Решение № 13078 от 18.11.2022, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 13078 гр. София, 18.11.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 125 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА при участието на секретаря Е.Д. като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА Гражданско дело № 20221110141733 по описа за 2022 година

Ищецът Т. Б. твърди, че сключили с ответника М. А. предварителен договор от 17.5.2022г., с който продавача се задължил да му прехвърли имот в срок до 17.6.2022г.,при посочен нотариус, като при сключването, ищецът твърди да е заплатил на ответника сумата 5085 лева, уговорен задатък. Сочи, че на 16.6.2022г. получил връщане на уговорения задатък, като на 17.6.2022г., купувачът се явил в кантората на нотариуса, продавачът не се явил, не изпратил представител. Съставен бил протокол.

Предявява осъдителен иск за заплащане на сумата 5085 лева – двойният размер на получения задатък.

Ответникът в писмения си отговор, подаден в срока по чл.131 ГПК, не оспорва твърдението за сключен договор, получаване на сумата 5085 лева като задатък, както и твърдението за неявяването на уговорения ден за нотариално изповядване на сделката, и връщане на задатъка на ищеца. Сочи се, че не е налице виновно поведение на продавача, тъй като на 16.6.2022г за продавача възникнало внезапно заболяване, което не може да му се вмени във вина. Сочи, че с връщане на капарото е развалил договора, по реда на чл.93,ал.2 ЗЗД, като счита, че е изправна страна по договора. В хода на устните състезания, процесуалният представител, извън изложеното в отговора, сочи, че ответникът съобразил, че в предварителния договор не е посочено в случай на смъртта му, на кого следва да се плати продажната цена, ето защо, счита, че доколкото е възрастен човек, се получава, че ищецът, срещу 10000лева ще получи имота му.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и 1 възраженията на ответника, намира за установено следното:

С определението по чл.140 ГПК, обявено за доклад без възражения на страните, е отделено като безспорно и ненуждаещо се от доказване по делото, че на 17.5.2022г. е сключен предварителен договор, при уговорката окончателен договор да се сключи на 17.6.2022г., че на 17.5.2022г., купувачът е заплатил на продавача сумата 5085 лева задатък по договора, че на 16.6.2022г, продавачът е върнал задатъка на купувача.

Съдът е съобщил на страните, че му е служебно известно, че по молба на настоящия ищец от 14.7.2022г. в СРС е допуснато обезпечение на бъдещ иск чрез налагане на възбрана върху имота, предмет на предварителния договор, при условие, че се внесе гаранция, даден е едномесечен срок за предявяване на иска, от 14.7.2022г., както и че на 18.7.2022г е издадена обезпечителна заповед.

Представен е предварителният договор, сключен на 17.5.2022г, в който е вписана уговорката останалата част от продажната цена да се плати от ищеца – купувач, с бА. кредит, и след вписване на законова ипотека в полза на „Пощенска банка”АД. Уговорено е сключването на окончателен договор до 17.6.2022г, а в случай, че дотогава сделката не е изповядана, на същата дата, в 11 часа, страните се задължават да се явят в кантората на посочен нотариус, за да изповядат сделката.

Ответникът е представил епикриза, от която е видно, че на 16.6.2022г. в 12,34 часа е постъпил в Първо Хирургично отделение на МБАЛ „К.К.” ЕАД по повод болки в долната коремна половина, с повръщане, изписан на 20.6.2022 г., с окончателна диагноза „паралитичен илеус“. В епикризата са вписани извършените изследвания – изследвания на кръв, рентгенография на корем, гръден кош и бял дроб, ехография на коремни органи. Ответникът е представил решение на ТЕЛК. Останалите медицински документи са преди или след 16.6.2022г., поради което и неотносими.

Представено е преводно нареждане, от което е видно, че от бА.ата сметка на М.

А., по която ищецът е внесъл капарото на 17.5.2022г, е извършен превод на сумата 5085 лева, при посочен наредител М. А., в полза на ищеца, по бА.ата сметка, от която капарото е преведено. Платежното нареждане носи дата и час на представяне 17,21 часа на 16.6.2022г.

По делото са разпитани свидетели. Свидетелят Иван Б., баща на ищеца, сочи, че синът му сам намерил апартамента, който искал да купи, като следял обявите, уговорил се с брокера. Било му обяснено от брокера, че ответникът иска да продаде имота, но ако му бъде намерено жилище под наем, защото имал друг имот на село, където ще живее и искал да има къде да отседне, когато дойде в София. Страните по предварителния договор общували добре, разбрали се, че на ищеца ще трябват 2-3 месеца, за да осигури средства чрез бА. кредит. Документите били готови около 2526.5. Ищецът се информирал от ответника как върви търсенето на имот под наем. В седмицата, в която сделката следвало да се сключи, синът му се обадил разстроен, че е получил телефонно обаждане от жена, която му направила скандал и поискала да се срещнат на следващия ден. Т., баща му и майка му отишли пред входа на ответника, където се появила жена, която се представила за племенница на ответника, придружена от друг мъж. Заявила, че била против сделката и ще направи всичко възможно, за да я провали. Т. й казал, че всичко било готово по документите. След случилото се, контактите с ответника прекъснали. Свидетелят и Т. отишли в петък при нотариуса.

Около месец след случилото се, в друг сайт същият апартамент бил обявен за продажба, с малко по- висока от уговорената цена – около 5-6 000евро повече.

Свидетелят звъннал на обявата, свързали го с агенция за недвижими имоти, от където 2 му обяснили, че в апартамента живее възрастен човек и същият е за основен ремонт. Т. разбрал, че капарото е върнато по бА.ата му сметка няколко дни след посещението при нотариуса, при посещение в банката. Не бил известен от ответника, че смята да върне парите. Свидетелят е категоричен, че не знае за здравословни проблеми на ответника, извън обичайните за възрастта му.

Свидетелят Р. К. работи като социален асистент на ответника, като го познава от година и половина от социален център, който той посещавал . От месец август до сега здравословното му състояние се влошило, припада, разстроен е емоционално. Споменавал й, че е сключил договор за жилището му, след което влязъл в болница и не могъл да присъства на датата на изповядване на сделката, съжалява затова. През месец април бил по- добре.

При така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи: Задатъкът е уреден в разпоредбата на чл. 93 от ЗЗД. Тази разпоредба намира приложение тогава, когато страните са се уговорили предварително да се даде определена вещ, включително и определена сума, на която е придадена потвърдителна, обезпечителна, но и обезщетителна функция, като се уговори предварително правно положение на тази вещ при изпълнение, както и при неизпълнение на договора съобразно чл. 93 от ЗЗД. Задатъкът е акцесорно, неформално и реално съглашение. За да възникне валидно това съглашение следва има фактическо предаване на вещта/сумата. Страните са свободни да уговарят в съглашението помежду си съдържанието на правоотношението, възникнало между тях. Задатък може да се претендира при отказ от договора, като претенцията за връщането на задатъка в двоен размер, води до разкъсване на договорната връзка поради отказ от договора.

Предявяване на искане за връщане на задатък съдържа в себе си изявление, че страната не е съгласна договора да поражда други последици, свързани с конкретно неизпълнение на определено задължение на насрещна страна, освен връщането на задатъка. ( В този смисъл Решение № 137/20.04.2011 г. по гр. д. № 1161/2010 г. на ВКС, ІІІ-то Г. О., постановено по реда на чл. 290 от ГПК и като такова задължително за настоящия състав). Функциите на задатъка са обезщетителна, санкционна, потвърдителна и обезпечителна. За разлика от неустойката, задатъкът подлежи на предварително предаване на насрещната страна по договора, преминава в нейния патримониум и служи както за потвърждаване на договора, така и обезпечава изпълнението му. В зависимост от това , коя от страните е неизправна, последиците по отношение на задатъка са различни. Ако неизправна е страната, която го е дала, то тя не може да иска връщането му и той остава в патримониума на страната, която го е приела –чл. 93, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД. Ако неизправна е приемащата страна, то тя дължи връщането му, като размерът може да бъде двоен. Страните са свободни да уговорят размер на сумата, която следва да остане за изправната страна. Последното законодателно разрешение разкрива , че задатъкът има не само обезщетителна, и на санкционна функция.

На първо време, изложеното в хода на устните състезания от ответната страна съставлява евентуално възражение за нищожност на предварителния договор.

Ответната страна сочи, че в договора не е предвидено в случай, че ответникът почине между сключване на окончателния договор и плащането на пълната продажна цена, на кого следва да се преведе останалата част от сумата. Това възражение се прави във връзка с напредналата възраст на ответника, здравословното му състояние, и обстоятелството, че няма преки наследници по закон, още по – малко известни на ищеца. Възражението е неоснователно, тъй като подобна уговорка касае изпълнение на 3 евентуален договор за продажба, какъвто не е сключен от страните. Предмет на спора е предварителен договор, който няма вещно – прехвърлителен ефект /не прехвърля право на собственост/, а създава само облигационни задължения на страните.

Уговорката на кого да се плати в случай на смърт на продавача не е от съществените елементи на договора за продажба, доколкото изискването на закона е предварителният договор да съдържа всички съществени уговорки на окончателния.

Такива уговорки са : продажна цена, описание на прехвърляното право, срок за изпълнение. Няма пречка в окончателния договор за продажба да се съдържат уговорки, различни от предварителния договор – например на кого да се плати, ако между сключването на договора и превода на парите, продавачът почине. Ето защо, възражението на ответната страна няма исканите последици. Ако ответната страна се е притеснявала от липсата на такава уговорка, то такава уговорка е следвало да се включи в окончателния договор.

По делото е установено, че към 17.6.2022г., 11 часа, когато ищецът е отишъл в посочения час и дата при посочения в предварителния договор нотариус, ищцовата страна е била изправна – явяването пред нотариус сочи на готовност ищецът да изпълни корелативното задължение да се сключи окончателен договор с ответника.

Спорният по делото въпрос се концентрира около обстоятелството, че ответната страна на деня преди изповядването на сделката е върнал задатъка, като се сочи, че е налице хипотезата на чл.81 ЗЗД, поради което и отговорността, предвидена в разпоредбата на чл.93,ал.2 ЗЗД, е неприложима, защото неизпълнението се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина. Сочи се отказ от ответника от договора.

Това възражение намира правната си квалификация в разпоредбата на чл. 81, ал. 1 от ЗЗД, съгласно която длъжникът не отговаря, ако невъзможността за изпълнението се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина. За да е налице невъзможност, то следва престацията да е неосъществима с оглед на длъжника. Тази невъзможност следва да е възникнала след сключване на договора, тоест през период, през който договорът е обвързвал страните. Невъзможността по чл. 81 от ЗЗД може да бъде фактическа (погиване на индивидуално определена вещ, нейното изгубване; заболяване, смърт на длъжника, ако задължението е свързано с личността му; климатични явления и т. н.) или правна (легална забрана да се извърши престацията; изваждане на вещите от граждански оборот; задържане на длъжника от органи на властта и др.). В хипотеза, в която длъжникът виновно е причинил невъзможността за изпълнение, то той не е освободен от отговорност по чл. 81 от ЗЗД. Ако обаче невъзможността е настъпила без оглед на поведението на длъжника, то тази невъзможност освобождава длъжника от отговорност за обезщетяване на кредитора за вредите от неизпълнената престация. Случайното събитие и непреодолимата сила са 4 причини за невъзможността, които освобождават длъжника от отговорност пред кредитора. При пълна и трайна невъзможност задължението се погасява – арг. от чл. 89 от ЗЗД.