Решение № 2297 от 18.10.2025, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2297 гр. Бургас, 18.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LXIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ЛАЗАР К. ВАСИЛЕВ при участието на секретаря ИРИНА Т. МАНОЛОВА като разгледа докладваното от ЛАЗАР К. ВАСИЛЕВ Гражданско дело № 20252120101483 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по постъпила искова молба от А. И. Б. с ЕГН **********, гр. П***, бул. ***, чрез пълномощника си адв. Б. К., против „Интерконсулт - В“ ЕООД с ЕИК ****, с адрес гр. С***, местност „***“, апартаментен комплекс ****.

В исковата молба се твърди, че ищцата е собственик на недвижим имот, находящ се в жилищна сграда „*“, представляваща част от к-с. *** в гр. С***, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****, с предназначение на обекта - жилище, апартамент, на първи етаж, с площ по документ от 28,23 кв.м., ведно с прилежащи части от 4,24 кв.м. По силата на писмен договор за поддръжка на недвижим имот, сключен на 17.02.2021г., ищцата е възложила, а „Интерконсулт - В“ ЕООД е приело срещу възнаграждение да поддържа и осъществява техническо и административно управлениен на к-с. **** в гр. С***, м. ****. Конкретно поетите от дружеството изпълнител дейности били подробно разписани в чл. 2 от процесния договор за поддръжка. В изпълнение на поетите от ищцата задължения, произтичащи от процесния договор, ищцата своевременно заплащала на ответника уговорената със същия договор годишна такса, дължима авансово до края на м. март на текущата година, индексирана, съобразно чл. 6, ал. 2 от договора, както следва:

1

-692.18 лв. такса поддръжка за периода от м. март 2021г. до м. март 2022г. по приходен касов ордер № 95;

-830.64 лв. с ДДС такса поддръжка за периода от м. март 2022г. до м. март 2023г. по фактура № 182/04.03.2022г.;

-1084.66 лв. с ДДС такса поддръжка за периода от м. март 2023г. до м. март 2024г. по фактура № 289/03.04.2023г.;

-666.81 лв. с ДДС такса поддръжка за периода от м. март 2024г. до 01. октомври 2024г. по фактура № 45/26.02.2024г.

Ищцата излага, че процесният договор за поддръжка и управление е нищожен. Счита, че със същия страните по него са иззели правомощията на собствениците в комплекса, защото всичко свързано с общите части в комплекса се решавало от общото събрание на собствениците, включително и избора на търговско дружество, което да осъществява самата поддръжка.

Предвид това намира, че процесният договор е изцяло нищожен поради противоречието му със закона и като такъв той не е породил правно действие.

Твърди се още, че не е било налице взето решение на ОС на ЕС на комплекса относно управлението на общите части, респ. за възлагането управлението и поддръжката им на трето лице.

Ищцата намира, клаузата на чл.6, ал.1 от договора противоречи на закона, тъй като определя начина, по който се формирали разходите по управление и поддръжката на общите части на процесната сграда. Според нея такава уговорка противоречи на императивната уредба на чл. 51 от ЗУЕС във вр. чл. 11, т. 5 от ЗУЕС.

Излагат се подробни съображения, че комплексът не се характеризира като „комплекс от затворен тип“, тъй като липсва един от зъдължителните признаци, изисквани от закона - не е налице контролиран достъп на външни лица. Сочи, че по отношение на управлението на общите части на процесната сграда е приложил общият режим на управление на етажната собственост по чл.1 от ЗУЕС. Въз основа на това ищцата намира, че процесният договор е нищожен поради противоречието му с разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС, която предвижда особена форма на управление на общите части на комплексите от затворен тип, като тя е специална по отношение на останалите норми от закона и се отнася само до управлението на комплексите от затворен тип и само до управлението на общите части на същите.

Сочи, че не е спазена предвидената от закона форма при сключването на договора, а именно нотариална заверка на подписите. Също така намира, че клаузите на чл.6, ал.1 и чл.6, ал.2 от процесния договор са неравноправни, а оттам и нищожни, независимо дали договорът урежда въпроси, извън изключителната компетентност на ОС на ЕС. Излага подробни съображения и 2 в тази насока.

В условията на евентуалност, ищцата претендира исковата сума на отпаднало основание по смисъла на чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД - по развален договор за поддръжка на недвижим имот. В тази връзка твърди, че считано още от подписване на процесния договор, дружеството е в пълно неизпълнение на своите задължения, което фактическо положение продължава и към настоящия момент. Сочи, че неизпълнението на договора се изразява в периодичната липса на охрана в комплекса, липсата на пропускателен режим, липсата на осигурени места за паркиране, липсата на целогодишно почистване на общите части на комплекса, липсата на професионално поддържане на басейна, алеите и зелените площи в комплекса. За тези нарушения ищцата, наред с други собственици в комплекса, отправила писмено уведомление до дружеството изпълнител, с имейл изпратен на 26.09.2023 г. Въпреки това, нарушенията не били отстранени. Дружеството било уведомено и с нарочна покана, изпратена чрез ЧСИ Д. Н.. Освен това, дружеството се задължило да заплаща и тока и водата на общите части и басейна. Това задължение обаче по отношение на консумацията на вода за басейна и общите части на сградите все още не се изпълнявало като консумацията на вода по общия водомер на комплекса се начислявала и продължава да се начислява по индивидуалната партида на ищцата. Предвид това, ищцата уведомила ответното дружество, че развяла договора, считано от 01.10.2024 г. Уведомлението било изпратено на 31.05.2024г. до посочените на официалната страница на дружеството изпълнител имейл адреси.

Ищцата сочи, че поетите от дружеството дейности се характеризирали като такива с продължително и периодично изпълнение, тъй като са свързани с непрекъснатата целогодишна поддръжка и управление на комплекса, развалянето на процесния договор нямало действия занапред. Поради това счита, че за да се приложи изключението по чл. 88, ал.1 от ЗЗД следва и двете насрещния престации да са такива с продължително или периодично изпълнение. Като последица от пълното си неизпълнение на задълженията си, ответното дружество следвало да върне всичко, което получило по разваления договор с оглед недопускане на неоснователно обогатяване.

Предвид изложеното ищцата предявява своите искови претенции, като моли те да бъдат уважени. Претендира и присъждане на сторените по делото разноски.

В срокът по чл. 131 от ГПК , по делото е постъпил писмен отговор от ответника, с който оспорва предявения иск като неоснователен.

Оспорва твърденията, че сумите по процесния договор са дължими за посочените в исковата молба периоди. Оспорва твърденята на ищцата, че басейнът е прилежаща площ към сградата ЕС. Намира, че след като басейнът, 3 зелените площи, зоните за отдих и др., тоест дворът като цяло, не са прилежаща площ към сградата, както и не са обща част на сградата, в която се намира имотът на ищцата, то със сключения с него договор се оказва, че не са иззети правомощията на ОС. Предвид това и към датата на сключване на договора не е било необходимо вземане на решение на ОС на ЕС относно управлението на общите части. Към датата на сключване на договора с ищцата в комплекса действал договорен режим на управление, като не било проведено ОС, не били вземани решения от ОС.

Ответникът намира, че за сключването на индивидуални договори за поддръжка на общите части на общи за ползване територии и съоръжения, не е необходимо решение на общото събрание на етажните собственици, за разлика от случаите, когато ОСЕС е взело решение по чл. 11, ал.1, т.11 от ЗУЕС.

Счита, че за индивидуалните договори между съответния собственик и търговеца, който извършва дейности по управление и поддръжка на общите части, ЗУЕС не поставя изискване за тяхното съдържание, защото съществените елементи на договора не се уреждат с този закон, а за тях важи свободата на договарянето, респективно страните не са обвързани от чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, за определяне размерите на таксите за управление и поддръжка и няма нормативно изискване уговорената такса по индивидуалните договори да бъде еднаква за всички етажни собственици по всеки отделен договор.

Според ответника извън изключителната компетентност на ОС са възлаганите с договора услуги по поддържане на обектите в незастроената част на имота, които по силата на договора са достъпни и предназначени за ползване от всички собственици на имоти в комплекса. Извън компетентността на ОС са и услугите по стопанисването на обекта, оргарнизирането на реда в комплекса, денонощната охрана на обекта, пропускателния режим, поддържането на дворните комуникации, техническата поддръжка и чистота на басейна, зелените площи, алеите, паркоместата, подмяната на шезлонги и чедъри, услугите, свързани с индивидуалния обект на собственост, осигуряване на ТВ и интернет, ремонтни дейности вътре в имота на възложителя, съхраняване на документи и резервен ключ за имота на възложителя, действия при извънредни ситуации и др. Счита, че разходите за тези дейности не може да се определят като разходи за общите части на сградата и решението за тях да се вмени в компетентност на ОСЕС. Затова комплексно уговорената цена не противоречи на закона, в това число и на чл.51 от ЗУЕС.

Ответникът оспорва твърдението, че в комплекса не е имало контролиран достъп. Също така посочва, че процесният договор не е такъв по чл. 2 от ЗУЕС, за да се претендира недействителността му. Процесният 4 договор има характеристиките на договор за изработка, валидно обвързвал страните, като ищцата заплаща уговореното възнаграждение на ответника за насрещно престираните дейности по обслужване и управление на комплекса.

Сочи, че в ЗУЕС няма забрана етажните собственици да сключват договори, като всички етажни собственици са сключили договори с ответното дружество на етап предварителен договор или с придобиването на правото на собственост с нотариален акт. Позовава се на разпоредбата на чл.293, ал.3 от ТЗ. Оспорва и доводите за нищожност на договора, поради липсата на спазване на предвидената в закона форма, както и твърдението, че клаузите на чл.6, ал.1 и чл.6, ал.2 от договора били неравноправни, а оттам и нищожни, като излага подробни доводи в тази насока.

Оспорва твърдението, направено в исковата молба, за наличие на пълно неизпълнение на задълженията на ответното дружество по процесния договор. Сочи, че ответното дружество е имало правото да спре изпълнението по договора при неплащане на такси по договора, но същото е изпълнявало добросъвестно и в срок, точно и качествено, задълженията си по договора.

Навежда твърдения, като описва изпълнението, което е правено от ответното дружество във връзка със сключения между страните договор.

Сочи, че за да се претендира връщане на даденото поради разваляне на договора при неизпълнение, е необходимо ищецът да установи надлежно упражнено право на разваляне на договора. Намира, че в случая не са налице предпоставиките по чл.87, ал.1 от ЗЗД, а именно не е налице неизпълнение от страна на ответното дружество, затова и не е бил даден подходящ срок за изпълнение, не е направено предупреждение, че след изтичане на срока, договорът ще се счита за развален. Предвид това твърди, договорът не е развален поради неизпълнение и предявения иск с правно основание чл.55, ал.1, предл. трето ЗЗД е неоснователен.

Ответникът излага, че доколкото ищцата е неизправна страна по процесния договор, то тя няма правото да прави изявление за разваляне на същия, доколкото разваляне на двустранен договор може да иска само изправната страна.

Предвид всичко изложеното ответникът моли предявените искове да бъдат отхвърлени като неоснователни и недоказани. Претендира присъждане на сторените по делото разноски.

Съдът, като взе предвид твърденията на страните и събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното:

Между страните е отделено като безспорно и ненуждаещо се от 5 доказване, че ищцата е собственик на недвижим имот, находящ се в жилищна сграда „*“, представляваща част от к-с. *** в гр. С***, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****, с предназначение на обекта - жилище, апартамент, на първи етаж, с площ по документ от 28,23 кв.м., ведно с прилежащи части от 4,24 кв.м. В тази насока е представен и нотариален акт, установяващ собствеността на ищцата.