Решение № 2638 от 22.04.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2638 гр. София, 22.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-22 СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Стефан Ис. Шекерджийски при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от Стефан Ис. Шекерджийски Гражданско дело № 20241100107426 по описа за 2024 година иск с пр.осн. чл. 26, ал. 2, изр. 1, in fine от ЗЗД:

Ищецът – Т. Ф. Г., твърди че с предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, строителство и извършване на довършителни работи от 01.10.2007г., в качеството си на възложител - купувач възложил на изпълнителя-продавач „Планет комерс” ЕООД да извърши строителни и довършителни работи. Те включвали изграждането, предаването на владението и прехвърляне на собствеността на купувача върху следния недвижим имот - Апартамент № 22, находящ се на кота 8,55 със застроена площ от 57 м2 , при съседи апартамент № 23 и от две страни двор, както и мазе № 22, находящо се на кота 5,70 на сградата със застроена площ 2,55 м2 при съседи мазета 27, 26, 23 и коридор, заедно с 11,58 м2 ид.ч. от общите части на сградата и съответните ид.ч-и от правото на строеж върху мястото. Жилищната сграда, в която да се намирали посочените по-горе апартамент № 22 и мазе № 22, следвало да се построи в урегулиран поземлен имот V-425, находящ се в гр.

София, район Витоша - СО, с площ по нотариален акт от 2 226 м2 , а с площ по скица от 2 115 м2 от квартал 14 по действащия регулационен план на град София, район Витоша, м.

„Гърдова глава”, одобрен със заповед № РД-09-50-116/15.02.1995г., при съседи по скица улица, УПИ XXIX - за озеленяване, улица, УПИ IV-426. За жилищната сграда били налични одобрен инвестиционен проект и издадено разрешение за строеж № 535/22.12.2006г. на главния архитект на район Витоша - СО.

Съгласно чл. 2 от предварителния договор, той се задължил да заплати на продавача 1 цена в размер на 36 000 евро (€) по курса на БНБ към съответния момент на плащане.

Според същата разпоредба било уговорено сумата да бъде платена на три части - 16 000 € - в деня на сключването на договора, 10 000 € - до 15.10.2007г. и 10 000 € - до десет дни след етап заверена кота било.

На 11.05.2007г., 10.10.2007г. и 13.04.2009г. заплатил изцяло сумата по предварителния договор.

Сградата била въведена в експлоатация на 07.01.2010г.

Вместо да изпълни всички поети задължения по предварителния договор от 01.10.2007г., видно от нотариален акт от 21.06.2011г. за покупко-продажба на недвижим имот № 64, том II, per. № 3913, дело № 230 от 2011г., „Планет комерс” ЕООД, чрез управителя Г.А.К., прехвърлил собствеността включително върху апартамент № 22, заснет и нанесен в кадастъра като самостоятелен обект в сграда, с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралния регистър на град София, одобрени със Заповед № РД-18-68/02.12.2010г. на изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър.

Договорът, обективиран в НА от 21.06.2011г. за покупко-продажба на недвижим имот № 64, том II, peг. № 3913, дело № 230 от 2011г. бил предмет на съдебно производство по т.д.

№ 2076/2018г. по описа на СГС, ТО, VI-5 с-в. (иск на ищеца срещу „Планет комерс” ЕООД и „Артия” ЕООД с правно основание чл. 135, ал. 1 от ЗЗД). Било постановено Неприсъствено решение № 2494 от 17.12.2018г.

След приключването на съдебното производство по т.д. № 2076/2018г. по описа на СГС, ТО, VI-5 с-в, установил, че въпросният имот бил предмет и на последваща прехвърлителна сделка, която била извършена на 26.06.2014г., т.е. преди вписване на исковата молба по т.д. № 2076/2018г. по описа на СГС, TO, VI-5 с-в. Така, на 26.06.2014г. имотът бил продаден от първия от ответниците по настоящата искова молба - „АРТИЯ” ЕООД, на втория - „ЕТАТЕ 1977” ЕООД. Покупко-продажба била обективирана в НА за покупко-продажба на недвижим имот № 108, том I, peг. № 4071, дело № 98 от 2014г. на нотариус А.Ш. с район на действие Софийски районен съд, вписан в Службата по вписванията с Акт № 199, том LXXV, дело № 24010, вх. peг. № 31497/26.06.2014г.

Тази сделка се оспорва от ищеца с твърдение, че е нищожна, тъй като е привидна.

Излага доводи за свързаност на дружествата.

По тази причина г-н Г. моли да се обяви за относително недействителен (евентуално нищожност) на Договорът за Покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот № 108, том I, peг. № 4071, дело № 98 от 2014г. на нотариус А.Ш. с район на действие Софийски районен съд, вписан в Службата по вписванията с Акт № 199, том LXXV, дело № 24010, вх. peг. № 31497/26.06.2014г.

Претендира и разноски.

Ответникът – "АРТИЯ" ЕООД, не се ангажира със становище.

Ответникът – „ЕТАТЕ 1977“ ЕООД, оспорва иска:

2

- претенцията била нередовна;

- сделката била действителна; и

- сделката не била увреждаща спрямо ищеца. от фактическа страна:

Между „Планет комерс“ ЕООД и ищеца е сключен предварителен договор относно ап. 22, описан подробно в исковата молба. ФЛ е възложител купувач. Срокът за изпълнени е до 31.11.2008г.

„Планет комерс“ ЕООД е продало на „Артия“ ЕООД жилището (НА от 21.06.2011г.).

Тази сделка е обявена за недействителна на основание чл. 135, ал. 1 от ЗЗД, по отношение на тогавашния и настоящ ищец (Решение № 2494/17.12.2018г. по гр.д. № 2076/18г. по описа на СГС).

„Артия“ ЕООД, представлявано от г-н Л., е продало на „Елате“ 1977“ ЕООД през 2014г. (НА от 26.06.2014г.).

Предмет на иска е именно сделката обективирана в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 108, том I, peг. № 4071, дело № 98 от 2014г. на нотариус А.Ш. с район на действие Софийски районен съд, вписан в Службата по вписванията с Акт № 199, том LXXV, дело № 24010, вх. peг. № 31497/26.06.2014г.

Същият договор е предмет и на Решение № 261612 от 17.12.2021г. на СГС по т.д. № 540/2020г. Искът е бил с пр.осн. чл. 135 от ЗЗД, а старините са Т. Ф. Г., като ищец и ответници - "АРТИЯ" ЕООД, ЕИК 200650231, и „ЕТАТЕ 1977“ ЕООД, ЕИК 201275713.

Претенцията е отхвърлена, а решението е влязло в сила на 08.02.2024г.

В мотивите се сочи:

1. След приключване на съдебното производство по т. д. № 2076/2018 г. ищецът е установил, че имотът е бил предмет на последваща прехвърлителна сделка, извършена на 26.06.2014 г., т. е. преди вписване на исковата молба по делото на Софийски градски съд, ТО, VІ-5 състав. Имотът е бил продаден от "А. " ЕООД на "Е. 1. " ЕООД. Покупко-продажбата е била обективирана в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 108, том І, рег. № 4071, дело № 98 от 2014 г. на нотариус А. Ш., вписан в Службата по вписванията с акт № 199, том LXXV, дело № 24010, вх. рег. № 31497/26.06.2014 г. Видно от нотариалния акт сделката е формално възмездна, доколкото е уговорена продажна цена от 43 000 евро.

2. А. П. Т. е търсил жилище през 2014 г., което да се ползва от дъщеря му, и през месец март 2014 г. е харесал процесния имот на ул. "******, гр. София, в страница за недвижими имоти в Интернет. Свързал се е с агенция за недвижими имоти, която го е предлагала за продажба. На 14.04.2014 г. е бил платен депозит за закупуване на имота от агенция за недвижими имоти Офис "Дом от зора" към Кооперация "Обединени агенции за недвижими имоти и туризъм". На 15.04.2014 г. е бил сключен посреднически договор, както и е бил сключен предварителен договор с първия ответник. На ответника е била преведена сумата от 8 410 лева, представляващ левова равностойност на уговорен задатък от 4300 евро. Остатъкът от продажната цена, цялата в размер на 43 000 евро, А. Т. е следвало да плати при нотариалното изповядване на сделката. Той е платил и комисион на агенцията за недвижими имоти в размер на 1 075 евро в левова равностойност от 2 102 лева. На 15.05.2014 г. А.

Т. е сключил договор за правна защита и съдействие с адвокат за проверка на документи и подготовка на нотариална сделка за апартамент 22 и за услугата е платил 800 лева. А. Т. е бил уведомен, че имотът е "чист" от вещни тежести и е решил да сключи окончателния договор за покупко-продажба. Средствата за покупката са били негови лични, но поради разногласия със съпругата му на чие име да се придобие имота, той е бил купен 3 чрез дружеството. В деня на сделката А. Т., като физическо лице, е превел по сметка на "Е. 1. " ЕООД сумата от 75690 лева, левова равностойност на остатъка от дължимата продажна цена за имота. Също в деня на сделката е бил подписан протокол за съхранение на пари с нотариуса и първия ответник, по силата на който дружеството се е задължило да преведе по сметка на нотариуса продажната цена за имота, която да бъде преведена на първия ответник след получаване на удостоверение за тежести, от което да е видно, че относно имота няма вписани възбрани, ипотеки, ограничени вещни права. С платежно нареждане от 26.06.2014 г. сумата е била преведена на нотариуса, а след вписване на нотариалния акт и снабдяване с уговореното удостоверение, тя е била получена от първия ответник. В нито един момент дружеството не е било уведомявано, че се извършва увреждане на нечии интереси. А. Т. е знаел, че купува имот, свободен от вещни тежести и от опасност да се насочат принудителни действия спрямо него. А. Т., представляващ дружеството, не се е познавал предварително с представител или служител на нито една от страните по делото или участници в предходни сделки. Документацията, приложена от ответника (л. 42-8) не е и оспорена (о.с.з. от 25.02.2025г.).

По това дело е установено и реалното заплащане на цената, но не и нейното връщане.

Не е установена недобросъвестност на „Елате“ 1977“ ЕООД. В тази връзка е констатирано и че: Липсва вписване към 26.06.2014 г. на исковата молба по т. д. № 2076/2018 г. по описа на Софийски градски съд, ТО, VІ-5 състав, по иска на ищеца с правно основание чл. 135, ал. 1 от ЗЗД срещу "П. -К. " ЕООД и "А. " ЕООД, нито има конкретни събрани други доказателства за факти, обосноваващи такова знание от страна на А. П.

Т.. Тъй като "Е. 1. " ЕООД е добросъвестно третото лице, …

Видно от ТР, собствените на дружеството „Атрия“ ЕООД, действително са: А.В.В. до 25.09.2012г.; Я. Л. Л., до 17.03.2009г. и П.М.Ц.. Г-н Л. обаче е управител до 13.12.2016г.

Едноличен собственик на втория ответни винаги е бил А.П.Т..

Събрани са гласни доказателства – разпитан е св.св. Л. и Т. (показанията са преценени по реда на чл. 172 от ГПК, тъй като е дъщеря на едноличния собственик на второто дружество). От показанията им се установява, че:

- св. Л.: преди около 15г. бил управител на „Артия“ ЕООД. Не може да си спомни през този период дружеството дали е притежавало конкретният апартамент, находящ се в гр.

София, ул. „********. Имало някакви имоти, но номера и адреси не помни.

Явявал се преди на подобно дело, като пак му задавали такива въпроси. Продажбата била с агенция при нотариус. Така станала сделката. Няма спомен да е дал ключа, за да презентира агенцията този имот пред евентуален продавач; няма спомен за някои от имотите на дружеството, конкретно на ул. „********, да е имало претенция от друго лице, което да е твърдяло че е платило имота.

Познавал Г.А.К., който бил управител на „Планет Комерс“.

- св. Т.: живее на адрес: гр. София, ул. „********, от м.06.2014г. Баща купил имота, за да живее там (става въпрос за г-жа Т.). Имотът го намерили заедно в Интернет, в портал „Имоти“ БГ. Имотът бил проверен посредством адвокат и към момента на покупката нямал никакви тежести. Баща тогава живеел в с. Емона, община Несебър, област Бургас, както и много години след това. Не е известно да е познавал някой от фирмата-продавач и не е известно да е имал някакви уговорки с представител на фирмата.

Преди да закупят имота г-жа Т. лично не била правила оглед, но баща го е видял.

Управителят на фирма „Планет Комерс“ - Г.А.К., не го познавала. Никакви други лица не 4 били имали достъп до имота от момента, в който придобила собственост.

Показанията на свидетелите са коментирани по-долу в „от правна страна“. от правна страна:

Правната квалификация се определя от съда, съобразно фактите, изложени в исковата молба (например - Р. № 249 от 23.07.2010г. на ВКС, ІV г.о. по гр.д. № гр.д. № 92/2009г.). В доклада действително тя е сгрешена, съобразно и становището на САС - Опр. № 778 от 11.03.2026г. по ч.г.д. № 3465/25г. Същевременно, ако исковата молба е неясна, от значение е нейният смисъл, а не буквалното ù съдържание - 18-60-ІV, а претенцията не е добре редактирана. Това, че ищцовата страна не е реагирала в първото о.с.з., не предопределя предмета на иска относно правната квалификация.