който се твърди, че до момента на получаване на исковата молба не му е било известно, че с двата описани по-горе нотариални акта ищецът е придобил собствеността върху целия Поземлен имот - нива с идентификатор ***.35.*** по КККР на с.***, Община ***, м. „***" и върху 1/2 ид.ч. от Поземлен имот-нива с идентификатор ***.*** по КККР на гр.***, Община ***. Независимо, че на основание чл.17, ал.З, изр.2 от ЗАЗ, приобретателят, придобил арендувания имот, замества арендодателя, като страна по вписан договор за аренда, то същият не се е легитимирал пред него като нов собственик и не му е представил банкова сметка, по която да му бъде заплатено дължимото арендно възнаграждение. За него е бил неизвестен факта, че ищецът се явява страна по заместване по двата договора за аренда, като поради тази причина намира, че същият няма правен интерес да се позовава на соченото от него неизпълнение като основание за прекратяване на договорите. На следващо място, следва да се отчете, че и двата договора за аренда са не с идентично, а с еднакво съдържание, като в чл.5, ал.1 от всеки от двата договора за аренда е предвидено, че „Арендното плащане е в размер на 40 кг. зърно /пшеница или ечемик/ на декар за година или паричната равностойност в лева". Това предполага, че при условията на алтернативност страните са установили вида и размера на дължимата от арендатора насрещна на ползването престация. Като избора е предоставен на арендодателя да заяви по какъв начин да му бъде платено дължимото арендно възнаграждение от двата възможни варианта - натурално в размер на 40 кг. зърно пшеници или ечемик на декар използвана площ или парично в размер на левовата равностойност на съответната зърнена култура на съответната година.

Горните аргументи навеждат на извода, че не длъжникът по отношение плащане на дължимото от него възнаграждение за посочения период по двата договора за аренда е в забава, а такава е настъпила по отношение на кредитора /арендодател по заместване, тъй като той не е дал необходимото съдействие - не е посочил в натура или парично да му бъде издължено арендното възнаграждение. В тази връзка, намира, че е приложимо общия режим на Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/, а не специалния Закон за арендата в земеделието. И поконкретно при липсата на избор за вида, респективно липсата на възможност длъжникът да определи размера на дължимото възнаграждение представлява забава на кредитора по смисъла на чл.95, предложение второ от ЗЗД, според който кредиторът е в забава, когато не даде необходимото съдействие, без което длъжникът не би могъл да изпълни задължението си. Дори и да знаеше, че ищецът е придобил собствеността изцяло на първия и половината от втория имот, то липсата на волеизявление за предпочитания начин на плащане поставя арендатора в невъзможност да изпълни надлежно. Остава възможността дори и да изпълни по един от двата алтернативни начина, арендодателят в последствие да заяви, че предпочитан от него е бил другия начин на плащане, т.е. във всички случаи при липсата на дадено от страна на кредитора указание за предпочитания от него начин на издължаване на арендното възнаграждение лишава арендатора от точно изпълнение на своето задължение.

Правните последици от създалото се фактическо положение са разписани в чл.96 от ЗЗД - когато кредиторът е в забава, рискът преминава върху него; ако и длъжникът е бил в забава, той се освобождава от нейните последици.

Създалата се невъзможност за точното изпълнение на задължението се дължи изцяло на липсата на оказано 2 дължимо съдействие от страна на арендодателя по заместване /кредиторът/. Той е следвало да укаже по кой от двата алтернативни начина да се определи вида и размера на дължимото му възнаграждение, като липсата на дължимото от негова страна поведение изключва твърденията за реализирано виновно неправомерно поведение /действие или бездействие/ от страна на арендатора - длъжник, което да се използва като основание по аргумент на чл.28, ал.2, във вр. с ал.1 от ЗАЗ за разваляне на двата договора за аренда.

Затова счита, че исковете за разваляне на двата арендни договора поради виновно неизпълнение на процесиите договори за аренда се явяват допустими, но разгледани по същество изцяло неоснователни, тъй като е налице хипотезата на чл.81 от ЗЗД, според която длъжникът не отговаря, ако невъзможността за изпълнението се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина. По тази причина категорично не е налице нито за отказ, нито изпадане в забава по отношение задължението на арендатора за заплащане на арендните възнаграждения по двата договора.не е постъпил отговор.

Съдът е изпълнил производството по чл.140 от ГПК. Указана е доказателствената тежест на страните: За да настъпят претендираните от ищеца правни последици на развалянето на договора, следва да е налице възникнало в негова полза потестативно право на разваляне, което всъщност ответника оспорва. Ответникът счита, че то се обуславя и от неизпълнението на ищеца на задълженията му за посочване на цената с оглед уговорената престация-алтернативно: 40 кг. зърно/ пшеница или ечемик/ или паричната им равностойност в лева и изпадането му в забава-липсата на съдействие при определяне вида на дължимата престация, липса на предоставена бенкова сметка. На ищец е указано да вземе становище по възраженията за липса на съдействие и за забава от негова страна и да докаже: наличието на валидно възникнало договорно правоотношение между страните, респективно за заместване съгласно разпоредбата на чл. 17, ал. 2 ЗАрЗ; неизпълнение на договора от ответника – като неизпълнението може да е в следните насоки: незаплащане на дължимо рентно плащане в договорените размери, незаплащане на дължима рента в договорените срокове; неизпълнението да е съществено.

Указано е на ответника да сочи доказателства по какъв начин е плащана цената по двата арендни договора на предходните арендодателели, включая гласни и писмени доказателства в този смисъл.

В съдебно заседание така предявения иск се поддържа от пълномощника на ищеца-адв. К., която счита, че фактът на неизпълнението за заплащане на арендните вноски от страна на арендатора е отрицателен и ответникът е този който следва да докаже, че е изпълнил задълженото си, че е платил и е изправна страна по договора за аренда. По отношение на възражението на ответника счита, че ответникът не е изпълнил задълженото си за заплащане на арендните вноски, относно твърдението, че доверителя й не е уточнил как да му се плати, в натура, или в пари, съгласно съдебната практика ответникът има задължение да предаде нещо и той може да го предаде в подходящо място, определено от РС по местоизпълнението, а когато предаването е съпроводено със значителни разноски, може да се иска РС, да продаде дължимото. Ако ответникът е искал да изплати дължимото в пари, е можел да изпрати пощенски запис, каквато е практиката на повечето, или да ги предаде по банка, съгласно чл. 425 ТЗ.

Моли в хода на делото по същество да се постанови решение, с което да се уважи иска, с което на основание чл.27 и чл.28, ал.1 и ал.2 от Закона за арендата в земеделието да се развалите поради виновно неизпълнение на договорите за аренда, изразяващо се в неплащане на дължими арендни вноски, забавяне на арендното плащане по сключените договори за аренда от 22.02.2*** г. и сключеният договор за аренда от 24.11.*** г. по отношение на недвижимите имоти подробно описани в обстоятелствената част на исковата молба и в договорите за аренда от 22.02.2*** г. и от 24.11.*** г. Моли да се осъди ответника да заплати и направените разноски по настоящето дело, за което представила списък. Изтъква, че от събраните по делото доказателства и от разпитания свидетел се установява по безспорен начин, че ответникът е знаел, че процесните имоти са собственост на доверителя й, както и, че не му е плащал както му е обещал по 50,00 лв. на дка. Освен това съгласно съдебната практика арендодателя не е длъжен да уведомява арендатора как да изплаща задължението си. Арендаторът е този който носи отговорността за изпълнение на поетото си задължение, съгласно отговорностите по договора за аренда.